что является квартирой в многоквартирном доме

По каким критериям дом признаётся многоквартирным

Орган ГЖН отказывается внести изменения в реестр лицензий по заявлению управляющей организации по разным причинам, которые затем нередко оспариваются в суде. Рассказываем про дошедшее до ВС РФ дело, в котором рассматривался вопрос, прав ли орган ГЖН, считая двухквартирный дом жилым, а не многоквартирным.

В доме две и более квартиры с отдельными выходами

Дело № А70-15067/2019 дошло до Верховного суда РФ, и главным вопросом, который рассматривался во всех инстанциях, стало определение статуса дома – являлся он многоквартирным или индивидуальным жилым.

Началось с того, что в Тюмени администрация провела открытый конкурс по отбору управляющей организации для дома, в котором находятся всего две квартиры. Победившая в конкурсе управляющая компания подала в орган ГЖН заявление и пакет документов для включения дома в реестр лицензий области: копии протокола отбора и договора управления с собственниками.

По результатам рассмотрения заявления Госжилинспекция отказала компании во внесении изменений в реестр, сославшись на пп. «а» п. 5 приказа № 938/пр: УО в заявлении не указала адрес многоквартирного дома, не приложила копии протокола конкурсного отбора и договора управления. ГЖИ отметила, что все данные в документах касаются не МКД, а жилого дома, поскольку у квартир, согласно техдокументации, нет выхода в общие помещения, а оборудованы отдельные входы. Здание не может быть отнесено к многоквартирным домам.

Управляющая организация с такой позицией ГЖИ не согласилась и подала иск в суд с требованием признать отказ ведомства незаконным и обязать ГЖИ внести изменения в реестр лицензий.

Из квартир есть выходы в общие помещения или на общий земельный участок, где расположен дом

Суд учёл, что спорный объект расположен на земельном участке с единым кадастровым номером. Участок предусмотрен под многоквартирный дом. В акте осмотра здания указано наличие в нём двух квартир. Следовательно, это именно МКД, а не индивидуальный жилой дом, и администрация имела законное право провести открытый конкурс, а УО – в нём участвовать и заключить договор управления с собственниками. Судья удовлетворил иск компании.

У собственников квартир есть общедомовое имущество

ГЖИ подала апелляционную жалобу, указав, что земельный участок хоть и относится к общему имуществу МКД, но не является помещением общего пользования. Следовательно, наличие такого участка не может быть признаком того, что дом является многоквартирным. Жилое здание, состоящее из двух квартир с отдельными выходами на земельный участок без прямого доступа к помещениям общего пользования, не является многоквартирным. Спорный дом обладает признаками жилого дома блокированной застройки согласно ст. 49 ГрК РФ.

Апелляционный суд подтвердил правомерность признания дома многоквартирным и, следовательно, незаконность отказа органа ГЖН во внесении изменений в реестр лицензий согласно заявлению управляющей организации. Спор переместился в суд кассационной инстанции, который полностью согласился с предыдущими решениями. Верховный суд РФ, куда обратилась Госжилинспекция, отказался рассматривать жалобу, не найдя для этого оснований.

В итоге дом был признан многоквартирным, а орган ГЖН обязали внести изменения в реестр лицензий области согласно итогам открытого конкурса по отбору УО.

На заметку

Статус дома как многоквартирного важен для собственников и, как в данном случае, для муниципалитета и управляющей организации. Если дом многоквартирный, то встают вопросы о способе управления им, проведении текущего и капитального ремонта общего имущества, формировании фонда капремонта, признании дома аварийным и другие.

Как указали суды в рассмотренном деле, если у жилого здания с двумя и более квартирами есть общее имущество: крыша, чердак, подвал, земельный участок, коммуникации – то такое здание признаётся многоквартирным домом независимо от того, оборудованы ли квартиры выходами в общие помещения.

Источник

Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N188-ФЗ (ред. от 04.06.2018)

Статья 1. Основные начала жилищного законодательства

2. Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

3. Жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

4. Граждане, законно находящиеся на территории Российской Федерации, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством.

5. Ограничение права граждан на свободу выбора жилых помещений для проживания допускается только на основании настоящего Кодекса, другого федерального закона.

Статья 15. Объекты жилищных прав

1. Объектами жилищных прав являются жилые помещения.

3. Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, в том числе по его приспособлению и приспособлению общего имущества в многоквартирном доме с учетом потребностей инвалидов, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

(в ред. Федеральных законов от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 25.06.2012 N 93-ФЗ, от 01.12.2014 N 419-ФЗ, от 29.12.2017 N 462-ФЗ)

4. Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации.

(в ред. Федеральных законов от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 25.06.2012 N 93-ФЗ)

5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Статья 16. Виды жилых помещений

1. К жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

2. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

3. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

4. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением

1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.

2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 года N 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях».

(часть 3 в ред. Федерального закона от 06.07.2016 N 374-ФЗ)

4. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

(в ред. Федерального закона от 23.07.2008 N 160-ФЗ)

Источник

Понятие и виды жилых помещений

В качестве объекта всех жилищных прав ЖК РФ называет жилое помещение.

Законодатель использует это понятие в нескольких значениях

В соответствии со ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Из определения можно выделить три основных отличительных признака жилого помещения:

— изолированность (законодатель не расшифровывает);

— отнесение к недвижимому имуществу;

— пригодность для постоянного проживания

Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены в Постановлении Правительства РФ, а именно от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащем сносу или реконструкции»

Жилые дома независимо от группы их капитальности относятся к категории непригодных для постоянного проживания с учетом физического износа, повреждений несущих конструкций, недостатков планировки и уровня внутреннего благоустройства, а также санитарных требований.

Виды жилых помещений определены в ст. 16 ЖК РФ:

(п.2-4) названы их отличительные признаки

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат. А также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых или иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых или иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Особо следует обратить внимание, что комната может быть только жилой, для мест вспомогательного пользования этот термин законодателем не употребляется

Многоквартирный дом, судя по закрепленным в законе признакам видов жилого помещения, не относится к жилым помещениям.

Любое жилое помещение имеет определенные потребительские характеристики, которые в ряде случаев приобретают юридическое значение: размер, благоустроенность, место положения.

Размер жилого помещения характеризуется тремя показателями: общей, жилой площадью (переход на нормативы, измеряемые в общей площади) и площадью балконов, лоджий, веранд и террас. Новым является порядок определения общей площади жилого помещения, которая состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (что привело к необходимости нового оформления технических и правоустанавливающих документов)

Понятие жилой площади в ЖК РФ не раскрывается, хотя ряд норм продолжают измеряться именно в жилой площади. Исходя из того, что комнатой признается место непосредственного проживания, под жилой площадью будет пониматься сумма площадей комнат.

В ст. 17 ЖК РФ определено назначение жилого помещения, а точнее то, каким образом оно должно фактически использоваться

Необходимо использовать эту статью в совокупности с положениями ГК РФ (ст.288)

Жилое помещение предназначено для проживания граждан, размещение промышленных производств в жилых помещениях не допускается, а размещение иных организаций, не связанных с промышленным производством, возможно только после перевода жилого помещения в статус нежилое. Формулировка ч.3 ст. 17 является неудачной и допускает размещение в нежилых помещениях многоквартирного дома промышленных производств.

В отличие от ГК РФ ЖК РФ расширяет границы возможного использования жилых помещений, допуская использование жилого помещения для профессиональной и индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами при условии, если это не нарушает права и законные интересы других граждан и требований к жилому помещению.

Кроме понятия «жилое помещение» существует понятие «жилище». Это более широкое понятие. Такое отношение к понятию «жилище» выработано и в практике Европейского Суда по правам человека, который неоднократно давал толкование этого понятия при рассмотрении жалоб граждан на нарушение «неприкосновенности» жилища.. Так, Суд признает «жилищем» и строения, предназначенные для временного проживания, но не признает таковым незастроенный земельный участок, пусть даже и предназначенный для этих целей. (постановление от 28.11.1997 по делу Ментеш против Турции; от 18.12.1996 по делу Лонзиду против Турции // Обзор «содержание понятия «жилище» в практике Европейского Суда по правам человека» Вып. 89, 2005)

Источник

Что является квартирой в многоквартирном доме

Многоквартирный дом как объект управления

1. В чьей собственности находится многоквартирный дом?

У многоквартирного дома нет «одного» хозяина. Части дома – квартиры и нежилые помещения – принадлежат разным собственникам, имеют разных владельцев – ими могут быть государство, граждане, юридические лица.

Собственники жилых и нежилых помещений — это и есть «хозяева, владельцы дома». Согласно ст.ст. 30 и 36 ЖК РФ, каждому из собственников принадлежит не только конкретное помещение, но и доля в праве на общее имущество в многоквартирном доме.

2. Что такое «общее имущество собственников помещений»?

Состав общего имущества указан в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и конкретизирован постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. К общему имуществу относятся:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее — помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства. Согласно ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 № 189-ФЗ, земельный участок многоквартирного дома, сформированный до введения в действие ЖК РФ, и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае, если земельный участок многоквартирного дома не сформирован до введения в действие ЖК РФ, собственники жилых и нежилых помещений на своем общем собрании могут принять решение о формировании земельного участка своего многоквартирного дома, а также выбрать уполномоченное лицо, которое будет обращаться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

3. Кто должен и может определять состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме?

В соответствии с постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме (самостоятельно или с привлечением управляющей организации, или специализированных подрядчиков), с использованием технической и проектной документации на дом.

После определения этот состав утверждается на общем собрании собственников жилых и нежилых помещений.

4. Если собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме создали ТСЖ, станет ли весь дом собственностью ТСЖ, в том числе и квартиры?

Независимо от того, создано в доме ТСЖ или нет, дом всегда находится в общедолевой собственности собственников помещений, поскольку, согласно ст. 36 ЖК РФ, помимо квартир и нежилых помещений каждому собственнику принадлежит доля в праве на общее имущество дома (лестницы, чердаки, подвал, лифт, инженерные коммуникации и др.).

Сам дом не передается ТСЖ ни на «баланс», ни в собственность. Целью создания ТСЖ является организация управления многоквартирным домом.

5. Надо ли собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме официально регистрировать право общей долевой собственности на общее имущество собственников помещений в таком доме?

Нет, не надо. Согласно п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

6. Если в доме создается ТСЖ, будет ли передан земельный участок этого дома товариществу?

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, является частью общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Как установлено ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 № 189-ФЗ, земельный участок многоквартирного дома, сформированный до введения в действие ЖК РФ, и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае, если земельный участок многоквартирного дома не сформирован до введения в действие ЖК РФ, собственники жилых и нежилых помещений на своем общем собрании могут принять решение о формировании земельного участка своего многоквартирного дома, а также выбрать уполномоченное лицо, которое будет обращаться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Комплект документов, необходимый для проведения такого общего собрания собственников помещений, установлен постановлением Правительства Москвы от 03.07.2007 № 569-ПП «Об утверждении состава документов для принятия общими собраниями собственников помещений в многоквартирных домах решений о формировании земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома».

Если в доме создано ТСЖ, то собственники помещений на своем общем собрании могут делегировать председателю ТСЖ право выражать и защищать их интересы при решении данного вопроса.

После того, как земельный участок многоквартирного дома сформирован и передан в общую собственность собственников помещений, собственники обязаны нести расходы по его содержанию и уборке.

7. Если в доме создано ТСЖ, передаются ли товариществу обособленные нежилые помещения, находящиеся на 1-м этаже (например, помещение магазина) и в подвале такого дома?

Собственники отдельных нежилых помещений (магазин, офис и т.д.) не могут быть лишены своего имущества и имеют такие же права и обязанности по управлению и содержанию дома, как и собственники жилых помещений, в том числе они могут стать членами ТСЖ.

Нежилые помещения, являющиеся общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, – консъержные, колясочные, подвалы – находятся в общей долевой собственности всех собственников помещений. Согласно действующему законодательству эти помещения могут использоваться товариществом собственников жилья, если за такое решение проголосуют на своем общем собрании собственники помещений, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов собственников (см. пп. 3 и 8), но в собственность ТСЖ такие помещения не переходят.

8. Какие документы входят в состав технической документации на дом?

Согласно Постановлению Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:

а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

б) документы (акты) о приемке результатов работ;

в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям.

Источник

Общее имущество в МКД

Кому принадлежит и кто содержит ОИ в МКД

Общее имущество в многоквартирном доме функционально связано с жилыми помещениями и обслуживает их, поэтому не может рассматриваться как самостоятельный объект права, а принадлежит собственникам на праве общей долевой собственности ( п. 1 ст. 30 ЖК РФ ). Так конкретный лестничный пролёт или другая часть ОИ не может принадлежать, например, собственнику квартиры на первом этаже, но все собственники вместе могут решить красить его или нет.

Каждый собственник обязан нести расходы не только на содержание того помещения, которое находится в его собственности, но и на содержание общего имущества в МКД ( ч. 2 ст. 158 ЖК РФ ).

Кто распоряжается ОИ

Собственники помещений содержат ОИ МКД за счёт своих средств, но, с другой стороны, они могут распоряжаться этим имуществом ( ч. 2 ст. 36 ЖК РФ ). В частности, получать прибыль от передачи общего имущества в пользование третьим лицам, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц ( ч. 4 ст. 36 ЖК РФ ). Например, можно сдать фасад дома под размещение рекламной конструкции.

Решения по вопросам управления, содержания и использования средств от аренды ОИ принимаются общим собранием собственников. Исключением являются вопросы, которые касаются использования общего имущества для обеспечения доступа инвалидов к помещениям в МКД. Установка необходимого для этого оборудования допускается без решения ОСС, но и без привлечения денежных средств собственников помещений в доме ( ч. 4.1 ст. 36 ЖК РФ ).

При голосовании количество голосов каждого собственника зависит от размера его доли в праве на общее имущество в МКД. Такая доля пропорциональна размеру общей площади помещения в доме, принадлежащего тому или иному собственнику. Чем больше площади находится в собственности, тем больше влияния собственник имеет в решении вопроса, поставленного на голосование ( п. 1 ст. 37 ЖК РФ ).

Что входит в состав ОИ

Определение состава ОИ

Без информации о составе общего имущества собственников в МКД и его состоянии невозможно принять решение о ремонте в доме или проконтролировать работу управляющей организации. Поэтому на одном из первых общих собраний необходимо утвердить состав ОИ.

Источник