Как дачу переоформить в жилой дом 2021 году
Из садового дома в жилой: трудности в изменении статуса дома
Руководитель ООО «АН «ВАШ ДОМ», руководитель Центра бесплатной юридической помощи г. Истра Московской области, юрисконсульт
специально для ГАРАНТ.РУ
У вас есть садовый дом. Вы решили придать ему статус жилого. Например, ваша семья уже давно проживает в таком доме, и вы хотите прописаться в нем. А такое возможно лишь в доме со статусом «жилой» (ст. 2 Закона РФ от 25 июня 1993 г. № 5242-I «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации»). Закон устанавливает, чтобы для переоформления садового дома в жилой дом имелось соответствующее разрешение органа местного самоуправления (п. 55 Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47, далее – Постановление № 47). Этот орган должен располагаться в том муниципальном образовании, к ведению которого территориально относится переоформляемый дом.
Когда полный пакет документов передан в орган местного самоуправления (непосредственно или через МФЦ), не позднее чем через 45 календарных дней заявитель получит один из ответов: либо ему разрешат перевести дом из садового в жилой, либо нет. Перечень необходимых документов расписан в п. 56 Постановления № 47.
Так почему же в переоформлении рассматриваемого вида жилой недвижимости орган местного самоуправления может отказать?
Исчерпывающий список причин отказа приведен в п. 61 Постановления № 47.
Среди них следующие причины для отказа:
Что же делать, когда орган местного самоуправления отказался выдавать разрешение на перевод садового дома в жилой?
На первый взгляд, ответ прост: исправить те недочеты, из-за которых был произведен отказ.
Но на практике все гораздо сложнее.
Проблемы с пакетом предоставляемых документов
К примеру, заявителю отказали, потому что он предоставил не весь пакет документов. Но иногда «донести» нужное сложно или даже невозможно. Например, невозможно предоставить согласие на перевод садового дома в жилой дом от третьих лиц, также имеющих право собственности: они либо не хотят давать такое согласие по разным причинам, либо заявитель не знает, где этот гражданин вообще находится и как его найти, чтобы получить от него нужный документ.
Статус земельного участка как причина отказа
Довольно распространенная причина отказа связана со статусом земельного участка, на котором находится садовый дом, переводимый в жилой. Особенно когда садовый участок не включен в территориальные зоны правил, определяющих землепользование и застройку. В таком случае, скорее всего, придется кооперироваться с другими гражданами и всем вместе от имени садоводческого товарищества нужно будет работать в направлении подготовки документации по планировке территории и внесению соответствующих изменений в правила землепользования и застройки.
Важный момент: в каждом муниципальном органе свои земельные и градостроительные правила. Прежде чем заниматься переоформлением садового дома, необходимо изучить их, чтобы знать и понимать все нюансы. Для этого можно через портал госуслуг заказать бесплатно градостроительный план своего земельного участка. Эту услугу можно без труда найти на официальном сайте в списке «Категории услуг».
Техническое состояние дома – это важно
Еще один немаловажный момент – техническое состояние дома. Строение должно соответствовать всем признакам «жилого», быть пригодным для проживания: с водой, отоплением, освещением и т.п. Площади помещений и высота должны также соответствовать нормативам (например, кухня не меньше 6 кв. м., высота не менее 2,5 м). Для каждого региона (муниципальной единицы) такие нормативы свои и закреплены местными нормативными актами. Если причина отказа в таком несоответствии – придется его устранять: проводить электричество и другие инженерные коммуникации, делать реконструкцию.
Если получить разрешение органа местного самоуправления в переводе дома из садового в жилой никак не получается, придется обжаловать отказ в судебном порядке. В исковом заявлении нужно будет указать причины, которые перечислены в решении об отказе. Затем необходимо будет доказать, почему эти причины неправомерны.
Три шага к прописке
Сколько потребуется времени, чтобы перевести садовый дом в жилой? И нужно ли это делать?
Какой дом могут признать жилым?
У жилого дома должны быть надежные несущие конструкции и крыша. К такому строению необходимо подвести электричество, холодное водоснабжение (по возможности и горячее водоснабжение), водоотведение (канализацию), устроить там системы отопления и вентиляции. В газифицированных районах отопление идет за счет газа. Если местность не газифицирована, то дома отапливаются либо за счет электричества, либо за счет внутренних систем отопления (печи, камины).
Допускается отсутствие водопровода и центральной канализации в домах высотой не более 2 этажей (в районах без централизованных инженерных сетей).
В чем состоит процедура?
Только если возведенный в СНТ дом соответствует параметрам капитального строения, его могут признать жилым. Для этого и придется пройти процедуру, которая может занять 2-3 месяца.
Как рассказали в Кадастровой палате, она состоит из нескольких шагов.
1. Потребуется собрать пакет документов. Прежде всего составить в произвольной форме заявление о признании садового дома жилым. В нем обязательно нужно указать кадастровый номер дома, кадастровый номер земельного участка, на котором расположен дом, почтовый адрес заявителя или адрес его электронной почты, способ получения решения муниципалитета об изменении назначения помещения (почтовым отправлением с уведомлением о вручении, по электронной почте, лично в МФЦ, лично в уполномоченном органе местного самоуправления).
Также необходимо предоставить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Если право собственности заявителя на садовый дом не зарегистрировано в ЕГРН, то необходимо иметь правоустанавливающий документ на садовый дом или нотариально заверенную копию этого документа.
Потребуется заключение по обследованию технического состояния объекта, которое подтвердит, что дом надежен и безопасен (с точки зрения внутренних коммуникаций, строительных конструкций, пожарной безопасности). Документ выдают специалисты-инженеры, выполняющие работы по обследованию объектов недвижимости (индивидуальные предприниматели или юрлица). При выборе специалиста стоит обратить внимание, состоит ли он в саморегулируемой организации по инженерным изысканиям.
Нотариальное согласие третьих лиц на признание садового дома жилым понадобится, если дачей владеет не один человек, а несколько.
Все эти документы необходимо предоставить в уполномоченный орган местного самоуправления (в администрацию, на землях которой расположен дачный кооператив) или в многофункциональный центр (МФЦ) района.
2. Когда документы сданы, нужно дождаться решения администрации о признании или об отказе в признании садового дома жилым. Это процесс занимает не более 45 календарных дней со дня подачи заявления.
Отказать могут по следующим причинам: заявитель представил неполный пакет документов, с заявлением о признании садового дома жилым обратился не собственник этого объекта, виды разрешенного использования земельного участка не предусматривают размещения на нем жилого дома. Так, например, земельный участок должен быть для садоводства, а не огородным. На огородном участке могут размещаться только хозяйственные постройки. Также заявителю откажут, если в доме нет жизненно важных коммуникаций, фундамента, окон и так далее, о чем говорилось выше.
Решение об отказе в признании садового дома жилым выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения. При отказе заявитель либо просто представляет дополнительные документы, достраивает дом по всем правилам, подводит недостающие коммуникации, либо может обжаловать решение в судебном порядке.
3. Если местная администрация считает, что в доме вполне можно жить круглый год, то она направляет свое решение заявителю, а также в орган регистрации прав для внесения соответствующих изменений в сведения о садовом доме, содержащиеся в ЕГРН.
Если вдруг по каким-то причинам местные чиновники забудут это сделать, то владелец дома сам может обратиться в Росреестр для внесения сведений в ЕГРН.
Зачем нужен жилой дом на даче?
С 2019 года разрешено прописываться в садоводческих товариществах. Но зарегистрировать опять же могут только в жилом строении. В сарае, бане, летней веранде или том же садовом домике человека никто не пропишет.
При этом доказывать факт того, что дачный дом является единственным жильем, не нужно: если человек хочет прописаться за городом и построил капитальный дом, который признан жилым, то это его право.
Но кому это может быть интересно и удобно? Все-таки до СНТ метро не ходит, да и электрички рядом с ними далеко не всегда останавливаются. Рядом может не оказаться ни детского садика, ни поликлиники, ни даже магазина (все это может оказаться в доступности, если рядом расположены обжитые поселки или города).
Помимо этого, эксперты рынка недвижимости отмечают, что постоянная регистрация на даче может быть интересна тем, кто продал свое единственное жилье на вторичном рынке, купив квартиру в новостройке. В таком случае, если у человека есть дача, он сможет прописаться там и жить, пока не достроят его квартиру и пока он там не сделает ремонт. Вариант загородной прописки также может заинтересовать пенсионеров или фрилансеров.
По словам Никиты Чаплина, сегодня в ближнем Подмосковье на каждые два дома в частном секторе есть один постоянно прописанный гражданин. Ближе к границе с соседними областями и в СНТ, и в деревне может быть прописан всего один человек на весь населенный пункт.
Признание дома жилым, даже если использовать его в качестве летней дачи, позволяет сэкономить на электричестве. Для это нужно перейти на сельский тариф. В садовом доме это невозможно.
Дачную амнистию продлили до 2021 года. Но на новых условиях
Вот что означает дачная амнистия, которая будет действовать до 1 марта 2021 года.
Как работает дачная амнистия с августа 2019 года
Если у вас есть дача, дом или участок, разберитесь, как все это узаконить по дачной амнистии:
Что такое дачная амнистия?
Вот несколько дачных амнистий, о которых мы рассказывали:
И вот появился еще один закон, который тоже назвали дачной амнистией. Он изменил не только градостроительный кодекс, который устанавливает порядок оформления домов на участках, но и правила регистрации недвижимости. Чтобы вам не изучать эти сложные документы, мы во всем разобрались.
Готовый или строящийся дом можно узаконить по уведомлению до 2021 года
С 4 августа 2018 года отменили разрешения на строительство. Раньше нужно было спрашивать у местных властей, можно ли построить дом вот с такими параметрами. А теперь достаточно их предупредить. На самом деле процедура все равно похожа на согласование, но она стала немного проще.
Но это касалось домов, которые начали строить с августа, когда заработал закон. А для тех домов, что начали строить без разрешения до поправок, уведомления разрешили подавать только до 1 марта 2019 года. То есть дом уже строится или готов, а разрешения на него нет. Тогда государство как бы говорит: «Ладно, раз уже построили, подайте уведомление и будем считать, что все законно. Самовольной постройкой такой дом не считается».
Но тот, кто не успел разобраться с документами до 1 марта 2019 года, потом мог узаконить дом только через суд. Или пришлось бы как-то хитрить с документами. Иначе дом считался бы самовольной постройкой.
Пока люди разбирались с новым порядком, срок амнистии закончился. И вот спустя несколько месяцев его продлили на два года. Теперь дом, который начали строить до отмены разрешений, можно снова узаконить по уведомлению — без суда и лишних расходов. Пока это условие действует до 1 марта 2021 года. Продлят ли его потом и сделают ли бессрочным — непонятно. Если есть неоформленная недвижимость на участке, лучше поскорее заняться документами.
Как зарегистрировать дачный дом в СНТ по «дачной амнистии» в Подмосковье
В преддверии дачного сезона встает вопрос оформления летнего домика. До 1 марта 2021 года в регионе проходит упрощенная процедура регистрации таких построек – «дачная амнистия». Для разных категорий земель предлагают разные условия. Какие сооружения можно зарегистрировать в СНТ, читайте в материале портала mosreg.ru.
Действие «дачной амнистии»
«Дачная амнистия» распространяется на постройки, возведенные на участках садовых некоммерческих товариществ (СНТ) без разрешительных документов. До марта 2021 года собственник земли имеет право поставить сооружение на кадастровый учет и оформить на него право собственности.
Виды земель
Под действие «дачной амнистии» подходят не все виды разрешенного использования земель. Зарегистрировать постройки в упрощенном порядке могут владельцы садовых земельных участков.
Узнать вид разрешенного использования можно из правоустанавливающих документов на землю. При этом формулировки «садовый земельный участок», «для садоводства», «для ведения садоводства», «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства», «для дачного строительства» считаются равнозначными. Такие земли предназначены для отдыха граждан и выращивания сельхозкультур для собственных нужд.
Амнистия не распространяется на земли с разрешенным видом использования «садоводство». На таких участках предусмотрено только сельскохозяйственное производство многолетних культур.
Какие объекты можно зарегистрировать
По упрощенной процедуре до 1 марта 2021 года можно зарегистрировать либо уже построенные конструкции, либо те, строительство которых начато до 4 августа 2018 года без разрешительных документов. В СНТ допустимы садовый домик, индивидуальный жилой дом, хозяйственные постройки или гараж.
При этом высота жилого дом не может быть выше 20 метров и в нем не должно быть больше трех этажей. Жилые комнаты должны быть отделены от бытовых помещений, и в них должна поддерживаться температура +18 градусов круглый год. В зданиях, регистрируемых по «дачной амнистии», недопустимо разделение квартиры.
Упрощенный порядок регистрации
Источник: РИАМО, Александр Манзюк
Регистрация дома по упрощенному порядку проходит на основании декларации, технического плана объекта, правоустанавливающего документа на участок.
Декларацию об объекте недвижимости собственник земли заполняет самостоятельно. Можно использовать проектную документацию, если таковая имеется. Форма декларации есть на сайте Росреестра.
Технический план нужен для внесения постройки в кадастр и постановки ее на учет. За оформлением техплана нужно обратиться к кадастровому инженеру. Он выезжает на участок, производит замеры и геодезические расчеты.
Если земельный участок уже зарегистрирован, потребуются правоустанавливающие документы на него: договоры дарения или купли-продажи, свидетельство о наследстве, акты органа власти, решение суда.
Собранный пакет подается в МФЦ или непосредственно в Росреестр. Если дом соответствует требованиям, после проверки собственник получит электронную выписку из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), подтверждающую постановку на кадастровый учет.
После 1 марта 2021 года регистрация домов и строений на всех видах земель потребует подачу уведомлений о начале и завершении строительства.
Зачем регистрировать постройки
Новый дом культуры построят в Богородском городском округе
Собственность, зарегистрированная в установленном порядке, находится под охраной государства. Кроме того, если владелец участка захочет продать или передать дачу по наследству, он сможет провести сделку без ограничений.
К «несуществующему» дому нельзя провести газ и воду. Это необходимо для признания садового дома жилым – в нем должны быть стационарные системы отопления, освещения, водоснабжения, канализации. Если дом относится к жилому фонду, то в нем можно прописаться.
Незарегистрированная недвижимость может быть признана самовольной постройкой – такую конструкцию, вероятно, придется снести.
Налог на имущество
Российские денежные купюры
Владельцам жилых домов полагается налоговый вычет в размере 50 квадратных метров. Если площадь дома и хозяйственных построек менее 50 квадратных метров, налог не начисляется. Если площадь больше, облагаются налогом метры, которые останутся после вычета льготных 50 метров. Ставка составит 0,1% от кадастровой стоимости для СНТ.
Куда обращаться
Второй консультационный центр МОБТИ открыли в Красногоске
Источник: ©, пресс-служба администрации городского округа Красногорск
Подробнее узнать о действии «дачной амнистии» можно в консультационных центрах областного БТИ или МФЦ.
Телефон горячей линии Московского областного БТИ +7 (498) 568-88-88.
Как перевести садовый дом в жилой?
Для поиска нужного вам участка, достаточно воспользоваться нашей картой. Свободный земельный участок на кадастровой карте не подсвечивается никаким цветом.
Для выбора определенной земли:
После оформления участка в собственность и постройки дачного дома, его можно перевести в жилой. Процедура упрощена до 2028 года.
Как перевести садовый дом в жилой — актуальный вопрос, который волнует большинство граждан. Законодательные акты постоянно меняются и добавляются, появляются новые требования, критерии и разница между жилым и садовым домом.
В данный момент и до января 2026 года действует дачная амнистия, позволяющая провести регистрацию в упрощенном порядке. Если вы не успеете в этот промежуток времени, то в будущем придется уведомлять о начале строительства и о завершении постройки дома местную администрацию.
Основные различия
Первоначально важно понимать, чем отличается садовый дом от жилого дома. Это разные понятия, которые часто путают или объединяют в одно целое.
Садовый дом используется несколько месяцев в году. Применять вы его можете по своему усмотрению: проживать временно в летний период или круглогодично, если постройка подходит под это, хранить овощи и фрукты или использовать в качестве дачи. А жилой дом представляет собой объект капитального строительства на участке индивидуального жилищного строительства, имеет адрес и подходит для круглогодичного проживания.
Отличие жилого и садового дома указаны в таблице:
Вся процедура в 2021 году проходит в упрощенном порядке. Вы можете получить одобрение на недвижимость, которую ранее администрация не пропустила бы с данным статусом. Или потребовала бы дополнительные документы и справки.
Основные положения
Постройка должна соответствовать определенным критериям:
Данный фактор проверяется специалистами и устанавливается в определенный законом срок. Все параметры прописываются в документе, составляет технический план постройки, в котором отражены год постройки, количество и расположение комнат, процент износа.
Как зарегистрировать жилой дом на садовом участке
Весь процесс установлен на законодательном уровне, прописаны положения и акты. Власти РФ внесли амнистию и упростили получение нового статуса для дачи. Этот порядок будет действовать еще 7 лет, поэтому, для тех, кто построил дом на участке СНТ, но еще не перевел его в жилое здание, появилась возможность сделать это в короткие сроки.
Первоначально, нужно обратиться к кадастровому инженеру. Этот специалист проводит технический осмотр здания и выявляет является ли садовый дом жилым помещением.
Вся документация должна быть собрана в соответствии с законом и подана на рассмотрение в местную администрацию. Власти рассмотрят ваше заявление и вынесут решение.
Как признать постройку жилой недвижимостью
Рассмотрим порядок признания садового дома жилым. Пошаговый алгоритм позволит не допустить ошибок и получить положительное решение в ближайшее время:
Плюсы перевода
При переводе садового дома из нежилого в жилое помещение в 2021 имеются достоинства:
При оформлении вы получите только преимущества, так как жилое строение дает больше прав и возможностей для своих собственников. При приобретении земельного участка на территории СНТ, вы сможете сэкономить на стоимости. Земля в районах стоит дешевле, чем в городе. Дополнительно выделяют экологию и тишину.
Недостаток только один — если вы стояли на очередь, как нуждающийся в улучшении жилищных условий, вас автоматически снимут с очереди. Но и откладывать надолго переоформление не нужно.
Что делать при отказе
При отказе вам нужно ознакомится с причинами. Их несколько, поэтому при тщательном изучении, вы поймете, сможете ли исключить и исправить.
Варианта только два:
Основные причины
Самые распространенные причины при отрицательном решении:
В этом случае, вам необходимо:
Для каждого региона существуют свои стандарты и нормы. При изучении этого вопроса, ознакомьтесь с установленными требованиями и проверьте их четкое соблюдение в вашей постройке. Они прописаны в нормативных актах. При несоответствии, приступайте к устранению недочетов. Проведите электричество, если отсутствует, сделайте реконструкцию здания внутри.
Убрав то, что не подходит под правила, можно заново подать документы на признание постройки жилым домом.
Можно ли оспорить признание садового дома жилым в судебном порядке?
В исковом заявлении укажите причины, прописанные в решении об отказе. Тогда необходимо будет доказать, почему они неверны и вы с ними не согласны. Для этого потребуются документы, полностью соответствующие всем требованиям по законодательству Российской Федерации.
Это распространенная процедура, с которой юристы с легкостью справляются. Применяется только в случае отказа администрации, то есть сразу же идти в суд не получится.
Чтобы оспорить вердикт администрации: подайте исковое заявление в мировой суд. Обязательно приложите все необходимые документы и решение об отказе от административного органа.
Откладывать не стоит, потому что законом установлен срок, не превышающий 3-х месяцев. Этот период начинается со дня, когда вы узнали об отказе. И в судебном порядке, вы получите решение: садовый дом на вашем участке жилое или нежилое здание.
При отказе, у вас имеется возможность обратиться в вышестоящую судебную инстанцию.
Подведем итоги
До 2028 года перевести садовый дом в категорию жилого, не составит труда. Но для этого важно понимать, как происходит сама процедура и сколько времени придется потратить. В среднем, без оспаривания решения, на признание помещения жилым, уйдет около месяца.
Порядок действий:
После подачи документов, ожидайте установленный законом срок. При отказе можно оспорить вынесенное решение. Но необходимо понимать, что каждый пункт несет траты. Это пошлины, оплата специалистов и получение необходимой документации.
Оспорение отказа происходит только в судебном порядке. Для этого лучше всего обратиться в организацию, которая занимается данным направлением. Так вы избавите себя от траты времени и получите положительный ответ в ближайшее время.
Зарегистрировать жилой дом в садовом товариществе можно, но для этого потребуется время. Если у вас возникли вопросы, как сделать дом жилым на садовом участке, обратитесь к юристам или задайте вопрос на нашем сайте. Специалисты помогут вам!
После принятия положительного решения, ваш участок со зданием получат адрес в ближайшее время. Если этого не произошло, обратитесь в администрацию, они обязаны выдать данные по первому требованию.