Как выбрать квартиру с ремонтом или без
Отделка от застройщика: как сэкономить на ремонте без переделки и нервов
Квартиры с отделкой — сегодня мейнстрим на московском рынке новостроек. По оценкам экспертов, почти каждая вторая квартира в столичных новостройках массового сегмента покупается с отделкой от застройщика. Сегодня застройщики предлагают десятки вариантов ремонта в разных стилях и ценовых диапазонах — от white box до полностью меблированных квартир.
Действительно ли отделка выгоднее самостоятельного ремонта? Какие недостатки ремонта от застройщика существуют? И что делать, если через пару месяцев обнаружили дефект? Вместе с экспертами отвечаем на эти и другие вопросы об отделке.
Сколько можно сэкономить
Одна из основных мотиваций покупки квартиры с отделкой — это возможность быстрее переехать в новую квартиру и не тратить дополнительные деньги на самостоятельный ремонт. Не надо заниматься грязной работой — выравнивать стены, пол, разводить проводку, а также ездить по магазинам в поисках стройматериалов.
Саму отделку можно включить в ипотеку, а не брать еще один кредит на ремонтные работы. Отделка от застройщика, как правило, обходится дешевле за счет эффекта масштаба (оптовые закупки стройматериалов и большой объем работ). По оценкам риелторов, в среднем ремонт от застройщика помогает сэкономить до 20% по сравнению с самостоятельным. Плюс сокращаются временные затраты, которые важны, если новосел живет в съемной квартире, отметила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Разброс стоимости отделки от застройщика достаточно большой. Цена зависит многих факторов — от класса проекта (комфорт, бизнес и выше), конкретного проекта и качества строительных материалов. По оценкам компании «БОН ТОН», в комфорт-классе средняя цена 1 кв. м отделки сейчас составляет 15–20 тыс. руб., в бизнес-классе — 35–45 тыс. руб., в премиальном — от 50 тыс. руб. По словам главы «БОН ТОН» Наталии Кузнецовой, в среднем ремонт от застройщика однокомнатной квартиры (площадь около 40 кв. м) массового сегмента составляет от 550 тыс. до 750 тыс. руб. «Самостоятельный ремонт подобной квартиры уровня комфорт-класса (бюджетный вариант) обойдется от 1,1 млн до 1,4 млн руб.», — подсчитала она.
Еще один пример — популярный проект бизнес-класса в ЮАО. В продаже есть квартиры как с отделкой, так и без нее. Например, двушка площадью 66 кв. м с отделкой на третьем этаже предлагается за 23,3 млн руб. Аналогичная двушка без отделки стоит 21,4 млн руб., рассказывает Ирина Доброхотова из «Бест-Новостроя». «Разница в цене составляет 1,9 млн руб., или 28,7 тыс. руб. за 1 кв. м. Для проекта бизнес-класса это достаточно низкая цена ремонта и, скорее, соответствует комфорт-классу. На ремонт своими силами покупатель потратил бы на 15–20% больше», — говорит она.
Виды отделки
В новостройках Москвы можно встретить несколько видов отделки: предчистовую (white box) и под ключ. Обычно в формате white box выполняются подготовительные работы — возведение перегородок, стяжка пола, выравнивание стен и потолка, подводка электричества к розеткам и т. д. При этом у покупателя остается свобода выбора дизайна, цветовой гаммы, отделочных материалов.
В варианте под ключ покупателю остается только завезти мебель и добавить элементы декора. В отделку могут быть включены кухня и встроенная техника.
Когда отделка невыгодна
Безусловно, отделка от застройщика не всегда будет выгоднее. Можно сделать ремонт своими силами и уложиться в минимальный бюджет. В качестве примера рассмотрим двухкомнатную квартиру площадью 52 кв. м с отделкой и без в строящемся доме в Новой Москве. С ремонтом квартира стоит от 7,6 млн руб., без него — 7,1 млн руб. Разница — 500 тыс. руб. Компании, занимающиеся ремонтом в новостройках, предлагают чистовую отделку по 5–6 тыс. руб. за 1 кв. м. Таким образом, общая стоимость отделки может составить около 312 тыс. руб. за такую квартиру. Экономия — почти 200 тыс. руб.
Есть и конкретные случаи, когда покупателю невыгодно покупать квартиру с отделкой. Например, если сделка заключается на финальной стадии строительства. «Цены на квартиры существенно подрастают, и экономия на ремонте будет не такой заметной, как при покупке на старте продаж», — объяснила Ирина Доброхотова из «Бест-Новостроя».
«Если стоимость отделки не входит в стоимость договора долевого участия (ДДУ) и оформляется отдельным договором, она невыгодна. Это означает, что на такую отделку нужно или копить, или брать новый потребительский кредит, процентная ставка по которому выше», — отмечает Наталия Кузнецова из «БОН ТОН».
Обязательная отделка
Отделку от застройщика хотели сделать обязательной для новостроек. С подобной инициативой периодически выступал Минстрой. Соответствующий пункт думали внести в документах о критериях стандартного жилья. Участники рынка тогда заявили, что это может привести к росту цен на новостройки. Также была информация, что отделка станет обязательной в московских проектах. Однако пока ремонт остается на усмотрение застройщика.
Минусы отделки
Отделка от застройщика имеет и бытовые недостатки. Например, при готовой отделке придется подстраиваться под те розетки, которые смонтировали строители. Это не всегда удобно. Иногда розеток может оказаться недостаточно, особенно на кухне. Вывод под стиральную машину также будет выбран за покупателя. Не будет возможности выбрать именно те отделочные материалы, которые вам нравятся по фактуре или цвету. Это сузит выбор мебели для ванной и кухни.
«Вариант, когда сосед купил без ремонта, а другие квартиры с отделкой, почти исключен. Застройщики выделяют под квартиры с готовой отделкой целые секции (подъезды) или даже корпуса. Хотя, конечно, шум ремонта из соседней секции тоже может быть слышен, но других неудобств (грязи и годами обшитого фанерой лифта) не будет», — отметила Ирина Доброхотова.
Много нареканий у покупателей вызывает качество отделки. В основном это касается проектов масс-маркета, где застройщики используют недорогие стройматериалы. «Отвратительное качество ремонта», «Батарея криво, провода торчат, не состыкован ламинат, ванна болтается», «Половину работ пришлось исправлять или вообще переделывать», «Много недоделок и даже откровенного брака. У меня протекают окна на балконе», — такие негативные отзывы часто можно встретить на форумах о новостройках.
«Как правило, основные жалобы от потребителей по поводу отделки от застройщика сводятся к качеству выполненных работ: установка окон, дверей, сантехники», — говорит Наталия Кузнецова. Бывает так, что в корпусах первой очереди ремонт качественный, а в корпусах последующих очередей — нет. Это может быть связано со сменой бригад, ростом незапланированных издержек застройщика. Но у покупателя квартиры с отделкой есть юридические инструменты, чтобы защитить свои права.
Фотогалерея: неудачная отделка от застройщиков
Что делать, если недоволен ремонтом от застройщика
Прежде всего, надо быть внимательным при приемке квартиры и максимум недочетов уловить до подписания акта приема-передачи, советуют эксперты. Если покупатель не уверен в том, что может сам принять квартиру, то лучше пригласить специалиста по приемке. Такая услуга стоит около 3,5 тыс. руб. за однокомнатную квартиру.
«Если застройщик препятствует нахождению в квартире посторонних лиц во время осмотра квартиры — это незаконно. Можно составить официальную претензию и затем отправиться в Жилинспекцию, прокуратуру или суд. Если время дорого, самый короткий путь — оформить на инженера по приемке нотариальную доверенность на представление ваших интересов», — отметила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой».
Тогда инженер даже в отсутствие покупателя сможет составить ведомость с перечнем обнаруженных дефектов. Затем нужно составить заявление (с копией), в котором также перечислить дефекты, и подать его застройщику, не подписывая акт приема-передачи. Конкретный срок устранения дефектов может отсутствовать в ДДУ, но он регулируется «Законом о защите прав потребителей» — 45 суток.
Некоторые дефекты действительно могут обнаружиться уже после приемки. Самые серьезные из них — инженерия, электрика, конструктив здания (в том числе стеклопакеты) — подразумевают длительный гарантийный срок. Например, окна, фасады застройщик должен чинить за свой счет в течение пяти лет после ввода дома, инженерию, системы водоснабжения — в течение трех лет. Если обнаружился несерьезный, но неприятный дефект (например, вздулся ламинат или стала отваливаться плитка в санузле), можно предъявить требования к застройщику по ст. 475 Гражданского кодекса (Последствия передачи товара ненадлежащего качества).
Зачастую все спорные ситуации решаются в досудебном порядке. По словам главы «БОН ТОН», застройщики в большинстве случаев стараются исправить недостатки. Потребитель должен составить список претензий и приложить к акту приемки-передачи. Застройщик заинтересован как можно быстрее передать проект дольщикам.
Антирейтинг квартир: какое жилье потеряло популярность
Московский рынок жилья меняется из года в год. Если еще несколько лет назад квартира в новостройке без ремонта была нормой, то сейчас спрос на такие лоты снижается. Покупатели все чаще выбирают лоты с ремонтом от застройщика.
В прошлое уходит вычурный ремонт, огромные площади и эксклюзивное наполнение. Люди все больше стремятся к минимализму, простоте и функциональности. Вместе с экспертами рынка жилья собрали несколько типов квартир, которые все меньше привлекают покупателей.
Эксперты в этой статье
Квартиры без ремонта
Если популярность квартир с отделкой из года в год растет, то квартиры без нее теряют популярность. Становятся более востребованными и квартиры под ключ, причем не просто с отделкой, но и частичной меблировкой — речь идет обычно о кухонном гарнитуре и сопутствующей технике. По данным аналитиков «Азбуки жилья», доля продаж квартир с отделкой в новостройках массового сегмента в апреле-мае 2020 года увеличилась до 50%. Это рекорд для жилого рынка Москвы. В то время как спрос на квартиры без ремонта уменьшился.
Покупатели не хотят тратить время на ремонт и заниматься грязными работами. Кроме того, саму отделку можно «вшить» в ипотечный кредит и не тратить отдельно деньги на ремонт.
«В конечном счете вместо квартир совсем без отделки на рынок будут выводиться лоты в формате white box — с подготовленными поверхностями под финишную отделку. Покупатели все реже готовы заниматься черновыми работами и предпочитают жилье, максимально готовое к новоселью», — считает главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.
Большие квартиры
Все реже покупатели выбирают большие квартиры — от 150 кв. м. По оценкам ЦИАН, в 2019 году на такие лоты пришлось 0,6% сделок против 0,4% в этом году. Также на рынке столичной недвижимости наблюдается сокращение средней площади приобретаемой квартиры, что тоже говорит о востребованности небольших лотов. К примеру, в старых границах Москвы средняя площадь купленной квартиры в июне 2020 года составила 55,3 кв. м. Для сравнения, два года назад показатель был равен 58,7 кв. м, а четыре года назад — 59,2 кв. м.
По мнению экспертов, ситуацию может изменить льготная ипотека под 6,5% годовых. Благодаря увеличенному лимиту кредита и ставке ниже рынка она позволяет покупателям рассматривать более просторные варианты.
Квартиры без балконов
В последние два года все чаще девелоперы в своих проектах отказывались от летних помещений (балконов, лоджий), заменяя на кладовые комнаты и предлагая их опционально при покупке.
Однако пандемия COVID-19 и карантин показали острую необходимость в открытых помещениях — балконах, лоджиях и террасах. Согласно опросу «РБК-Недвижимости» и REPA, в условиях пандемии в массовом сегменте новостроек сейчас сформирован запрос на квартиры с балконами и лоджиями. Сами балконы и лоджии стали выполнять свою первоначальную функцию — пространство на открытом воздухе, хотя в последнее время они нередко использовались в качестве кладовых.
«В ситуации длительной самоизоляции и вынужденного нахождения дома часть покупателей сейчас задумываются про жилье с летним помещением, хотя ранее для многих данный вопрос был непринципиален», — отметила Виктория Кирюхина из ЦИАН.
Переоцененные квартиры
На вторичном рынке за последние год-два интерес покупателей сильно упал к квартирам, которые переоценены продавцами, сказал директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.
Обычно с рынка уходят в первую очередь квартиры с грамотно выставленной ценой. Однако на вторичном рынке жилья весьма велик объем предложения квартир, чьи собственники завышают стоимость. Согласно подсчетам «Инком-Недвижимости», в сегментах бизнес и элит 95% объектов экспонируются по завышенным ценам. В категории двух- и трехкомнатных квартир масс-маркета насчитывается 70% такого предложения. Наиболее низкий процент лотов с завышенной ценой наблюдается среди однушек и наиболее бюджетных двушек — 50%.
Квартиры с завышенной стоимостью обычно экспонируются несколько месяцев, в итоге собственник вынужден понижать цену или снимать объект с продажи.
Эксклюзивные квартиры
Квартиры, которые в последние два года также утратили популярность, — лоты с излишней эксклюзивностью или неуниверсальностью, отметил ведущий эксперт «Миэль» Евгений Коноплев.
Сюда можно отнести эксклюзивный ремонт или планировку, слишком смелый дизайн или наполнение квартиры эксклюзивным оборудованием. Например, когда один из санузлов целиком отдается под сауну либо когда одна из комнат превращается в домашний кинотеатр. Найти покупателя на такие квартиры непросто.
Это также может быть неэффективное зонирование. Например, превращение в евродвушку квартиры, у которой изначально запланирована большая кухня. В итоге будущий покупатель теряет просторную кухню.
Аналогичная тенденция отмечаются на элитном рынке Москвы. Среди покупателей дорогих квартир интерес снизился к нефункциональным, иногда даже ущербным планировкам. «На заре элитного рынка нередко проектировались крайне неудобные квартиры — например, при площади 200 кв. м в них было всего три окна. В результате покупателям приходилось обыгрывать лишние метры, организовывая бильярдные, подсобные помещения и т. д.», — вспоминает директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова.
Как только появилась альтернатива, такие лоты перестали пользоваться спросом: покупатель предпочтет квартиру аналогичной площади, где можно рационально зонировать пространство. Например, предусмотреть три спальни и кухню-гостиную.
Вычурный ремонт и маленькие кухни
В последнее время спрос упал и на квартиры с вычурным ремонтом. Раньше собственники нередко создавали интерьер по принципу «все лучшее наденем сразу». Сегодня излишняя роскошь не в моде. «При прочих равных условиях покупатели предпочтут квартиру без отделки, нежели лот с ремонтом, который придется полностью переделывать», — добавила Анна Раджабова.
Сейчас покупатели стремятся к минимализму, простоте и функциональности. Люди чаще выбирают функциональные жилые пространства. Например, кухни-гостиные, поскольку отдельная гостиная как «лишняя» комната фактически не нужна сегодняшнему покупателю.
Благодаря развитию евроформата покупатель может сэкономить в среднем 8–10 кв. м площади за счет увеличенной кухни и отсутствия отдельной гостиной комнаты. «В результате квартиры с маленькими кухнями пользуются все меньшим спросом. Причем эта тенденция также затрагивает и вторичный рынок жилья, особенно это касается типовых проектов», — подытожила ведущий аналитик ЦИАН.
10 признаков квартир, которые опасно покупать
Покупка новой квартиры может превратить жизнь в череду судов и разбирательств, а само жилье — оказаться непригодным для жизни. Именно поэтому к выбору недвижимости, особенно на вторичном рынке, стоит отнестись очень внимательно.
Риелторы и юристы назвали десять признаков проблемного жилья, от покупки которого лучше отказаться.
Признак № 1. Незаконная перепланировка
Один из важных критериев, на которые стоит обратить внимание при покупке квартиры, — наличие перепланировки. «Если изменения в планировке не были узаконены владельцами квартиры, покупателю придется делать это самостоятельно. Оформление таких изменений займет дополнительное время и потребует немалых денежных затрат, а также есть риск, что придется вернуть старую планировку, если новую не согласуют уполномоченные органы», — предупреждает руководитель направления вторичной недвижимости и долгосрочной аренды сервиса «Авито-Недвижимость» Руслан Закирьянов.
Читайте также:
Признак № 2. Неблагополучный район
Стоит заранее изучить район, в котором находится квартира, и отказаться от сделки, если дом расположен в неблагополучном месте. «Неблагоприятная экологическая обстановка, действующие промзоны, скудная социальная инфраструктура или внушительное количество крупных автомобильных автомагистралей поблизости — в таких районах не стоит приобретать жилье аллергикам, людям с хроническими заболеваниями дыхательных путей. Постоянное пребывание в экологически неблагоприятной зоне может принести ощутимый вред их здоровью», — пояснил Закирьянов.
Готовясь к покупке, по его словам, стоит изучить информацию о районе и окрестностях дома на форумах в интернете и поговорить с жителями дома (потенциальными соседями) или окрестных домов, которые расскажут о проблемах, которые на первый взгляд незаметны.
Читайте также:
Признак № 3. Наследство или подарок
Осторожно нужно относиться к покупке недвижимости, перешедшей к продавцам по договору дарения или по наследству. «Если, например, продавец получил квартиру по наследству меньше трех лет назад, есть риск, что владение этой квартирой может кто-то оспорить. Кроме того, если 15 августа продавец стал наследником, 25 августа получил свидетельство о собственности, а 26 августа уже выставил квартиру на продажу, поверьте, здесь явно присутствует мошенническая схема», — рассказала адвокат Виктория Данильченко (Коллегия адвокатов Виктории Данильченко).
Читайте также:
Признак № 4. Отказ от приватизации
Приватизированную в недавнем прошлом квартиру также лучше не покупать. Особенно если в приватизации не участвовал кто-то из прописанных в ней на тот момент жильцов, советует Данильченко. Она объяснила, что, по закону, отказавшийся от приватизации жилец имеет право на пожизненное проживание в квартире.
Читайте также:
Признак № 5. Много переходов прав
Еще один признак «плохой» вторичной недвижимости — большое число переходов прав собственности. «В этом случае необходимо проверять в Росреестре историю квартиры и всех ее владельцев. В большинстве случаев документы на подобные объекты нечисты. За такой историей может скрываться какая-нибудь неприятная ситуация, которая может вызвать расторжение всех последующих сделок», — отметила руководитель офиса «Миэль» «В Крылатском» Ирина Бербенева.
Читайте также:
Признак № 6. Материнский капитал
От покупки квартиры, в которую вложен материнский капитал, также лучше отказаться. «В случае использования маткапитала при покупке квартиры обязательно выделяются доли на несовершеннолетних детей. Проверить это можно через выписку из ПФР об использовании средств маткапитала. Если дети не являются собственниками квартиры, значит их права ущемлены, а сделка будет признана незаконной», — пояснила Бербенева.
Читайте также:
Признак № 7. Заниженная стоимость
Слишком низкая цена — еще один тревожный признак. «Довольно часто собственники квартир хотят прописать в договоре купли-продажи меньшую сумму. Такое желание связано не только с попыткой уклониться от налогов со стороны продавца. За этим может скрываться мошенническая схема. При признании судом сделки недействительной продавец будет обязан вернуть только указанную в договоре сумму», — уточнила эксперт «Миэля».
Читайте также:
Признак № 8. «Убитый» ремонт
Стоит отказаться от приобретения квартир, которые риелторы называют «убитыми» (то есть в таком плохом состоянии, что им требуется капитальный ремонт), рекомендует директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов. «Конечно, обычно такие объекты продаются с большой скидкой, однако здесь практически невозможно жить. Наиболее сложные для дальнейшей реализации варианты — жилье, в котором был пожар, так как надолго остающийся после этого запах гари, а также вид обугленных окон и балкона сильно отпугивают потенциальных покупателей», — пояснил Куликов. Он уточнил, что нередко привести в порядок такие квартиры оказывается существенно дороже, чем сразу купить квартиру со схожими характеристиками и свежим ремонтом. Кроме того, за хаосом можно не заметить существенных изъянов жилья, пояснил эксперт.
Читайте также:
Признак № 9. Дом под снос
Другой неблагоприятный фактор — нахождение дома в списке объектов реновации. «Если власти города планируют снести дом, в котором вы приобретаете квартиру, есть опасность, что вас переселят в другой объект, который может располагаться не там, где вы планировали поселиться, — в другом районе, вдали от необходимой вам инфраструктуры, к примеру школы или поликлиники. И выбирать вам придется из нескольких квартир, которые вам предложат по программе реновации», — подчеркнул Закирьянов.
Читайте также:
Признак № 10. Владелец на учете
Стоит отказаться от покупки квартиры, когда продавцом жилья является человек, состоящий на учете в психдиспансере, отметил Куликов. Он уточнил, что это одна из популярных схем аферистов и такую сделку легко расторгнуть, в результате покупатель остается без денег и без квартиры. Доказать свою правоту бывает непросто, так как родственники собственника специально в день сделки обращаются за помощью с жалобами, что состояние здоровья собственника продаваемого жилья ухудшилось, подчеркнул аналитик.
Как выбрать квартиру, чтобы не пожалеть о покупке?
Кто-то всю жизнь снимает квартиры и не переживает, что не владеет недвижимым имуществом, кто-то ждет дедову двушку в наследство, а кому-то просто необходимы свои стены в ипотеку прямо с первой зарплаты. Если вы из тех, кто купил себе квартиру, поделитесь, как вы выбирали будущее жилище.
Расскажите, какое жилье считаете оптимальным. Вторичка или новостройка? Студия, квартира побольше или все-таки простая однушка — это всегда самый выгодный вариант? Панель или монолит? Сталинка или хрущевка? Что было самым важным: материалы строительства, район города, двор без машин, количество соседей, инфраструктура или срок сдачи и репутация застройщика? Копили или взяли ипотеку? Сдавайте вашу схему покупки квартиры, чтобы другие сделали правильный выбор и не обожглись.
Дискуссии. Обсуждаем финансовые вопросы и даем советы друг другу
What, отличный коммент.
What, интересно как у вас-новостройка в центре ненамного дороже хрущевки.Я цены на новостройки в центе СПб даже смотреть боюсь.
What, здесь и во вторичке можно влететь и без денег остаться. Я все квартиры в новостройке продала с хорошим плюсом, почему у вас они так просели интересно.
irmalysh85, плохая репутация застройщика, недоделки и тд. А рядом уже достроили новые дома другие застройщики и уже их заселяют
С трудом могу понять тех, кто предпочитает съем при возможности накопить на свою квартиру. Плюсов у своей вижу намного больше. Лично для меня главный из них — возможность все сделать под себя, свои потребности, вкусы. Идеальное количество ящиков на кухне, оптимальное расположение розеток, письменные столы там, где это удобно. и так далее.
При выборе квартиры рассматривали исключительно новостройки, так как не хотелось тратить время и нервы на бесконечные ремонты в старом фонде. Живя в Петербурге, остановились на ЖК в Новом Петергофе, и сейчас просто обожаем этот район. Семь или больше парков в шаговой доступности, чистый воздух, вполне себе доступная инфраструктура и всего час на электричке до центра Питера (вместе с пешей прогулкой от дома до вокзала). По сути из окраинных спальных районов добираться до центра столько же.
Мне кайфово хотя бы просто от того что я знаю что никто и никогда не придёт ко мне и не выгонит меня. Не заявится посреди недели узнать «как дела», не прибежит с вытаращенными глазами крича что разводится с мужем и надо срочно сменить замок, не предъявит, что я вытащил велосипед на балкон или пригласил друзей, не скажет почему не убрано. Этим всем на съемных я был сыт по горло.
Общая мысль такая: экономический смысл в покупке появляется, когда стоимость жилья составляет не более 120 ежемесячных арендных плат (цифра примерная, но суть отражает).
Если жилье стоит дороже, то эти деньги гораздо разумнее вложить, а жильё снимать.
Michael, дело не в эмоциях, а в объективных факторах удобства и комфорта.
Но не надо сюда прилетать якобы излишнюю эмоциональность женщин, пожалуйста))
Анастасия, Московское жилье переоценено (на фоне цены аренды), подмосковное ИМХО ужасное вложение. Аренда тупо выгоднее + Вы всегда можете съехать поближе к работе и т.п.
Amd, я законопослушный гражданин)
What, согласен полностью
Считаю, что для первой квартиры на одного человека или молодую семью стоит брать вторичку с хорошим ремонтом. Так мы и сделали, и какой квартиру мы купили, в том же (всё ещё хорошем) состоянии и продадим, только конлиционер установили. Вы не будете жить в этой квартире много лет, я рассчитываю на срок около пяти лет. И знаете, как-то было бы безумно жаль потраченного времени, сил и денег на ремонт, когда продашь квартиру так скоро. А вот жилье для расширения уже можно брать в новострое (а может и строить дом) или во вторичке, предполагающей ремонт и тогда уже вложиться в ремонт, так чтобы хватило до конца жизни, наверно.
Ещё добавлю, что не стоит бояться первого и последнего этажа, просто внимательно проверяйте квартиру на сырость и протечки. Последний этаж отлично подойдёт тем, кто любит тишину. А вот первый тем, кто эту тишину нарушает, то есть семье с детьми, тут и коляску далеко тащить не надо и дети могут бегать сколько захотят, не создавая дискомфорта соседям снизу.
Покупал квартиру 10 месяцев назад. Мне было на момент покупки 20 лет, работа у меня не официальная, поэтому пришлось оформлять ипотеку на отца. Уговорил его отдать мне мою долю в нашей общей квартире в денежном эквиваленте (500к) для того, чтобы внести первоначальный взнос. Мой выбор остановился на хрущевке в центре Казани. Квартира стоила 2,5 млн, хороший евроремонт. Пришлось вложить все заработанные мной деньги в ремонт в туалете, трубы и мебель (150к). Изначально хотел новостройку, но по этой цене квартиры были уже значительно дальше от центра, не сданные дома и ремонт в 500к. Почему решил купить? Тем более в таком возрасте брать ипотеку. Понял, что если буду снимать, деньги буду отдавать только в воздух, не смогу много откладывать ежемесячно. А так через 3-5 лет у меня будет своя квартира стоимостью около 3 млн, которую в любое время можно обменять на деньги. Через два месяца после покупки цена моей квартиры увеличилась на 200-250к. Это даёт огромный стимул зарабатывать и быть всегда в тонусе. Платёж по ипотеке 17к, сдаю ее сейчас за те же 17к. То есть считаю, что купил очень выгодно. Потому что это центр Казани и здесь большой ажиотаж, сдал буквально в считанные часы, даже остались обиженные потенциальные квартиранты, которые просто не успели приехать раньше, чтобы снять. Сам уехал в америку и работаю пока здесь, по приезде может быть закрою около четверти долга, а сам буду жить вместе с товарищем в его квартире за коммуналку. В итоге, вложив 500к, поднял уже через два месяца 300. Квартиранты сами платят мою ипотеку, а долг уменьшается, Папа будет делать налоговый возврат с процентов по ипотеке, что даст мне ещё 390к. Приятно осознавать, что уже примерно к 25 буду иметь капитал стоимостью примерно в 3 млн.
Если есть вопросы, спрашивайте)
Булат, то есть из 3,5 млн 890 будут отцовские. Не у всех есть такие родители, вам повезло.
Наталья, 390 я туда не считаю, это возврат с процентов по ипотеке, которую я плачу своими деньгами. Без меня возвращать было бы нечего. А эти 500, это моя доля в квартире, которая досталась мне от покойной матери, так что про везение тут особо не скажешь. Я могу потом отдать отцу эти 500 или 890, для него не жалко. В любом случае 2 с лишним миллиона хороший капитал для молодого человека.
Желаю вам успеха в покупке своей недвижимости!)
Булат, когда есть думающая голова на плечах это здорово. В 20 лет все провернуть, молодец!
irmalysh85, спасибо! Вам удачи в покупке шикарной квартиры))
Вот уже почти месяц являюсь членом ипотечного братства. Покупал квартиру в Самаре, до этого жил с женой и сыном на съеме.
Основные критерии были следующие:
— Максимально готовая ко въезду вторичка (Частично с мебелью и техникой). Т.к. одновременный съем и ипотека это для меня не позволительная роскошь
— Дом максимально новый. Не хотелось хрущевок, панелек и т.п.
— Однокомнатная квартира. Да понимаю мало для семьи из 3 человек, но 2 и больше комнат стоили значительно больших денег
— Район и транспортная развязка. Не хочется ездить по 2-3 часа на работу. Так же важно было что бы был район новый и с достаточно приветливыми людьми.
— Не высокий этаж
Возможно сейчас Вы подумали что мы много хотим, но мы нашли свой вариант. Как итог мы получили:
— Однокомнатную квартиру в кирпичном доме с отличной шумоизоляцией
— Новый молодой район вблизи с р. Волга.
— На работу я добираюсь за 15-20 минут на общественном транспорте
— Из того что нам не хватило в квартире это было спальное место для нас с женой, холодильник и духовка. Остальное у нас либо уже было, либо досталось от прошлого собственника.
— Отличное соотношение цены и качества
Так же при выборе важен хороший риэлтор, с которым надо максимально точно обсудить будущий объект. Наш риэлтор нам даже прислал опросный лист, по которому мы достаточно быстро (В течении 1,5-2 недель) нашли свою квартиру.
Никита, можете опросный лист прислать или вспомнить что там было хотя бы?
Никита, благодарю вас!
У меня самая удачная покупка это апарты гостиничного типа 32м. (5.5млн на котловане в рассрочку) недалеко от второй кольцевой (Москва).
Подбирал очень просто, чтобы аренда максимум за 10 лет отбила стоимость (проверял по Циану) и чтобы в случае чего можно было быстро продать, другое меня не интересовало. Одно из моих немногих правильных решений.
Анатолий, ни один риелтор не знает где и когда вырастет, это городская легенда, в лучшем случае он может предполагать.
Тема дискуссии не акции/облигация/ху*кции, а квартиры, я описал на мой взгляд самый выгодный вариант, все остальные вроде ещё хуже
Олег, я по циану соседние дома смотрел. Когда район полностью новострой это не работает, но когда уже много домов есть вокруг прогноз можно делать более менее точный. Метро ЦСКА, только она на раннем котловане стоила 5.5 сейчас 7 с копейками. Сдаю через УК под разные непотребства иногда живу сам
Антон, а как на этапе котлована смогли спрогнозировать цену? Соседние дома смотрели? Это двушка? Сдаёте ее за
45к? Около второй бетонки? Как?
PS искренне хочу разобрать и повторить, не критикую, а наоборот
Купила комнату в коммуналке в центре Петербурга. Потом выкупила соседнюю. Через пару лет выкуплю третью комнату, и будет у меня трёхкомнатная квартира в центре по цене новой двухкомнатной в черте города.
Фия, вы же понимаете, что последний владелец вам эту комнату по цене однушки продаст?)
Фия, не успеете, тк третью комнату выкупплю я и буду держать до смерти
Выбрали квартиру в 10 минутах ходьбы от метро и МЦК.
4. Район. Нам важно, чтобы было не очень криминально, чтобы раздельный сбор мусора и без заводов хотя бы. Когда начинаешь искать, везде есть подводные камни. Тут рядом шоссе, там ТЭЦ, в третьем месте рядом СИЗО. Плюс куча жилья строится в бывших промзонах, вроде как там земля может быть загрязнена. Места в Москве мало, дома пихают везде.
Итого. Я бы продолжала снимать, а деньги использовала по-другому, но муж хочет квартиру. Поэтому ещё годик ждём и начнём делать ремонт.
Друзья, если рассматривать покупку в инвестиционных целях, то что считаете оптимальным? С одной стороны все говорят, что аренда отстаёт в два раза от цены в Москве. С другой стороны вся остальная страна говорит, что не в Москве Деньги от сдачи такие маленькие, что хорошо если текущий ремонт будут покрывать. Так где правда? Или только в питере? 🙂
Олег, мы недавно пытались в этом разобраться и даже сделали интерактивную карту по регионам России: https://journal.tinkoff.ru/landlord/
