Как построить квартиру в минске без прописки по долевом строительстве
Минский городской исполнительный комитет
220030, Минск, проспект Независимости 8, mgik@minsk.gov.by
Комитет строительства и инвестиций Мингорисполкома ул. Ленинградская 4
тел.: +375 17 2180102
Согласно пункту 10 Положения о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 № 263, договор создания объекта долевого строительства подлежит обязательной регистрации в местных исполнительных и распорядительных органах, выдавших застройщику разрешительную документацию на долевое строительство объекта строительства.
Договор считается заключенным с даты его регистрации.
Застройщик в течение трех рабочих дней с даты подписания сторонами договора представляет два экземпляра договора в местный исполнительный и распорядительный орган для регистрации и в течение трех рабочих дней с даты регистрации договора высылает заказным письмом один экземпляр зарегистрированного договора дольщику или вручает его дольщику лично под роспись.
Местный исполнительный и распорядительный орган, выдавший застройщику разрешительную документацию на долевое строительство объекта строительства, осуществляет регистрацию договоров бесплатно в течение трех рабочих дней после представления их застройщиком путем проставления отметки о регистрации на каждом экземпляре договора.
Решение об отказе в регистрации договора может быть принято в случаях отсутствия в договоре существенных условий, установленных в Положении, а также при наличии регистрации действующего договора на этот же объект долевого строительства.
Местные исполнительные и распорядительные органы по каждому строящемуся объекту строительства создают электронный банк данных (реестр) объектов долевого строительства, информация которого может использоваться только для служебных целей и представляться по запросам государственных органов на безвозмездной основе.
Дополнительные соглашения к договорам подлежат регистрации в случае изменения существенных условий договора.
Долевое строительство: на вопросы отвечает эксперт Минстройархитектуры
Зоя Шлег
С 13.03.2019 вступили в силу основные положения Указа N 473 «О долевом строительстве» (далее — Указ N 473).
Для его реализации Совмин принял ряд постановлений. На вопросы о долевом строительстве отвечает
Зоя Александровна Шлег, заместитель начальника управления нормативного правового обеспечения
строительной отрасли Минстройархитектуры.
Есть ли нормативные требования к порядку приема заявлений о заключении договоров долевого строительства и их регистрации (электронная очередь, «живая» очередь, предварительная запись, по талонам и т.п.)? Должен ли застройщик утверждать данный порядок своими ЛНПА или достаточно проектной декларации?
Следовательно, застройщик может начать прием заявлений на восьмой день (минимальный срок) после размещения проектной декларации. Прием заявлений может быть начат в более поздние сроки. Однако такая информация по каждому конкретному объекту должна содержаться в проектной декларации.
Информация о порядке приема и регистрации заявлений должна содержать дату начала и время приема заявлений, в том числе способ приема (лично, по телефону, поступление заявления в электронном виде и др.).
Необходимость разработки локального акта определяется застройщиком.
Как происходит передача объекта долевого строительства от застройщика дольщику? Имеет ли право дольщик отказаться от подписания акта приемки-передачи объекта долевого строительства, сославшись на то, что объект долевого строительства построен с нарушением качества? Как в таком случае должен поступать застройщик?
При условии полной уплаты цены договора (цены объекта долевого строительства) застройщик в двухдневный срок со дня обращения дольщика обязан передать ему документы, необходимые для госрегистрации прав дольщика на объект долевого строительства. При этом окончательный расчет для дольщика застройщик должен осуществить в срок не более 25 календарных дней после приемки в эксплуатацию объекта строительства.
Дольщик осуществляет регистрацию своих прав на объект долевого строительства не позднее чем в трехмесячный срок после получения необходимых документов.
После осуществления регистрации права на объект долевого строительства застройщик обязан передать дольщику объект, качество которого соответствует условиям договора, ТНПА, проектной и иной документации и другим обязательным требованиям, по акту приемки-передачи объекта долевого строительства, подписываемому сторонами.
Акт приемки-передачи подписывается дольщиком при передаче ему документов на установленное оборудование и ключей.
Форма акта приемки-передачи установлена постановлением N 156. При наличии замечаний по качеству объекта составляется перечень замечаний дольщика по состоянию объекта долевого строительства при его приемке-передаче, указывается срок устранения застройщиком замечаний. Указанный перечень также подписывается обеими сторонами.
С момента подписания сторонами акта приемки-передачи обязательство застройщика по передаче объекта дольщику и обязательство дольщика по приемке объекта считаются исполненными, дольщик приступает к пользованию этим объектом и несет все затраты по дальнейшей его эксплуатации и риск случайной гибели.
Таким образом, законодательством предусматривается подписание акта приемки-передачи объекта, в том числе в случае наличия недостатков с одновременным оформлением перечня замечаний.
Дольщик заключил договор долевого строительства в декабре 2016 г. по определенной цене за метр квадратный. В феврале 2018 г. он расторг договор. Организация-застройщик насчитывает индексацию. При заключении следующего договора на эту квартиру насчитанная индексация ложится на нового дольщика. Правомерно ли это? Каким образом отражается сумма индексации в договоре долевого строительства?
Возврат дольщику денежных средств в случае расторжения договора создания объекта долевого строительства или отказа одной из сторон от исполнения такого договора урегулирован Положением о порядке возврата денежных средств при прекращении участия в долевом строительстве, прекращении членства в организации застройщиков, расторжении договоров купли-продажи жилых помещений, построенных по госзаказу, утв. постановлением Совмина от 08.01.2014 N 6 (далее — Положение N 6).
Возвращаемая сумма денежных средств подлежит пересчету в порядке, предусмотренном Положением N 6.
Пересчет внесенных сумм денежных средств осуществляется с применением ставки (ставок) рефинансирования Нацбанка, действующей (действующих) с даты внесения денежных средств дольщиком до даты их возврата, с учетом времени внесения платежей и размера ставок рефинансирования, действовавших на момент внесения денежных средств.
Законодательство не предусматривает возможность установления в договорном порядке иного порядка возврата денежных средств.
Взнос нового дольщика не должен быть меньше, чем размер денежных средств выбывшего дольщика с учетом индексации, которая учитывает изменение цены договора (цены объекта долевого строительства) в случае изменения прогнозных индексов цен за период строительства объекта долевого строительства выбывшим дольщиком.
Формой типового договора не предусматривается специальная графа для указания суммы индексации, вместе с тем в разделе «цена объекта (цена долевого строительства)» представляется целесообразным указание размера денежных средств, требуемых на индексацию взноса выбывающего дольщика.
Далее эксперт Минстройархитектуры расскажет, должен ли застройщик в построенной им квартире устранять дефекты, если они не являются скрытыми, и какой установлен порядок продажи помещений при долевом строительстве административных зданий.
Кто сможет построить жилье в Минске по новым правилам?
На учете в улучшении жилищных условий в Минске состоят более 280 тысяч граждан и семей. Это треть от всех нуждающихся в Беларуси (всего – около 855 тысяч). Подобного нет ни в одном другом городе республики. И неудивительно, что в сложившейся ситуации темпы строительства жилья в 
столице значительно отстают от роста очереди. Именно поэтому Главой государства 9 августа был подписан Указ № 346, которым снижен критерий нуждаемости в Минске с 15 до 10 квадратных метров общей площади на человека. Ограничен и срок постановки на учет нуждающихся тех, кто прибыл в Минск из других населенных пунктов.
Нормы нового указа читателям «Знаменки» разъясняет компетентный специалист Минжилкомхоза.
Чтобы стать в очередь на улучшение жилищных условий в Минске, на каждого члена семьи должно приходиться менее 10 квадратных метров общей площади жилья, а не 15, как это было ранее. Соответствующий Указ № 346 Глава государства подписал 9 августа. Подробнее о новых правилах постановки на очередь рассказала начальник управления юридической работы и кадров Минжилкомхоза Наталья Качан, непосредственно участвовавшая в его разработке.
В других городах столь острой ситуации нет
Минчане все чаще жалуются: в столице нечем дышать из-за переизбытка автомобилей, общественный транспорт едва справляется с нарастающим потоком населения, а очереди в гипермаркетах – подтверждение того, что город перенаселен. Не хотим же и мы, уподобляясь москвичам, ежедневно проводить время в уличных пробках, жить «окна в окна» с соседним домом – зато в Минске. Столичные малыши, как и другие дети, имеют полное право играть в песочнице, а не наблюдать, как дяди на ней паркуют автомобили. Да и перспектива получения жилья как минимум через 20 лет – вовсе не радостная.
– В Минске сейчас строятся те, кто состоит в очереди с 1988-1989 годов, – рассказала начальник управления юридической работы и кадров Минжилкомхоза Наталья Качан. – А, к примеру, в Гродно на строительство жилья уже направляются те, кто принят на учет нуждающихся в 2005-2006 годах, в сельской местности в регионах – состоящие в очереди с 2010-го и даже нынешнего года. Если население столицы будет еще больше увеличиваться, мы непременно столкнемся с массой проблем (в том числе и социальных), решить которые будет гораздо сложнее. Именно поэтому подписание Главой государства Указа № 346 стало очень своевременным. Предполагается, что за этим последует сокращение очередности граждан, удастся предотвратить поток желающих переехать в столицу на постоянное место жительства, обеспечить жильем тех жителей Минска, которые его дожидаются десятилетиями.
Важные моменты Указа № 346
Снижена с 15 до 10 квадратных метров норма обеспеченности общей площадью жилого помещения в Минске, при которой граждане будут признаваться нуждающимися в улучшении жилищных условий.
– Эта норма предложена Минским горисполкомом, – поясняет Наталья Качан. – По информации городской мэрии, фактическая обеспеченность минчан общей площадью жилых помещений равняется в среднем 20,2 квадратных метра на одного человека. При принятии решения об установлении норматива именно в 10 квадратных метров был учтен опыт таких крупных городов как Москва и Санкт-Петербург, где установлен такой же норматив.
Обеспеченность общей площадью будет определяться исходя из суммы общей площади всех жилых помещений в Минске и Минском районе, находящихся в собственности или в пользовании гражданина и совместно проживающих с ним членов его семьи. Ранее учитывалась общая площадь, находящаяся в собственности/пользовании – только в г. Минске.
– Членами семьи считаются супруг, супруга, их дети и родители, – напомнила Наталья Качан. – А вот бабушка с дедушкой считаются членами семьи своих внуков, если проживают совместно с ними и ведут общее хозяйство. Если же они живут в Минске, но в другой квартире, то их жилье в расчет браться не будет. Должна сказать, что в собственности минчан находится более 9 млн квадратных метров жилья, которое до настоящего времени не учитывалось. Только на территории Минского района у жителей города есть около 25 тысяч жилых помещений. А по Минской области – около 90 тысяч. Это очень серьезные цифры. Многих волнует вопрос: если в какой-то захолустной деревне у минчанина имеется дом, полученный в наследство от родителей, будет ли при постановке на очередь учитываться и его площадь? Если он в установленном порядке признан непригодным для проживания, его площадь учитываться не будет. Не будут учитываться и те дома, которые оформлены в территориальных органах по регистрации недвижимого имущества как дачи.
Увеличен до 10 лет срок, ограничивающий постановку на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан, прибывших в Минск из других населенных пунктов.
– Ранее, чтобы стать в очередь нуждающихся, необходимо было прожить в столице пять лет. Но нововведение не коснулось молодых специалистов. Они по-прежнему могут становиться на учет (как по месту работы, так и по месту проживания) без стажа проживания в Минске, если получали образование за счет средств республиканского и местного бюджетов и направлены на работу по распределению. Единственное, что им нужно сделать по прибытии, – зарегистрироваться в Минске. Без регистрации на учет их могут поставить лишь по месту работы, но не в администрации района. Никаких изменений в указе № 346 не предусмотрено и для детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей, и некоторых других категорий.
В связи с этим возникает вопрос: можно ли будет минчанину, прописавшему в своей квартире престарелых родителей (где они и проживают) и ставшему в связи с этим нуждающимся, встать на очередь, не дожидаясь истечения 10-летнего срока? Можно, на том основании, что вселение нетрудоспособных родителей ухудшением жилищных условий не является. Но самостоятельно родители на очередь стать не могут. Для этого им надо прожить в Минске 10 лет.
Право постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, вне зависимости от общей площади занимаемых жилых помещений, получили молодые семьи, впервые вступившие в брак. Дано определение молодой семьи для постановки на учет нуждающихся. Таковой считается семья, где хотя бы одному из супругов еще не исполнилось 31 года.
– Раньше не было такого понятия как «молодая семья», и на учет принимались граждане, впервые вступившие в брак независимо от возраста и от даты вступления в брак. Были даже случаи, когда пенсионеры отчуждали свое жилье и, впервые вступив в брак, становились в очередь на получение нового.
Переоформление очереди по месту работы по письменному заявлению гражданина, состоявшего на учете в данной организации, на члена его семьи, достигшего совершеннолетия, производится с момента трудоустройства последнего в данную организацию на работу.
– Ранее переоформление на другого члена семьи производилось с момента трудоустройства родителя в данную организацию, – разъясняет Наталья Качан. – Для более полного понимания этой нормы рассмотрим пример. Предположим, ваша мать с 1980 года состояла на учете нуждающихся по месту работы. Вы туда устроились в нынешнем году. По старой норме очередь на вас могли переоформить с 1980 года, но по новому указу вас переоформят с момента трудоустройства в данную организацию, т.е. с 2011 года. Если возникла необходимость переоформления очереди с родителя на ребенка в райисполкоме, то сейчас это будет производиться с даты наступления совершеннолетия ребенка (раньше очередь переоформлялась с даты его рождения).
Основанием для снятия с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий будет ваш письменный отказ, при подходе очереди, от трех предложенных вам в течение календарного года вариантов вступления в организацию застройщиков.
– Ранее отказников оставляли в очереди. Кстати, некоторые из них стоят в очереди с конца 70-х годов. Свой жилищный вопрос многие давно решили – дети выросли, разъехались, но по документам у человека не хватает каких-то метра-полутора, и он по-прежнему остается нуждающимся. Из очереди не выходит, хотя строиться и не планирует. Пусть, мол, будет на всякий случай. Аналогичная норма по снятию с учета принята и для имеющих право на получение социального жилья (в Минске на такое жилье претендуют более полутора тысяч семей), им тоже будет предложено три варианта жилья, а в случае отказа – из очереди исключат. Впрочем, никто не мешает исключенному из очереди стать на учет нуждающихся еще раз.
Неработающим одиноким инвалидам I и II групп, имеющим право на получение социального жилья, предоставлено право на внеочередное получение таких помещений.
– Ранее такие инвалиды состояли в отдельном списке на бесплатное социальное жилье, но внеочередного права на его получение не имели, могли получать его лишь на общих основаниях. Указом № 346 они уже отнесены к тем категориям, которые имеют право вне очереди получать социальное жилье.
Согласно нормам нового указа, сверка нуждающихся в улучшении жилья будет проводиться ежегодно. Ранее она проводилась раз в пять лет.
– Эта норма обеспечит пересмотр списков учета граждан, чтобы исключить факты, когда одни и те же люди состоят на учете в разных населенных пунктах либо администрациях города.
Людмила ШЕСТОКОВИЧ, фото Виктора ДУБОЙСКОГО, «ЗН»
Кстати
Те, кто стал в очередь по старым правилам (т.е. до 10 августа), могут не беспокоиться: никто их из очереди выгонять не будет. Указ № 346 (как и все принимаемые в нашей стране указы) обратной силы не имеет и применяется только к тем, кто будет становиться на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий с 10 августа 2011 года.
Уважаемые читатели, Наталья Качан разъяснила вам лишь общие нормы нового указа. Если у вас возникнут вопросы по вашей конкретной ситуации с жильем, присылайте их в редакцию. Мы постараемся найти на них ответы.
Администрация Московского района г.Минска
Тел. (+375 17) 260-63-96,
факс +375 17 368-14-07
Часто задаваемые вопросы о льготном кредитовании строительства жилья
Льготное кредитование регулируется в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 06.01.2012 №13 «О некоторых вопросах предоставления гражданам государственной поддержки при строительстве (реконструкции) или приобретении жилых помещений» (далее – Указ №13).
Многодетные семьи:
Вопрос: Мы многодетная семья (5 человек), нас направили на строительство трехкомнатной квартиры общей площадью 92.8 кв.м, на какую помощь государства мы можем рассчитывать?
Ответ: На одного члена многодетной семьи кредитуется 20 кв.м*, значит, (в случае, если у членов семьи отсутствует жилье на праве собственности, доля в праве собственности на жилые помещения по всей территории Республики Беларусь**) льготный кредит покроет всю площадь квартиры 5х20=100 кв.м., при этом условия кредитования многодетной семьи под 1% на 40 лет***, при погашении государством 75% от суммы выплат (пп.1.12 п.1 Указа №13).
Вопрос: А если у нас есть в собственности есть однокомнатная квартира общей площадью 37.2 кв.м?
Ответ: В таких случаях размер льготного кредита уменьшается (пп.1.6 п.1 Указа № 13) на 37.2 кв.м и составит 62.8 кв.м (100-37.2=62.8 кв.м).
Вопрос: Значит, льготный кредит не покроет всю стоимость строящейся квартиры?
Ответ: Да, на «лишние метры» условия льготного кредитования не распространяются и Вы можете воспользоваться кредитом для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий за счет ресурсов банка, либо погасить остаток собственными средствами.
Вопрос: А нельзя ли как-нибудь избавиться от нашей однокомнатной квартиры, чтобы она не учитывалась при льготном кредитовании, например переписать на маму?
Ответ: В случае дарения квартиры в течении 3 лет, при расчете льготного кредита все равно будет учитываться общая площадь подаренной квартиры.
Вопрос: А если мы захотим её продать?
Ответ: В случае её продажи помимо того, что будет учитываться общая площадь проданной квартиры при расчете льготного кредита в течении 3 лет, следует учитывать тот факт, что вырученные от этой продажи денежные средства не включаются в доход семьи для исчисления среднемесячного совокупного дохода на каждого ее члена, дающего право на получение льготного кредита, при условии направления указанных средств на строительство (реконструкцию) или приобретение жилого помещения (т.е. в случае не направления данных средств на строительство квартиры, при исчислении среднемесячного совокупного дохода на каждого ее члена, может быть нарушен критерий малообеспеченности, и отсутствовать основания для получения льготного кредита).
Граждане прожившие в общежитиях по договорам найма/поднайма в течении 10 лет и не имеющие в собственности жилых помещений (долей в собственности на жилые помещения) на территории Республики Беларусь:
Вопрос: Мы состоим на учете нуждающихся с декабря 1988 года и нас направили на строительство трехкомнатной квартиры общей площадью 76.4 кв.м составом семьи 4 человека (сам, жена, сын 1996 г.р, дочь 1997 г.р.), проживаем в общежитии более 10 лет, у нас нет в собственности жилых помещений на территории Республики Беларусь, на какой льготный кредит мы претендуем?
Ответ: 15 кв.м х 4 чел. = 60 кв.м*, при процентной ставке 20% от ставки рефинансирования Национального банка, действующего на дату утверждения списков на льготное кредитование, но не менее 5% (ставка рефинансирования Национального банка в июне 2013 года – 20%), т.е. 20% *20% = 5% годовых на 20 лет***.
Вопрос: Значит 16.4 кв.м мы должны будем погасить собственными средствами?
Ответ: Да.
Вопрос: Мы состоим на учете нуждающихся с 1988 года и нас направили на строительство двухкомнатной квартиры общей площадью 61.6 кв.м составом семьи 3 человека (сам, жена, мать), проживаем в общежитии более 10 лет, у нас нет в собственности жилых помещений на территории Республики Беларусь, на какой льготный кредит мы претендуем?
Ответ: Согласно пункту 5 Указа № 13 Ваша мать не относиться к членам семьи кредитополучателя**, поэтому при расчете льготного кредита мы будем учитывать 2 человек (сам, жена). 15 кв.м х 2 чел. =30 кв.м*, при процентной ставке 20% от ставки рефинансирования Национального банка, действующего на дату утверждения списков на льготное кредитование, но не менее 5% (ставка рефинансирования Национального банка в июне 2013 года – 23,5%), т.е. 20% *20% = 5% годовых на 20 лет***.
Вопрос: Я состою на учете нуждающихся с 1987 года и проживаю в общежитии более 10 лет, в собственности жилых помещений (долей в праве собственности) у меня нет. Меня направили на строительство однокомнатной квартиры в ЖСПК, какой кредит я смогу получить?
Ответ: при строительстве однокомнатной квартиры одним человеком размер льготнокредитуемой площади составит 30 кв.м*, на условиях 5% на 20 лет***.
Молодые семьи, имеющих двоих несовершеннолетних детей на дату утверждения списков на получение льготных кредитов:
Вопрос: Мы молодая семья, имеющая 2 несовершеннолетних детей состоящая на учете нуждающихся с 1991 года и самостоятельно заключили договор долевого строительства, можем ли мы получить кредит на строительства жилья?
Ответ: Нет, на сегодняшний день ваша очередь не подошла. Согласно с пп.1.9 п.1 Указа №13 льготные кредиты предоставляются в порядке очередности, т.е. в зависимости от даты постановки на учет.
Для сведения: на сегодняшний день по общей очереди направлены на строительство и имеют право на получение льготного кредита граждане, ставшие на учет в 1988-1989 годах.
Вопрос: Мы молодая семья, имеющая 2 несовершеннолетних детей и состоящая на учете нуждающихся с 1988 года. Нас направили на строительство двухкомнатной квартиры, как повлияет на размер льготного кредита то, что мы проживаем с родителями в двухкомнатной квартире, которая принадлежит им на праве собственности?
Ответ: Никак. Частная квартира ваших родителей не будет учитываться при расчете льготного кредита, потому что согласно пункту 5 Указа № 13 ни к членам молодой семьи, ни к членам семьи кредитополучателя они не относятся**. Поэтому, размер льготного кредита составит 60 кв.м* (15 кв.м х 4 чел.) при процентной ставке 50% от ставки рефинансирования Национального банка, действующего на дату утверждения списков на льготное кредитование, но не менее 5% (ставка рефинансирования Национального банка июне 2013 года), т.е. 20% *50% = 10% годовых на 20 лет***.
Отчуждение жилых помещений построенных с привлечением льготного кредита (регулируется в соответствии с подпунктом 1.18 пункта 1 Указа № 13):
Вопрос: Мы построили квартиру с привлечением льготного кредита и полностью погасили кредит, в каких случаях мы можем её продать?
Ответ: в течение пяти лет со дня погашения льготного кредита, отчуждение может осуществляться соответствующему районному, городскому исполнительному и распорядительному органу, местной администрации в порядке, установленном законодательством.
*Подпункт 1.5 пункта 1 Указа № 13:
Для Героев Беларуси, Героев Советского Союза, Героев Социалистического Труда, полных кавалеров орденов Славы, Трудовой Славы, а также граждан, обладающих в соответствии с законодательством правом на дополнительную площадь жилого помещения по состоянию здоровья, указанные нормативы общей площади жилого помещения увеличиваются на 15 кв. метров на каждого члена семьи, имеющего право на дополнительную площадь жилого помещения по перечисленным основаниям.
** Пункт 5 Указа № 13 устанавливает следующие термины и их определения:
*** подпункт 1.4 пункта 1 Указа № 13:
льготные кредиты на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений предоставляются открытым акционерным обществом «Сберегательный банк «Беларусбанк».
Проценты за пользование этими кредитами в течение срока их погашения устанавливаются в следующих размерах: