Как долго банк проверяет квартиру по ипотеке сбербанка
Как самостоятельно купить квартиру в ипотеку
Пошаговая инструкция для тех, кто столкнулся с ипотекой впервые
Не обязательно обращаться к риелтору или ипотечному брокеру, если у вас уже одобрена ипотека и вы хотите купить жилье.
Я помогаю людям оформлять ипотеку и расскажу, какие действия необходимо выполнить и в какой последовательности, если банк одобрил нужную сумму и теперь вы ищете жилье с учетом бюджета и требований к объекту недвижимости со стороны вашего банка.
Вот о чем вы узнаете в статье:
Выбираем квартиру
Чтобы сделать поиск эффективным, нужно понять, для какой цели приобретаете недвижимость: для собственного проживания, сдачи в аренду или инвестирования с последующей перепродажей. Расскажу про каждую цель подробнее.
Для собственного проживания. Ориентируйтесь на необходимую инфраструктуру: состояние двора, парковочные места, расположение детских садов, школ, поликлиник, магазинов и прочих объектов. Большое внимание стоит уделить времени в пути до работы.
Если покупаете квартиру для себя, можно пожертвовать ликвидностью в пользу качества. Например, квартира чуть дальше от метро, но в пешей доступности есть хороший парк, которым вы будете регулярно пользоваться. Тогда есть смысл приобрести такой вариант, хотя в последующем продать эту квартиру может быть сложнее.
Для сдачи в аренду. В первую очередь нужно обращать внимание на территориальное расположение и доступность общественного транспорта. Для Москвы и Санкт-Петербурга это прежде всего удаленность от станций метро. В регионах обычно ценятся квартиры у делового центра города.
Как правило, для сдачи в аренду приобретают однокомнатные квартиры, студии либо апартаменты небольшой площади — до 40 м². Жилье покупают рядом с крупными вузами либо градообразующими предприятиями — такие квартиры проще сдать.
Для инвестиций. Для таких целей обычно берут новостройки — выбирают надежного застройщика на ранней стадии готовности объекта и продают, когда дом уже построен. Как правило, покупают однокомнатные квартиры или студии с хорошей инфраструктурой или в престижном районе. Например, в Москве ориентируются на удаленность от станции метро, в регионах — на престижность района и удаленность от центра города.
Найти универсальный объект тяжело. Вот основные параметры, с которыми нужно определиться перед тем, как начнете искать жилье:
Покупка в новостройке
Если уже присмотрели конкретную новостройку, обращайтесь в отдел продаж застройщика либо к его официальным партнерам. Уточните в своем банке, аккредитован ли строящийся дом. Аккредитация — это процедура, при которой банк принимает решение выдавать ипотеку на покупку квартир в конкретном доме на этапе строительства. Банк аккредитовывает не застройщиков целиком, а каждый конкретный строящийся объект. Если дом аккредитован, значит, банк все устраивает и можно переходить к следующему этапу.
Если дом не аккредитован, нужно уточнить, сможет ли его аккредитовать банк и готов ли застройщик предоставить пакет документов аккредитации. Если по разным причинам что-то не складывается, вот какие варианты есть:
Если нужная квартира свободна, можно передать сотруднику застройщика контакты ипотечного менеджера банка, в котором уже одобрена ипотека. В 90% случаев дальше все сделают за вас.
В целом процесс будет идти так:
Сотрудников банка и застройщика лучше контролировать, чтобы они не затягивали со сроком подготовки документов. Например, можно звонить раз в два дня и интересоваться, на какой стадии находится ваша сделка.
Если нужные квартиры у застройщика уже проданы, можно посмотреть варианты в этом же доме на сайтах о продаже недвижимости либо оставить заявку на квартиру в отделе продаж застройщика. Квартиры часто перепродают на этапе строительства по уступке права требования. То есть квартиру продает не сам застройщик, а действующий участник долевого строительства. Получается, что он переуступает свое право требования по ДДУ. Еще это называется цессией.
Договор уступки права требования, или цессии, также регистрируется в Росреестре. В некоторых случаях на уступку права требования нужно получить согласие застройщика. Но если вы покупаете квартиру в ипотеку, нужно уточнить в банке, готов ли он выдать кредит на квартиру по договору цессии и какие есть дополнительные условия по подобным сделкам. Если банк не выдает ипотеку под договор уступки, возможно, придется одобрять ипотеку в другом банке.
В Т—Ж уже были подробные статьи на тему покупки квартиры в новостройке. Вы можете прочитать в них о ДДУ или выборе квартиры по чертежу:
Покупка на вторичном рынке
Основные площадки для поиска — доски объявлений в интернете: «Авито», «Циан», и другие. В разных регионах доминируют разные интернет-площадки, и размещенные на них объявления могут различаться. Лучше проработать несколько ресурсов, чтобы получить полную информацию по объектам в продаже. Как минимум точно стоит посмотреть объявления на «Авито» и «Циане».
Если хотите приобрести готовую квартиру в конкретном доме либо рассматриваете несколько определенных домов, можно обратиться за информацией в организацию, которая управляет домом, — УК или ТСЖ.
Еще можно разместить объявление «куплю квартиру в вашем доме». Как бы старомодно и забавно это ни выглядело, но это работает. Только оформить объявление нужно аккуратно, а размещать — в специально отведенных для этого местах, например на информационных досках в подъездах.
Огрызки бумаги, криво наклеенные в подъезде, будут только раздражать жильцов и дадут обратный эффект. Еще можно приехать и лично пообщаться с потенциальными соседями. Возможно, кто-то планирует продавать квартиру, но еще не разместил объявление — есть шанс стать первым покупателем и приобрести жилье без конкурентов.
При выборе готового жилья нужно учитывать требования банка-кредитора к объекту недвижимости. Вот основное, на что нужно обратить внимание при выборе квартиры: год постройки дома, этажность, материал стен, степень износа, материал перекрытий, наличие перепланировок.
При покупке квартиры на вторичном рынке обратите внимание, как ее приобретал действующий собственник, то есть на правоустанавливающие документы — документы-основания.
Например, если квартиру покупали в ипотеку, то нужно уточнить, использовался ли для погашения кредита или в качестве первоначального взноса материнский, или семейный, капитал. Если да, семья должна выделить доли детям и получить разрешение на продажу от органов опеки. Только после этого такую квартиру можно покупать.
Если квартиру получили по договору передачи квартир в собственность граждан — приватизации, нужно запросить архивную справку о зарегистрированных на момент приватизации. Это поможет исключить риск, что есть временно снятые с регистрации жильцы, которые сохранили право проживания. Таким правом могут обладать отказники от приватизации. Например, безвестно отсутствующие или отбывающие наказание в местах лишения свободы. Эти лица могут иметь право на пожизненное пользование квартирой, то есть на проживание в ней.
Вариантов с правоустанавливающими документами и нюансов по квартире на вторичном рынке может быть много. Поэтому, если понимаете, что разобраться сложно, и сомневаетесь в юридической чистоте сделки, то лучше обратиться к специалисту — риелтору, юристу, брокеру. Услуги по сопровождению сделки будут стоить несоизмеримо меньше, чем потеря квартиры.
Проверка банком квартиры при покупке в ипотеку
Будущие заемщики часто задаются вопросом, проверяют ли банки квартиры при ипотеке. Существует ошибочное мнение, что недвижимость всегда проверяется на юридическую чистоту. Но это не так. Для любого банка важна платежеспособность заемщика, и он не будет переживать, если тот потеряет квартиру: главное, чтобы платил вовремя. Потеря залога для кредитора – не самое страшное, что может случиться, чего нельзя сказать о заемщике.
В статье расскажем:
Проверяет ли банк квартиру при ипотеке?
Банки организуют лишь минимальную проверку документов, о юридической чистоте сделки покупателю придется позаботиться самостоятельно. Перед оформлением ипотечного договора кредитору представляются документы, которые он и изучает:
Важно! Представленные документы проверяются юристами банка. Если с ними все в порядке и квартира без обременений, сделку с ней одобрят. Кредитору без разницы, использовался дли для покупки жилья продавцом маткапитал, выделены ли доли, есть ли третьи лица, которые могут на него претендовать.
Как Сбербанк проверяет квартиру при ипотеке на вторичке?
Сбербанк и большинство других банков не проверяют юридическую чистоту сделки. Обычно выясняются лишь несколько моментов:
Фактически банк проверяет лишь поверхностно ипотечную недвижимость, детальная проверка собственника (продавца) не проводится. У него не будут запрашивать справку из психоневрологического диспансера; не станут выяснять, участвует ли он в процедуре банкротства, не проверят историю перехода права собственности.
Как долго банк проверяет квартиру по ипотеке?
Рассмотрим, сколько банк проверяет квартиру и заемщика для ипотеки:
В общей сложности оформление ипотеки и покупка недвижимости занимает один месяц. На проверку самой квартиры в среднем уходит 7 дней.
Что не проверяют банки при выдаче ипотеки?
Банк проверяет квартиру при ипотеке только на предмет очевидных нарушений, при которых сделку он не может одобрить. Например, если не узаконена перепланировка или недвижимость находится в залоге. Бывают и другие недостатки, на которые кредиторы не обращают внимания:
Рассмотрим, как проверить все самостоятельно.
Долги по ЖКУ
Если у продавца есть долги по коммунальным услугам, они не перейдут новому собственнику. Но тот может столкнуться с проблемами: например, ресурсопредоставляющим организациям все равно, что задолженность образовалась не по вине покупателя, и ему могут отключить водо- или электроснабжение.
Проверить квартиру на отсутствие долгов просто, достаточно запросить у продавца справку от ТСЖ или УК. Для банка она не требуется.
Прописанных граждан
Регистрация в квартире дает право проживания. Если продавец не выпишет родственников до сделки или после в установленные сроки, покупателю придется смириться с их присутствием в помещении, или же аннулировать прописку через суд.
Для проверки отсутствия зарегистрированных лиц нужно запросить у продавца выписку из домовой книги. Она оформляется в ТСЖ или УК.
Состояние дома
Банку важно, чтобы дом не был признан аварийным: по закону ипотека на квартиры в аварийных домах запрещена, к тому же это риск для кредитора. Если же квартира находится не в аварийном доме, но там постоянно отключают электричество, текут трубы, отсутствует горячее водоснабжение, это только неприятности заемщика: банк такие недостатки не интересуют.
Проверить состояние дома можно самостоятельно. Спрашивать продавца нет смысла: его цель – продать жилье, и он будет показывать только положительные стороны. Можно спросить соседей или пригласить специалиста, который разбирается в технических деталях и сможет выявить возможные недостатки.
Как банки проверяют заемщика по ипотеке?
В отличие от проверки квартиры по ипотеке, потенциальным заемщикам уделяется куда больше внимания.
Обратите внимание! После подачи заявки на ипотеку клиент проходит скоринговую проверку, она занимает 5-10 минут. Система анализирует его кредитную историю, определяет благонадежность по заполненной анкете. После этого потенциальный заемщик получает предварительное одобрение. Окончательное решение оглашается только после проверки службой безопасности, которая изучает не только кредитную историю, но и представленные документы.
Совет юриста: некоторые банки предлагают ипотеку без подтверждения дохода. Рассчитывать на это не стоит: все равно кредитор сделает запрос в Пенсионный фонд, чтобы узнать, отчисляет ли человек страховые взносы. Если нет, это говорит о том, что он официально не трудоустроен. Такая система используется вместо подтверждения дохода уже несколько лет. Но на крупную сумму все равно потребуют справки о доходах и заверенную копию трудовой книжки.
Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)
Что будет, если сделку с ипотечной недвижимостью оспорят
Здесь все просто: банк потеряет залог, заемщик – квартиру. Но от долговых обязательств это не освободит, ипотеку придется выплачивать в любом случае.
Заемщик во время судебных разбирательств может апеллировать ст. 302 ГК РФ, согласно которой он считается добросовестным, если он не знал и не мог знать об обстоятельствах, при которых сделка может быть оспорена:
Важно! В последнее время суды не аннулируют сделки, а обязывают продавцов компенсировать долю лиц, которые оспаривают ДКП. Покупатели остаются не только с жильем, но и с испорченными нервами из-за долгих судебных разбирательств.
Как проверить квартиру при оформлении ипотеки самостоятельно?
Покупатель может сам проверить недвижимость перед покупкой в ипотеку, или обратиться к юристу. Если сделку сопровождает специалист, риски сводятся к минимуму, поэтому второй вариант предпочтительнее.
Перед покупкой можно и нужно проверить несколько моментов:
Разберемся в нюансах более подробно.
Проверка собственника
Проверить собственника можно, заказа расширенную выписку из ЕГРН самостоятельно. При заказе на сайте Росреестра она обойдется в 350 руб., а поступит на электронную почту в течение трех дней после подачи заявки.
В выписке будут указаны сведения о недвижимости и владельце. Важно, чтобы информация о собственнике совпадала с паспортными данными продавца.
Проверка на наличие обременений
Узнать о наличии или отсутствии ограничений в виде залога или ареста можно в выписке, или проверить информацию самостоятельно на сайте Росреестра. Достаточно ввести адрес квартиры, и сведения отразятся на экране через несколько секунд.
Совет юриста: лучше заказать расширенную выписку. Онлайн-сведения могут быть неактуальны, т.к. база данных на сайте обновляется крайне редко, примерно раз в месяц. За это время продавец мог взять кредит под залог недвижимости, или получить постановление о запрете на регистрационные действия от ФССП.
Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)
Проверка доверенности
Для сделок с недвижимостью обязательна нотариально удостоверенная доверенность (ст. 185.1 ГК РФ). Доверитель мог выдать ее поверенному, а затем перед сделкой аннулировать. Проверить, действительна ли доверенность, можно на сайте ФНП. Достаточно ввести дату удостоверения, реестровый номер и информацию о нотариусе.
Проверка наследственной недвижимости
Самые рискованные сделки – с недвижимостью, полученной по наследству. Если человек не успел вступить в наследство по уважительным причинам, потом он сможет восстановить сроки и оспорить ДКП. Проверить, могут ли претендовать на квартиру третьи лица, никак нельзя, даже через нотариуса.
Совет юриста: восстановить срок принятия наследства можно в течение трех лет с момента, когда стало известно о смерти наследодателя. Оптимально, если квартира находится в собственности продавца 7-10 лет: так риски для покупателя существенно ниже.
Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)
Проверка согласия супруга
Если квартира куплена в браке, продавец перед сделкой должен получить нотариально удостоверенное согласие супруга (ст. 35 СК РФ). Иначе он сможет оспорить продажу в течение года с момента, когда ему стало известно о ней.
Если продается квартира несовершеннолетнего или недееспособного
Недвижимость ребенка или недееспособного гражданина может быть продана только с разрешения органа опеки. Узнать информацию о собственнике можно в выписке из ЕГРН. Если ему нет 18 лет, нужно запросить разрешение опеки у продавца.
Для покупки квартиры использовался материнский капитал
Самые распространенные и опасные для покупателей сделки – с недвижимостью, для покупки или погашения ипотеки на которую использовался материнский капитал. Согласно ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 №256-ФЗ «О дополнительных мерах поддержки семей с детьми», всем членам семьи обязательно выделяются доли, если для этого расходуется маткапитал.
Некоторые продавцы пренебрегают указанным правилам и покупают жилье, а затем продают его без выделения долей всем членам семьи.
Важно! Риск покупателя при покупке недвижимости, на которую продавец использовал маткапитал, заключается в возможном оспаривании сделки. Это может сделать ПФР, прокуратура, супруг или сами дети по достижении совершеннолетия.
К сведению: размер материнского капитала на первого ребенка в 2020 году равен 466 617 руб. На второго выделяют еще 150 000 руб., если оба рождены после 01.01.2020 года. До этого сертификат давали только на второго ребенка.
Ответы юриста на частные вопросы
Заключение эксперта
Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)
12 этапов которые помогут рассчитать суммарный срок одобрения ипотеки Сбербанком
Осведомленность о сроках одобрения ипотеки в Сбербанке позволяет своевременно определиться с выбором подходящего объекта и собрать требуемую документацию для финучреждения. На сроки оформления ипотеки в Сбербанке влияет ряд факторов, в частности условия кредитования.
Сколько времени займет полное оформление ипотеки в Сбербанке
В большей части случаев процедура выдачи ипотечного кредита проходит по стандартному сценарию. При оформлении ипотеки первым этапом станет получение решения по заявке, поданной потенциальным заемщиком. Ждать решения приходится от 3 до 5 рабочих дней. В индивидуальных случаях срок может увеличиваться, что зависит от многих факторов:
На то, сколько времени оформляется ипотека в Сбербанке, напрямую влияют условия кредитования. Например, заявки на сумму до 3 млн руб. рассматриваются быстрее, чем на более солидные займы. При положительном ответе у соискателя будет в распоряжении 90 дней, чтобы подыскать соответствующее жилье и предоставить менеджеру необходимый пакет документов. После этого оформление ипотечного кредита займет от 3 до 5 дней.
Банки с более быстрым сроком рассмотрения ипотеки
В качестве альтернативы Сберу можно рассмотреть следующие банковские учреждения РФ:
Этапы рассмотрения ипотечного кредита и нужное для каждого этапа время
Ключевое условие получения ипотеки в Сбербанке – наличие у потенциального заемщика российского гражданства.
Существуют и другие требования к соискателю:
Стоит обратить внимание, что к постоянным клиентам Сбербанка (имеющим зарплатную карту или вклады) более лояльное отношение при рассмотрении заявки – вероятность одобрения жилищного займа повышается. Банк анализирует количество денежных поступлений на счета, поэтому соискателю не надо предоставлять справку о доходах. Такие клиенты могут получить предварительное одобрение по ипотеке в течение нескольких часов.
Только зарплатным заявителям можно взять жилищный кредит под сниженный процент (-0,8% годовых).
Основные этапы оформления ипотечного займа в Сбербанке:
Иногда в Сбербанке ипотека рассматривается раньше установленного срока, что не является нарушением внутреннего регламента.
Этап 1: подача заявки на ипотечный кредит
При подаче заявки через «ДомКлик» сразу после входа на площадку нажмите в верхнем меню вкладку «Ипотека» и выберите пункт «Ипотека от Сбербанка».
Система вам предложит подобрать приемлемую программу. Для этого нажмите на зеленую кнопку.
Сначала внесите базовые параметры: личные данные, цель кредита и регион получения. На основании полученных ответов система подберет подходящее предложение. Щелкните по кнопке «Подать заявку».
Теперь вам надо авторизироваться в кабинете.
После чего можно приступать к заполнению заявки.
Раздел «Личные данные» должен содержать следующую информацию:
Затем обозначьте свой постоянный доход и место настоящего трудоустройства. Раздел с паспортными данными заполняется автоматически (если вы вошли через «Сбербанк Онлайн»). Если вы состоите в браке, предоставьте сведения о жене (муже) или других лицах, выступающих созаемщиками. В завершение укажите банковское отделение для получения кредита.
Сколько дней Сбербанк проверяет квартиру при ипотеке
Ипотечный кредит предполагает предоставление ликвидного залогового имущества. Каждая квартира или земельный участок подвергаются тщательной проверке перед оформлением ипотеки. Срок, в течение которого юрист изучает жилую площадь, зависит от типа залоговой недвижимости и может доходить до 30 суток.
Как Сбербанк проверяет залог при ипотеке?
Проверка помещения начинается с анализа бумаг, предоставленных потенциальным заёмщиком. В первую очередь банк изучает документацию, на основании которой появилось право собственности. Владелец помещения должен предъявить один из перечисленных документов:
Бумаги не должны содержать исправлений, пометок и подчисток. Все изменения в договоре должны быть заверены подписью и печатью работника нотариальной конторы. В обязательном порядке изучается государственная регистрация договора. Юристы банка проверяют справку из ЕГРП на предмет наличия обременений и неурегулированных жилищных споров. Особенное подозрение вызывают квартиры, которые слишком часто меняют своих хозяев. Если в квартире долгое время никто не жил, то банк может отклонить заявление потенциального заёмщика.
Владелец помещения обязан предъявить справки из БТИ, подтверждающие отсутствие в помещении незаконных перепланировок. Если таковые присутствуют, то заявка на получение жилищной ссуды отклоняется. Сотрудник банка изучает не только залоговую недвижимость, но и её хозяина. В первую очередь анализируется подлинность паспорта.
Также собирается информация о личности владельца помещения. В качестве залога не принимаются объекты, собственник которых признан недееспособным или имеет судимость. Дополнительным фактором риска является наличие доверенности, позволяющей третьим лицам распоряжаться недвижимым имуществом. Этот документ должен иметь печать нотариуса и не давать третьему лицу права на получение денежных средств от продажи недвижимости.
Проверка недвижимости
На скорость проверки влияет множество различных факторов. Кредитный комитет запрашивает информацию из домовой книги, в которой перечислены лица, прописанные в доме. Если в помещении зарегистрированы дети, то сделка с жильём потребует письменного одобрения органов опеки.
Право собственности на долю жилого помещения сохраняется за лицами, пропавшими без вести или находящимися в местах лишения свободы. Нельзя выписать из квартиры лиц, находящихся на лечении в психиатрической больнице. Эта норма относится и к иждивенцам, находящимся на алиментном обеспечении у хозяина жилья.
Правовое заключение по предоставленному залогу
На заключительном этапе проверки залоговой недвижимости составляется правовое заключение, в котором указывается:
В правовом заключении указывается информация о том, что залоговая квартира не является объектом культурного наследия (здания, имеющие культурное и историческое значение в качестве залога не принимаются). Если хозяин не уплатил налог на недвижимое имущество, то данные об этом в обязательном порядке указываются в экспертном заключении. В определённых случаях жилплощадь может быть изъята для нужд федеральных и местных властей. Хозяин, пытающийся скрыть данный факт, не сможет получить ипотеку.
В юридическом отчёте могут присутствовать рекомендации специалистов банка, направленные на уточнение различных сведений. Обычно речь идёт о предоставлении дополнительных справок, выяснении семейного положения правообладателя и других действиях. В конце юридического заключения указывается итоговое решение экспертов об оформлении квартиры в качестве залогового имущества. Решение об оформлении недвижимости в качестве залога выносится на основании соответствия рассмотренного пакета документов требованиям банка.
Кроме того, принимается во внимание:
Правовое заключение подписывается юрисконсультом правового отдела Центра недвижимости Сбербанка, который проверяет предоставленный пакет справок. В отдельных случаях проверка может занять достаточно длительное время (от 30 до 45 суток). Имеет смысл дождаться заключения экспертов, так как судебные процессы с бывшими хозяевами помещения могут растянуться на несколько лет.
Правовая экспертиза — это дополнительная услуга, предоставляемая юристами банка. Ей может воспользоваться любое физическое или юридическое лицо, планирующее осуществить сделку с недвижимостью. Некоторые граждане считают, что они могут самостоятельно проверить юридическую частоту сделки. Закон даёт право бывшим собственникам квартиры оспаривать сделку с недвижимостью в течение 3 лет после подписания договора. Сомнительная экономия на услугах юристов может привести к потерям миллионов рублей.