Как приватизировать дачу по садовой книжке в 2021 году в северодвинске
Дачную амнистию продлили: как упрощенно зарегистрировать дом
Дачная амнистия действовала в России 14 лет (с 1 сентября 2006 года) и продлевалась много раз. Последний раз закон был пролонгирован до марта 2021 года, поскольку дачная амнистия прекратила свое действие 1 марта 2019 года в результате садово-огородной реформы в стране, когда была введена система уведомлений о начале и окончании строительства.
Рассказываем, почему этот закон важен для дачников, какие новые изменения содержатся в нем и как теперь воспользоваться упрощенным порядком регистрации дома.
Закон о дачной амнистии
Упрощенный порядок
В соответствии с законом, для регистрации права собственности на дачные дома в упрощенном порядке, как и раньше, необходимо предоставить в местные регистрационные органы (Росреестр) документы на земельный участок и техплан объекта, подготовленный кадастровым инженером.
Подать документы в Росреестр граждане могут самостоятельно любым удобным способом: в бумажном виде — по почте с уведомлением о вручении, лично обратившись в орган регистрации прав или в МФЦ, а также в электронном виде. Пошлина за госрегистрацию составляет 350 руб.
Новый закон расширил действие амнистии
Раньше под дачную амнистию подпадали садовые дома и хозяйственные постройки на участках, предоставленных для садоводства и дачного хозяйства. На землях для ИЖС или личного подсобного строительства в границах населенных пунктов требовалось разрешение. Теперь же в упрощенном порядке можно оформить права собственности на дом и на землях под ИЖС, и для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта.
Переходный период
Дачную амнистию усложнили. В новом законе введен переходный период для граждан, которые начали строительство дома до 4 августа 2018 года без получения разрешения на него. Он будет действовать до 1 марта 2026 года — в течение этого времени можно подать документы, а разрешения на начало строительства и ввод дома в эксплуатацию не требуются. После 1 марта 2026 года оформить права на дом можно будет только в судебном порядке. Это должно стать мотивацией для граждан к возобновлению строительства жилых домов и позволит без лишних сложностей оформить права на строящуюся недвижимость, считают авторы законопроекта.
Новые требования к домам
Закон распространил действие амнистии на земли ИЖС. Чтобы не допустить строительства на участках, не соответствующих требованиям к объектам ИЖС, законом предусмотрено, что возводимое здание должно соответствовать параметрам индивидуального дома, определенным Градостроительным кодексом.
Какой дом можно построить на землях ИЖС
По закону, на садовых участках и землях для индивидуального жилищного строительства можно построить дом высотой не более 20 м и не более чем с тремя наземными этажами. Максимальная площадь жилого или садового дома не ограничивается. При строительстве дома площадью до 500 кв. м нужно уведомить местные власти сначала о планах, а потом о завершении строительства. Если же его площадь более 500 кв. м, придется разработать и согласовать проектную документацию, провести ее экспертизу и получить разрешение на ввод в эксплуатацию.
Стоимость кадастровых работ
В прошлой редакции закона введено бессрочное право российских субъектов устанавливать предельные цены кадастровых работ, необходимых для подготовки технического плана. Она действует в отношении не только земельных участков для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, но и в отношении участков для индивидуального гаражного и жилищного строительства и расположенных на них объектах недвижимости. Также органы власти будут обязаны сами заниматься образованием земельного участка (под жилыми домами, построенными до 1 марта 2005 года), его межеванием и постановкой на кадастровый учет.
8 декабря 2020 года Госдума приняла закон, позволяющий дачникам заказывать комплексные кадастровые работы. Это снизит вероятность реестровых ошибок, риск возникновения земельных споров между соседями и сэкономит деньги собственников недвижимости.
Садовые товарищества
Садоводческие и огороднические товарищества смогут бесплатно зарегистрировать земельные участки, которые находятся в публичной собственности и предоставлены товариществу для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства. Такая норма будет действовать в отношении тех объектов, которые находились в публичной собственности до вступления в силу Земельного кодекса (до 2001 года). Таким образом, земли общего пользования можно будет оформить в общедолевую собственность членов товарищества.
После окончания амнистии
Новый закон направлен на вовлечение в гражданский оборот жилой недвижимости. Это позволит увеличить собираемость налогов на местах и положительно скажется на развитии частного жилого сектора. Без зарегистрированных прав будет невозможно продать, подарить, передать по наследству или застраховать имущество. После окончания дачной амнистии недвижимость, возведенная без разрешения, может быть признана самостроем и снесена по решению суда.
Как в 2021 году оформляется в собственность земельный участок по членской книжке садовода
Здравствуйте. Здесь я описываю инструкцию про оформление в собственность садового/дачного/огородного участка, когда у гражданина имеется на руках только садовая книжка или справка о членстве. Официально она называется членская книжка садовода, но в каждом товариществе своя форма этой книжки. Данная инструкция подходит под любой вид товарищества — СНТ, СТ, СТД, ДНТ и т.д.
Важное замечание: если на участке стоит садовый или жилой дом и он оформлен в собственность, инструкция по регистрации участка другая — как оформить участок в собственность под домом.
(чтобы увеличить картинку, нажмите на нее)
Члены товарищества могут оформить свои участки бесплатно и без установления границ
Члены какого-либо товарищества пользуются своими земельными участками на праве бессрочного пользования или пожизненно наследуемого владения. Они имеют право оформить свои участки в собственность бесплатно и без установления точных границ (без проведения межевания) — п. 2.7 и 9.1 ст. 3 Федерального Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ и ст. 22 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ. Но все равно потребуется обратиться в администрацию с просьбой предоставить участок в собственность — п. 2.9 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.
Вышеуказанное послабление действует до 1 марта 2022 года — это прямо написано в п. 2.7 ст. 3 Федерального Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ. После указанной даты члены товарищества могут свои участки только выкупить у местной администрации за определенный % от кадастровой стоимости — пп. 3 п. 2 ст. 39.3 и п. 3 ст. 39.4 ЗК РФ. Данный процент везде разный — с 20% до 100%.
Главное, чтобы за членом товарищества был документально прикреплен используемый участок — п. 2.7 ст. 3 Федерального Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ. Сама по себе садовая книжка не является правоустанавливающим документом для оформлении участка. Но она будет необходима, чтобы запросить эти самые правоустанавливающие документы (этап №1). В садовой книжке лишь написано, что такой-то гражданин является членом определенного товарищества и за ним закреплен такой-то участок — п. 13 ст. 12, ст. 7 и ст. 9 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ. Именно «написано», хотя сам факт членства и пользование участком садовая книжка не доказывает.
Образцы садовых книжек
(нажмите на картинки, чтобы их увеличить)
Небольшое отступление — если нужна бесплатная консультация, напишите онлайн юристу справа или позвоните (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 (Москва и обл.); 8 (812) 425-62-89 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-24-83 (все регионы РФ).
Теперь давайте поговорим о точных границах участка. Чаще всего дачные/садовые/огородные участки не стоят на кадастровом учете или стоят, но без точных координат границ. Я советую сначала оформить участок в собственность, а потом решать с установлением границ. Законом это разрешено. В случае споров с соседями по границам, у собственника участка больше шансов на положительное урегулирование проблемы. Все-таки право пользования и право собственности — это разные вещи. Собственность здесь больше выигрывает.
Информация для тех, кто «купил» участок по садовой книжке
Ко мне постоянно обращаются граждане, которые «купили» участки по садовой книжке. Некоторые из них вместе с продавцом просили председателя товарищества сделать перезапись в похозяйственной книге и сделать на покупателя новую садовую книжку. Некоторые покупатели просто забирали у продавца садовую книжку и передавали деньги за участок, т.е. ничего по факту не переоформляли. Здесь и кроется подвох.
Почему слово «покупали» я вставил в кавычки? В действительности никакой передачи участка при таких сделках не происходит, потому что только член товарищества может пользоваться участком, который за ним документально закреплен — ст. 22 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ. Чтобы стать членом товарищества, нужно подать заявление и вопрос о вступлении решается только на общем собрании членов — ст. 12 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ. На собрании члены товарищества должны проголосовать о принятии «покупателя» в свое товарищество и записать решение в протокол. Поэтому членство доказывается не по садовой книжке, а протоколом собрания, выпиской из этого протокола или справкой о членстве.
Образцы документов о членстве в товариществе
Выписка из протокола
Справка о членстве
В случае такой «покупки» участок до сих пор закреплен за прошлым членом товарищества («продавцом»). Следовательно, «покупатель» не имеет право оформить участок в свою собственность, потому что документально он не член товарищества и к участку не имеет никакого отношения.
В такой ситуации поступают так:
Этап №1 — Запрашиваем у председателя товарищества необходимые документы
Его еще называют землеотводный документ. Это документ, по которому муниципалитет выделил садовому/дачному товариществу большой кусок земли в несколько десятков гектар, а члены товарищества распределили участки между собой. Обычно это государственный акт или свидетельство на право бессрочного пользования землей, постановление о предоставлении в безвозмездное пользование или закреплении земли и т.п.
(нажмите на картинку для ее увеличения / горизонтальная прокрутка)
Образцы документов о членстве в товариществе
Выписка из протокола
Справка о членстве
Как разделить участок на 2 и более участков — заказываем межевание и регистрируем изменения в кадастр.
Многие председатели отказываются предоставлять документы, если есть долги перед товариществом
Так председатели просто давят на заявителей, чтобы те «закрыли» долги. Все это неправомерно, ведь председатель обязан предоставлять документы членам товарищества и долги тут не при чем — п. 7 ст. 21 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ. Если долг небольшой, советую его выплатить, ведь на разбирательства в суде придется потратить около 3 месяцев (2 месяца судебное разбирательство + 1 месяц судебное решение вступает в силу).
Что делать, если у председателя нет документов
Обычно идет речь про документ о выдаче земли товариществу и решение о создании товарищества. Например, члены товарищества были недовольны работой председателя и на общем собрании назначили нового. На моей практике было, что из-за обиды бывший председатель просто уничтожил документы. В такой ситуации есть несколько вариантов поиска.
Можно поспрашивать у соседей, вдруг кто-то из них оформил участок в собственность. А раз оформлено в собственность, значит документы были собраны какие надо. Обычно в этом могут помочь продавцы участков. Чтобы найти продавцов, можете вбить в поисковик «название товарищества название области продажа участка».
Этап №2 — Оформляем схему расположения участка на кадастровом плане территории
Эта схема нужна, если земельный участок не состоит на кадастровом учете или состоит, но без установленных границ. На ее основании и будем просить администрацию предоставить участок в собственность по границам, которые в ней отображены. Нельзя же просить предоставить участок, не зная его точного местоположения.
В схеме будут указаны фактическое местоположение и границы участка. Потребуется около 5 — 6 экземпляров. Ее лучше заказать у местного кадастрового инженера. Стоит от 3 000 рублей. По закону схему можно оформить и самостоятельно (ст. 11.10 ЗК РФ), но нужно уметь пользоваться специальной программой. Я советую все же довериться профессионалам.
Этап №3 — Обращаемся в местную администрацию с просьбой предоставить земельный участок в собственность бесплатно
В какой именно орган нужно обращаться стоит уточнить у местного юриста или соседа, который уже оформил свой участок в собственность. В каждом населенном пункте установлен местный закон о перераспределении полномочий.
Например, в Московской области нужно подать заявление и документы в МФЦ, а оттуда их отправят в Комитет управления муниципальным имуществом района (КУМИ). В Самаре уполномоченный орган по распоряжению землями является Администрация городского округа, но заявление нужно подавать в Департамент градостроительства. Если участок в поселке, то чаще всего нужно обращаться в администрацию муниципального района, иногда в администрацию поселка.
К заявлению приложить (оригиналы и копии):
По каким причина администрация может отказать я расписал отдельно — перейти.
Этап №4 (заключительный) — Регистрируем право собственности
Во многих городах и поселках подать документы можно только в МФЦ. Оттуда их передают в Регистрационную палату (УФРС). Если в вашем населенном пункте можно подать напрямую в Рег. Палату, то лучше так и сделать.
Сама подача документов в МФЦ или в Рег.палату не различается, поэтому в инструкции я указал через МФЦ.
Госпошлина за регистрацию права собственности — 350 рублей (пп. 25 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Госпошлина делится между всеми будущими собственниками. Касса находится в самом здании МФЦ. После оплаты госпошлины, в порядке очереди сотруднику нужно отдать следующие документы (оригиналы и копии):
Образец выписки из ЕГРН на землю
Советую внести границы участка в кадастр недвижимости
После регистрации права, всегда советую собственникам сразу заняться установлением границ участка в кадастр недвижимости. Чем раньше это сделать, тем лучше. Кто раньше установил границы, у того и преимущество, например, в случае спора с соседями.
Моя подробная инструкция — Как установить границы участка. Если выполнили этап №3, то у вас на руках уже есть схема расположения участка на кадастровом плане территории и эту схему не нужно получать еще раз. Как раз на основании этой схемы можно внести границы на кадастровый учет.
Случаи отказа администрации в предоставлении участка
Основания для отказа перечислены в ст. 39.16 ЗК РФ. Ниже опишу самые распространенные:
Когда администрация выдавала большой кусок земли какому-либо товариществу, она сначала устанавливала его границы с оформлением план-схемы этой земли. Многие недобросовестные председатели товариществ незаконно присоединяли прилегающую землю, заново рисовали план территории товарищества и «продавали» участки гражданам. Таким образом территория некоторых товариществ увеличивалась в несколько раз. Это считается самозахватом — присвоением участка лицом, не имеющим на то законных оснований.
В конце концов такое заметили и в некоторых регионах органы власти постановили, чтобы все товарищества согласовали границы с местной администрацией. Конечно, многие председатели этого не сделали до сих пор или подали заявку на согласование, но нет движений со стороны администрации.
Например, в Самарской области все товарищества должны были согласовать границы своих территорий еще до июня 2014 года — п. 1 ст. 40.4 Закона Самарской области «О земле» от 11 марта 2005 года N 94-ГД. Председатели некоторых товариществ этого до сих пор не сделали. На моей практике это СНТ «Швейница», СНТ «Шар» и СДТ «Элита».
Таким образом границы товарищества не согласованы и администрация в праве отказать в предоставлении участков собственность бесплатно.
Понятное дело, что суд может вынести решение не в пользу заявителей. Например, член СНТ «Дарья» подал иск о признании права собственности. К иску приложил план территории СНТ, который получил у председателя. Ответчиком выступает местный муниципалитет. Судья или ответчик по названию СНТ нашел несколько аналогичных дел, в которых предоставленные планы территории отличаются между собой. Из-за отличия в планах территории судья может отказать в иске.
Если получили отказ, советую обратиться к земельному юристу на консультацию. Каждый отказ требует индивидуального подхода и пути решения. Чаще всего администрация уклончиво указывает юридическое обоснование отказа. Например, отказ выдан на основании ст. 39.16 ЗК РФ, но в этой статье указано 26 случаев. Вот и потребуется грамотный юрист, чтобы во всем разобраться.
Как приватизировать земельный участок в СНТ или под домом в 2021 году: подробное руководство от юриста
Пользоваться землей и владеть ею — понятия разные. По закону, частная собственность неприкосновенна, а пользователя могут в любой момент попросить вернуть надел под государственные или муниципальные нужды. Чтобы этого не случилось, сотки под частным домом или в садовом кооперативе нужно приватизировать.
Как это сделать правильно? В каких случаях возможна бесплатная приватизация земельного участка? Какие документы собирать и куда обращаться? На эти вопросы журналисту ФАН ответила адвокат Юлия Лотова.
Что такое приватизация земельного участка
Термин «приватизация» означает переход права собственности на недвижимость от государства к человеку. В случае приватизации земельного участка гражданин становится его владельцем, а значит, его права на землю юридически защищены. Он может продать, подарить, завещать свой участок детям или другим родственникам. Может сдать его в аренду и получать доход. А может, не переживая о будущем, построить дом для постоянного проживания или дачного отдыха. Его земля — это его собственность, и как распоряжаться ею, он решает только сам.
При этом у собственника возникают и обязанности. Он должен платить налог за землю, должен использовать ее по целевому назначению и соблюдать права соседей. Но эти нюансы, как правило, несравнимы с фактом владения землей. Приватизация земельного участка в СНТ или под частным домом — требование нынешнего времени. Если возможность выполнить ее существует, это стоит сделать.
«Отдельного закона о приватизации земельных участков не существует, — отмечает адвокат Юлия Лотова. — Процесс регулируется Земельным кодексом РФ, принятым в 2001 году, с изменениями и поправками вступившими в силу в 2020 году. А также другими законами, в том числе о так называемой дачной амнистии, о приватизации государственного и муниципального имущества. Отвечают за передачу земель в собственность гражданам органы государственной власти: местные администрации, сельские советы».
Кто имеет право на приватизацию земельного участка в СНТ и под домом
Приватизировать свои сотки может любой гражданин России, но с соблюдением ряда условий. Если речь идет об участке под частным домом, в котором человек живет и фактически пользуется этой землей, учитывают период владения недвижимостью. Важно, чтобы право собственности на дом возникло до момента вступления в силу Земельного кодекса РФ, то есть до 2001 года.
Если человек получил дом по наследству, учитывается период владения домом наследодателем. То есть родители или бабушка с дедушкой, которые владели этим домом когда-то и от которых он перешел по наследству к детям, должны были оформить его в собственность до момента введения в действие Земельного кодекса РФ.
Приватизировать можно и дачные участки, которые с 2019 года называются садовыми или огородными. Для таких наделов действует упрощенная процедура регистрации, получившая название «дачной амнистии». Главное условие при этом — наличие границ у садового товарищества. Если формирование границ СНТ выполнено не было, заявлять права на землю рано, нужно дождаться завершения процедуры межевания.
С чего начать приватизацию земельного участка
Для начала важно уточнить тип участка, который планируется получить в собственность. Сделать это не получится, если он расположен на территории государственного заповедника или национального парка. Не разрешают отчуждать делянки на особо охраняемых природных территориях и расположенные на расстоянии менее 500 метров до кромки естественного водоема.
Приватизировать можно участок:
расположенный в СНТ, с полученной на него садовой книжкой;
полученный ранее в бессрочное пользование в качестве дачного надела;
закрепленный за человеком по праву пожизненного наследуемого владения;
где находится жилой дом.
Приватизировать также можно делянку в СНТ, которая давно не обрабатывается и считается брошенной. Но сделать это просто по собственному желанию не получится. Предварительно потребуется согласовать свое намерение с председателем СНТ: запросить документы на «ничейный» надел, озвучить свое намерение закрепить его за собой. Решение об изъятии брошенных соток и их передаче другому садоводу принимают на общем собрании товарищества. Если члены СНТ не против, заявитель получит садовую книжку и сможет инициировать процедуру приватизации.
Как приватизировать участок — процедура
«Для начала необходимо подготовить документы, которые подают в местную администрацию, — уточняет адвокат Юлия Лотова. — Для оформления участка под домом необходимы правоустанавливающие документы на дом. В этом качестве могут быть договор купли-продажи или дарения, по которому недвижимость получена в собственность. Также можно приложить свидетельство о праве на наследство, если дом получен по праву наследования или завещанию. К этим документам прикладывают выписку из ЕГРН — она необходима для подтверждения права собственности».
Документы с заявлением для приватизации земельного участка передают в администрацию лично. Также можно воспользоваться порталом «Госуслуги». На портале нужно выбрать услугу «Предварительное согласование земельных участков, собственность на которые не разграничена», заполнить специальную форму, приложить указанный пакет документов и отправить на рассмотрение.
Через некоторое время заявитель получит ответ о решении администрации. Требование могут удовлетворить, тогда заявителю предоставят соответствующее постановление. Но могут и отказать, тогда он получит решение с мотивированным отказом.
Для садовых участков процедура та же, отличается лишь пакет документов, необходимый для рассмотрения. Если процедура формирования границ СНТ завершена, нужно обратиться к председателю товарищества и запросить:
решение собрания членов СНТ;
К этим бумагам нужно приложить документ, который уточняет основания использования надела. Это может быть садовая книжка или правоустанавливающий документ. Подойдет свидетельство, акт муниципалитета, даже выписка из похозяйственной книги. Если этих документов на руках нет, нужно сходить на прием в администрацию и запросить их (или хотя бы уточнить, где их искать). Собранный пакет документов отправляют на рассмотрение и получают ответ — утвердительный или отрицательный.
«Если администрация выносит решение об отказе, нужно обращаться в суд с иском о признании права собственности в порядке приватизации, — отмечает Юлия Лотова. — К сожалению, как правило, добиваться признания собственности на землю людям приходится через суд».
Сколько стоит приватизация земельного участка
По закону, платить ничего не нужно. Гражданин должен стать владельцем соток, которыми уже давно по праву пользуется, абсолютно бесплатно. Но на практике все может оказаться иначе. Если администрация отказала, заявлять законные требования придется уже в суде. А это расходы не только на подготовку документов, но и на юридическое сопровождение, что и определяет стоимость приватизации земельного участка.
Для судебного заседания адвокат рекомендует подготовить бумаги, при рассмотрении которых у суда не окажется оснований отказать истцу. Кроме правоустанавливающих документов на дом нужны квитанции, подтверждающие оплату земельного налога. Пригодятся документы на прежнего владельца, справки из архива о закреплении земли. Суд может назначить землеустроительную экспертизу, чтобы определить границы территории. И за эту экспертизу тоже придется платить истцу. Только получив полное представление о спорном земельном наделе и решение экспертизы, суд может признать право собственности за гражданином.
«В досудебном порядке приватизация бесплатна, а в судебном стоимость юридической помощи варьируется в пределах 150-200 тысяч рублей», — уточнила адвокат Юлия Лотова.