Как предложить выкупить долю в квартире второму собственнику
Хочу продать долю в квартире без согласия родных
Здравствуйте, уважаемая редакция Т—Ж. Спасибо, что повышаете финансовую грамотность населения.
У меня такая ситуация. Есть трехкомнатная квартира, в которой прописаны мама, папа, я и брат. Квартира приватизирована, и у каждого из нас по ¼ доли, есть свидетельства о государственной регистрации права. Родители в дальнейшем собираются отдать свои доли мне и брату.
Я хочу, чтобы мы все продали квартиру и каждый купил себе отдельное жилье, самостоятельно доплатив недостающее. Но брат хочет строить дом, а если нашу квартиру продать, то жить ему на время стройки будет негде, снимать дорого, поэтому он против продажи. Я считаю, что это его проблемы, но родители не хотят портить отношения и поэтому ничего не делают, хотя в принципе не против продажи.
У нас с братом отношения испортились: он в ближайшие годы продавать общую квартиру не хочет, а я не хочу дожидаться его согласия и подстраиваться под его желания. Я женат, жить с родителями и братом не собираюсь, планирую переехать в отдельную квартиру. На ее покупку мне не хватает как раз той суммы, которую я мог бы получить, продав свою долю в общей квартире. Кредит брать принципиально не хочу.
Есть ли законный способ сейчас продать свою долю квартиры по рыночной цене без согласия остальных? Или это возможно только через суд?
И еще: родители хотят отписать нам с братом свои доли и переехать жить на дачу. Если они так и поступят, смогу ли я законным способом продать свою половину квартиры без согласия брата и что для этого нужно?
Конечно, в вашей ситуации нужно что-то решать. Но боюсь, отношения с братом вы можете испортить окончательно.
Вы вправе продать свою долю в квартире в любое время, без суда и согласия остальных. Ст. 246 Гражданского кодекса РФ позволяет собственнику распоряжаться своей долей по своему усмотрению: дарить ее, продавать или обменивать. Но есть условие, которое надо соблюсти, чтобы все было по закону.
Преимущественное право совладельцев купить долю
Если вы продаете долю, то у участников долевой собственности есть преимущественное право покупки. То есть сначала вы должны предложить выкупить вашу долю другим собственникам квартиры — родителям и брату.
Сообщить о предстоящей продаже нужно письменно. У родителей и брата будет месяц на то, чтобы воспользоваться преимущественным правом и купить вашу долю в квартире.
Закон обязывает продавца указывать в сообщении о продаже цену и остальные условия продажи. Например, как будут совершаться расчеты и у кого останется право пользования квартирой после сделки. Федеральная нотариальная палата даже составила методические рекомендации по соблюдению преимущественного права покупки доли и советует обязательно описывать сам объект недвижимости, цену продаваемой доли, порядок расчетов и сроки передачи имущества.
Если совладельцев несколько, извещение надо отправить каждому персонально. Поэтому если вы решите продать свою долю сейчас, вам надо уведомить родителей и брата. Если после того, как родители переоформят свои доли на вас с братом, — только его.
Как уведомить о продаже
У вас на руках должно остаться подтверждение, что другие собственники получили уведомление о продаже доли. Обычно используется один из трех вариантов извещения:
На практике люди чаще выбирают третий вариант. В этом случае нотариус сначала выдаст вам свидетельство о направлении документов. А когда другой собственник получит уведомление — свидетельство о вручении документов.
Бывает так, что совладелец не получает уведомление. Например, если участник долевой собственности против продажи, он может специально не пойти на почту или не принять курьера. Этого можно ждать от вашего брата.
Тогда имеет смысл попросить нотариуса выдать свидетельство о том, что вы как продавец доли предприняли все меры, чтобы известить совладелец о предстоящей продаже. Такой документ выдают не все нотариальные конторы. Учитывая ваши отношения с братом, такое свидетельство может понадобиться. Поэтому нужно найти того нотариуса, который его выдаст.
Получивший извещение собственник может в письменном виде отказаться от преимущественной покупки. Тогда вы вправе сразу же оформлять сделку с другим покупателем. Если другой собственник письменного отказа не дает, нужно отсчитать месяц с момента, когда он получил уведомление, и только потом продавать свою долю.
Договор купли-продажи доли в квартире постороннему лицу, в отличие от обычного договора купли-продажи квартиры, обязательно должен быть удостоверен нотариусом.
Поэтому в любом случае советую вам продавать свою долю и извещать других собственников о продаже при помощи нотариуса.
Продажа доли не всегда выгодное решение
Как следует обдумайте свое решение о продаже доли. Обратите внимание, что с продажи доли в квартире вы получите меньше денег, чем если бы вы с родителями и братом продали квартиру целиком и поделили деньги. Отношения с братом оттого, что вы продадите долю сейчас, лучше не станут. Родители такое решение тоже могут не одобрить: не все спокойно отнесутся к постороннему человеку среди собственников общей квартиры.
Попробуйте посчитать, насколько выгодно будет продать долю сейчас. Возможно, вы потеряете меньше денег, если возьмете ипотеку, а через несколько лет закроете ее после продажи квартиры целиком. Мы писали, как определить рыночную стоимость, и сделали ипотечный калькулятор — просчитайте разные варианты. Не торопитесь.
Чтобы настроиться на переговоры с братом и родителями, почитайте нашу статью о том, как говорить с близкими о деньгах.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Как заставить родственницу не продавать свою долю в квартире?
Бабушке 93 года, она абсолютно в уме и в памяти, ходячая, живет в двухкомнатной квартире одна. Дедушка умер в 2012 году. Его долю унаследовала вдова младшего сына, но в квартире не поселилась.
Владелицу второй доли ничего не волнует, в том числе и бабушка — ей надо продать свою часть. Мы сейчас не можем ее выкупить, бабушка уезжать не хочет. Владелица второй доли грозится продать свою долю чужим людям.
Как защитить права бабушки на пожизненное проживание в своей квартире, в которой она живет уже 40 лет? Как обеспечить ей проживание одной, без каких-то неожиданных совладельцев пожизненно или хотя бы до тех пор, пока она может жить одна? У нее свой уклад, свои привычки, которые пытаются сломать. Как быть?
Разберите, пожалуйста, подробно эту ситуацию. Я думаю, я такой не единственный.
К сожалению, у совладелицы такие же права на принадлежащую ей долю, как у вашей бабушки на свою. И запретить собственнице продать имущество вы не вправе. Но продать долю на рынке недвижимости не так просто, поэтому, возможно, родственница вас просто запугивает.
И все-таки лучший выход в этой ситуации — выкупить ее долю. Расскажу, почему так.
Какие права есть у собственника
Собственник может по своему усмотрению распоряжаться имуществом — совершать с ним любые действия, которые не противоречат законодательству. В том числе отчуждать имущество в собственность другим лицам, передавать права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и распоряжаться им по-другому — например, сдать в аренду.
Но для участников долевой собственности есть одно ограничение. Они обязаны заранее известить остальных собственников о желании продать свою долю, поскольку у сособственников есть право преимущественной покупки.
В вашем случае это работает так: прежде чем предложить долю на сторону, вдова младшего сына сначала должна письменно уведомить бабушку об условиях продажи и предложить выкупить долю ей. Если та откажется, вдова может продать эту долю кому-то еще, но по цене не ниже той, по которой предлагала бабушке.
Срок, в который бабушка должна решить, будет она покупать долю или нет, — месяц со дня извещения о продаже.
Хочу продать долю в квартире, а сестра против
Нам с сестрой досталась по наследству квартира от мамы. Доли в ней распределены пополам. Я хочу продать эту квартиру, а сестра возражает. Выкупить мою долю она тоже не может: нет денег.
И что мне теперь с этой долей делать?
Ольга, юридически это простой вопрос. Хотите продать — продавайте. У сестры есть преимущественное право покупки вашей доли. Но если она покупать не хочет, то запретить вам ее продать не может.
Другое дело, что отношения с сестрой вы таким образом серьезно испортите. Так что сразу рекомендуем вам прочитать нашу старую статью «Как говорить с близкими о деньгах». Сложно посоветовать что-то еще, кроме как попробовать договориться с сестрой и найти компромисс.
Остальные юридические нюансы я разберу в этом ответе.
Что такое преимущественное право покупки
Вы, как собственник доли, вправе распоряжаться ей так, как хотите. Захотите — продавайте, был бы покупатель. Единственное ограничение, которое на вас накладывает закон: вы обязаны предложить купить долю другому собственнику квартиры, перед тем как продать ее третьему лицу. Это называется преимущественным правом покупки. Собственник или собственники других долей должны иметь приоритетную возможность получить в собственность весь объект.
Недвижимость крайне трудно, а порой вообще невозможно делить на доли. Если доля слишком маленькая, начинаются суды и споры, кому какая комната принадлежит. Все это портит жизнь владельцам. Поэтому в законе предусмотрено, что в первую очередь нужно думать о том, как сделать недвижимость единой. Если другие владельцы не хотят или не могут приобрести недостающие до целой доли, их можно продать другим людям.
Теоретически преимущественное право можно обойти, например, если использовать схему с дарением своей доли. Поскольку дарение не надо согласовывать с другими собственниками, долю можно подарить любому человеку. О том, как обходят преимущественные права хитрые риелторы при продаже долей в коммунальных квартирах, можно почитать в другой нашей статье.
Вы можете попробовать обойти правила о преимущественном праве, но в законе прописаны различные механизмы оспаривания таких действий. Например, владелец другой доли, если вы нарушили его права, в течение трех месяцев с момента продажи вашей доли вправе обратиться в суд и потребовать перевести обязанности покупателя на него. То есть заменить того, кому вы продали, в сделке собой и стать владельцем доли.
Даже если в течение трех месяцев он не успел, у него есть еще целый год, чтобы обратиться в суд и потребовать признать сделку недействительной или ничтожной. После чего вам придется возвращать деньги, которые вы, возможно, уже потратили, покупателю. А ему — возвращать вам долю.
Как правильно оформить продажу, чтобы ее нельзя было оспорить
По закону вы должны предложить сестре купить вашу долю именно по той цене, по которой потом хотите продать. Нельзя предложить преимущественному покупателю цену выше, а потом продать дешевле.
Но так как вы близкие люди и можете сесть и спокойно все обсудить, есть возможность договориться о разных вариантах.
Если сестра не против
Сестра может подписать отказ от преимущественного права покупки, если она не против вашей продажи в целом. Можете за это предложить ей согласовать с ней кандидатуру покупателя.
Если сестра против
В случае если сестра добровольно не отказывается от преимущественного права, нужно уведомить ее о намерении продать долю. Можно действовать несколькими способами.
Написать уведомление самостоятельно, указать в нем цену, по которой вы намерены продать долю, и предложить дать ответ в течение 30 дней. Можно отдельно отметить, что если письменного ответа не последует, то через 30 дней будет считаться, что сестра отказалась от своих прав преимущественной покупки.
Если она согласна расписаться на этом уведомлении, что она получила его лично, это самый дешевый и быстрый вариант для вас. Сестра ставит подпись, дату и пишет примерно такой текст: «Уведомление получено мной лично».
Отправить телеграмму. Если лично договориться не получилось, можно отправить телеграмму с уведомлением о вручении или ценное письмо с описью вложения. Отправить его необходимо по месту регистрации сестры. Это нужно, чтобы в случае спора гарантированно доказать, что вы предприняли все необходимые действия и уведомили сестру как преимущественного покупателя.
Если с телеграммой все просто, к письму есть определенные требования. В законе они не описаны, но на практике суд может потребовать доказать, что в письме лежало именно уведомление, а не пустой лист. Поэтому в описи вложения надо не просто указать, что вы отправляете уведомление о продаже квартиры, но полностью переписать весь текст письма.
Через нотариуса. Это необязательно, но если вы, например, собираетесь продавать свою долю покупателю с ипотекой, банк может потребовать нотариального уведомления. Так меньше рисков оспорить его в суде. Вы обращаетесь к нотариусу, он высылает уведомление, и в течение месяца вы ждете ответа.
Вариантов возможно несколько. Сестра может ответить, что согласна или не согласна купить долю. Может вообще не получить письмо — это тоже форма ответа: молчание означает согласие или молчаливый акцепт. Если ничего не происходит, нотариус выдает свидетельство, что вы предприняли все попытки соблюсти право преимущественной покупки.
Из всех вариантов это самый дорогой — примерно 5000 Р за все действия, включая свидетельство на гербовой бумаге.
Как поступить дальше
Когда у вас на руках будет отказ от преимущественного права или свидетельство от нотариуса о соблюдении преимущественных прав, можно продавать долю в квартире кому угодно. Согласие сестры не нужно. Насколько это будет комфортно с точки зрения семейных отношений, решать вам.
Кроме того, сестре стоит попробовать пояснить один тонкий момент. Если вы продадите долю чужим людям, ее, скорее всего, ждет суд: придется разбираться с новым собственником и определять порядок пользования квартирой. Это время, деньги и большие проблемы, потому что потом ей будет сложнее продать свою долю. Пока вы владеете квартирой вместе, договориться гораздо проще и выгоднее.
Вы можете попробовать найти компромисс. Можно сдавать квартиру внаем или предложить сестре взять кредит, чтобы выкупить вашу долю. Или вы возьмете кредит и купите ее долю, а потом продадите квартиру целиком и закроете кредит. Для вас это будет выгоднее, чем продавать долю.
Что можно сделать, если бы вы владели незначительной долей
Законных способов принудить сестру к покупке вашей доли нет. Теоретически такое возможно, если бы у вас была маленькая доля, например меньше ¼. Или если бы у сестры была доля меньше ¼, вы могли бы выкупить ее принудительно, а потом продать всю квартиру целиком.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.
Всё ок, только забыли написать, что цена 1/2 доли квартиры не равна цене половине суммы от продажи всей квартиры. По факту, эту цену можно делить на 2. Т.е. если квартира стоит 2 млн, то 1/2 доля не стоит 1 млн, а стоит где-то 500 тыс.
Лудший, можно поподробней об этом?
Галина, а что поподробней? не один дурак не купит 1/2 квартиры по рыночной цене, ибо больше судов и геморроя, покупают ушлые дельцы, за копейки, зато потом еще сестрица взвоет, что сама не продала
Inna, Не всегда так. Коммуналки в обычных квартирах хоть и редкое, но довольно обычное решение. Часто продаются, часто покупаются. Но правда это не однокомнатные квартиры конечно
Галина, а кому нужна доля? Задайтесь вопросом, кто захочет быть покупателем 1/2 доли по цене половины квартиры? Смысл для покупателя какой? Когда вы покупаете комнату в коммуналке за 500 тыс, это совсем не означает, что двухкомнатная квартира будет стоить 1 млн. То есть, продавая долю, а не всю квартиру, не рассчитывайте получить сумму 1/2 от рыночной цены квартиры. Проконсультируйтесь у риэлтора, все станет ясно.
Елена, похоже, сестра вообще не понимает, что вторая доля может быть продана и с ней будут жить чужие люди. Она искренне считает, что если вторая владелица не живёт, то буду жить одна во всей квартире, и все ок.
Margarita, да, таких много. Считающих что без их разрешения с квартирой ничего не сделать
Margarita, с чего вы взяли, что сестра, которая не хочет продавать всю кв. в ней живёт. 😳
SGN, сдать долю можно при согласии сособственников. Необходимо оформить договор аренды в налоговой инспекции. Даже для временной регистрации необходимо согласие владельцев других долей. Ну и разделить коммунальные платежи. Не все так просто.
Лариса, Это по закону а сдают обычно никого не спрашивая с выселением потом будут явные проблемы и жить в месте вряд ли кто будет
А чем отличается от статьи где было два брата?)
Alexander, полом сестер)
Владимир, проще копировать вставить, чем потом доказывать. Не от руки же писать.
Подарите, фиктивно. Для дарения согласия не надо, просто договоритесь с покупателем. А ещё долю можно в счёт погашения долгов отдать, сначала оформите договор о займе денег, потом долей его гасите, тоже никаких согласий не надо.
Loreen, Предположим фиктивное дарение. Своему родственнику дарить не станет. Смысла нет. Значит предполагаемому покупателю со стороны, который помимо пукупки доли, так же обязан будет заплатить налог, который рассчитывается по рыночной стоимости жилплощади. Мне кажется, не много покупателей найдется.
причём продают обычно цыганам или профессионалам, которые потом дожимают оставшегося и выкупают всё за смищьные деньги )))
Квартирный вопрос испортил однако )))
Как продать долю в квартире. Инструкция
«Продаю долю в квартире», — на сайтах по поиску недвижимости можно встретить множество таких предложений. Одни предлагают 1/3 в квартире, другие — 1/10. Сами доли в квартире образуются из-за деления квартир между несколькими наследниками, при разводах или когда квадратные метры дарят. В результате у квартиры оказывается несколько хозяев. Они могут все проживать в одной квартире, бывают ситуации, когда доля не позволяет подселиться в квартире. Часто владельцы большей доли выкупают меньшие у других собственников. Нередко продажа доли в квартире приводит к конфликтам и судебным спорам.
Вместе с юристами разбираемся, можно ли продать квартиру, находящуюся в долевой собственности, и что делать, если другие собственники против.
Продать квартиру полностью
Продать целиком квартиру, которая находится в долевой собственности, можно только при согласии всех совладельцев. Поэтому первое, что нужно сделать в таком случае, это прийти к соглашению о продаже квартиры со всеми участниками долевой собственности. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ст. 246 Гражданского кодекса), рассказал нотариус, член Федеральной нотариальной палаты Сергей Поляков.
Если соглашение участников достигнуто, то стороны могут продать квартиру. Сейчас подобные сделки можно совершать как в простой письменной, так и в нотариальной форме. Однако юристы советуют обращаться за помощью к нотариусу, поскольку его привлечение дает сторонам гарантии и преимущества. «Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности и юридической чистоты сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Кроме того, если по вине нотариуса кому-то из участников сделки был причинен ущерб, то нотариус в полной мере его возмещает», — отметил эксперт.
Если соглашение участников общей долевой собственности о продаже квартиры не достигнуто, то продать квартиру не получится. Таким образом, невозможно продать всю квартиру, которая находится в долевой собственности, если будет против хотя бы один из собственников. В этом случае участник долевой собственности может продать только ту долю в праве общей собственности, которая принадлежит ему.
Продать долю в квартире
Владелец доли в квартире может распоряжаться ею по своему усмотрению: продать, подарить, завещать, отдать в залог (ст. 250 Гражданского кодекса). Для продажи доли законом предусмотрен особый порядок — преимущественное право покупки. Это значит, что в первую очередь нужно предложить свою долю выкупить другим собственникам квартиры, пояснила член Ассоциации юристов России (АЮР) Ольга Эттлер.
Преимущественное право покупки доли квартиры — это право выкупа доли собственника в квартире другими сособственниками, прежде чем он продаст ее постороннему человеку. То есть прежде чем продавать свою долю людям со стороны, собственник должен предложить выкупить ее своим соседям в квартире на тех же условиях, в частности — по той же цене.
Для этого продавец доли должен сообщить о продаже постороннему лицу в письменной форме, указав цену и другие условия продажи. Если совладельцев несколько, письменное извещение надо отправить каждому персонально. Для этого нужно соблюсти ряд условий:
«Получивший предложение о покупке доли сособственник должен отреагировать на него в течение месяца — принять или отклонить. Молчание в данном случае рассматривается как отказ. Если остальные участники долевой собственности откажутся от преимущественного права покупки доли, то в таком случае можно продать ее постороннему лицу», — сказала Ольга Эттлер.
Продать долю в праве общей собственности стороннему лицу до истечения этого срока (одного месяца) можно, если все остальные участники долевой собственности подпишут официальный отказ от приобретения доли.
Выделенная доля
Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. «Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников», — пояснила член АЮР.
Если согласия всех собственников нет, то выделение долей в виде комнат, как и определение порядка пользования жилым помещением, осуществляется в суде.
«Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без ущерба квартире, то выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. В случае выплаты компенсации собственник с ее получением утрачивает право на долю в общем имуществе», — отметила Ольга Эттлер.
Также важно помнить о том, что в соответствии с законодательством сделка по отчуждению долей в праве общей собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению, совершение данной сделки в простой письменной форме невозможно, добавил Сергей Поляков.
«Нотариальное удостоверение сделки — своего рода заслон от мошенников. Сегодня нотариус — это единственное лицо на рынке недвижимости, которое несет имущественную ответственность за свои действия и в случае допущенной ошибки компенсирует пострадавшей стороне ущерб в полном размере. Нотариус обеспечивает юридическую чистоту сделки, освобождает ее участников от необходимости вникать в сложные правовые и юридические тонкости и составляет юридически грамотный документ», — отметил он.
Резюме экспертов
Перед продажей доли в квартире первое, что нужно сделать, — это известить остальных участников долевой собственности о своих намерениях.
«При продаже доли покупателю продавец должен соблюсти все действия по уведомлению о продаже доли других сособственников, в противном случае сделка может быть признана недействительной. Сделка с долей ребенка производится только с согласия органов опеки и попечительства», — предупредила член АЮР.
Продать долю в квартире несложно, так как всегда есть спрос на доли в коммунальных квартирах в крупных городах (студенты, мигранты и т. д.), которые потом покупатели часто переделывают в студии. Однако, продавая долю в квартире, собственник может получить меньше денег по сравнению с тем, если бы квартира продавалась полностью.
Поэтому лучше обсудить предстоящую сделку заранее со всеми совладельцами. Возможно, они тоже захотят продать свою часть. В таком случае цена сделки будет выше. Хотя покупатель чаще всего стремится выкупать доли отдельно, так как в этом случае вся квартира обходится ему дешевле.
Любые действия с долей в квартире нужно начинать только после переговоров со всеми заинтересованными лицами. Важно четко определить цель и цену продажи. Возможно, удастся прийти к консенсусу. Также необходимо заранее обратиться к нотариусу, проконсультироваться с ним, чтобы избежать в дальнейшем неприятных ситуаций.