хотят снять квартиру для сотрудников развод
«Компания снимет квартиру для сотрудников»
Сдать квартиру фирме, которая разместит там сотрудников, – неплохой вариант. Но это точно не стоит делать по объявлению на подъезде. О том, как компании снимают элитное жилье для своих сотрудников, рассказывает директор департамента городской недвижимости Blackwood Иван Бородин.
Как компании ищут жилье для сотрудников?
Как правило, квартиры для своих сотрудников компании выбирают через агентства недвижимости, так как компаниям нужно официально оформить отношения с юридическим лицом. И, конечно, заказчик не подает никаких объявлений в газеты или на популярные интернет-площадки. Выбор происходит из представленных на рынке предложений.
Если речь о крупных компаниях, международных концернах или о посольствах, то им важны опыт, имя и репутация агентства недвижимости. Зачастую агентства выбирают на тендерной основе.
Кто ищет?
Ищут и подбирают квартиры или апартаменты для корпоративных нужд, как правило, отдел кадров или другой административный департамент. При этом ответственные за данный вопрос люди не только ищут подходящее агентство, но и занимаются размещением, трансфером сотрудников и прочими организационными моментами.
Коротко о документах
При корпоративной аренде заключают два договора. Первый – договор оказания услуг. Его подписывают компания-заказчик и агентство недвижимости. Второй – договор аренды. Его подписывают компания и собственник квартиры. Если компания иностранная, оба договора составляют на двух языках.
Какие преимущества в такой аренде для собственника?
Все просто. Собственник, решая сдавать квартиру, обращается в агентство недвижимости и оговаривает, что предпочитает корпоративных арендаторов. Обычно с компаниями имеют дело те хозяева жилья, кому важна юридическая и налоговая чистота сделки, своевременные платежи. Кроме того, корпоративные арендаторы больше заботятся о сохранности имущества, и это долгосрочные договоренности: средний срок корпоративных договоров аренды – три года. Любопытно, что довольно часто таким арендаторам нужна временная регистрация, и, поскольку все официально, арендодатели всегда идут навстречу в этом вопросе.
Чего ждут корпоративные арендаторы от квартиры?
Например, чаще всего экспаты из стран Востока (Ближнего, Среднего, Дальнего) арендуют трехкомнатные квартиры. Это хорошо для элитной аренды, поскольку на квартиры с тремя комнатами, например, на элитном рынке Москвы приходится больше трети предложений. Их предпочтения – это квартиры в новостройках с раздельными зонами кухни и спальни, отдельными комнатами и санузлом для обслуживающего персонала.
У сотрудников дипломатических представительств есть еще одно дополнительное требование – наличие в квартире большого зала для приемов, где можно разместить от 30 до 70 человек.
Большим преимуществом будет и близость квартиры к международным школам, поскольку многие иностранные арендаторы приезжают в Россию вместе с семьями. Но встречаются и особенные запросы: так, для некоторых экспатов из Азии важно, чтобы квартира была обустроена согласно принципам фэн-шуй.
Какой диапазон по ценам в корпоративной аренде?
В Москве компании выделяют на съем элитной квартиры в Москве в среднем 150 тысяч рублей в месяц для менеджеров среднего звена и от 300 тысяч рублей для топ-менеджеров.
При этом доля корпоративных квартиросъемщиков среди всех арендаторов элитной недвижимости не превышает 5-7%.
5 мошеннических схем, о которых нужно знать, если вы арендуете квартиру
Аренда — самый простой и доступный способ решения квартирного вопроса. Для того чтобы найти жилье мечты, можно обратиться либо к риелторам, либо к онлайн-сервисам в интернете. Однако в обоих случаях квартиросъемщик рискует попасть в руки мошенников и потерять существенную сумму денег.
Опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты рассказали, как не попасться на удочку аферистов при аренде жилья.
Чаще всего мошенничеством на рынке аренды занимаются фейковые агентства недвижимости. Потенциального арендатора вынуждают заключить договор на оказание информационно-риелторских услуг, обещая подобрать идеальную квартиру с нужными условиями и очень выгодной ценой. Зачастую они представляются сотрудниками солидной компании, чтобы войти в доверие. «Человек вносит предоплату и получает список телефонов собственников и адресов, по которым жилье либо не сдается, либо сдается, но совсем не то, что указано в продемонстрированных ему объявлениях. Деньги в этом случае вернуть не удастся даже через суд, так как фактически информационные услуги оказаны, а доказать факт мошенничества сложно», — отмечает адвокат, эксперт по судебной защите Тарас Котосин.
Иногда такие аферисты прикрываются именем крупнейших агентств недвижимости. «В нашу компанию поступают звонки от обманутых аферистами людей, причем звонят из разных российских городов, хотя мы работаем только в Москве и Подмосковье», — подтверждает заместитель директора департамента аренды квартир «Инком-Недвижимости» Оксана Полякова. «В настоящих крупных агентствах недвижимости с клиентами подписывается договор об оказании риелторских услуг — мы не продаем информацию, а готовим сделку от начала и до конца (то есть от обращения клиента в компанию до подписания договора найма и заселения квартиранта). Кроме того, специалисты сопровождают клиентов в течение всего срока действия договора найма», — объясняет эксперт.
Как правило, до того как квартира подобрана, в настоящих агентствах недвижимости не взимается предоплата, ни арендаторам, ни арендодателям не высылается СМС с номером счета для перечисления комиссии. Оплата риелторских услуг производится только после подписания договора найма, резумирует эксперт.
Еще один распространенный способ мошенничества — подмена адреса квартиры в договоре найма. «Бывают ситуации, когда человек приезжает в квартиру, осматривает ее, подписывает бумаги и вносит оплату, а затем обнаруживается, что в договоре указан другой адрес. Причем по другому адресу квартира может либо вовсе не сдаваться, либо представлять собой непригодное для проживания помещение или, в лучшем случае, с худшими условиями», — объясняет Котосин. По его словам, в этом случае также очень сложно доказать факт мошенничества, так как квартиросъемщик самостоятельно подписывает договор с ложными данными.
3. Фальшивые документы
Третья схема мошенничества — поддельные документы. К примеру, человек заключает договор, вносит арендную плату за месяц, задаток и комиссионные, а затем оказывается, что квартира не сдается, а собственники ничего не знают ни о каких нанимателях, уточняет управляющий директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова. По ее словам, перед заселением мошенник просто пропадает и перестает выходить на связь. Чаще всего в этом случае аферисты используют копии документов владельцев, отмечает юрист.
Мошенниками зачастую выступают и сами собственники квартир. «К примеру, они требуют перевести аванс на карту до показа жилья, чтобы убедиться в серьезности намерений. Человек думает, что пара тысяч сэкономит ему впоследствии больше денег, но потом не может добиться ни показа квартиры, ни возврата аванса. Причем такой перевод никак не оформляется, поэтому вернуть деньги вряд ли получится», — объясняет Котосин.
Другой способ, который получил сегодня широкое распространение: собственник выставляет свой объект для длительной аренды по сниженной цене — под ремонт. Это означает, что арендатор платит за проживание на 20% меньше положенного, но обязуется выполнить косметический ремонт, уточняет эксперт компании «Миэль-Аренда». По ее словам, добросовестный квартиросъемщик приобретает отделочные материалы и устраняет все неисправности. После того как ремонт выполнен, арендодатель может потребовать от жильца освободить квартиру, возможно, чтобы потом сдавать ее за полную стоимость.
5. Царапина на стуле
Очень частое нарушение по уже заключенным договорам, с которым сталкиваются арендаторы, — невозврат депозита. К примеру, владельцы жилья могут предъявить счет за царапину на антикварном стуле или плохо закрывающуюся дверь в одной из комнат. «Корыстный арендодатель предъявляет нелепые претензии, чтобы выселить съемщика и оставить себе залоговую сумму и арендную плату за месяц, а затем сдать ее новой жертве», — отмечает Жукова. Она поясняет, что крайне редко обманутые люди обращаются в суд, поэтому чаще всего деньги остаются у собственников без каких бы то ни было оснований.
Как избежать обмана при аренде жилья
Чтобы избежать подобных ситуаций, не нужно связываться с информационными риелторскими агентствами, которые смогут предоставить вам недостоверную информацию, советует Котосин. «Не оплачивайте никаких услуг заранее, даже если вы арендуете через агента, оплата должна быть по факту заселения. Если вам предлагают перед просмотром квартиры подъехать в офис — сразу отказывайтесь, добросовестный риелтор встретит вас в квартире и там же подпишет при необходимости документы и примет комиссию», — рекомендует юрист.
Надежный квартиросъемщик. Как сдать жилье корпоративному арендатору
Найти платежеспособного квартиросъемщика в Москве на долгий срок — заветная мечта для многих рантье. Во время аренды владельцы недвижимости в столице могут столкнуться с самыми неожиданными проблемами — от непредсказуемого поведения жильцов до банального нежелания платить. В такой ситуации идеальным вариантом кажется корпоративный арендатор. Это компания, которая снимает жилье для своих сотрудников, приехавших в Москву из другого города или другой страны.
При таком сценарии арендатором квартиры выступает не физическое, а юридическое лицо. Минус в том, что рантье не всегда может заранее увидеть человека, который будет жить в его квартире. Плюс — компания будет платить за аренду независимо от жильца. Иными словами, квартирант может съехать, а доход рантье никуда не денется: при корпоративной аренде юрлица выплачивают арендодателю всю сумму, предусмотренную в договоре.
Еще одно преимущество для рантье — это безналичная оплата. Такой механизм расчетов выгоден для тех, кто хотел бы сдать свою квартиру и уехать из Москвы. Перевод денег на банковскую карту — безальтернативный механизм оплаты для компаний, снимающих жилье для своих сотрудников. Об этом «РБК-Недвижимости» рассказали риелторы, работающие на московском рынке аренды жилья.
При большом количестве плюсов для рантье корпоративная аренда остается мечтой для многих владельцев московских квартир. Дело в том, что найти и удержать такого арендатора — нетривиальная задача. Редакция узнала у компаний, которые специализируются на подборе арендного жилья, как привлечь надежных квартиросъемщиков и какие требования они предъявляют к съемным квартирам.
Надолго ли арендуют?
Обычно договор с корпоративным арендатором заключается на 11 месяцев с дальнейшей пролонгацией или переподписанием соглашения по истечении срока на новых условиях, рассказала директор департамента элитной недвижимости Est-a-Tet Анна Карпова. В агентствах Savills, «Миэль» и Penny Lane Realty также подтвердили 11-месячный срок.
«Договоры на три года и более бывают, но реже, — уточнила директор департамента аренды Savills в России Елена Куликова. — Такие договоры подлежат обязательной государственной регистрации. Договоры на несколько месяцев или даже дней также существуют, но это отдельный сегмент сервисных квартир, который существенно отличается от долгосрочной аренды».
Какой должна быть квартира?
Корпоративная аренда обычно относится к высокобюджетному сегменту. Компании редко арендуют дешевое жилье, констатировали риелторы: в этом сегменте спросом пользуются квартиры бизнес- и премиум-класса, так как жилье в основном снимают для управленцев высокого уровня. «Процентов 80% арендаторов — семейные люди, которые предпочитают трех-четырехкомнатные квартиры в современных ЖК рядом со школами, — заявила директор департамента аренды квартир Penny Lane Realty Марина Шекера. — Экспаты традиционно предпочитают центр города и сталинки, для них это экзотика. Одиночки, разумеется, снимают студии и однокомнатные квартиры».
Ключевым фактором для корпоративных арендаторов является юридическая чистота квартиры, указали в компании «Миэль». «Ни российская, ни иностранная компания не станет рассматривать квартиру, у которой не все в порядке с правоустанавливающими документами», — заверила директор «Миэль-Аренды» Мария Жукова.
Директор «Миэль-Аренды» Мария Жукова:
— Для рядовых сотрудников самым важным является нормальная транспортная доступность. Иными словами, они не захотят селиться там, где нет метро. У руководящего звена компаний, как правило, есть личный транспорт, и на метро они не ездят — так что если кому-то захочется поселиться в престижном малоэтажном комплексе за городом, то это вполне осуществимо.
Обязательное требование корпоративных арендаторов — наличие мебели, отметили риелторы. «Квартиры без мебели попросту не рассматриваются, стиль только современный. Также необходимо наличие посуды, полотенец и ванных принадлежностей», — перечислила Анна Карпова из Est-a-Tet. В агентстве Savills долю меблированных квартир в структуре запросов на корпоративную аренду оценили в 90%.
«Часто квартиры проходят техническую проверку на соответствие нормам безопасности, — предупредила Елена Куликова. — Это касается электрики, газового оборудования и систем пожаротушения. Для высокопоставленных сотрудников квартиры проходят проверку службы безопасности. Еще два распространенных правила: запрещена аренда квартир на первых и последних этажах (правило о последнем этаже очень часто оспаривается самим будущим арендатором, так как такие квартиры обладают хорошими видовыми характеристиками), квартира не должна быть оборудована газовым бойлером (иногда и газовой плитой)».
Сколько стоит?
Среднюю стоимость месячной ставки при корпоративной аренде в Москве риелторы из Penny Lane Realty и Est-a-Tet оценили в 60–70 тыс. руб. «Квартира для топ-менеджера может стоить 250–300 тыс. руб. в месяц. Нижний предел для сотрудника высокого уровня — это 70–100 тыс. руб., — сообщила Мария Жукова из «Миэль-Аренды». — Также важен состав семьи. Если квартиру снимают для холостого сотрудника — это может быть однокомнатная квартира. Если вместе с ним приезжают жена и трое детей — ситуация будет меняться в корне».
Наибольший спрос на аренду жилья от крупных компаний сосредоточен в районе от Пречистенской набережной до Тверской улицы, выяснили в агентстве Savills по просьбе «РБК-Недвижимости». «Больше всего востребованы трехкомнатные квартиры общей площадью около 120 кв. м. Будущим арендаторам важно, чтобы подъезд был в хорошем состоянии, с охраной и консьержем. Еще одним ключевым запросом является возможность парковки рядом с домом», — указала Елена Куликова.
В чем функция риелтора?
Найти корпоративного арендатора без посредников будет проблематично, так как многие компании предпочитают нанимать риелторские агентства для подбора квартир. «Компании важен сервис и стабильное абонентское обслуживание, которое можно получить от агентства. Корпоративным арендаторам просто неудобно работать с частными собственниками», — объяснила Марина Шекера из агентства Penny Lane Realty.
«Прежде подбором жилья для персонала занимались целые отделы. Может, тогда они могли позволить себе работать как небольшое агентство и формировать базу, но сейчас это один-два человека, которые физически не могут справиться с таким объемом работы и, по сути, нанимают агентство как подрядчика», — добавила Шекера.
Современные корпоративные клиенты размещают свои запросы по аренде у одной или двух крупных компаний, считает Елена Куликова. При этом в компаниях обычно существует своя форма договора аренды, согласовать существенные изменения к которой бывает затруднительно, отметили в агентстве Savills.
Заплатят в валюте?
Необязательно. Среди корпоративных арендаторов московского жилья много иностранных компаний, которым удобнее вести расчеты в валюте, утверждают риелторы. Тем не менее в большинстве случаев валютный расчет в России запрещен — а потому в договоре фиксируется рублевая сумма, отметили в компаниях «Миэль» и Penny Lane.
«Арендная ставка может быть зафиксирована в рублях, а может быть в валюте (при условии оплаты в рублях по курсу ЦБ). После того как курс доллара существенно вырос, договоры, зафиксированные в валюте, встречаются все реже и реже», — заявила Елена Куликова.
На что еще обратить внимание?
Приятный бонус для рантье, которым удалось привлечь корпоративного арендатора: вместо собственника налог должен платить наниматель. Об этом «РБК-Недвижимости» рассказала старший юрисконсульт Savills в России Галина Баркус. «Если собственник действует по договору как физическое лицо, то компания-арендатор будет удерживать и оплачивать за собственника налог на доход, — разъяснила Баркус. — Это означает, что согласованная в договоре аренды плата будет поступать в размере, уменьшенном на 13%».
«Налоговые условия обязательно нужно оговорить на стадии заключения договора. В том числе необходимо выяснить, будет ли удержан НДФЛ с суммы страхового депозита, — порекомендовали в компании Savills. — Это зависит от формулировок в договоре (обеспечительный платеж должен быть обособлен от арендной платы и не предусмотрен его зачет в счет оплаты последнего месяца аренды) и от профессионального мнения бухгалтера компании».
Аферы с арендой квартир: как обманывают квартирантов и собственников
Аренда — это не только один из самых популярных и доступных вариантов решения квартирного вопроса, но и сегмент, где достаточно распространены мошеннические схемы. Почти каждый, кто хоть раз в жизни снимал квартиру, испытывал чувство тревоги — не обманут ли его с арендой, все ли в порядке с документами.
Сегодня на рынке арендного жилья существуют как классические мошеннические схемы (например, с поддельными документами), так и новые их виды, которые связаны с интернет-технологиями и пандемией. Причем сами аферисты могут выступать как в качестве арендодателей и квартирантов, так и действовать под видом профессионального риелторского агентства. Вместе с юристами и риелторами рассказываем о главных мошеннических схемах с арендой жилья и как себя обезопасить от аферистов.
Фейковые агентства
Один из самых распространенных вариантов мошенничества с арендой жилья — это фейковые агентства недвижимости, которые обычно «продают» базу контактов. «Например, человеку предлагают выгодную сделку — заочно, по телефону. Арендаторам высылают привлекательные и подходящие по цене варианты, а собственникам дают обещание быстро подобрать жильцов на выбор. И тех и других просят выслать на указанный счет предоплату. Чтобы вызвать доверие, мошенники представляются агентами из известных риелторских компаний. Для полной уверенности клиенту-арендатору высылают даже договор об оказании услуг. Но, как правило, это договор о предоставлении информационных, а не риелторских услуг», — поделилась историей замдиректора департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова.
По факту информация человеку и дается: телефоны и адреса собственников, сдающих квартиры. Но это либо данные общедоступных бесплатных интернет-площадок, либо несуществующие, либо эти люди сдавать квартиру даже не планируют. Арендодатели же никогда и не встретят клиентов от этого посредника — он просто пропадет после получения предоплаты.
Доказать мошенничество в таких случаях очень сложно, так как компания действительно передает базу контактов. Если в договоре указаны «информационные услуги», получить обратно деньги невозможно, предупредила адвокат Наталья Тарасова. Поэтому лучше не пользоваться услугами сомнительных фирм, которые обещают подобрать варианты по очень привлекательным ценам.
Профессиональные риелторские агентства подписывают договор об оказании риелторских услуг. Они не продают отдельно информацию, а готовят сделку от начала и до конца. Также они не взимают предоплату ни с арендатора, ни с собственника. Оплата происходит только после подписания договора найма.
Член Ассоциации юристов России (АЮР) Ольга Эттлер:
— Из свежих примеров мошенничества с арендой квартир — процесс этого месяца. Мужчина разместил в интернете объявление о том, что хочет арендовать квартиру в другом регионе. Ему позвонила женщина и сообщила, что готова сдать свое жилье, но нужна предоплата в 12 тыс. руб. После того как потерпевший перевел указанную сумму на банковский счет злоумышленницы, та перестала выходить на связь. Полиция обнаружила 28 потерпевших от ее действий. Женщина задержана. Уголовное дело с утвержденным обвинительным заключением направлено в суд. Злоумышленнице грозит до пяти лет лишения свободы.
Нелегальная субаренда
Еще одна классическая схема мошенничества с арендой жилья — это субаренда. Например, квартиру снимает один человек, но вместо него живут другие люди. Иногда в квартире могут устроить нелегальный хостел или фирму, пересдавать жилье посуточно. По закону арендатор вправе пересдать жилплощадь, только если на то имеется письменное разрешение собственника квартиры, напомнила Оксана Полякова. Оно может быть оформлено как отдельный документ или в виде приложения к договору найма. От мошенничества в данном случае спасает подробный договор аренды и регулярные визиты в квартиру и проверка жильцов.
Сюда же можно отнести схему — когда квартира, наоборот, снимается мошенниками в аренду посуточно, а потом пересдается на длительный срок, добавила Ольга Эттлер. «Мошенники берут плату сразу за несколько месяцев вперед, а затем исчезают. Либо еще хуже — арендованная мошенниками квартира продается по поддельным документам», — отметила она.
Фальшивые документы
Для обмана на арендном рынке жилья часто используются поддельные документы. Мошенник по фиктивным бумагам (копия паспорта, доверенность, выписка из ЕГРН) сдает арендатору квартиру, на которую у него нет никаких прав, продолжила Наталья Тарасова. Нередко мошенники используют копии документов владельца. В реальности собственник квартиры ничего о сделке не знает, в итоге арендатор оказывается без денег и без квартиры.
Более того, мошенник может сдать одну и ту же недвижимость сразу нескольким арендаторам — собирает со всех деньги и исчезает, а на одну квартиру оказывается несколько квартирантов.
Именно поэтому юристы настоятельно рекомендуют тщательно проверять правоустанавливающие документы и запрашивать выписку из ЕГРН.
Коварный арендодатель
Бывает, что нечестно ведут себя сами собственники. Например, можно столкнуться с таким сценарием: арендодатель предлагает сдать квартиру по адекватной цене на долгий срок (от 11 месяцев), после чего подписывается договор с указанием срока аренды. «Спустя несколько месяцев у арендодателя якобы случается непредвиденное обстоятельство, в связи с которым необходимо освободить съемную квартиру. То есть фактически квартира сдавалась на короткий срок, но по цене долгосрочного найма. Ставка аренды квартиры при долгосрочном найме на 10–20% выше, чем при краткосрочном (до 11 месяцев)», — отметила эксперт из «Инком-Недвижимости».
Довольно популярная схема, когда квартира сдается в аренду одним из собственников без согласия остальных, добавила Ольга Эттлер. Арендаторы заселяются, через какое-то время появляются другие собственники, которые не знают о сдаче квартиры и просят арендаторов освободить ее. Квартирантам приходится выезжать.
Либо бывают случаи, когда «арендодатели» просят оставить предоплату без подписания договора и расписки. Будущий квартирант переводит нужную сумму и в итоге остается без денег и арендного жилья.
Еще на практике встречаются ситуации, связанные со сдачей «убитой» квартиры. «Арендодатель сдает квартиру «под ремонт», а после его выполнения арендатором «выживает» его оттуда либо обвиняет в порче арендатором дорогостоящей техники или антикварной мебели и требует компенсации под угрозой суда или полиции. В итоге квартирант вынужден съезжать, потратив много сил и денег на ремонт», — отметила юрист.
Также распространена ситуация, когда собственник квартиры не возвращает страховой депозит. Например, он начинает предъявлять квартиранту претензии за якобы испорченную мебель или плохо закрывающуюся дверь и отказывается отдавать депозит. Нередко квартиранты не могут вернуть эту сумму либо она возвращается в меньшем размере. Крайне редко обманутые арендаторы обращаются в суд, поэтому чаще всего деньги остаются у собственников без каких бы то ни было оснований.
Пандемия и обман
Мошенники на рынке аренды жилья использовали в своих целях и пандемию. Особенно часто это происходило весной, когда у многих было состояние паники и вводились строгие ограничения, отметили юристы.
Тогда в интернете активизировались так называемые «мошенники в аренде». Они выставляли красивое объявление квартиры с идеальным ремонтом на фото и по очень привлекательной цене, чтобы заманить доверчивых покупателей. Например, квартира премиум-класса предлагалась по цене эконом якобы из-за пандемии. После чего аферисты просили потенциальных клиентов перевести на банковскую карту небольшую сумму для оперативного показа квартиры, которая должна была якобы пойти на погашение штрафа за нарушение режима самоизоляции. После оплаты квартиросъемщик выяснял, что таких квартир просто не существует либо адреса ненастоящие.
Пандемию в своих начали использовать некоторые арендаторы, у которых подтвердился COVID-19. Они предупреждают арендодателя, что вынуждены сидеть на самоизоляции в съемной квартире и не имеют возможности платить за аренду, поскольку потеряли часть дохода. «Причем, чтобы не платить за аренду, квартиранты могут использовать поддельную справку. Арендодатель не сможет проверить ее подлинность, поскольку в больнице ему не смогут раскрыть диагноз из-за врачебной тайны», — отметила Ольга Эттлер.
Как защититься от мошенников. Рекомендации АЮР
Главный способ защиты от мошенников — заключение подробного договора найма и тщательная проверка документов. Также стоит быть осторожными в вопросах предоплаты. Вносить плату нужно только по факту заселения и после подписания договора.