Как прописаться в коммунальной квартире в долевой собственности
Переоформление коммунальной квартиры в отдельную
Коммунальная квартира из двух комнат принадлежит одному физическому лицу. Договор купли-продажи на каждую комнату с 1/2 долей мест общего пользования в двухкомнатной коммунальной квартире. На каждую комнату имеется кадастровый номер. Два свидетельства о государственной регистрации права. Как перевести коммунальную квартиру в отдельную?
В соответствии с ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с этим законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с этим законом сведений.
Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации кадастровый номер, присваиваемый органом регистрации прав.
На первом этапе владелец комнат составляет заявление об объединении комнат в единую квартиру, в котором указывает не только собственные данные, но и сведения обо всех объединяемых комнатах, обо всех документах, которые подтверждают право собственности на эти комнаты, и обо всех будущих параметрах своего нового жилья. На втором этапе необходимо заказать технический план объединенного жилья. После этого следует обратиться в Росреестр или МФЦ для постановки объединенной квартиры на кадастровый государственный учет.
В п. 1 ч. 11 ст. 41 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» говорится, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на образуемый объект недвижимости осуществляются на основании правоустанавливающего документа на исходный или измененный объект недвижимости, если право на такой объект недвижимости не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости. Таким образом, имеющиеся доли в квартире зарегистрированы под уникальными кадастровыми номерами. В результате их слияния образуется новый объект недвижимости, которому должен быть присвоен новый уникальный кадастровый номер. Для регистрации нового объекта недвижимости необходимо составить соглашение и засвидетельствовать его у нотариуса, представив правоподтверждающие документы. После получения нового кадастрового паспорта необходимо получить новое свидетельство о праве собственности, где произошло уже объединение комнат в отдельную квартиру.
После полученного свидетельства о праве собственности можно обратиться за формированием единого лицевого счета.
Проживание в квартире, являющейся общей долевой собственностью
Двухкомнатная квартира находится в общей долевой собственности у двух чужих друг другу людей, по 1/2 доли у каждого, досталась им по наследству. В квартире прописан только один из собственников и проживает там, другой не прописан и имеет другое жилье. Имеет ли право собственник, который не прописан, но решил проживать в этой квартире, привести на свою долю жену и детей для совместного проживания с ним, если второй собственник против?
Так называемая прописка отменена с 1 октября 1993 г. Вместо нее Законом РФ от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» введена «регистрация», которая применяется в соответствии с Правилами регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденными постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713. Регистрация является административным актом и не порождает жилищных прав, а лишь подтверждает преимущественное проживание граждан по указанному при регистрации адресу.
Согласно п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.
Таким образом, законом установлено, что собственники долей (сособственники), пользуясь, владея и распоряжаясь своей собственностью, должны действовать согласованно, не нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе другого сособственника.
Поскольку собственникам принадлежат доли, а не конкретные комнаты, то следует учитывать идеальную природу этих долей. Это означает, что доли выражены не в натуре в виде конкретной площади (комнаты), а они являются неосязаемыми, эфемерными, поскольку суть «доли» юридическая фикция, абстракция, и эти доли могут не совпадать с фактическими площадями имеющихся помещений.
Поэтому сособственники долей вправе пользоваться всей квартирой согласованно, а для исключения конфликта – договариваться письменно или устно, кто в какой комнате живет.
Такая согласованность должна быть достигнута и в случае, если один из сособственников намерен вселить «квартиранта», т.е. сдать квартиру (не долю и не комнату, а квартиру!) в наем (аренду). А поскольку закон возлагает на сособственников обязанность действовать согласованно, то именно на собственнике, вселяющем «квартиранта», в случае спора будет лежать бремя доказывания, что согласие другого собственника было получено, а в доказательство своего утверждения предъявить подписанное сторонами письменное соглашение, в котором содержится не только согласие другого сособственника на вселение, но и условия проживания «квартиранта», взятые из договора найма (аренды), срок действия соглашения и порядок его расторжения. Отсутствие такого соглашения чревато судебным решением о выселении «квартиранта» и длительным конфликтом. И никто, даже суд, не вправе насильно вселять кого-то при отсутствии согласия другого сособственника. Единственный случай, когда такого согласия не требуется, – это вселение несовершеннолетнего ребенка к родителям исходя из нормы ч. 1 ст. 70 Жилищного кодекса РФ, примененной по аналогии закона (ст. 7 ЖК РФ).
Как прописать в долевую собственность?
Содержание:
Имея долю в квартире или доме, вы можете распоряжаться ею, как захотите. В том числе прописать в долевую собственность кого угодно. Этот человек может быть вашим родственником или не быть, без разницы. Но на данной почве часто возникают серьезные конфликты.
Что делать, если, например, прописанный дольщиком квартирант пьет и мешает жить другим? Как поступить, если бывший муж отказывает в прописке вашему новому мужу? Конечно, многое обозначено в законе. Но каждый случай индивидуален. Поэтому мы дадим вам общую информацию, а по поводу конкретной ситуации рекомендуем проконсультироваться со специалистом по жилищным вопросам.
Нет времени читать статью?
Правила регистрационного учета регламентируются Федеральным законом № 5242–1 «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ» от 25.06.1996. В нем прописаны сроки и условия постоянной и временной регистрации, а также санкции за отсутствие регистрации по месту жительства.
Условия прописки в доле квартиры или дома
Общая собственность становится долевой по разным причинам. Собственник может подарить или передать ее по наследству нескольким лицам. Возможен также раздел имущества супругов при разводе. При этом можно получить как реальную долю — то есть комнату или несколько комнат — так и идеальную. Идеальной называется часть квартиры или дома в дробном выражении — например, ¼ от всей площади.
Если вы — владелец долевой собственности, то на своей жилплощади можете прописать любого человека. Но для этого вам нужно получить письменное согласие совладельцев. Исключение составляет случай, когда вы хотите прописать своего ребенка (до 14 лет). Тогда согласие других дольщиков не нужно. Хотя и здесь законом предусмотрены обстоятельства, которые позволяют выселить несовершеннолетнего.
Когда речь идет о частном доме, правила немного другие. Согласие совладельцев нужно лишь тогда, когда в доме общий вход и общие нежилые помещения: кухня, санузел и т. д. На изолированные помещения с отдельным входом это правило не распространяется.
Оформить прописку вы можете в паспортном столе, миграционной службе, Многофункциональном центре (МФЦ) или через сайт «Госуслуги».
Необходимые документы
При личном обращении в официальные инстанции важно, чтобы присутствовали все совладельцы долевой собственности. Они оформляют согласие на прописку и прикладывают его к основному пакету документов, состоящему из:
Строгой формы самого согласия не существует. Если оно оформляется письменно, то в нем должны быть следующие сведения:
Однако ребенок автоматически прописывается в квартире, и от мнения других собственников тут ничего не зависит. Согласно ст. 20 Гражданского Кодекса РФ, дети до 14 лет проживают там, где зарегистрированы отец и (или) мать. До получения паспорта заявление за них пишут родители, после — сами дети, но в родительском присутствии.
Нюансы оформления через Госуслуги и МФЦ
Если вы хотите прописать кого-либо в своей долевой собственности через Госуслуги, пакет документов будет таким же. Но дополнительно потребуются выписка из домовой книги и копии паспортов совладельцев. И важно понимать, что полностью дистанционно сделать прописку невозможно. Через сайт вы отправите заявление в УМВД (Управление Министерства Внутренних Дел). В назначенный день вам придется явиться в ваш местный филиал с оригиналами документов. И только тогда вам поставят штамп.
Для оформления прописки через МФЦ нужны те же документы, что и для миграционной службы или паспортного стола. Но разница заключается в сроках. В паспортном столе на всю процедуру отводится 3 дня. МФЦ отправляет документы на проверку в УМВД, поэтому срок увеличивается до 6–10 рабочих дней.
Что делать, если совладельцы против прописки?
К сожалению, по разным причинам собственники долей часто находятся в плохих отношениях. Особенно это касается разведенных супружеских пар, но могут быть и другие варианты. В общем, соседи иногда без всяких причин оказываются против прописки. Что можно сделать в таком случае?
Тут можно пойти двумя путями: выделить долю собственности в натуре или попытаться продать часть своей жилплощади. Первый вариант мало кому подходит — для него необходима перепланировка жилья. Если вы выделяете долю в натуре, нужно не только, чтобы помещения были изолированными, но и чтобы коммуникации «не пересекались».
Второй вариант — продать свою часть жилплощади или оформить дарственную. Сразу скажем, что продавать рискованно. Совладельцы могут воспользоваться ст. 250 Гражданского Кодекса РФ — первоочередным правом на выкуп доли. Для оформления дарственной согласия дольщиков не требуется. Но вы должны понимать — если вы дарите свою долю или ее часть, новый собственник сможет ею распоряжаться по своему усмотрению.
Пример разрешения конфликта
Посмотрим, как все это работает на практике. Для примера возьмем супружескую пару, которая владеет долевой собственностью. При разводе каждый супруг получил ½ общей квартиры. Через некоторое время совладелица вышла замуж повторно и решила прописать нового мужа. Однако бывший супруг по каким-то причинам категорически против. Что может сделать бывшая жена?
Лучший выход — подарить новому супругу часть своей доли. Тогда он станет полноправным собственником ¼ жилплощади и сможет, например, прописать детей от первого брака, если они у него есть.
Как предотвратить нежелательную прописку?
Рассмотрим обратную ситуацию. Вы — совладелец долевой собственности. Кто-то из других дольщиков хочет прописать родственника, знакомого и т.д., но вы этого не хотите. Конечно, прописать третье лицо без вашего согласия невозможно. Но ведь другой собственник может оформить дарственную, никого не спрашивая, и тогда этот человек станет совладельцем. Как быть в таком случае? Рассмотрим на примере.
Супруги развелись и поделили двухкомнатную квартиру поровну. Некоторое время спустя мужчина женился заново и решил прописать вторую жену. Поскольку в той же квартире проживала его бывшая супруга, она высказалась против. Но муж подарил часть своей собственности новой жене, сделав ее совладелицей. Тогда бывшая супруга решила продать свою долю юридическому лицу. Уведомление об этом получил муж. Понимая, что юрлицо постарается всеми силами выжить его из квартиры, он воспользовался правом выкупа доли по цене, предложенной бывшей женой.
Это достаточно хитрая схема, но она никак не нарушает законодательство. Ведь дольщик может распоряжаться своим имуществом как угодно. Однако в этом случае жена могла обратиться в суд с требованием аннулировать прописку. Такие вопросы обычно рассматриваются в индивидуальном порядке.
Иск о признании доли незначительной
В примере, который мы рассмотрели, супруг подарил новой жене часть доли. Но поскольку он владел одной комнатой, то выделить долю в натуре после оформления дарственной уже не представлялось возможным. Потому что физически комнату не разделить пополам без ущерба для имущества.
Бывшая супруга могла настоять на признании доли незначительной и потребовать принудительной продажи собственности. Для этого нужно подать иск в суд. Но есть здесь одно «но». Чтобы иск был принят, ответчик не должен быть заинтересован в использовании жилплощади. А также у него должно быть другое жилье.
К нашему примеру этот способ не подходит. Бывший супруг не хотел отказываться от своей доли и проживал в квартире постоянно. Поэтому пришлось использовать обманный маневр. Но он полностью укладывается в рамки законодательства.
Какие права получает зарегистрированное лицо?
Если вы оформили прописку в свою долевую собственность, учтите, что зарегистрированный становится полноправным пользователем жилья. А при дарении — и вовсе совладельцем. У нового дольщика такие же права, как и у других. В частности, он может:
Оформление прописки — а тем более, договора дарения собственности — требует высокой степени доверия. Не стоит оформлять жилье на малознакомых людей.
Как выселить нежелательного соседа?
Не во всех случаях прописанные или купившие долю лица оказываются законопослушными гражданами. Они могут отравлять жизнь соседям по дому или квартире. Но можно ли от них избавиться? Простого заявления в прокуратуру или иска в суд будет недостаточно. Закон защищает права граждан. Поэтому может быть два выхода: выкупить часть жилплощади у неугодного соседа или доказать отсутствие у него законных прав на долю собственности.
В первом случае вам придется долго уговаривать совладельца. А поскольку тех, у кого с нами хорошие отношения, из квартиры выселить хочется редко, вряд ли тут можно добиться согласия. Скорее всего, сосед назовет фантастическую цену или вообще откажется от предложения.
Незаконность владения имуществом самостоятельно не доказать. Только адвокат может предъявить доказательства того, что доля была куплена обманом или прописку сделали в обход закона. Но если удастся убедить в этом судью, собственность поступит в ваше распоряжение. И вы сможете либо дать соседу временную регистрацию, либо обязать его освободить жилье.
Регистрация в коммунальной квартире: нужно ли согласие соседей на прописку?
Коммунальная квартира – жилая площадь с особым статусом. Владельцами или нанимателями комнат в ней являются совершенно посторонние друг другу люди.
Именно поэтому прописка в коммунальном жилье имеет свои особенности. Каким же образом прописать туда человека?
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Юридические тонкости
Как и любое другое жильё, комнаты могут находиться в собственности граждан или государства.
Именно от её правового статуса зависит порядок проведения процедуры прописки.
До июля 2008 года для прописки в коммуналку независимо от статуса жилья, требовалось согласие всех жильцов, а также наличие справки из медучреждения об отсутствии некоторых заболеваний. На настоящее время закон исключил данное условие.
Особенностью этой недвижимости является ограничение прав владельца, распространяющегося исключительно на квадратные метры в пределах одной или нескольких комнат.
Вся остальная территория является общим имуществом. Другими словами, коридоры, санузел, кухня, подсобные помещения в пределах одной квартиры, принадлежат всем владельцам.
При этом доля их не выделяется, и прав на какую-то конкретную территорию в пределах этих помещений ни у кого нет. Распоряжаться и пользоваться этими квадратными метрами могут все.
Прописка же осуществляется в конкретную комнату, принадлежащую гражданину или предоставленную ему властями по договору найма.
Свои метры
Тот факт, что в квартире существуют места общего пользования, на процедуру прописки никак не влияет.
Собственник помещения может прописаться в нём сам, а также зарегистрировать любое лицо по собственному желанию. Согласия и даже уведомления о намерении прописать кого-либо на своей территории от соседей по коммуналке не требуется (ст.42 ЖК РФ).
Если, кроме владельца, зарегистрированы другие жильцы, их согласие всё-таки потребуется.
Если собственников несколько
В некоторых случаях во время приватизации помещений в коммуналке жилплощадь оказывается в долевом владении.
В этом случае для прописки нового жильца потребуется согласие всех владельцев долей в квартире.
Если кроме собственников на территории коммуналки прописаны ещё какие-либо лица, их согласия получать не нужно (ст. 247 ГК РФ).
Гражданский кодекс РФ Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности
Муниципальные метры
Процедура оформления в комнаты в коммуналке, которая является собственностью государства гораздо сложнее. Потребуется согласие всех прописанных совершеннолетних граждан. Кроме того разрешение нужно получить от собственника, то есть администрации города или посёлка.
Ограничение не распространяется на несовершеннолетних граждан, они прописываются в квартиру по месту прописки одного из родителей или других родственников независимо от размера жилплощади.
Кого пропишут без согласия?
Сколько человек можно там прописать?
Согласие требуется исключительно для посторонних лиц.
Если регистрируемый является близким родственником нанимателя, согласия собственника не требуется.
По закону можно оформить без всяких условий следующих родственников нанимателя:
Прописка близких родственников в муниципальное жильё сопровождается изменением договора социально найма. Вновь зарегистрированные жильцы становятся нанимателями жилого помещения совместно с лицом, на которое договор был составлен ранее.
Порядок оформления
Прописка граждан по месту проживания регулируется Правилами регистрации, утверждёнными Постановлением правительства № 713 от 17.07.1995г. Согласно данному закону процедура проводится отделениями ФМС, находящимися на данной территории.
Для оформления прописки необходимо подать заявление по Форме 6 и представить документы:
Все документы представляются в виде оригиналов и копий.
В случае отсутствия кого-либо из зарегистрированных, придётся ждать его или инициировать процедуру его выписки через суд.
Также возможно осуществить процедуру на основании разовой доверенности от прописанного лица или на основании нотариально оформленного в другом городе согласия.
Куда подавать документы?
Собранный пакет документов можно подавать непосредственно в отделение ФМС или в МФЦ.
Заявление и документы можно подать через портал Госуслуги (в электронном виде) или по почте.
Оформление через МФЦ и Госуслуги сокращает количество посещений ФМС.
Процедура регистрации занимает от 3 до 7 дней и является для граждан РФ абсолютно бесплатной.
Особенности временной регистрации
Временная регистрация в коммунальной квартире: нужно ли согласие соседей? Временная прописка в коммуналке проводится по тем же правилам, что и постоянная. Существенным отличием от временной прописки в отдельной квартире является ограничение по срокам регистрации в муниципальное жильё.
Об особенностях временной регистрации детей читайте на нашем сайте.
Регистрацию в коммунальной квартире несколько труднее, чем в отдельной квартире или доме. Проведение процедуры требует учёта всех перечисленных условий, игнорирование которых будет расцениваться как нарушение закона.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Что нужно знать: прописка в коммунальной квартире в долевой собственности, в комнате и как прописаться, если есть доля?
Когда жилье для постоянной прописки предоставляется человеку, который является не единственным собственником, то положительный результат может быть достигнут не всегда.
Можно ли обойтись без согласия других совладельцев? И во что обойдется прописка в квартире в долевой собственности?
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Общие правила
Прописка в долевой собственности имеет свои нюансы. Так как прописаться в квартире, если есть доля? Долевое владение недвижимостью является той же приватной собственность, только разделенной между несколькими совладельцами.
Доли могут быть равными, а могут и отличаться, в зависимости от того, каким путем квартира досталась нынешнему составу владельцев: в наследство, в результате покупки или при проведении приватизации. О том, как прописаться в купленной квартире, узнайте тут, а где и как можно прописать человека в приватизированную квартиру, рассказано здесь.
Измеряются обычно доли в ½, 1/3, ¼ или иных размерах, зафиксированных в бумагах. В п. 56 Административного регламента, утвержденного Приказом ФМС РФ от 11.09.2012 N 288 (ред. от 19.01.2015) по предоставлению гражданам регистрационных услуг, конкретно указано, что оба вида регистрации – и временная, и постоянная – могут быть оформлены только при письменном согласии лица, предоставляющего свое жилое помещение или его часть для осуществления одного из учетных действий.
Права владения частной собственностью регламентируются законом в лице ЖК РФ (ст. 30 ) и ГК РФ (ст. 288).
Статья 288 ГК РФ. Собственность на жилое помещение
Необходимость при пользовании квартирой одним собственником согласовывать свои действия с другими совладельцами указана в ст. 247 ГК РФ.
Статья 247 ГК РФ. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности
Соблюдая законы, ни один из сотрудников миграционных органов не пойдет на столь грубое нарушение и не примет документы, если не будет согласия иных лиц, владеющих жилищем на правах долевой собственности.
Где можно оформить такую прописку?
В квартире долевого владения можно оформить регистрацию таких видов:
Каковы правила регистрации граждан РФ по месту пребывания и месту жительства, новый закон о прописке в апартаментах и выписке, читайте здесь.
Подобные процедуры проводятся такими органами:
Как осуществляется прописка или регистрация по месту жительства через МФЦ, можно ли сделать временную постановку на учет, узнайте здесь.
Прийти на прием в один из этих органов и сдать полный пакет бумаг в «единое окно» — вот главная задача нового жильца квартиры.
Но решить ее без осложнений можно, только если согласны будут все те, кто владеет жилой площадью по данному адресу.
Эти все хозяева должны не только быть не против процедуры, но еще и явиться лично со своими паспортами к единому окну.
Если будут оформлены нотариусом доверенности на одного из совладельцев, то можно обойтись и без личного присутствия остальных.
Перечень документов
Нужно, чтобы папа или мама уже были поставлены на учет по этому адресу, причем неважно, временно или постоянно.
Регистрация в доле: особенности для разных видов
Отличается получение прописки, прежде всего, формой бланков заявлений.
по месту жительства
В этом случае Админ. регламент предписывает использовать бланк заявления по форме №6, который включает такие сведения:
Несмотря на то, что в этом бланке есть данные и подпись человека, который дал добро на постоянную прописку к себе, в некоторых случаях территориальные миграционные органы считают своим долгом подстраховаться и получить отдельное подтверждение согласия этого лица, наряду с иными совладельцами.
Отдельного бланка формы этой бумаги нет, любое произвольное изложение должно вмещать такие данные собственника или совладельца:
Если весь текст, включая название учреждения, куда адресуется такое согласие, и до самого конца может быть написан рукой постороннего человека или даже отпечатан, то именно подпись и дата должны быть указаны собственноручно тем лицом, от чьего имени бумага.
Работник учреждения должен быть уверенным в подлинности подписи, иначе не сможет удостоверить этого.
по месту пребывания
Как прописаться без согласия других совладельцев?
Если один из собственников категорически возражает против прописки в комнате еще одного человека, то постановка на учет не состоится. Чтобы устранить эту проблему, новый жилец можетисправить ситуацию одним из способов:
Второй путь прописки в коммунальной квартире менее перспективен, чем первый. Тот гражданин, который хотел поселить жильца у себя, может подарить часть принадлежащей ему доли. В этом случае человек сможет, завладев недвижимостью, свободно получить даже постоянную прописку, никого не спрашивая об этом.
Пытаясь поселиться в частую квартиру, находящуюся в общей долевой собственности, нужно иметь в виду, что все совладельцы в своих правах равны, и хозяин даже самой незначительной части жилого помещения должен дать зеленый свет на любой вид прописки нового жильца.