Как сделать обмен приватизированных квартир родственный
Как проходит обмен недвижимости?
Обмен недвижимости — довольно распространенное явление на рынке вторичного жилья. При этом прямой обмен «объект на объект» используется довольно редко. В большинстве случаев задействуется доплата или в сделку включается другое имущество, рассказывает руководитель премии UrbanAwards Ольга Хасанова.
О корректности терминов
Прежде всего, нужно сделать оговорку, что на самом деле слово «обмен» подразумевает переход права пользования и относится к случаям, когда речь идет не о собственниках, а о нанимателях (например, муниципальных квартир). В рыночной сделке правильнее говорить о мене.
При этом договор мены в своих основных положениях мало отличается от стандартного договора купли-продажи. Более того, на практике вместо мены часто проводят двойную сделку по купле-продаже недвижимости — эта форма привычнее для всех сторон, у нее меньше рисков.
Другой возможный сценарий — альтернативная сделка. Ее плюс в том, что между продавцом и покупателем нет жесткой взаимной привязки, так что у сторон есть комфортное «пространство для маневра». Продавец избавляется от ненужной ему квартиры и вкладывает полученные деньги в покупку другого жилья.
Все ли так просто?
Обмен (будем использовать этот укоренившийся в обиходе термин) считается довольно сложной операцией. Дело здесь не в процедуре: набор документов не отличается от купли-продажи.
Главное затруднение возникает при подборе адекватного объекта (одного или нескольких). На вторичном рынке более или менее близкий эквивалент — редкость. Комбинация большого количества параметров (включая возраст дома, перепланировки, необходимость ремонта, характер отделки, наличие неисправностей, репутация соседей и т. д.) делает каждый лот если и не уникальным, то куда менее стандартизированным по сравнению с жильем в новостройках. Привязка к определенному району, высотности, строительному материалу еще сильнее сужает выборку. Кроме того, вкусы и цели у людей, участвующих в обмене, совпадают довольно редко. И это еще одна причина, почему прямой обмен уступает место альтернативным типам сделок.
Что если цена квартир при обмене не совпадает?
Чаще всего цену квартир при обмене нужно уравновесить доплатой с одной из сторон. Размер доплаты определяют по итогам процедуры оценки. Важно сказать, что доплата не обязательно деньги: это может быть мебель, новый ремонт, движимое имущество, нежилые объекты (гараж или место в паркинге, подсобное помещение, кладовая) и т. д. В некоторых случаях несколько лотов продаются, чтобы на вырученные деньги купить один, и наоборот. Таким образом, в сделке участвует целый комплекс разнообразного имущества, которое обязательно должно быть описано в договоре. Грамотно оформить такой документ можно только в агентстве недвижимости, поскольку он требует участия квалифицированных риелторов, оценщиков и юристов.
Как обменять квартиру на другую?
В целом для обмена квартирами нужно сделать следующее:
1. Найти потенциального контрагента с подходящим вариантом для обмена (через риелторскую компанию).
2. Составить договор мены или купли-продажи, который содержит всех дополнительные обязательства по доплате и точные характеристики участвующих в процедуре объектов.
3. Собрать пакет документов:
4. Подать документы в МФЦ или напрямую в Росреестр.
Как проходит обмен ипотечной квартиры
Закон не накладывает специальных ограничений на обмен квартиры или дома с непогашенным кредитом. Но в такой сделке обязательно должен участвовать банк, который выдал кредит. И эта процедура далеко не формальная. С точки зрения банка, происходит смена залогового объекта, и новый объект должен быть не менее ликвидным и качественным, чем предыдущий. Банки охотнее дают согласие на мену, если заемщик аккуратно вносил платежи по крайней мере два года. Сотрудники банка должны убедиться в юридической чистоте и хорошем состоянии объекта.
Если речь идет о прямом обмене, банк налагает ипотечное обременение на новый объект и снимает с предыдущего.
Если заемщик переезжает в более дорогую квартиру, используют другую схему, основанную на договоре купли-продажи. Клиент подает заявление на согласование и заявку на новый кредит — банк налагает обременение по новому кредиту на новый объект (по нему также должны быть собраны все документы) и снимает обременение с предыдущего объекта, который контрагент получает по сделке по купле-продаже.
Самый сложный вариант — обмен на квартиру меньшей площади с доплатой. Банки редко дают согласие на такие сделки, поскольку стоимость залога снижается. Решением может стать потребительский кредит, который покрывает остаток ипотечной задолженности. Полученная в результате мены доплата несколько смягчит издержки.
Налоги при обмене жилья
С точки зрения налоговых органов обмен — это две обычные сделки купли-продажи недвижимости. И на них распространяются общие правила: если к моменту заключения договора квартира или дом находились в собственности менее пяти лет, нужно заплатить 13-процентный налог на доход (разницу между стоимостью продажи или покупки), причем обе стороны сохраняют право на вычет.
Важно напомнить, что сделка мены (как и любая другая) считается состоявшейся, когда вы получите выписку из единого государственного реестра недвижимости.
Родственный обмен квартиры на квартиру: документы и налоги
Родственники достаточно часто принимают решение о необходимости обмена недвижимостью. На это может иметься множество разных причин. Все особенности данного процесса решаются при помощи составления официальных документов. Родственный обмен квартиры на квартиру может выполняться на основании договора мены или купли-продажи. Важно разобраться в правилах реализации процедуры, а также в налоговых последствиях.
Какие варианты обмена используются
При обмене недвижимостью могут применяться следующие варианты:
Конкретный вариант зависит от того, какие именно цели достигаются за счет совершения данного обмена.
Причины обмена
Родственный обмен квартиры на квартиру может требоваться для достижения разных целей. К ним относится:
Конкретный способ обмена зависит от имеющихся причин, а также учитывается, является недвижимость приватизированной или муниципальной. При осуществлении обмена квартирами между родственниками требуется регистрировать право каждого участника на полученный объект.
Если недвижимость является муниципальной, то процедура мены осложняется, так как на ее реализацию придется получать согласие местных властей.
Как оформляется сделка
При реализации родственного обмена квартиры на квартиру следует определиться, какими именно способами будет выполняться данная процедура. Они могут быть такими:
Выбор конкретного способа зависит от желаний непосредственных участников сделки. Наиболее часто выполняется процедура на основании договора мены.
Этапы родственного обмена квартиры на квартиру
Процесс делится на последовательные этапы:
Обмен квартиры на квартиру между городами или в одном регионе не занимает много времени. Так как процесс выполняется между людьми, обладающими родственными связями, то не требуется даже тратить средства на оплату труда нотариуса, поэтому все документы составляются гражданами самостоятельно.
Какие нужны документы
Перед непосредственным заключением сделки следует тщательно разобраться в том, как оформить родственный обмен квартирами. Процесс предполагает подготовку нужной документации, к которой относятся бумаги:
Если выбирается способ, предполагающий составление дарственных, то дополнительно формируется непосредственный договор дарения, а также подготавливаются документы, выступающие подтверждением, что между участниками сделки имеются родственные отношения. Это позволит не уплачивать налог.
Нюансы обмена муниципальной недвижимости
Многие граждане до сих пор проживают в муниципальной недвижимости. Даже при таких условиях разрешается обмен однокомнатной квартиры на однокомнатную. К особенностям данного процесса относится:
Для совершения процесса требуется наличие согласия от муниципалитета, выступающего владельцем недвижимости.
Когда отклоняется сделка местной администрацией
Процедура обмена муниципальным жильем проводится только при наличии согласия на этот процесс от муниципалитета. Отказ может быть обусловлен следующими причинами:
При таких условиях будет отказано в обмене.
Длительность процесса обмена
Стандартно на процесс тратится около месяца при самостоятельном выполнении всех этапов.
Стоимость обмена
Для регистрации недвижимости на нового владельца придется уплачивать пошлину, равную 2 тыс. руб. Дополнительно в сумму включается стоимость услуг нотариуса и оценщиков.
Допускается выполнять процесс без привлечения разных специалистов. В этом случае родственники самостоятельно решают, на каких условиях будет осуществляться обмен.
Нюансы использования доплаты
Наиболее часто осуществляется обмен квартиры на квартиру с доплатой, так как обычно у родственников имеются квартиры, обладающие разной площадью и другими параметрами. Размер доплаты оговаривается двумя сторонами самостоятельно. При этом учитываются нюансы:
В договор дополнительно рекомендуется включать пункт, имеющий отношение к выбранному способу расчетов.
Особенности уплаты налогов
Получение или продажа имущества – это серьезные сделки, которые обязательно регистрируются в Росреестре, а также приводят к определенным налоговым последствиям. Это относится даже к родственному обмену квартиры на квартиру. Что платить участникам? Если выполняется обмен, то уплачивается налог только тем участником, который получает доплату.
Если же составляется договор купли-продажи, то у каждого гражданина возникает необходимость уплачивать с полученной недвижимости 13%. Но поскольку они имеют право на вычет, то этой льготой покрывается налог. Поэтому отсутствует необходимость его уплачивать.
Не требуется уплачивать НДФЛ, если обмениваются квартиры, принадлежащие участникам сделки дольше 3 лет.
Причины отказа регистрации
Обмен однокомнатной квартиры на однокомнатную производится только при грамотной регистрации данного процесса. Но нередко при обращении в Росреестр гражданам приходится сталкиваться с отказом в регистрации. Обычно это обусловлено следующими причинами:
Обмен может выполняться исключительно при условии, что каждый человек, являющийся собственником недвижимости, соглашается на этот процесс. Принудительно переселить владельца объекта в другую квартиру невозможно даже через суд.
Заключение
Обмен квартирами между родственниками считается простым и понятным процессом. Для этого могут составляться разные документы. Наиболее актуально для этого пользоваться договором мены. Процесс выполняется только при наличии согласия всех владельцев объекта.
Особенности обмена зависят от того, являются ли квартиры приватизированными или муниципальными.
Обмен квартиры и ее долей между родственниками
По законам (ГК и ЖК РФ) при родственном обмене не существует никаких льгот. При этом договор мены считается аналогичным договору купли-продажи, причем обе стороны являются продавцами и покупателями. По закону можно производить обмен как приватизированных, так и неприватизированных квартир.
Во времена СССР обмен квартиры часто являлся единственным способом улучшения своих жилищных условий. В настоящее время улучшить место проживания гораздо проще – путем покупки новой квартиры.
Однако и сейчас обмен квартиры является довольно востребованным способом, особенно среди родственников. Такой обмен позволяет одним переселиться в более просторное помещение, а другим – избавиться от излишних коммунальных платежей.
Законодательство
Общие положения об обмене приведены в ст. 567 ГК РФ. В соответствии с ней при обмене каждая из сторон должна передать помещение (товар) в собственность другой стороне в обмен на другое помещение.
При этом обмен производится по правилам, которые верны для договора купли-продажи, а каждая из сторон является и продавцом и покупателем товара (жилого помещения).
Основные требования к договору мены приведены в ст. 153-162 ГК. В том числе необходимости составления договора в письменной форме при цене сделки, превышающей 10000 руб.
В действующем ЖК РФ отсутствует понятие родственного обмена. При обмене квартиры с родственником закон не предполагает каких-то льгот. К участникам договора применяются одинаковые для всех граждан правила совершения обмена.
Порядок оформления
Порядок оформления родственного обмена приватизированных квартир включает следующие этапы. Необходимо:
При наличии в составе проживающих несовершеннолетних граждан необходимо получить разрешение органов опеки. Это связано с тем, что в соответствии с законодательством при таком обмене не должны ухудшиться условия проживания ребенка.
Например, при переезде из двухкомнатной квартиры, часть которой принадлежит ребенку, в однокомнатную. При этом количество квадратных метров, которое приходилось на ребенка, должно остаться неизменным. Таким образом, ребенок может стать собственником почти всей новой квартиры.
Документы
ДокументыПри обмене требуются следующие документы:
Налоги
Так как обмен недвижимости приравнивается к купле-продаже, то считается, что каждый из продавцов квартир получил доход, с которого он должен заплатить НДФЛ. Согласно законодательству этот налог составляет 13% от стоимости предмета сделки. При этом можно использовать налоговые вычеты.
Освобождаются от этого налога продавцы квартир, которые владеют ими более 3 лет, а с 2017 года – более 5 лет.
Опасность замены мены на дарение состоит в том, что при спорах в первом случае собственность вернется к начальным собственникам, а во втором случае придется доказывать незаконность сделки в каждой сделке дарения.
Обмен долями
Обмен долямиОбмен долями между родственниками не отличается от такого процесса обмена полной квартиры. При этом для обмена необходимо наличие выделенной доли. Если доля собственности не выделена, то такую долю нельзя обменять даже через суд.
Трудности обмена доли могут возникнуть также в случае, когда родственники проживают на разных квартирах, у которых имеются иные собственники. В этом случае необходимо получить согласие этих собственников. В случае их несогласия вопрос может быть решен в суде.
Особенности обмена квартир социального найма
По ст. 72 ЖК лица, проживающие в квартирах, полученных по социальному найму, также могут произвести их обмен. При этом могут существовать варианты обмена:
В первом случае обмен происходит по следующему алгоритму:
При невозможности приватизации (например, жилец уже раньше осуществлял приватизацию жилища) можно использовать другие подходы. Например, путем вселения в неприватизированную квартиру ребенка и последующим заключением договора о социальном найме. Приватизированная квартира передается через договор дарения или купли-продажи. Но такой путь чреват возможностью потери квартиры из-за нечестности одного из родственников.
Налог при сдаче квартиры в аренду — это тема нашего подробного материала!
Как быстро получить комнату в общежитии и кто из жильцов имеет на это полное право? Узнайте всю необходимую вам информацию в нашей статье.
Хотите безопасно оплатить покупку квартиру и не пострадать от мошенников? Наша статья вам поможет!
Риски
При родственном обмене риски заметно снижаются, так как можно предполагать, что родственники вряд ли будут обманывать друг друга. Однако в жизни бывают разные родственники и различные ситуации, а потому надо знать слабые звенья сделки обмена.
Специалисты рынка считают, что при обмене риски гораздо больше, чем, например, при сделке купли-продажи. Это связано с тем, что обмен выполняется в несколько этапов.
При этом причиной потери времени и денег может служить как мошенничество, так и легкомысленный подход к подготовке и оформлению документов.
Для удачного обмена желательно выполнение следующих условий сделки:
Выводы
Обмен квартир между родственниками производится по правилам, принятым для всех остальных граждан РФ.
Обмен недвижимостью с родственником
Как произвести обмен недвижимостью с родным братом (оба объекта в собственности более 5 лет)? Стоимость объектов разная. Через два договора дарения или через договор мены?
Поскольку предметом сделок дарения и мены являются объекты недвижимости, то переход права собственности на каждый объект требует обязательной государственной регистрации в Росреестре с внесением записи в ЕГРН, с уплатой физическим лицом госпошлины за каждый объект в размере 2 тыс. руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ, ст. 131 Гражданского кодекса РФ).
Главное при выборе договора учесть, чтобы тип договора соответствовал реальным правоотношениям, которые вы хотите зафиксировать со своим братом. От этого зависит, правовые нормы каких глав ГК РФ будут применятся: гл. 32 (к договорам дарения) или гл. 30-31 (к договору мена), а также какие правовые последствия могут возникнуть в случае возможного судебного спора.
Содержание
Оформление взаимных договоров дарения: на что обратить внимание
При оформлении вами взаимных договоров дарения вместо заключения договора мены надо обратить внимание на следующие моменты.
1. По договору дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому вещь в собственность (ст. 572 ГК РФ). При заключении договора дарения даритель не имеет право требовать встречного представления обязательств. Таким образом, даритель не получает финансовых выгод от передачи второй стороне своей недвижимости.
2. Юридически два заключенные договора дарения недвижимости независимы друг от друга. Расторжение одного из них, признание его недействительным (например, отказ дарителя передать в виде дара свою недвижимость или расторжение одного из договоров дарения) никак не влияет на действительность заключенного второго договора дарения недвижимости.
3. В п. 1 ст. 572 ГК РФ указано, что при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору могут быть применены нормы о притворности сделки. А притворная сделка, т.е. сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна (п. 2 ст. 170 ГК РФ).
Таким образом, квалифицирующим признаком дарения является безвозмездный характер передачи недвижимости, который заключается в отсутствии встречного представления. Любое встречное представление со стороны одаряемого делает договор дарения недействительным. К слову, по судебной практике, чтобы представление считалось встречным, оно не обязательно должно быть предусмотрено тем же договором, что и первоначальный дар, а может быть предметом отдельной сделки. Тогда в судебном процессе заинтересованной стороной доказывается причинная обусловленность дарения встречным представлением со стороны одаряемого.
4. Поскольку даритель действует безвозмездно и бескорыстно, законодательством предусмотрено несколько оснований, при которых даритель имеет право отказаться от исполнения обещанного дарения или отменить и требовать назад подаренное имущество (ст. 577-578 ГК РФ)
6. По вопросу налогообложения: по общему правилу, при расчете налогооблагаемой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах (п.1 ст. 210 НК РФ), поэтому одаряемый, получивший в дар недвижимость, получает доход в натуральной форме и должен оплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Расчет налогооблагаемой базы проводится от кадастровой стоимости подаренной недвижимости. Об этом не следует забывать, обдумывая переоформление недвижимости через дарение.
Если же даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными братьями и сестрами), то доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения (абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ). В рассматриваемом случае дарение планируется между родными братьями, поэтому одаряемый, получивший в дар недвижимость, будет освобожден от уплаты НДФЛ.
7. В случае признания одного из дарителей банкротом присутствует существенный риск признания договора дарения недвижимости недействительным. Недействительными могут признаваться договоры, заключенные за три года до начатого процесса банкротства гражданина, поскольку с правовой точки зрения такие договоры причиняют вред кредитору и отражаются на его финансовом положении.
Случаи аннулирования дарения между гражданами возникают на основании ст. 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Договор дарения часто используется банкротами как нехитрая попытка спасти имущество при банкротстве, вывести его из конкурсной массы. При этом дарители забывают о том, что в рамках конкурсного производства временные управляющие проявляют особую бдительность к любым безвозмездным сделкам, совершенным банкротом. В результате у них есть возможность в судебном порядке требовать отмены договора дарения и возврата в конкурсную массу полученного по недействительной сделке имущества.
Вы также можете прочитать подробную статью юриста, размещенную на нашем сайте, о дарении квартиры близкому родственнику.
Особенности договора мены
Что касается правовой природы договора мены, то по такому договору каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ). При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (ст. 567 ГК РФ).
Особенность предмета договора мены заключается в том, что один объект обменивается на другой, а не на деньги. То есть при мене объектов недвижимости каждый из них рассматривается как продаваемый товар. А оплачивается этот объект не деньгами, а предоставлением другого объекта в натуре.
Как указано в рассматриваемом случае, стоимости объектов недвижимости разные, но не указано: планируется ли одним из братьев произвести доплату, чтобы уравнять стоимости объектов недвижимости. Согласно п. 1 ст. 568 ГР РФ, если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными. Стороны договора полностью свободны в формулировках условия договора и подчиняются основополагающему принципу свободы договора (ст. 421 ГК РФ).
Поэтому в договоре мены вы можете предусмотреть, что обмениваемые объекты недвижимости равноценны, или, наоборот, признать их неравноценными, тогда сторона, передающая объект, цена которого ниже цены объекта, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах (п. 2 ст. 568 ГК РФ).
Поскольку договор мены всегда носит возмездный характер (независимо от того, была мена осуществлена с доплатой или нет), то на недвижимость, приобретенную супругом-менщиком по сделке, распространяется режим общей совместной собственности супругов, а у супруги (в случае отсутствия брачного договора) появляются права на ½ долю в праве собственности этой недвижимости (ст. 253 ГК РФ и ст. 34 СК РФ).
Право собственности на обмениваемые объекты у сторон возникает после исполнения обязательств по взаимной передаче товара обеими сторонами (ст. 570 ГК РФ).
В случае признания в судебном порядке договора мены недействительным общим последствием недействительности сделок является двусторонняя реституция (т.е. каждому из участников мены возвращается то, что он передал), если закон не предусматривает иных последствий их недействительности. В случае невозможности возвратить полученное в натуре возмещается его стоимость в деньгах (п. 2 ст. 167 ГК РФ).
Вышеуказанные правовые последствия при мене существенно отличаются от признания недействительным договора дарения, когда одаряемый вынужден отдать подарок, но претендовать на возмещение его стоимости не может.
Что касается вопроса по уплате НДФЛ при заключении договора мены, то согласно письму ФНС России, размещенному на официальном сайте (https://www.nalog.ru/rn77/about_fts/about_nalog/4005413/), в соответствии с положениями п. 3 ст. 38 и п. 1 ст. 39 НК РФ передача одного товара в обмен на другой является реализацией. Поскольку при совершении мены обе стороны договора передают один товар в обмен на другой, каждая из сторон реализует свой товар.
Соответственно, для целей налогообложения мену следует рассматривать как две встречные операции по реализации товара в рамках одной сделки с оплатой в натуральной форме. Доход, получаемый каждой стороной договора мены, определяется исходя из стоимости обмениваемого имущества. Если при обмене имущества одной из сторон договора мены была получена доплата (оплата разницы в ценах обмениваемых товаров), сумма полученной оплаты в денежной форме также включается в доход, учитываемый при определении налоговой базы (см. письмо ФНС России от 27.11.2012 N ЕД-4-3/19911@ «Об обложении налогом на доходы физических лиц операций мены»).
Другими словами, каждая сторона договора мены получает доход в натуральной форме в виде стоимости недвижимости и доход в денежной форме в сумме полученной доплаты (если у одной из сторон договора предусмотрено получение доплаты), с которых надо оплачивать НДФЛ.
Но в рассматриваемом случае оба объекта недвижимости находятся в собственности у каждого из братьев более пяти лет, соответственно, от налогообложения освобождены (п. 17.1 ст.217 НК РФ). Но в случае получения доплаты по договору мены одним из братьев с суммы полученной им доплаты надо будет оплачивать НДФЛ.