Как через суд разменять неприватизированную квартиру
Как разменять неприватизированную квартиру?
С точки зрения закона такое вполне возможно, однако, на практике очень трудной найти подходящий вариант. Только представьте, как нелегко найти две семьи, которые пожелают жить в одной квартире, пусть и большей по площади, чем их жилище.
Самый сложный первый этап. Даже обмен трудно осуществить, так как неприватизированного жилья с каждым годом становится все меньше, а уж о размене и говорить не приходится.
Если нет договора соцнайма на квартиру, в которой вы проживаете
Разрешение на размен квартиры
Так как разменять неприватизированную квартиру? Размен неприватизированной квартиры осуществляется только с разрешения собственника жилья (муниципалитет) и согласия всех зарегистрированных в ней лиц. Естественно, эти документы оформляются письменно, хотя в некоторых случаях администрация просто ставит резолюцию на договоре мены, выражая этим свое согласие.
Договор мены не подлежит государственной регистрации, для его заключения достаточно обратиться к юристу или нотариусу.
Необходимые документы для размена жилья
Для того, чтобы заключить договор мены, в уполномоченный орган представляются следующие документы:
Часто требуются и другие документы, например, согласие органов опеки, если в семье есть несовершеннолетние.
Если один из членов семьи не согласен на размен, можно ли разменять неприватизированную квартиру, если один из членов семьи не дает своего согласия? Можно, но только через суд. Здесь нужно помнить два момента: суд может вынести решение, если есть конкретный вариант размена, судебное разбирательство может затянуться надолго, а не все наниматели готовы ждать.
Когда размен невозможен
Разменять неприватизированную квартиру не получится в любом случае, если:
Очень важно помнить, что разменять квартиру нужно так, чтобы не произошло ухудшение жилищных условий, в противном случае в будущем вам могут отказать в постановке на учет в качестве нуждающихся в улучшении условий проживания, ссылаясь на то, что вы намеренно ухудшили свои жилищные условия.
Вопрос, как разменять неприватизированную квартиру, не столько сложен юридически, сколько трудно осуществим практически. Хотя можно обратиться к риэлторам, которые оказывают данную услугу и будут за вас искать варианты размена.
Можно ли разменять неприватизированную квартиру и как это сделать?
Несмотря на то, что бесплатная приватизация продлевается чуть ли не ежегодно, миллионы наших сограждан продолжают жить в неприватизированных квартирах.
То есть в жилье, собственником которого выступают муниципальные органы.
Приватизированной квартирой может полноценно распоряжаться собственник, а можно ли разменять, продать или разделить неприватизированную квартиру?
Что означает неприватизированная квартира?
Неприватизированная квартира — это жилье, собственником которого выступает муниципальное образование (городской округ или муниципальный район).
Также неприватизированная квартира может иметь статус служебного жилья, ведомственного или специализированного жилого помещения.
Наниматель муниципального жилья получает право пользоваться им по договору социального найма, заключенного между ним и муниципалитетом.
Также право пользоваться жильем получают члены семьи. При отсутствии договора соцнайма наниматель и члены его семьи могут проживать в квартире согласно ордеру.
Раздел и размен — не одно и то же
Между разделом и разменом муниципального жилья существует тонкая юридическая разница.
Размен жилья — обмен неприватизированного жилья членами семьи на несколько объектов жилья, предоставляемого по социальному найму. При этом можно обменять жилье на аналогичное, обменять на жилье большей площади или осуществить размен в другой город.
Раздел имущества производится между разводящимися супругами, при этом разделить можно только собственность, нажитую в браке. Так как муниципальное жилье не находится в частной собственности, то прямой раздел неприватизированной квартиры не возможен.
Однако существуют варианты обхода этого запрета, о которых будет упомянуто ниже.
Условия и порядок обмена
Для осуществления размена неприватизированной квартиры необходимо пройти несколько этапов.
Первый из них это согласие всех членов семьи на саму процедуру размена.
Так как при размене обмениваются объекты муниципального жилья, то указанные этапы должны проводиться для всех сторон.
Поиск вариантов
Для того чтобы осуществить размен, необходимо найти подходящие встречные варианты жилья. Это должны быть также неприватизированные жилые помещения (квартиры, комнаты, частные дома).
Так как неприватизированных жилых помещений с каждым годом становится все меньше, а найти вариант для размена очень сложно, то этот этап — самый сложный и самый продолжительный.
Искать можно по объявлениям в печатных СМИ или в интернете.
О том, как выбрать квартиру для покупки, читайте в нашей статье.
Этап подготовки документов
Для осуществления размена необходимо подготовить следующие документы на квартиру:
Если договор соцнайма отсутствует, а жильцы проживают в квартире по ордеру, необходимо первоначально оформить договор. Для этого необходимо обратиться в тот орган, который вынес решение о вселении и который указан в ордере.
Заключение договора обмена жилыми помещениями
После сбора документов можно заключить договор мены жилых помещений. Составить его может юрист или нотариус, который к тому же заверит договор.
Из-за того, что при подписании соглашения не возникает права собственности, то государственной регистрации оно не подлежит.
Получение разрешения
Для того, чтобы осуществить размен, необходимо получение согласия от собственника, которым в данном случае выступает муниципалитет.
Для этого необходимо обратиться в администрацию городского или сельского поселения в отдел документооборота администрации с письменным заявлением и оригиналами договора.
Согласие может быть оформлено в качестве отдельного документа или просто ставится резолюция на договор мены. Срок ожидания — не более 10 суток с момента обращения.
Скачать образец договора обмена жилыми помещениями, занимаемыми гражданами по договорам социального найма, Вы можете тут.
Оформление договора соцнайма
После того, как получено разрешение муниципальных органов, можно переселяться в новое жилье. Каждая сторона размена должна оформить новый договор социального найма.
Наймодателем в данном случае выступает муниципалитет, поэтому необходимо снова посетить отдел администрации и перезаключить договор соцнайма на новое лицо.
Когда это не допустимо?
Есть несколько вариантов, когда разменять приватизированную квартиру нельзя.
К размену не допускается:
Также не допускается размен жилья, если по мнению органов опеки он ухудшит жилищные условия несовершеннолетних детей или граждан, находящихся под опекой.
Можно ли разменять квартиру через агентство?
Агентства недвижимости достаточно редко занимаются прямым разменом неприватизированного жилья из-за редкости встречных вариантов и отсутствия гарантии прибыли.
Существует несколько серых схем с использованием «буферных» квартир, которые используют некоторые агентства для того, чтобы все-таки осуществлять размен, но для их осуществления требуется большой кредит доверия всех участвующих сторон.
Большинство же риэлторов настоятельно рекомендуют первоначально проводить приватизацию муниципального жилья, а затем его продажу и покупку нового.
Приватизировать квартиру можно с помощью того же агентства. В то же время, агентства недвижимости могут помочь с поиском разменного варианта и помочь с оформлением документов.
Так что если есть сомнения в собственных возможностях оформить размен, то можно обратиться к риэлторам и заключить соглашение на оказание услуг, которые придется оплатить. Однако далеко не каждый риэлтор за это возьмется.
Читайте также статью о том, что такое эксклюзивный договор на оказание риэлторских услуг по ссылке.
Размен квартиры через суд
Принудительный обмен жилыми помещениями может быть осуществлен только к неприватизированному жилью.
И то только при отсутствии согласованного всеми членами семьи решения о размене.
Что касается приватизированного жилья, то собственник волен распоряжаться им в полной мере без получения согласия других проживающих. В муниципальном жилье ситуация обстоит по-другому.
Любой член семьи нанимателя вправе потребовать размена квартиры через суд, если внутри семьи не найден компромисс по размену жилья.
Обычно это право используется в случаях, когда один из членов семьи выступает против добровольного размена. Другими причинами могут быть семейные конфликты или асоциальное поведение одного из членов семьи.
До момента обращения в суд должны быть найдены варианты размена.
Инициатор размена составляет исковое заявление, к которому прилагаются:
Теоретически суд может принять положительное решение, учтя приведенные истцом доводы. Однако из-за того, что мало кто из нанимателей встречных вариантов соглашается ждать решения суда, такие случаи достаточно редки.
Поэтому лучше не доводить дело до конфликта и проводить размен добровольно, договорившись со всеми членами семьи, проживающими в муниципальном жилье.
Раздел жилья при разводе
Раздел жилья осуществляется исключительно при разводе. При этом такое жилье должно быть приватизированным.
Объясняется это тем, что такая процедура предусматривает раздел совместно нажитого имущества.
А муниципальное жилье не является чьей-либо частной собственностью.
В случае раздела муниципального жилья у разводящихся супругов существуют 2 варианта выхода из ситуации:
Если такие пути выхода из ситуации не найдены, то после развода право занимать жилье остается у нанимателя, а второй член семьи может быть выселен из квартиры по суду.
Однако если один из супругов зарегистрирован в квартире, или в случае выселения ему негде жить, то суд может отказать и разведенные супруги останутся проживать под одной крышей.
Если же неприватизированная квартира – это служебное жилье, то все права на пользование им остаются у того супруга, которому оно предоставлено.
В заключении статьи советуем Вам посмотреть ролик о том, как продать неприватизированную квартиру:
Можно ли и как разменять неприватизированную квартиру?
Актуальность статьи: март 2020 г.
Несмотря на то, что приватизационная реформа вступила в силу более двадцати лет назад, значительная доля жилья, составляющего вторичный жилой фонд, по-прежнему находится в государственной и муниципальной собственности, что дает право проживания в нем исключительно по договору социального найма.
Сделки с такой недвижимостью фактически невозможны, поэтому для многих семей, желающих разъехаться, крайне актуальна проблема размена неприватизированных квартир.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Раздел и размен — в чем разница?
Раздел неприватизированной квартиры означает разделение в ней лицевых счетов, однако в рамках действующего Жилищного кодекса РФ данная операция не может быть осуществлена.
В случае с неприватизированной жилплощадью допускается размен ее на соответствующее по квадратным метрам количество квартир с аналогичным статусом права собственности, принадлежащих одному наймодателю, что значительно ограничивает выбор будущего жилья.
Читайте статью, как приватизировать квартиру самостоятельно тут.
Что может помешать?
В ст. 73 ЖК РФ обозначен ряд обстоятельств, запрещающих размен неприватизированного жилья:
Условия и порядок обмена жилого помещения
Главный шаг в вопросе размена — это достижение согласия между членами семьи, проживающей в неприватизированной квартире.
Если возражений нет ни у кого, можно приступать к поискам подходящих для размена вариантов.
Заниматься этим придется самостоятельно, ведь риэлторские агентства из-за отсутствия выгоды как могут, открещиваются от участия в размене неприватизированных квартир, а государство и муниципалитет не имеют обязанности помогать населению в таких ситуациях.
Найти жилье для обмена вполне реально. Закон не запрещает подыскивать его даже в других городах, при наличии согласия организации-собственника заселение в неприватизированную квартиру иногородних лиц не возбраняется.
Как происходит сделка:
Наниматели размениваемых жилых помещений письменно заключают договор обмена (ст. 74 ЖК РФ), с последующим предоставлением его оригинала организациям-наймодателям в целях получения разрешения на проведение обмена.
Предлагаем вам скачать образец договора об обмене жилыми помещениями, занимаемыми гражданами по договорам социального найма: Скачать бланк.
С организацией-собственником и новым жильцом составляется договор социального найма, предусматривающий передачу всех прав и обязанностей.
Разрешение или отказ должны быть изложены наймодателем в официальном документе и вручены нанимателю или его представителю не позже, чем по прошествии десяти рабочих дней с момента обращения нанимателя.
Размен, осуществленный с несоблюдением положений, установленных Жилищным кодексом, может быть признан ничтожным в судебном порядке. При выявлении правонарушений, совершенных одной из сторон-участников договора, виновная сторона обязана компенсировать пострадавшей стороне все понесенные ей убытки (ст. 75 ЖК РФ).
Какие документы нужны, чтобы разменять квартиру?
Гражданам, желающим разменять неприватизированную жилплощадь, потребуется следующий перечень документов, предоставляемых в жилищный отдел администрации города/населенного пункта:
Если вы хотите узнать, можно ли выписать человека из квартиры без его согласия, советуем вам прочитать статью.
Принудительный обмен жилой площади
К сожалению, членам не каждой семьи удается придти к общему знаменателю в отношении жилищных условий.
Размен неприватизированной квартиры через суд происходит, когда возникают споры и недопонимания между жильцами квартиры.
Когда добровольная договоренность о размене неприватизированной квартиры не достигнута, каждый из жильцов вправе прибегнуть к решению вопроса в судебном порядке, при этом должны быть учтены жилищные интересы всех участников спора.
Как разменять неприватизированную квартиру при разводе? Раздел неприватизированной квартиры при разводе невозможен, поскольку это муниципальная собственность.
Если один из супругов отказывается разменивать квартиру, а проживание с ним невозможно. Нужно обратиться в суд и просить, чтобы размен квартиры был произведен принудительно.
На практике более чем половина дел о принудительном размене неприватизированных квартир заканчивается отрицательными решениями. Для разрешения проблемы все равно будет необходим конкретный вариант разъезда, без этого суд не сможет вынести решения.
К тому же, судебный процесс сам по себе может отнять много времени и сил, да и окончательно разрушить отношения, так что лучше оставить этот вариант решения проблемы для совсем уж безвыходного положения.
Подводя итоги, можно сказать, что размен неприватизированной квартиры вполне осуществимая процедура, сопряженная, однако, с определенными трудностями.
Поэтому прежде, чем приступать к ней, тщательно взвесьте исходные факторы и подумайте, стоит ли игра свеч. Не исключено, что будет намного проще сначала приватизировать квартиру, купить новое жилье с помощью ипотечного кредита или рассмотреть другие способы обзавестись собственной жилплощадью.
Особенности раздела и размена муниципального жилья. Предлагаем вам посмотреть видеоролик.
Как разменять квартиру, если она не приватизирована
Не все граждане проживают в собственных квартирах. В некоторых случаях недвижимость для проживания предоставляется на условиях социального найма. Но что делать, если возникает необходимость в размене? Можно ли разменять неприватизированную квартиру? Здесь много нюансов и своих особенностей.
Закон
Закон не запрещает нанимателям проводить процедуру размена неприватизированной квартиры. Но на самом деле вопрос решается не так просто. Поэтому таких сделок не так много. Ст. 72 ЖК РФ содержит информацию о правилах обмена муниципального жилья. Это основной закон, на который опираются в данном случае. Он гласит:
Право на размен
Таким правом обладает официальный наниматель жилья по договору соцаренды. Именно он несет ответственность за состояние квартиры и иные аспекты (заключение соглашений, защита интересов проживающих).
Если дано согласие на сделку, наниматель вправе вести подготовку к процедуре через доверенного представителя.
Муниципальная квартира
Несмотря на то, что процедура приватизации длится уже более 20 лет, на сегодняшний день много муниципального жилья. Немало людей, проживающих по договору соцнайма, желают разъехаться.
Сама процедура бесплатная, за исключением случая, когда приходится обращаться в суд. Там обязательно понадобится заплатить госпошлину. Кроме того, если варианты размена подыскивает администрация, то за подобную услугу придется заплатить.
Размен неприватизированной квартиры, являющейся собственностью муниципальных органов, происходит в несколько этапов:
Схема довольно сложная и продолжительная. Требует сбора многих документов. К тому же сделать обмен на аналогичную жилплощадь очень сложно. Поэтому приходится идти на жертву с обеих сторон. Ни одна из сторон сделки не должна брать доплату за менее выгодный вариант.
Наниматели социального жилья не вправе получать личную выгоду от квартиры с таким правовым статусом. После предоставления всех документов, процедура оформления не должна затягиваться более, чем на 10 дней. Если вопрос решается через суд, разбирательство может растянуться на несколько месяцев.
ВНИМАНИЕ! Разменять неприватизированное жилье можно только на квартиру с аналогичным правовым статусом. Обмен на приватизированную недвижимость не допускается.
Документы
Чтобы поменять муниципальную квартиру, нужно предоставить следующие документы:
Список приблизительный и может дополняться иными документами. Их перечень и количество зависит от установленных в конкретном городе правил. Такой же перечень бумаг должна собрать и вторая сторона сделки. После сбора всех документов и получения разрешения, жильцы обмениваемого жилья должны явиться за ордерами на новую квартиру.
Стоит отметить, что не все риэлторские конторы предпочитают связываться с разменом таких квартир. Государственные организации также не обязаны оказывать помощь в поиске жилья. В большинстве случаев проще сначала приватизировать квартиру, а потом уже заниматься ее разменом.
Единственный вариант остается в самостоятельном поиске. Более того, можно провести обмен квартиры на другой город, что не противоречит закону.
Через суд
Если все проживающие лица согласны на размен, это самый удобный и простой вариант. Но так бывает не всегда. На практике нередки случаи, когда не все прописанные лица соглашаются на такую процедуру.
Как провести сделку с неприватизированной квартирой, если один из жильцов против? И возможен ли размен без получения согласия? В данной ситуации вопрос можно решить только через суд. При этом будут рассматриваться интересы всех участников спора.
До вступления в действие нового ЖК РФ, при возникновении спорной ситуации можно было разменять жилье в принудительном порядке. Теоретически закон такую ситуацию рассматривает. Но в судебной практике в большинстве случаев по вопросу принудительного размена выносится отрицательное решение.
Для судебного процесса необходимо предоставить конкретный вариант жилья. Иначе заявление могут отклонить. Нужно быть готовым к тому, что судебное разбирательство может надолго затянуться.
ВНИМАНИЕ! Если один из жильцов не согласен с принятым решением остальных членов семьи, можно попробовать разменять только часть жилья. Однако это проблематично, поскольку вторая сторона процесса может не согласиться на такой вариант.
Когда нельзя разменять
Ситуации, когда размен квартиры не допустим:
Отказать в размене могут и по причине нарушений установленных норм площади или ущемления прав несовершеннолетнего ребенка. Таким образом, ответ на вопрос, можно ли разменять неприватизированную квартиру, положительный. Но такая процедура крайне сложная и требует больших затрат времени.
Как происходит принудительный размен муниципальной квартиры через суд на практике?
В тесноте хорошо только при условии, что не в обиде. Чаще бывает наоборот — живущим совместно дальнейшее существование под одной крышей становится невыносимым.
Встает неизбежный вопрос: кто куда? Особенно, если речь идет о муниципальном жилище. Большинство людей заговаривает о размене, даже не подозревая, что за этим скрывается.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Читайте нашу статью о способах обмена приватизированной квартиры. О том, как подать иск в суд на размен жилого помещения, можно узнать также на нашем сайте.
Принудительный размен муниципальной жилплощади через органы правосудия: практика в нашей статье.
Понятие
Что такое принудительный обмен муниципального жилья через суд?
Скрывается за этим разрешение суда обменять или заменить муниципальное жилье, заменяемое членами домохозяйства, раз уж кто-то из ответственных квартиросъемщиков (или наймодатель) выступает против данной процедуры (ст. 74 ЖК РФ).
Для обмена жилплощади необходимо документированное согласие всех членов семьи нанимателя (это касается и временно отсутствующих), а также — муниципалитета. Последний принимает решение об обмене квадратных метров и люди разъезжаются.
Как происходит размен муниципальной квартиры через суд? Проживающие по соседству на основании ст. 72 Жилищного кодекса РФ имеют право потребовать судебным порядком заменить имеющееся жилище на другое, равнозначное.
Которое орган правосудия вовсе не всегда аннулирует — например, если речь идет о хотя бы даже вероятном ухудшении условий проживания несовершеннолетнего или недееспособного гражданина.
Сделка с участием таковых происходит только при участии попечительского совета. А он, в свою очередь, тоже далеко не всегда дает согласие на размен (которое также придется опротестовывать в суде).
Узнайте на нашем сайте о том, как обменять комнату, двухкомнатную и трехкомнатную квартиру, какие документы потребуются для обмена, как заключить договор мены с доплатой, а также о том, можно ли обменять жилплощадь в ипотеке.
Основания и причины
Как правило, причинами размена неприватизированной квартиры через суд бывают: бытовые разногласия, систематические ссоры между проживающими.
Также, если кто-то из сожителей намеренно пакостит другим — хулиганит или ведет асоциальный образ жизни, делая жизнь остальных невыносимой (или вообще ставя под угрозу).
При этом компромисс касательно разъезда в домохозяйстве не достигнут и кто-то активно выступает против (или вето наложил уже наймодатель).
О том, можно ли обменять старое жилье на новостройку, комнату на дом и земельный участок, и как правильно сделать обмен с доплатой, можно узнать из наших статей.
Если дошло до суда
Что в этом случае делать? Обращаться к адвокату. Искать правды в таком непростом вопросе, как принудительный обмен жилыми помещениями по договору социального найма, самостоятельно лучше даже не начинать.
Защитник не только поможет с составлением заявления и подбором доказательной базы, но и представит ваши интересы во время разбирательства, также подскажет, как на практике реализовать полученное решение судьи.
Исковое заявление оформляется в количестве экземпляров исходя из числа участников процесса. Подается в районный суд общей юрисдикции по месту нахождения отвечающей стороны. Иск пишется в произвольной форме, но обязательно включает в себя следующие данные:
Помимо собственно заявления, нужны будут следующие бумаги:
Как долго суд будет определяться с решением, зависит от многих факторов. В решении будет указано — «произвести обмен жилой площади», также данные, кто куда вселяется.
Это не пустая бумажная волокита — государство должно знать, что несамостоятельные граждане не будут ущемлены в жилищных условиях. Ждать документа — две недели.
Отказ
Когда суд отказывает в принудительном размене муниципальной квартиры? Судебная практика:
Становится понятно, что подобного рода споры — дело весьма непростое и не всегда заканчивающееся успехом.
До начала каких-либо действий следует обратиться в юридическую фирму или адвокатскую контору для подробной консультации, только после этого можно заводить речь о подаче заявления в суд.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.