Как контролировать ремонт квартиры на всех этапах
Как контролировать ремонтную бригаду, если вы обычный человек
Ремонт — мероприятие нервное. Особенно если вы заказчик большого проекта, а знаний о технологиях строительства нет. Доверить свою квартиру и деньги неизвестно кому — действительно страшно. Чтобы снизить риск неудачного ремонта и, как следствие, порчи закупленных стройматериалов, переделок и переплат и получить адекватный затратам результат — придется процесс контролировать.
Зафиксируйте свои пожелания
Проще всего делать ремонт с готовым дизайн-проектом на руках — он дает понимание желаемого результата (и предсказуемых затрат) еще до начала стройки. А вот если дизайн-проекта нет, важно тщательно записать свои пожелания, чтобы донести их до дизайнера или строительной бригады.
Проще всего нарисовать планировку (хотя бы от руки) на листе А3 миллиметровки и подписать все пожелания выносками, поверх плана.
Важно: Никакое описание или дизайн-проект не отменяет необходимость контроля. Но исключает большинство недоразумений из серии «а я подумал. », «а вы говорили. ». Если дизайн-проекта у вас нет, приготовьтесь быть на связи чаще и контролировать больше.
Найдите хорошего прораба (а не только бригаду)
Найти классную бригаду — половина дела, особенно важно найти правильного прораба.
Задача прораба — организация работ и контроль их качества. Именно он выполняет технический и авторский надзор (в отсутствие такового от дизайнера и технического инженера). Если вы не разбираетесь в строительных технологиях и заняты на основной работе — не можете срываться на объект, чтобы «принять» качество штукатурки — контролировать рабочих вам будет сложно.
Если с прорабом повезло — считайте, ремонт у вас в кармане. Не стесняйтесь говорить с ним о технологиях производства, демонстрировать свои знания и задавать вопросы. Либо в процессе разговора вы поймете, что он разбирается в вопросе и успокоитесь, либо насторожитесь, чем, возможно, сбережете свои время, деньги и нервы. Но даже если в компетентности прораба удалось убедиться, не забывайте про правило «доверяй, но проверяй».
Составьте график работ
Официальный договор, в котором подробно прописаны все нюансы, касающиеся видов и стоимости работ, а также сроков и качества их исполнения — это не прихоть, а необходимость. Что бы ни говорили вам строители и как бы ни уверяли в том, что это «филькина грамота» — стойте на своем. Договор, это тот документ, с которым в случае необходимости вы можете пойти в суд. А вот подробная смета и поэтапный график работ, расписанный буквально по дням, пригодятся вам для понимания, что именно происходит в данный момент на объекте.
Но возможны разные ситуации.
А если перечень работ заранее неизвестен? Такое случается во вторичном жилье, которое поменяло многих хозяев. Здесь — вскрытие покажет. Дополнительные расходы могут включать не только стоимость демонтажа и вывоз мусора: в худшем случае потребуется ремонт перекрытий. Поэтому оптимальный вариант — договориться со строителями, что сразу после проведения демонтажа будет составлена и согласована уточненная смета, учитывающая все необходимые работы. На данном этапе это возможно.
А если задачи изменились? Например, по ходу ремонта вы решили поменять материалы и варианты отделки. Или строители предлагают внести изменения в проект, с которыми, по их мнению, «будет лучше». Как быть? — Любые изменения в проекте сначала оцениваются в рублях, потом согласовываются и только после этого выполняются: проще для строителей — не всегда дешевле для владельца жилья. Момент изменения первоначального плана работ тоже важно проговорить «на берегу», равно как и способ согласования — хоть в мессенджере онлайн.
Как контролировать ремонт на разных этапах: советы профи
Привлекая к выполнению ремонта разнообразных подрядчиков, заказчик не остается без дела. Его главная задача – научиться виртуозно управлять коллективом. Как правильно руководить, не мешая профессионалам, но соблюдая свои интересы, что не упустить и на что обратить внимание, рассказывает генеральный директор интернет-сервиса заказа ремонта Rewedo Андрей Лямин-Бородин.
1. Дизайн-проект
С дизайнером, как с врачом – максимальная открытость способствует наилучшему результату. Расскажите ему все о своем образе жизни, привычках, траекториях движения, чтобы он смог спроектировать пространство под вас. И если это не второй (пятый, десятый) ваш проект с данным дизайнером, настройтесь на совместную работу.
Как контролировать дизайнера: Проверьте, соблюдены ли в проекте существующие СНиПы, ПУЭ, правила расстановки газового оборудования, правила перепланировки. Да, ответственный дизайнер не предложит то, что нарушает законодательные нормы, но лучше на берегу перепроверить все: ответственным за любые нарушения является собственник жилья.
На что обратить внимание: Соответствуют ли нормам расстояния от розеток до мойки, варочной поверхности, труб газопровода, расстояние от газопровода до варочной поверхности и духового шкафа.
2. Выбор ремонтной бригады
Смотрите реализованные бригадой или находящиеся в стадии выполнения проекты. Не всегда можно реализовать этот совет, но если удалось – лучшего источника информации о строителях не найти.
На что обратить внимание: Убедитесь (можно вместе с дизайнером), что ремонтная бригада способна и готова работать с информацией из вашего дизайн-проекта: планом сносимых и возводимых перегородок, конструкций, ниш, развертками стен, планом светильников, выключателей, розеток, планом сантехники, планом дверных проемов и открывания дверей, планом конструкции полов, потолков, схемами раскладки плитки и других напольных покрытий.
Важно! Не договаривайтесь на оплату за объем, а именно Х рублей за метр квадратный. В идеале должна быть составлена подробная смета. Заключайте договор с прописанной в нем гарантией на работы (минимум – год) и ответственностью за некачественное исполнение, в том числе порчу материала.
3. Начало ремонтных работ
Подрядчики выбраны и снабжены рабочей документацией, и тут начинается самое… для кого-то – неинтересное. Но именно от этого процесса – реализации задуманного – и от того, как он будет проходить, зависит результат. Если дизайнер ведет авторский надзор, как правило, это означает, что он отвечает за соответствие проводимых работ проекту, но не за качество самих работ, контролировать которые нужно отдельно. Если авторского надзора нет – весь контроль на вас.
Убедитесь, что вы со строителями одинаково понимаете правильную последовательность работ, в которой помимо общеизвестных правил «сверху вниз» и «от дальнего к ближнему» есть и нюансы: например, когда проводить разводку электрики – до или после штукатурных работ.
Так, если критично попадание подрозетников, выводов труб для смесителей в один уровень со стеной, разводку лучше вести после штукатурных работ. Расспросите строителей подробно о том, как они планируют вести работы, и сопоставьте полученную информацию с другими источниками.
4. Инженерия и электрика
Проведите проверку соответствия закупленной сантехники и смесителей планируемым техническим выводам. К началу черновых работ всю сантехнику нужно уже иметь. В крайнем случае – распечатайте технические схемы на каждый предмет и предъявите сантехникам.
Проведите такую же проверку, но уже с электрооборудованием. Если по умолчанию (недопониманию, невнимательности) будут установлены круглые подрозетники, а запланированные выключатели требуют квадратных, придется либо менять выключатели, либо штробить снова.
Проконтролируйте (замерьте самостоятельно, переспросите, еще раз переспросите) соблюдение уклона труб. При удалении ванны, душа, раковины от стояка уклон должен увеличиваться с каждым погонным метром на 2,5–3 см при диаметре канализационной трубы 40–50 мм. При удалении унитаза уклон – 1,2–2 см на погонный метр при диаметре трубы 100 мм.
Если уклон не соблюсти, вода в канализацию не потечет или потечет слишком медленно. Но и слишком большой уклон тоже вреден.
На что обратить внимание: Убедитесь, что строители составляют исполнительные схемы с местами прохождения всех кабелей и труб. Это обязательно пригодится в будущем при сверлении отверстий или аварийном/плановом ремонте.
Не мельчите с ревизионным люком. Его размер не должен быть слишком маленьким – для удобного доступа к трубам и кранам в случае возникновения работ.
Контроль строителей во время ремонта: шпаргалка хозяина квартиры
Ремонт квартиры — процесс длительный и дорогостоящий. Чтобы не повторять его каждый год, нужно уделить повышенное внимание качеству работы и материалов. Да, разбираться в тонкостях строительной специфики — трудно, нудно и долго. Но, не зная нюансов этой сферы, невозможно контролировать строителей во время ремонта квартиры. Почувствовав, что заказчик весьма далек от понимания процесса, ушлый прораб быстро придумает десяток схем обмана наивного клиента.
При самом благоприятном исходе заказчик пострадает только финансово. То есть оговоренные качество и сроки ремонта будут соблюдены, но вот цена на услуги будет завышена в два, а то и в три раза.
Если же неопытному клиенту попадутся строители-мошенники, то помимо переплаты, он получит еще и некачественный ремонт, который через год придется переделывать.
Поэтому, прежде чем приступать к закупке материалов и выбору рабочих для ремонта квартиры, стоит ознакомиться с нормами СНиПов и ГОСТов по конкретным вопросам. В крайнем случае, почитать в сети интернет статьи соответствующей тематики.
Видя, что заказчик, хотя бы в общих чертах, представляет себе ход работ, строительные бригады будут более ответственно подходить к выполнению задач.
Где искать мастера для ремонта квартиры?
Есть два варианта развития событий:
Первый вариант требует не только наличия соответствующих знаний и опыта, но и определенного количества дорогостоящих инструментов. Помимо этого, нужно иметь достаточное количество сил и свободного времени.
Далеко не каждый может похвастать полным списком необходимых составляющих, поэтому этот способ проведения ремонтных работы в квартире используется все реже.
В случае привлечения наемной силы, встает вопрос: как выбрать компанию по ремонту квартир? Ведь хочется в результате получить адекватное соотношение: цена — качество, и при этом не растягивать ремонтный вопрос на длительный срок.
Условно всех ремонтников можно разделить на три категории:
Мошенники могут встретиться во всех категориях ремонтников.
При сотрудничестве с солидной компанией клиента хотя бы частично защищает, составленный договор и гарантийные обязательства, взятые на себя подрядчиком. В случае частников все отношения строятся на взаимном доверии, поэтому процент обмана в первых двух категориях, гораздо выше.
На что обращать внимание при выборе подрядчика?
Ориентироваться на отзывы и красивые портфолио в интернете не стоит. Они все покупные. Даже негативные отзывы могут оказаться работой конкурентов.
Обращать внимание стоит только на отзывы, имеющие доказательства (фотографии договоров, чеков и т.д.).
Частник
Выбирая подрядчика из частников, стоит в первую очередь ориентироваться на личный опыт родственников и друзей. Стоит поинтересоваться у ближайшего окружения, кто в последние годы проводил ремонт и остался доволен результатами работы.
Выбирать незнакомого частника по объявлению — не стоит. Попытка сэкономить может обернуться слишком большими тратами. Если других вариантов нет, то нужно быть предельно внимательным и соблюдать ряд моментов:
Если нет возможности лично участвовать в закупке стройматериалов, деньги на нее выдавать только под расписку и в присутствии третьих лиц.
Бригада строителей
В отдельных случаях со строительными бригадами можно заключить договор. Если такая возможность есть — ее нужно использовать.
В отсутствие договора действуют те же правила, что и при работе с частниками. Но здесь стоит быть еще внимательнее. Если посредник попадется «нечистый на руку», то он может обмануть не только заказчика, но и строителей, нанятых для ремонта объекта.
Когда заказчику и рабочим надоест ожидать выполнения обязательств — прораб сбежит с деньгами, выданными на материалы и зарплату. При таких обстоятельствах пострадавшими окажутся и клиент, и строители.
Решить такой вопрос будет гораздо сложнее. Потому что строители будут требовать свою зарплату за выполненный объем работ, а заказчик — обещанный хороший ремонт. И найти ответчика в этом вопросе будет крайне непросто.
Если же договор заключен, прораб попался честный и ответственный, то есть вероятность провести ремонт квартиры процентов на тридцать дешевле, чем при работе с крупными строительными компаниями. Качество ремонта здесь обычно выше, чем при работе с частником, за счет большего количества узких специалистов в бригаде.
Строительная компания
Здесь без договора не обойтись. Если строительная компания отказывается от заключения договора — дел с ней лучше не иметь. Нужно обращать внимание на ряд факторов:
Лишь убедившись в серьезности компании, стоит переходить к составлению сметы и заключению договора.
Контроль составления сметы
Именно на этом этапе ремонта сметчики и прорабы оценивают уровень знаний клиента и определяют, насколько сильно его можно обмануть.
Нет смысла изучать тонны узкоспециализированной литературы по этому вопросу, гораздо проще пригласить сметчиков из нескольких организаций (но так, чтоб они не знали о конкурентах), а потом сравнить предоставленные сметы.
В первую очередь, нужно сверять основные пункты:
Не стоит забывать, что при проведении расчета он будет предварительным. Конечная стоимость ремонта может отличаться в несколько раз от исходной суммы.
Также финальная стоимость будет сильно зависеть от того, как быстро требуется сделать ремонт квартиры.
Что должен в себя включать правильный договор?
Составление договора — это один из важнейших этапов ремонта. Ведь от его пунктов зависит, сможет ли клиент вернуть деньги за ремонт квартиры, если он выполнен некачественно, добьется ли заказчик компенсации за несоблюдение сроков, или переделает ли строительная компания плохой ремонт.
Правильно составленный договор должен обязательно включать в себя ряд пунктов:
Все пункты должны быть подробно расписаны с указанием конкретных дат, объемов и сумм. В документе не должно встречаться общих фраз, дозволяющих двоякое толкование. Все спорные моменты должны быть прописаны однозначно.
Помимо основных пунктов, договор может включать в себя ответы на ряд вспомогательных вопросов:
Стоит учитывать, что штрафные санкции могут касаться не только исполнителя, но и заказчика (за несвоевременную оплату, заказ материалов и т.д.)
Виды ремонтных работ в квартире
Все работы условно делятся на два вида: черновые (скрытые) и отделочные. Повышенный контроль ремонта квартиры должен проходить на первом этапе. Связанно это с тем, что дефект отделки будет заметен сразу, а вот упущения, допущенные на этапе черновых работ, могут дать о себе знать лишь через несколько месяцев после окончания ремонта, когда доказать вину строителей будет гораздо сложнее.
Если нет возможности часто посещать объект с целью контроля, следует договориться с прорабом или строителями о ежедневных фотоотчетах. Не стоит требовать фотографии каждого вкрученного самореза, предоставлять информацию желательно лишь об основных моментах.
Возможные махинации в ходе черновых работ
Стоит заметить, что нет понятия «обычный ремонт квартиры», каждый объект имеет свой план реставрации. Поэтому ход ремонта может отличаться.
Чаще всего, первым этапом идет замена окон. Здесь нужно следить за соблюдением технологического зазора.
Шов монтажной пены по периметру окна должен быть 1,5–2 см. Если зазор будет больше, пены будет слишком много, при высыхании она сдавит окно, и оно будет работать некорректно. Некоторые оконные фирмы наоборот делают зазор минимальным для увеличения площади окна (и его стоимости) и экономии монтажной пены. Такой вариант приведет к тому, что создастся «мостик холода» — окно будет «потеть» и промерзать.
Также при установке окон нужно обращать внимание на пену. Она имеет свой температурный режим застывания, то есть бывает «зимняя» и «летняя». Торговые компании очень часто дают скидки летом на «зимнюю» пену и наоборот.
Если монтажники решили сэкономить и установили окно на не ту пену — нормально оно работать не будет. Если не заметить обман при установке, доказать что-либо потом будет нереально.
Нужно проконтролировать, чтобы окно было установлено по уровню. Самый простой способ проверки — частично открыть створку.
Если окно смонтировано правильно — створка останется неподвижной ровно в том месте, где ее оставили. Когда окно стоит не по уровню, створка будет двигаться. В зависимости от того, в какую сторону «закос», окно может как открыться, так и закрыться.
Еще один важный момент, влияющий на работоспособность окна — откосы. Они должны быть зацементированы по всему периметру окна и снаружи, и изнутри.
Пластик, гипсокартон — это все внешняя отделка, если под ними не будет цементной основы, то окно будет держаться лишь на анкерных пластинах (пена разрушится за очень короткий промежуток времени), что негативно скажется на его работе. Из-под не зацементированных откосов будет поддувать (даже если промежуток заполнен пенопластом или утеплителем), внутри будет скапливаться влага и плесень.
Подоконник также должен быть установлен на раствор. При правильной установке подоконник без проблем выдержит вес взрослого человека либо массивных цветочных горшков. В отсутствие цементной основы (при установке на пену и т.п.) подоконник лопнет при малейшей нагрузке.
То же самое касается отлива, но здесь отсутствие раствора будет заметно в дождливую погоду. Отлив от ударов капель будет неимоверно звенеть.
Коммуникации
Следующим этапом идет замена коммуникаций. Здесь также нужно четко следить за маркировкой труб и кабелей, чтобы ушлый прораб не подсунул провода меньшего сечения, либо с неподходящей пожаробезопасностью, а ленивые «джамшуты» не проштробили стены по диагонали.
Особое внимание нужно уделить стыкам как труб, так и кабелей (распредкоробкам). Именно в этих местах чаще всего возникают проблемы. Чем стыков и изгибов меньше — тем лучше.
К прокладке всех коммуникаций нужно отнестись очень ответственно, предварительно продумав все моменты (а лучше, составив дизайн-проект):
Также стоит проследить за установкой предохранительных вентилей и щитков. То есть, чтобы в случае аварии любой провод можно было обесточить, а трубу перекрыть.
Перед началом следующего этапа нужно прозвонить все провода, проверить, всю ли квартиру обесточивают предохранительные щитки. А также проконтролировать, не протекают ли трубы, держат ли давление предохранительные вентили.
При этом стоит учитывать эстетические моменты — все видимые розетки и выключатели лучше смотрятся, когда во всех комнатах они находятся на одном уровне.
Выбирая места под розетки и выключатели, нужно брать во внимание рост жильцов. Если в семье все высокие — не стоит опускать выключатели слишком низко и наоборот (не проконтролировав этот момент, можно получить все выключатели на стандартных 90 см от пола). То же самое касается кранов, вентилей для душа и т.д.
Вариантов здесь очень много, все зависит от того, что именно требует ремонта. Достаточно ли просто заметить верхнее напольное покрытие или требуют замены лаги? Нужно ли выравнивать пол? При этом нужно учитывать дополнительные факторы:
Также стоит контролировать все сроки. Если в инструкции указано, что стяжка должна сохнуть неделю, а второй слой грунтовки нужно наносить не раньше, чем через сутки после первого, то так и должно быть.
При нарушении временных дистанций качество ремонта значительно упадет. Строители, спешащие начать новый объект, могут не соблюдать технологические требования, поэтому контроль на этом этапе должен быть особенно жестким.
Стены и дверные проемы
Существует несколько вариантов подготовки стен. Это могут быть перегородки из гипсокартона, бетонные простенки, обшитые гипсокартоном, обычная штукатурка существующих стен и многое другое. Все зависит от изначального состояния жилплощади и предполагаемой финишной отделки.
Каждый вариант подготовки имеет свои особенности. Но правильный ремонт квартиры имеет ряд общих требований к обработке стен:
Также при подготовке стен хозяин квартиры должен следить за расходом материалов. Строители могут нарушить технологический процесс (сделать дистанцию между профилями под гипсокартон шире, чем требуется, «забыть» нанести грунтовку и т.п.), чтобы забрать себе «сэкономленные» материалы.
Перед началом чистовой отделки стоит простукать штукатурку для выявления пустот. Если пустоты были обнаружены, обвести проблемные места маркером и заставить строителей устранить брак.
Также стоит учитывать, что есть несколько «уровней» выравнивания стен. Чем итог ближе к идеалу, тем дороже стоимость работы, поэтому конечный итог нужно обсудить с бригадой, до начала процесса.
Особое внимание на степень кривизны стен нужно обращать в углах комнаты и возле дверных проемов. Обычно в углах располагается крупногабаритная техника и мебель (шкаф, холодильник и т.п.). На фоне идеально ровного шифоньера или шкафа-купе кривизна стен будет особенно заметна.
То же самое касается входных и межкомнатных дверей, они подчеркнут все ошибки, допущенные строительной бригадой.
Если же между стеной и второй стороной плитки есть зазор (как на фото снизу), либо угол плитки не может плотно войти в угол комнаты – строители некачественно выполнили свою работу, она нуждается в переделке.
Не обязательно покупать довольно дорогой лазерный уровень для проверки степени выравнивания стен. Достаточно, как и в случае с полом, проверить все плоскости с помощью длинного правила. Оно легко выявит все места требующие доработки.