Как в залоговой квартире выделить доли
Выделение доли ребенка в ипотечной квартире
Я решила купить двухкомнатную квартиру вместо однокомнатной (стоимость выше, площадь больше). Купить ее я хочу в ипотеку. Как быть с органами опеки. Дадут ли они согласие на выделение доли ребенка в квартире, взятой в ипотеку?
Поскольку автором поднимается вопрос о наделении ребенка долей в праве собственности в приобретаемой с привлечением ипотеки двухкомнатной квартире, то получается, что собственником продаваемой однокомнатной квартиры или доли в ней является несовершеннолетний ребенок.
Согласно п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) и ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Согласно п. 1 ст. 65 Семейного кодекса РФ (далее – СК РФ) родительские права не могут осуществляться в противоречии с интересами детей.
Пункт 3 ст. 60 СК РФ предусматривает, что при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (ст. 37 ГК РФ).
В рассматриваемой ситуации органы опеки и попечительства в соответствии со ст. 37 ГК РФ должны будут не только давать согласие (или отказывать) законному представителю ребенка на совершение сделки по отчуждению однокомнатной квартиры, но также одобрять последующую передачу в залог (под ипотеку) банка приобретаемой недвижимости, которая будет оформлена в собственность несовершеннолетнего.
В каждом конкретном случае органы опеки и попечительства индивидуально оценивают ситуацию с позиции защиты имущественных интересов несовершеннолетних детей, чтобы исключить возможность лишения их права собственности и нарушения прав и законных интересов в случае продажи родителями принадлежащих детям долей в квартире без предоставления соответствующей компенсации.
На практике предварительные разрешения на продажу квартиры, доли в которой принадлежат несовершеннолетним, выдаются органами опеки и попечительства при условии покупки (т.е. возмездного приобретения) в собственность несовершеннолетних аналогичных по своим характеристикам и соразмерных по стоимости долей в приобретаемой квартире взамен проданных, чтобы имущественное положение несовершеннолетних не ухудшалось, а сделка соответствовала их интересам.
Органы опеки и попечительства выдают предварительное разрешение в тех случаях, когда сделка не влечет снижения стоимости продаваемых долей в недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, и не влечет риска утраты в дальнейшем приобретаемой недвижимости, переданной в залог (под ипотеку) банка, по причине продажи ее с торгов в том случае, если родители ребенка не смогут исполнять свои финансовые обязательства перед банком.
Другими словами, приобретение родителями взамен однокомнатной квартиры, не обремененной ипотекой, на имя ребенка двухкомнатной квартиры даже большей площади, но находящейся в залоге (под ипотекой) банка, органы опеки и попечительства могут расценить как ухудшение имущественных интересов ребенка.
Согласно п. 2 ст. 64 СК РФ родители должны защищать права и интересы детей, а не свои права и интересы. Если между интересами родителей и детей имеются противоречия, которые установлены органами опеки и попечительства, то родители не вправе представлять интересы детей в отношениях с другими лицами.
Таким образом, органы опеки могут отказать законным представителям в удовлетворении их заявления, усматривая из конкретной сделки намерение законных представителей в нарушение ст. 60 СК РФ распорядиться имуществом несовершеннолетних в своих интересах без предоставления соответствующей соразмерной компенсации или усмотрев риски в приобретении квартиры, обремененной ипотечными обязательствами.
Также у автора вопроса может возникнуть конфликт интересов с ипотечным банком, который откажется оформлять долю на имя несовершеннолетнего ребенка в приобретаемой на ипотечные средства квартире. Данная позиция ипотечных банков связана с тем, что в случае неисполнения родителями-заемщиками своих кредитных обязательств, у банка возникнут сложности с реализацией предмета залога – ипотечной квартирой, сособственником которой будет являться несовершеннолетний.
На основании вышеизложенного дать однозначный ответ автору на вопрос о выдаче предварительного разрешения органов опеки и попечительства на приобретение квартиры с привлечением ипотечных средств на имя ребенка не представляется возможным. Органы опеки и попечительства будут принимать данное решение исходя из конкретной ситуации исключительно с позиции интересов несовершеннолетнего.
Условия, указанные в предварительном разрешении, выданном органами опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном (попечителем), родителями и иными заинтересованными лицами, а также прокурором.
При рефинансировании ипотеки можно не выделять доли детям до погашения кредита
28 апреля 2021 года в правилах распоряжения маткапиталом появятся важные изменения. Они касаются всех, кто использовал господдержку для ипотеки. Любой из таких заемщиков может захотеть рефинансировать кредит на выгодных условиях. Раньше семьи сталкивались с неприятными сюрпризами, теперь все будет проще.
Вот какие проблемы десятков тысяч семей удалось решить документом, который состоит из одного предложения.
При использовании маткапитала на жилье нужно выделить доли детям
Если семья использовала материнский капитал для покупки жилья, нужно подписать обязательство о выделении долей детям. Закон дает на это полгода.
Когда нет кредита, все понятно: оформили право собственности или подписали акт — и в течение 6 месяцев выделили какие-то доли всем членам семьи. Это можно сделать удобным способом: через договор дарения или по соглашению.
Раньше такое обязательство нужно было оформлять у нотариуса, но год назад это требование отменили.
Например, супруги купили квартиру, часть оплатили маткапиталом. В течение полугода они обязаны выделить детям доли в этом жилье. Собственниками станут не только супруги, но и дети. Это требование закона. Если его не исполнить, могут быть проблемы с будущими сделками и претензии от ПФР.
Доли нужно выделять даже при оформлении ипотеки
Если родители купили жилье в ипотеку, они становятся собственниками, но выделять доли детям не могут до погашения кредита: банк на это просто не согласится.
Поэтому в правилах есть послабление: ипотечники выделяют детям доли после того, как погасят кредит. Срок — те же полгода, но после снятия обременения. Например, 15 лет собственниками были только супруги, а потом они погасили кредит — и отдали детям какую-то часть жилья.
Как победить выгорание
При рефинансировании ипотеки приходилось выделять доли после погашения первого кредита
Семья могла взять ипотеку, а потом найти более выгодные условия для рефинансирования. Например, кредит брали под 12%, а тут новая программа господдержки — и вот уже доступна ипотека под 6%. Причем банки готовы выдать льготные кредиты даже на погашение оформленных ранее.
Формально семья просто меняет один кредит на другой, а квартира переходит в залог второму банку.
Но в процессе выяснялось, что первый банк снимал обременение — а значит, возникала обязанность выделить доли детям. Второму банку квартира должна была достаться уже с несовершеннолетними собственниками — с точки зрения кредитования это так себе обеспечение. Поэтому многие банки отказывали семье в рефинансировании, как только узнавали об использовании маткапитала.
Если заемщики пренебрегали требованием о выделении долей, могла подключиться прокуратура или опека: «Вы почему нарушаете права детей?» В общем, вроде возможность сэкономить есть, но использовать ее сложно или опасно.
Некоторые банки закрывали глаза на этот нюанс. Заемщики пытались выкручиваться: получали в органах опеки бумагу, где было написано, что те не будут вмешиваться, если детям пока не выделят доли. И сделка как будто бы всех устраивала. Но это не соответствовало правилам — рисковали все.
Теперь доли между кредитами можно не выделять
Пункт о выделении долей после снятия обременения просто убрали из правил. В новом постановлении — одно предложение, зато сколько семей теперь смогут выдохнуть и обратиться за рефинансированием!
Этот пункт в разных редакциях был в правилах с 2009 года. В 2020 году правила в очередной раз изменились, но требование по поводу выделения долей после снятия обременения в них так и осталось, просто переместилось в другой пункт.
И вот теперь его признали правовой коллизией и избыточной нормой. Если у вас ипотека, которую хочется рефинансировать в другом банке, с 28 апреля это можно спокойно делать без выделения долей и без разрешения опеки. Заключаете новый кредитный договор, гасите первую ипотеку, первый банк снимает обременение, а второй — оформляет залог.
Доли детям можно выделить после полного погашения ипотеки с учетом рефинансирования.
Можно ли вообще не выделять доли детям
Нет, вообще не выделять нельзя.
Это требование осталось в федеральном законе о материнском капитале. Оно есть и в правилах — подп. «в» п. 15.1. После полной выплаты ипотеки, в том числе при рефинансировании, жилье в течение 6 месяцев должно стать собственностью всех членов семьи.
Но ипотеку еще нужно погасить. А пока стало больше шансов ее рефинансировать.
Узнаем, как выделить долю ребенку в ипотечной квартире
Право несовершеннолетнего ребенка на наличие доли в квартире закреплено законодательно. При ущемлении интересов ответственные стороны несут ответственность по закону. Поэтому, оформляя сделку, следует точно знать, каким образом производится выделение доли, в каких случаях это необходимо, когда это лучше сделать.
Можно ли выделять доли детям?
Имущественные права ребенка закреплены в ст. 60 Семейного Кодекса РФ. В ней определено право ребенка на владение собственностью.
Если при покупке квартиры использовался материнский капитал, то выделение доли на ребенка становится обязательным требованием для оформления сделки.
Чтобы выделить долю несовершеннолетнему в ипотечной квартире, требуется согласие органов опеки на передачу в залог собственности ребенка и одновременно согласие банка на выделение этой доли.
Разрешение органов опеки на детей в возрасте от 0 до 14 лет получают их законные представители, дети от 14 лет получают разрешение самостоятельно, при наличии согласия родителей или опекунов.
В общепринятой практике доли выделяются после погашения ипотеки и снятия обременения с жилья. Однако существуют ситуации, когда выделение необходимо до совершения сделки.
Выделение доли до выплаты ипотеки
До выплаты ипотеки выделение доли может стать необходимым, если квартира приобретается с использованием семейного капитала.При использовании семейного капитала, родители дают согласие на выделение доли в жилье в собственность детям после погашения кредита, которое заверяется нотариально.
Если речь идет о строящемся объекте, сразу выделить долю не получится. Она должна быть выделена до сдачи объекта в эксплуатацию или до оформления собственности на жилье. При строительстве частного домовладения потребуется дополнительно выделение доли на земельный участок.
Органы опеки дают согласие на оформление сделки если права детей оговариваются в договоре купли-продажи недвижимости. Поэтому выделение долей требуется до получения кредита. Банки в свою очередь неохотно идут на оформление сделок с выделенной детской долей, т. к. могу возникнуть проблемы с реализацией имущества, которое принадлежит несовершеннолетнему, при невозможности заемщиками погашать ипотечный кредит.
Разрешение конфликта возможно несколькими способами:
Выделение доли после выплаты кредита
В течении полугода после погашения ипотеки, законные представители несовершеннолетних обязаны выделить долю в жилье на детей (в случаях необходимости). При невыполнении данного условия уполномоченные органы могут обратиться в суд на родителей, потребуется вернуть материнский капитал.
Оформление доли производится через оформление дарственной или подписание соглашения на передачу ребенку части имущества. Оба способа представляют собой процедуру безвозмездной передачи доли в жилой недвижимости.
Оба документа содержат в себе следующую информацию:
Какое количество квадратных метров должно быть выделено в собственность несовершеннолетнему лицу в Законе не оговаривается, размер определяется местными властями. Если в семье во время выплаты ипотеки родились еще дети, то доли в квартире распределяются на всех детей, рожденных в совместном браке между заемщиком/созаемщиком по договору.
Что потребуется?
Выделение доли производится у нотариуса, потребуется заплатить госпошлину в зависимости от размера выделяемой площади.
Необходимые документы
В Росреестр необходимо представить следующие документы:
Необходимо написать заявление на регистрацию права на собственность от имени всех участников сделки.
Все документы подаются в оригинале с прикладыванием копий.
Соглашение о наделении несовершеннолетних правами на жилье
Соглашение оформляется в ПФ РФ до перечисления средств материнского капитала в уплату за жилье. Оно содержит в себе обязательство родителей на выделение доли несовершеннолетним детям.
Обязанность выделения доли детям лежит на родителях, с которыми имеется доказанная родственная связь, т. е. когда ребенок является общим в браке.
При подписании соглашения родители несовершеннолетнего выступают его законными представителями, если ребенку нет 14 лет.
Соглашение содержит следующую информацию:
Как выделить доли в ипотечной квартире?
Выделение долей в ипотечной квартире производится в соответствии с требованиями законодательства.
Пошаговая инструкция
Госпошлина за услугу составит 2 тыс. рублей.
Документы подаются в МФЦ. Срок регистрации сделки 10 дней, далее собственники получают новую выписку, содержащую сведения о собственниках на квартиру (дом), где будут присутствовать несовершеннолетние.
Когда требуется обязательство о выделении долей?
Обязательство по выделению долей не требуется, если в приобретенном жилье доли были выделены до распоряжения материнским капиталом.
В остальных случаях, Пенсионный Фонд откажется от выплаты МК, пока не определены права на детей на жилье.
Как делить ипотеку при разводе
И какой вариант самый удачный
Я юрист, консультирую клиентов и знакомых. Часто ко мне обращаются супруги, чтобы разделить имущество при разводе. Кроме имущества у супругов могут быть кредиты, потому что ипотеку оформляют на 20 и даже 30 лет, а развестись могут до того, как ее выплатят. И тогда возникает масса вопросов. Например, кому достанется квартира и кто будет оплачивать кредит. И как все это оформить юридически, если банк не разрешает изменить состав собственников по квартире и заемщиков по ипотечному кредиту.
В этой статье расскажу, какие есть варианты раздела квартиры и ипотеки и что об этом думают суды.
Как сделать так, чтобы не пришлось делить ипотеку
Самый полезный совет от юриста — оформляйте все договоренности письменно.
Вы можете сразу договориться, кому достанутся долги и ипотека, и зафиксировать это в брачном договоре. Тогда в будущем придется делить только то имущество, которое вы в договоре не учли.
Брачный договор можно в любое время изменить. Но его нужно будет показать банку. Банк должен знать о том, как будет делиться обеспечивающее интересы банка имущество.
Другой допустимый вариант — правильно оформлять покупку и хранить все документы. Допустим, первоначальный взнос делается с тех денег, что жена получила в наследство, а вклад мужа в первоначальный взнос минимальный. Тогда храните документы, подтверждающие получение денег в наследство прямо перед покупкой квартиры: если придется делить имущество в суде, такие документы будут иметь значение.
Если вклад супругов в первоначальный взнос разный, предложите оформить квартиру в долях согласно вкладу каждого. Для этого тоже придется заключить брачный договор, потому что теперь без него по закону нельзя определять неравные доли супругам. Все последующие платежи, внесенные в браке, будут считаться внесенными в равных долях. Поэтому брачный договор и оформление квартиры в долевую собственность защитят от грубого деления квартиры ровно пополам.
Если ипотека уже есть и делать что-либо уже поздно, давайте разберемся, как все будет делиться по закону.
Раздел ипотечной недвижимости: что говорит закон
Что относится к общему имуществу супругов. Все, что супруги приобрели в период брака, — это общее имущество. Причем общим будут не только квартиры и машины, но также мебель и животные. Долги — тоже общее имущество, хоть и со знаком минус. Ипотечная квартира — это одновременно совместная собственность и общие долги. Даже если ипотечный долг по документам оформлен только на одного из супругов, возвращать кредит придется обоим.
Можно ли разделить недвижимость, взятую в ипотеку. Поделить можно все совместно нажитое имущество, в том числе и квартиру, которую купили в ипотеку. И если нет брачного договора, доли будут равными.
Теоретически суд может поделить имущество не поровну: в интересах несовершеннолетних детей или если один супруг расходовал общее имущество в ущерб интересам семьи или не имел дохода по неуважительной причине, например из-за наркомании или алкоголизма.
Но на практике эта норма скорее не работает. Так, в Смоленске супруги делили ипотечную квартиру. Судья решил, что все нужно делить поровну, хотя один из супругов — алкоголик и было ясно, что он не будет выплачивать свою часть долга за ипотеку.
Случаев, чтобы супруг, с которым остался ребенок, получал увеличенную долю квартиры при разводе, я не знаю вообще. Такой вопрос часто поднимается в судах, но судьи всегда отказывают. Отказано было и в том же деле из Смоленска, где отец просил выделить им с дочерью две трети квартиры, а жене только одну треть — при условии, что ребенок живет с ним. Суд решил, что все должно быть в равных долях.
Общие долги делятся пропорционально полученному имуществу. То есть если один супруг получает две трети имущества, то две трети незакрытых до развода общих кредитов тоже придется вернуть ему. Если имущество делят поровну — долги тоже пополам.
Роль банка при разделе ипотечной недвижимости. Когда банк выдает кредит, он смотрит не только на платежеспособность заемщиков, но и на семейное положение. Если заемщик в браке — это всегда плюс, поскольку такие заемщики чаще гасят кредиты и не имеют просрочек. А если что-то пойдет не так и основной заемщик перестанет платить, всегда есть второй супруг, с которого тоже можно потребовать деньги в случае просрочки платежей.
Для банка важно, чтобы кредит вернули, поэтому ему выгодно иметь двух заемщиков, а не одного — так надежнее. Поэтому менять что-то в условиях кредитования, если супруги разводятся, банку невыгодно. Он будет до последнего пытаться этого избежать.
Как можно разделить квартиру и ипотеку, если банк согласен
Разделить ипотечную недвижимость и кредитные обязательства можно так:
Мнение банка будет играть ключевую роль: согласен банк закрепить долг только за одним человеком или нет.
Допустим, бывшие супруги хотят, чтобы оставшийся долг по ипотеке считался общим. С большой степенью вероятности суд признает оформленный на одного из супругов кредит общим и обяжет каждого выплатить половину. Переоформлять кредитный договор на двоих в этом случае не нужно: банк по-прежнему каждый месяц будет получать платеж в согласованном размере.
Совсем иначе будут обстоять дела, если один супруг попросит весь долг записать на другого супруга или только на него самого. Банк может отказаться переоформлять ипотечную квартиру и обязательства по кредиту на одного супруга. Супруги могут не согласиться с мнением банка и пойти в суд. Скорее всего, суд привлечет банк третьим лицом в судебном процессе о разделе совместно нажитых имущества и обязательств и его мнение будет иметь значение для судьи. Казалось бы: один из супругов попросит все оставить ему, а второй соглашается — все просто. Но нет: если такое соглашение ущемляет интересы других лиц, суд его не примет.
Но не все так безнадежно. Банк может согласиться переоформить ипотеку и квартиру на одного, если увидит для себя пользу. Это возможно, например, если заемщики уже выплатили большую часть кредита без просрочек, а единственным заемщиком остается наиболее платежеспособный супруг. Поскольку он сможет вносить платежи в том же размере, банк вполне может устроить такой вариант раздела ипотеки и жилья.
Впрочем, есть и иная судебная практика. Она основана на принципе, что при разделе квартиры и долга обеспечение по кредиту сохраняется, пусть и с другим составом собственников. Также при этом не изменяется кредитный договор. Получается, что права банка никто не нарушает: оба бывших супруга по-прежнему обязаны вернуть кредит.
В этом случае квартиру могут перерегистрировать на одного из супругов, если супруги договорились о порядке раздела. По решению суда Росреестр изменит список собственников квартиры. При этом залог с квартиры не снимается.
Важно: если супруг, который обязан платить кредит по «внутреннему» судебному решению, перестанет возвращать деньги, банк будет требовать их с обоих, вплоть до выставления квартиры на торги. Если же банк взыщет деньги с того супруга, который по договоренности не обязан платить по кредиту, этот бывший супруг сможет взыскать деньги с обязанного супруга. Но есть риск, что у того денег не окажется, а отобрать единственное жилье за долги может только банк.
Варианты раздела ипотеки при разводе
Существует несколько вариантов. Расскажу о каждом.
Распределение долга и недвижимости поровну. По умолчанию вся недвижимость и все долги делятся поровну. Буквально это означает, что если у бывших супругов две одинаковые квартиры, то каждый супруг получит половину в каждой квартире. Но они могут договориться, что каждый получит по квартире полностью: это тоже раздел поровну.
У супруга может быть личное имущество — то, которое принадлежало ему до брака или в период брака получено в дар, по наследству или в результате приватизации. Такое имущество при разводе не делится.
Например, жена унаследовала от дедушки 2 млн рублей и вложила их в купленную в браке квартиру за 6 млн рублей. Тогда равным разделом имущества будет порядок, когда жене достанется две трети квартиры, а мужу — одна треть. Потому что треть квартиры купили за личные деньги жены и эта часть принадлежит только ей одной, а совместно нажитая недвижимость — это только две трети квартиры, которые и будут делиться поровну.
Продажа недвижимости с целью выплаты остатка по задолженности. Если бывшие муж и жена не собираются жить в ипотечной квартире, они могут попытаться договориться с банком о продаже этой квартиры и погасить кредит деньгами от продажи.
В такой схеме есть три скользких момента:
Зато есть шанс освободиться от кредитных обязательств, если поодиночке бывшие супруги не смогут погашать кредит.
Чтобы продать ипотечную квартиру, нужно получить письменное согласие банка-залогодержателя. Без его согласия Росреестр не зарегистрирует смену собственника.
Или же покупатель заранее переводит продавцу деньги, тот погашает долг, а банк снимает обременение. После этого уже свободно регистрируют переход прав на квартиру от покупателя к продавцу.
Также можно попробовать уговорить банк перевести обязанности заемщика на покупателя. То есть ипотеку переоформляют на покупателя вместе с квартирой и он получает все, в том числе тот же срок и ставку по кредиту. Но это самый сложный вариант, потому что новый покупатель должен подойти банку и как заемщик. Если уровень платежеспособности продавца и покупателя различаются, банк может быть против.
Переоформление ипотеки на второго супруга. У нас есть история о том, как супруги взяли ипотеку в браке и начали ремонт. Ипотеку брали на мужа, а жена стала созаемщиком. В первоначальный взнос супруги вкладывались в неравных долях, но нигде письменно это не фиксировали. Квартиру оформили на обоих, но доли не выделяли.
В какой-то момент супруги решили развестись. Банк предложил выход: продать квартиру и этими деньгами погасить кредит. Но жене очень нравилась квартира, поэтому этот вариант не подошел. Она стала искать варианты, как переоформить и квартиру, и ипотеку на себя, а супругу компенсировать часть первоначального взноса деньгами.
Банку этот вариант очень не нравился, поэтому переговоры между супругами и банком шли долго. В результате банк согласился. Итог — сначала муж отказался от своей доли в квартире в пользу бывшей жены, а затем она вывела его из состава заемщиков по ипотеке.
Но для этого ей пришлось погасить остаток по кредиту с 5 млн рублей до 2 млн при стоимости квартиры в 7,5 млн рублей до ремонта. То есть даже с учетом того, что стоимость залогового имущества в несколько раз превышала стоимость долга, банк все равно неохотно шел навстречу. Эту практику надо учитывать и на этапе получения кредита, и на этапе развода.
Денежная компенсация по договоренности супругов. Этот вариант сработает, если супруги договорились между собой и переоформлять кредит и квартиру только на одного не будут. Например, они решили, что платить будет муж, а жена будет компенсировать ему часть платежей по кредиту, или наоборот. Хорошо, если у супруга, который компенсирует, будет соответствующая расписка об обязательствах.
Если второй супруг перестанет платить по расписке или такой расписки не существует, а квартира при этом в общей собственности бывших супругов, супруг-заемщик сможет через суд взыскать половину внесенных ранее платежей. Это те деньги, которые второй супруг должен был вносить в банк, но оставил у себя. Так нечестно, говорится в законе.
Важно, чтобы супруг-заемщик обращался в суд не реже, чем раз в три года: в пределах срока исковой давности. От даты внесения каждого платежа этот супруг может потребовать и проценты за несвоевременную передачу денег.
Выдел доли в натуре. Это процедура, при которой за каждым супругом закрепляется не просто доля на бумаге, но конкретная часть жилья.
Если супруги приобрели дом в общую совместную собственность, то перед выделом доли в натуре сначала им нужно выделить сами доли. То есть перевести недвижимость из общей совместной в общую долевую собственность с указанием конкретных долей. Об этом они договариваются между собой или в суде.
Чтобы выделить доли в натуре, должны быть созданы определенные условия: отдельный вход у каждого собственника, отдельная кухня и санузел. То есть пригодность каждой части дома для проживания определяется исходя не из аскетичных пожеланий супругов, а из санитарно-технических норм. Поэтому если у супругов большой дом, то с выделом доли в натуре могут быть варианты. С квартирой таких вариантов почти нет.
Возможно ли выделить доли в натуре — устанавливает экспертиза. Такая экспертиза дорогая и долгая: обе части дома должны быть автономны, придется разделять трубы отопления, систему водоснабжения, электропроводку и газовые трубы. Понадобится заключение всех ресурсоснабжающих организаций о том, что можно безопасно изменить схемы инженерных коммуникаций.
Если эксперт скажет, что выделить доли в натуре возможно, он одновременно предложит размещение стены между отдельными частями дома. Обоим супругам придется поровну нести расходы на возведение стены, обустройство отдельного входа, перемещение коммуникаций, даже если все изменения будут проводиться на стороне одного из них.
Расходы на экспертизу и перепланировку могут оказаться настолько большими, что выгоднее будет продать общий дом и поделить деньги.
Если у супругов изначально неравные доли и доля одного слишком маленькая, то это неудачный вариант. Сделать маленькую долю пригодной для проживания может оказаться по стоимости дороже, чем стоит сама доля. Мы рассказывали, что маленькие доли недвижимости — большая проблема.
Отказ от прав на ипотечную недвижимость при разводе. Один из бывших супругов может отказаться от прав на половину квартиры и освободиться от обязательств возвращать деньги, но только если банк на это согласится. При этом супруг, например, может для начала попросить банк переоформить квартиру в единоличную собственность супруги, чтобы она жила там с их общими детьми. И на это банк может пойти. То есть муж перестанет быть сособственником, но останется заемщиком по кредиту, который обязан вернуть банку деньги. Жена будет платить по ипотеке и жить в квартире вместе с детьми.
Но если вдруг она перестанет платить, банк будет пытаться взыскать долг и с нее, и с бывшего супруга как второго заемщика. И ссылка на то, что он теперь не собственник квартиры, не поможет. Банк взыщет остаток по кредиту с обоих. И только в том случае, если муж фактически выплатит больше половины остатка по кредиту, он сможет взыскать с жены часть денег, внесенную сверх его 50%.