Как выбрать квартиру в москве для аренды
Как купить квартиру в Москве, чтобы потом выгодно сдавать ее в аренду
Небольшой дисклеймер: я не являюсь профессиональным риелтором или опытным рантье. Все, чем я делюсь с вами — мой личный опыт. Это не значит, что я хочу вам что-то «впарить». Я сама подбираю сейчас себе квартиру и потому уже как год с головой погружена в чтение бесконечного числа «аналитики». Все, о чем я пишу — я проделываю вместе с вами. Любая ошибка или неточность в материале отразится и на мне, поэтому постараюсь обойтись без них. А теперь — к материалу.
Квартиры в ЦАО не лучший вариант
Сколько раз я слышала фразу «чем дороже недвижимость, тем выше окупаемость». И сколько же людей «погорело» на этом, когда поверили в нее. Надо запомнить: арендная доходность не зависит напрямую от стоимости объекта.
Один и тот же фактор формирования цены на товар может по-разному влиять на это самое формирование в зависимости от того типа сделки, которую мы хотим совершить.
Например, все интуитивно понимают, что на стоимость квартиры в ЦАО влияет «престиж» района. Однако, как показывают исследования, влияние «престижа» на цену квартиры при покупке и при сдаче ее в аренду не симметричны. Согласно рейтингу портала The Meters, Арбат имеет самый низкий процент годовой доходности с аренды среди всех районов Москвы — 3,58%.
Для сравнения общемосковский показатель равен 4,7% годовых. Одна из причин этого «парадокса» — неравномерный рост цены на жилье и арендной ставки. Плата за аренду зачастую остается прежней, а вот стоимость покупки объекта в ЦАО растет гораздо быстрее. Поэтому жилье в «престижных районах» не лучший вариант даже для очень долгосрочных инвестиций. Оно, может, и окупится, но вряд ли при вашей жизни.
Развивающиеся районы — оптимальный выбор для вложений
Остановимся на вышеупомянутом исследовании The Meters подробнее. Методология рейтинга проста: мы делим 12 месяцев аренды на стоимость квартиры и умножаем это на 100%. Авторы работы обобщили показатели до средней годовой доходности по каждому из московских районов. В итоге получилась небольшая табличка, где последние строчки занимают районы ЦАО (выше мы объяснили почему), а верхние — развивающиеся районы, где лидер рейтинга — Нижегородский район — имеет цифры в 6,11% годовых (практически в два раза больше показателей по Арбату).
Развивающиеся районы — это промышленные районы, которые сейчас проходят этапы бурного благоустройства, озеленения и точечной застройки. «В погоне за счастьем» сюда приходят строительные компании с планами на парки, жилые комплексы, спортивные сооружения, школы и медицинские учреждения. Цена за один «квадрат» тут невысокая, а стоимость аренды выше, чем в отдаленных от «старой Москвы» территориях за счет интеграции в городскую жизнь.
Это не «Новая Москва», от которой жильцам до работы придется добираться несколько часов и исключительно на личном авто из-за отсутствия общественного транспорта в районе. Поэтому развивающиеся районы — оптимальный выбор для вложений. Согласно методологии The Meters, они окупятся за 16 лет. Возможно, лет через десять вы даже захотите переехать сюда, так как район за это время значительно поменяет свой облик в лучшую сторону.
Чуть выше я уже упомянула, что лидером рейтинга является Нижегородский район. Хочу понять вместе с вами, как так вышло. Тем более, что я сама сейчас смотрю себе квартиру именно в этом районе.
В общем, с точки зрения экологии к району мало вопросов, но один все же есть. Как я и говорила, большинство развивающихся районов раньше были промышленными. Нижегородский не исключение. К счастью, практически все заводы уже «съехали» отсюда, а промзона Грайовороново, часть которой затрагивает и Нижегородский район, скоро будет модернизирована в парк.
Что касается социальной инфраструктуры, то тут все тоже неплохо. Даже есть несколько частных школ и профильных медицинских учреждений. Это помимо государственных, конечно же. Еще недавно читала, что Нижегородская школа плавания, оказывается, выпустила плеяду именитых спортсменов, среди которых есть чемпионы мира и Европы. Меня это не особо волнует, но вдруг кто-то из жильцов спросит про спортивные секции — тогда вам точно будет о чем рассказать.
Выбираем площадь квартиры
По аналогии с «престижем» района, утверждение «чем больше квадратов, тем больше доход» ошибочно. В материале РБК, где и вышло исследование The Meters, авторы рейтинга сообщают, что «самая низкая доходность — у квартир площадью более 100 квадратных метров, которые к тому же являются самыми низколиквидными на рынке». Наиболее доходным они считают «маленькие студии площадью до 30 «квадратов».
Однако тут позволю себе некоторое отступление от «линии партии» и добавлю, что покупка небольшой «двушки» площадью 45 квадратных метров также является неплохим вариантом. Да, доходность будет ниже. Однако переехать сюда в будущем будет гораздо приятнее.
Личный опыт как заключение
Повторюсь, что сама я сейчас рассматриваю покупку квартиры в Нижегородском районе. Я доверяю и рейтингу, и личному опыту неоднократного посещения района. Однако, это совершенно не значит, что каждому из читателей стоит непременно подыскивать недвижимость именно тут. Каждому по душе придется что-то свое. Лично я очень трепетно отношусь к исторической ценности и потому Нижегородский кажется мне оптимальным решением. Впрочем, того же мнения и авторы исследования The Meters. Решать вам в любом случае. Я лишь поделилась «аналитикой» и личным опытом.
Читатели пишут. Вы тоже можете написать текст на любую тему о финансах, которая вам интересна. Нужно всего лишь…
Проверено ЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Уже более ста лет клич «в Москву, в Москву» не дает покоя многим жителям нашей страны, считающим, что настоящего успеха можно достичь только в столице. Даже не сумев, подобно чеховским героиням, вырваться из родных краев, они ждут этого от своих детей, хотят видеть их успешными, состоявшимися людьми. Фундаментом для такого прорыва многие считают хорошее образование и всеми силами стремятся дать своим детям возможность учиться в столице. Действительно, в рейтинге мировых университетов Times Higher Education (THE), среди входящих в него 39 российских вузов первые места занимают учебные заведения Москвы.
Формально при поступлении в вузы хорошие результаты ЕГЭ уравнивают шансы выпускников всех российских школ, однако московские абитуриенты имеют существенную фору – им не надо решать квартирный вопрос.
Как же поступить родителям ребят из регионов, чтобы нейтрализовать конкурентное преимущество москвичей?
Главный совет – начинать думать на эту тему задолго до того, как ребенок перейдет в выпускной класс. Когда-то, еще в СССР, родителям предлагалась возможность завести вклад на имя новорожденного. Доступ к деньгам открывался после достижения совершеннолетия, и они становились существенным подспорьем на первых шагах по жизненному пути. Хотя в 1992 году такие вклады обесценились, это не убило в людях потребность с первых дней жизни своего ребенка искать способы его поддержки на старте взрослой жизни.
Опыт общения с клиентами из регионов позволяет дать несколько проверенных жизнью советов тем, кто только приступает к решению таких вопросов. Как правило, все, кто обращался в ЦДН, собираясь заложить фундамент для дальнейших успехов своего ребенка, правильно представляли себе направление действий – купить московскую квартиру и сдавать ее в аренду до тех пор, пока она не понадобится новоиспеченному студенту. Однако успех в этом деле зависит от множества мелочей, представление о которых можно получить только благодаря многолетней практике. Именно поэтому я не советую нашим клиентам решать этот вопрос самостоятельно.
Покупка квартиры для сдачи в аренду это инвестиция, а инвестор-любитель, скорее всего, не увидит ни дополнительных возможностей для успеха, ни скрытых ловушек. Недаром на финансовом рынке многих стран существует понятие «неквалифицированный инвестор» – человек, не подтвердивший свои компетенции в профессиональной среде и не и имеющий права рисковать по собственному усмотрению. Мы же в ЦДН имеем богатый опыт решения подобных задач и готовы предоставить его в распоряжение наших клиентов.
Читайте так же материал: Как зарабатывают на недвижимости? (ссылка в комментариях)
Главное, что нам предстоит решить вместе с ними – что и где покупать и кому сдавать. Как правило, изначально наши клиенты ориентируются на новостройки от ведущих застройщиков, реклама которых давно вышла за границы Москвы и области. Они знают о существовании крупных московских ЖК, которые иногда расхваливают их бывшие земляки, уже купившие московскую квартиру, но объективно оценить потребительские качества массовых новостроек на расстоянии очень сложно.
Я постоянно получаю множество запросов из регионов – они поступают непосредственно в наше агентство, появляются на специализированных форумах, ими делятся мои коллеги. Как правило, сумма, которую региональные инвесторы планируют вложить в московскую недвижимость, составляют 9-15 млн. рублей, а возраст детей – будущих жильцов квартиры – на момент совершения сделки составляет от 5 до 10 лет.
На начальном этапе работы главная задача – четко объяснить клиенту, что наш выбор должен не только позволить покупателю поселиться на территории города и получить московскую прописку, но и обеспечить комфортную жизнь, как арендаторам, так и постоянному жильцу. И те и другие не должны покидать дом с первым лучом солнца, чтобы вовремя попасть на работу, не должны преодолевать в резиновых сапогах километр полевой дороги от подъезда до ближайшей станции метро, не должны, как герой известного фильма, ездить в булочную на такси.
Да, «входной билет» для желающих получить только площадь и прописку, начинается от 1 млн. рублей (первоначальный взнос при покупке «однушки» в Новой Москве с использованием ипотечного кредита), при этом допустима и покупка квартиры на ранней стадии строительства. Однако, говоря о выборе квартиры, востребованной на рынке аренды и удобной для дальнейшего проживания, надо учитывать массу «граничных условий».
Первое и главное – квартира должна быть готова к заселению. Покупать ее на этапе котлована очень невыгодно – приходится платить рыночную цену готовой квартиры (эскроу-счета!), а вселиться можно будет только года через 2 – стройка, сдача, ремонт. С точки зрения инвестора это недопустимая потеря времени и, следовательно, дохода. Выбирая сегмент рынка для нашей покупки, я голосую за вторичку.
Что же именно выбрать из многочисленных предложений вторичного рынка?
1. Если у клиента нет каких-то обоснованных специфических требований, то оптимальным вариантом является малогабаритная двухкомнатная квартира площадью 44-48 кв. метров. Ее преимущества перед схожими по цене однокомнатными – в большей универсальности:
1)Из таких квартир, не нарушая правил перепланировки, можно сделать удобную «евродвушку», объединив кухню с комнатой и оборудовав отдельную спальню.
2)Такое решение подойдет и для семей с одним ребенком, и для пары, и для одиночки. Мало кто готов принимать своих гостей в спальне или ютясь на маленькой кухне.
3)Такая квартира будет более востребована как для долгосрочной, так и для краткосрочной аренды.
Читайте так же: Перепланировка квартиры – делаем с умом! (ссылка в комментариях)
2. В каком районе искать такой объект? Не всегда наши клиенты за 8-10 лет до поступления могут назвать ВУЗ, в котором будет учиться их ребенок, поэтому, выбирая локацию для будущей квартиры, приходится в первую очередь ориентироваться на потребности арендаторов, среди которых, кстати, тоже могут оказаться студенты.
Итак, в выбранном районе должны быть популярные федеральные вузы, либо из него без проблем можно будет добираться до них. Вторым важным фактором является наличие крупных офисов. В Новых Черемушках, например, находится представительство компании Samsung, недалеко – штаб-квартира «Газпрома», множество бизнес-центров и других организаций. В этом случае квартиросъемщиками являются многочисленные командировочные и сотрудники, желающие перебраться поближе к рабочему месту. Третья группа объектов, притягивающая арендаторов – крупные медицинские центры.
Однако не только работой жив человек. В районе должно быть много парков, фитенс-клубов, крупных магазинов… Иногда клиенты обращают особое внимание на наличие хороших ресторанов и кафе в шаговой доступности – они не готовят дома, но хотят разнообразно и вкусно питаться. Все эти нюансы важны при подборе квартиры для сдачи.
Бывает, что оправданной является покупка квартиры в, казалось бы, спальном районе, но недалеко от крупных торговых центров. Обычно эти районы застроены типовыми домами с недорогими квартирами. Их охотно снимают вскладчину сотрудники этих ТЦ – от дворников до кассиров. Как правило, это выходцы из стран СНГ. Вопреки стереотипам, они являются неплохой категорией арендаторов. Во-первых, большинство арендодателей их избегает, поэтому они ценят доверие хозяев и не создают проблем им и соседям. При этом, если кто-то досрочно съезжает, их коллеги предлагает собственнику достойную замену. Так что и в «непрестижных» районах – Марьино, Теплый Стан, Выхино – квартиры можно успешно сдавать. Тем не менее, надо убедиться в том, что ваши арендаторы находятся в России на законных основаниях и официально трудоустроены.
Многие клиенты, особенно в начале нашей совместной работы, относятся к приобретаемой квартире как к месту, где их ребенок, безусловно, будет жить во время своей учебы. Тем не менее, с точки зрения инвестора, во многих случаях выгоднее поступить иначе. Рассмотрим несколько вариантов.
1) Помимо малогабаритных «двушек», популярными объектами для сдачи в аренду являются мини-студии, но не за МКАД, а ближе к центру города. Сейчас в студии преобразуются старые квартиры гостиничного типа по 13-15 кв. метров. Реальный пример – такой объект в центре Москвы был куплен за 3 млн. 800 тыс. рублей и сдается за 35000 руб. в месяц. Иногда есть возможность купить большую трехкомнатную квартиру на первом этаже (обязательно на первом, или, если он нежилой, то на втором) и сделать из нее 3 или даже 4 студии.
Кроме того, для арендаторов обычно не так и важно, квартиру они снимают или апартаменты. При правильном подходе такой тип недвижимости может стать более выгодным объектом для инвестирования. По цене «трешки» можно купить три апартамента. Сданные порознь, они будут приносить больший доход.
2) Хочу остановиться на таком неочевидном для многих пути, как покупка и сдача в аренду нежилой недвижимости. Недавно один клиент с бюджетом 15 млн. рублей, собиравшейся купить «трешку» в замкадной новостройке отказался (с моей помощью) от этой мысли и приобрел для сдачи в аренду однокомнатную квартиру и небольшой офис. Казалось бы, зачем ребенку офис? Дело в том, что офисная недвижимость в хорошей локации всегда будет пользоваться спросом. Даже небольшие бюджетные офисы размером с однокомнатную квартиру приносят доход в среднем на 20% выше, чем жилье. Иногда эта разница доходит и до 300%!
Пример из собственной практики – нежилое помещение, купленное за 3 млн. рублей, я сдаю за 50 тыс. рублей в месяц, а одновременно приобретенная квартира схожего размена стоила 6 млн. 800 тыс. рублей, и сдать ее удалось только за 30 тыс. рублей в месяц. Как правило, средний срок окупаемости у коммерческой недвижимости – 8-10 лет, а у жилой – 18 лет.
Конечно же, накануне переезда нашего абитуриента в Москву весь этот актив должен быть превращен в квартиру, в которой он будет проживать. Продав все то, что было куплено для сдачи, можно купить неплохую квартиру в нужном районе. Конечно же, наше агентство может помочь и в этом. Кстати, наш клиент, выбравший вместо «трешки» сочетание однокомнатной квартиры и офиса, продавать его не собирается – пусть у студента будет дополнительная стипендия!
Читайте так же: Разбираем шаги альтернативной сделки (ссылка в комментариях)
3) В заключение хочу отметить, что наше агентство сможет выступить и в роли управляющей компании – наблюдать за порядком, скажем, в нескольких мини-студиях, следить за тем, чтобы площади не простаивали – это особенно важно, когда мы имеем дело с командировочными и пациентами медицинских центров и т.д. Стоимость услуги – 10% от арендной платы, но не менее 5000 рублей.
Мы проверяем, все ли в порядке с квартирой, все ли оплачено, если люди съезжают, мы находим новых арендаторов. Клиенту из региона не придется беспокоиться за квартиру, у нас люди за границу уезжают, нам оставляют ключи, доверенность на сдачу в аренду, а мы успешно управляем процессом получения нашим клиентом пассивного дохода!
Мы всегда готовы поговорить на эту тему более подробно и обсудить с вами самые сложные варианты, которые помогут вашим детям успешно шагнуть во взрослую жизнь, не отвлекаясь на бытовые проблемы.
Как снять в Москве квартиру от собственника
В начале 2020 года мы с девушкой сняли квартиру в Москве. Искали ее две недели.
Расскажу, как снять жилье от собственника и на что обращать внимание в объявлениях.
Перед тем как искать жилье, подумайте, каким оно должно быть. Вот на какие критерии можно ориентироваться:
Это основные условия, у вас список может быть больше или меньше. Например, кому-то нужен балкон или крытая парковка. По этим параметрам вы сможете настроить поиск на сайте, где будете искать квартиру.
Вот критерии жилья, на которые ориентировались мы:
Этот простой список сразу позволит отсеять объекты, которые совершенно точно вам не подходят, и сэкономит время при поиске.
Квартиру от собственника можно найти в соцсетях, через знакомых и на сайтах объявлений.
В соцсетях. Основное преимущество этого способа заключается в том, что можно просмотреть профиль арендодателя и составить о нем впечатление. Но выбор квартир в соцсетях небольшой, а новые объявления появляются не очень часто и за ними надо следить, потому что спрос высокий.
Через знакомых. Подходящую квартиру вам могут предложить друзья, коллеги или их знакомые. Мы отыскали свою через коллег. Жилье, найденное по объявлениям, было не хуже, но в нескольких метрах от дома, в котором располагается квартира знакомых, есть парк. Это в итоге и стало для нас решающим аргументом.
Если через знакомых или в соцсетях найти квартиру не удается, остается искать ее на сайтах объявлений.
На сайтах для поиска жилья. Я присматривал жилье на «Авито», «Циане» и «Яндекс-недвижимости». Основное преимущество подобных сайтов — большое количество объявлений и возможность отфильтровать неподходящие в настройках поиска.
Еще квартиру можно искать на сайтах «Домофонд» и «Юла», но я этими сервисами не пользовался
Минусы: на таких сайтах большинство объявлений от агентов, а не от собственников. Часто они неактуальны или по указанному телефону никто не отвечает.
Как настроить уведомления о новых объявлениях
На сайтах для поиска жилья хорошие варианты разбирают быстро: буквально за день. Порой мы звонили собственникам через несколько минут после подачи объявления, а они уже назначили просмотры.
Я рекомендую обязательно настраивать на сайтах уведомления о новых объявлениях, которые подходят под ваши критерии поиска. Так вы скорее их увидите, дозвонитесь до владельца и придете на просмотр первыми.
Расскажу, как настроить уведомления на «Авито», «Циане» и «Яндекс-недвижимости».
На «Авито» я чаще всего находил выгодные варианты. На сайте есть фильтры, которые помогут отыскать объявления, подходящие именно под ваши критерии поиска. Уведомления о новых публикациях можно настроить так, чтобы они приходили на почту. Вот как это сделать:
В итоге все новые объявления, которые подходят под критерии вашего поискового запроса, будут приходить к вам на почту. Настроить это можно только на сайте, в приложении такой функции нет.
«Циан» специализируется именно на недвижимости. На этом сайте большинство объявлений — от агентов. Фильтры для поиска тут более продвинутые, чем у «Авито». А еще здесь можно настроить уведомления, которые будут приходить прямо на телефон, — это очень удобно. Вот как это сделать:
На «Яндекс-недвижимости» проще всего нарваться на риелтора, поэтому на этом сайте я редко искал жилье. Там мне удалось найти только один подходящий вариант, но мы даже не стали его осматривать: арендодатель признался по телефону, что в квартире есть тараканы. Спасибо ему за честность.
Чтобы настроить уведомления на «Яндекс-недвижимости», надо тоже подписаться на результаты поиска в приложении.
Вот на что я советую обращать внимание в объявлениях.
Кто сдает квартиру. Конечно, выгоднее снимать жилье без посредников: тогда вам не придется платить комиссию и вы избежите мошенников. Например, иногда риелторы размещают объявления на сайтах без согласования с собственником. В этом случае агент надеется, что сможет договориться с владельцем, когда найдет жильцов. А если заключить сделку не получится, он предложит арендатору другие объекты из своей базы.
Чтобы такого не случилось, проверяйте, указана ли в объявлении агентская комиссия. Если нет, спрашивайте по телефону напрямую, кто сдает квартиру: собственник или риелтор.
Если вы решите снять квартиру через риелтора, попробуйте поторговаться и снизить комиссию. Один раз я поинтересовался у агента, готов ли он уменьшить комиссию со 100% до 50% от арендной платы. Он сразу же согласился.
Расположение квартиры. Полезно еще до просмотра квартиры проверить на «Яндекс-картах» расстояние до ближайшей станции метро или остановки общественного транспорта. Узнайте, есть ли рядом продуктовый магазин, школа, банк, аптека и другие важные для вас места. Еще в картах можно совершить виртуальный тур по окрестностям, посмотреть на двор и ближайшие улицы.
Фотографии. Обращайте внимание на степень износа и качество материалов отделки квартиры. Если сантехника, пол или двери в плохом состоянии, учтите, что на их замену уйдет львиная доля бюджета. Оцените, готовы ли вы жить в такой квартире и делать ремонт. Если каких-то фотографий вам не хватает, попросите выслать их отдельно.
Коммунальные платежи. Чаще всего арендодатель просит платить только за свет и воду. В объявлении так и пишут: нужно платить по счетчикам. Но иногда владельцы просят оплачивать все коммунальные услуги, в том числе отопление, которое зимой стоит довольно дорого.
Залог. Как правило, залог равен месячной арендной плате. Если он больше, высока вероятность, что от этого арендодателя часто сбегают жильцы.
Еще советую обсудить с собственником размер залога. Его основная функция — застраховать имущество владельца жилья. Если в квартире нет дорогой техники и ремонта, вы можете попросить снизить сумму залога. Окончательное решение все равно остается за арендодателем, но можно хотя бы попробовать с ним договориться.
Когда найдете подходящую квартиру, важно оперативно связаться с владельцем и договориться о просмотре. Мне удалось в течение полутора недель договориться с семью собственниками. Двое из них отменили встречу, потому что квартиру уже успели снять.
Заранее решите, в какое время вы сможете приехать, и составьте дополнительные вопросы к арендодателю, например:
Еще советую обговорить, будет ли арендодатель периодически приезжать и осматривать квартиру. Возможно, собственник не видит ничего особенного в таких визитах и собирается приезжать в любое время без предупреждения.
Если у вас есть домашние животные, сразу скажите об этом владельцу жилья. Часто арендодатели или риелторы пишут в объявлении, что квартиру можно снимать с животными, а на самом деле оказывается, что это не так. Возможно, они считают, что так получится сдать квартиру быстрее. Будет обидно, если вы обо всем договоритесь, но сделка сорвется в последний момент, потому что вы ничего не сказали о Барсике.
После осмотра квартиры решайте как можно быстрее, будете ли вы ее снимать, иначе вас могут опередить другие арендаторы.
Перед тем как заключить договор аренды, узнайте, кому принадлежит квартира. Это важно, потому что договор должны подписать все владельцы или один из них с доверенностью от остальных. Если вы не будете знать обо всех собственниках, кто-то из них может вас внезапно выселить под предлогом того, что не участвовал в сдаче квартиры.
Обязательно сверьте данные паспорта собственника с теми, что указаны в выписке. Они должны совпадать. Если владелец менял имя или фамилию, пусть предоставит свидетельство о регистрации брака или смене имени. Если квартиру сдает представитель, у него должна быть доверенность.
Еще советую посмотреть в выписке, нет ли у жилья обременений. Если квартира в ипотеке, она в залоге у банка. Если наймодатель не будет платить банку, тот может изъять квартиру и всех оттуда выселить. Узнайте, какую сумму собственник платит за жилье ежемесячно. Если она равна арендной плате, то выплаты по ипотеке будут во многом зависеть от вас.
Если с документами все в порядке и все собственники готовы подписать договор, время его проверить. Расскажу о том, что обязательно должно быть в договоре.
Предмет найма. В договоре должен быть правильно указан адрес квартиры. Если вы снимаете ее целиком, необходимо написать, что вы арендуете именно квартиру, а не комнату или жилое помещение.
Квартплата и другие расходы. В договоре должно быть указано, какие расходы вы будете нести за квартиру, помимо арендной платы: например, если вы оплачиваете электричество и воду, это должно быть прямо прописано. Если расходы на ремонт возложены на наймодателя, это тоже надо указать: по умолчанию текущий ремонт оплачивает наниматель, а капитальный — наймодатель. Например, заменить смеситель в ванной должен тот, кто снимает квартиру, а починить несущие конструкции — тот, кто сдает.
Срок платы за квартиру. Лучше всего указать дату после того дня, когда вы получаете зарплату: так вы будете уверены, что к расчетному моменту у вас точно будут деньги.
Обеспечительный платеж — его еще называют залогом или депозитом. Эти деньги наниматель добавляет к первой арендной плате. Из них наймодатель сможет удержать какую-то сумму, если наниматель испортил имущество в квартире: например, разбил окно. Еще из этого платежа владелец сможет взять деньги, если жилец не платит за аренду.
Важно прописать в договоре, что будет с залогом, когда вы соберетесь съезжать. Возможны два варианта:
Я предпочитаю второй вариант, потому что так я знаю наверняка, что не потеряю деньги. К тому же так удобнее и собственнику: он точно узнает о моем переезде заранее и успеет найти нового жильца.
Ответственность за имущество наймодателя и нарушения договора. Обязательно укажите, что вы отвечаете за просрочку оплаты только в случае вашей вины. Например, если банк наймодателя не перечислил деньги на его счет, это не ваша вина и вы не обязаны платить штраф. Поэтому в договоре должно быть указано, что днем оплаты квартиры считается день списания денег с вашего счета.
Обязательно укажите в акте приема-передачи квартиры все крупное и ценное имущество наймодателя и его недостатки: сколы, царапины и т. д. Так вам не придется доказывать, что это не вы испортили сервант бабушки хозяина квартиры.
Если собственник не хочет заключать договор, это тревожный знак: вас могут обмануть или выселить. Например, мошенники возьмут арендную плату и залог, а потом поменяют замки. В такой ситуации вы не сможете доказать, что снимаете эту квартиру.
Как мы нашли квартиру
Мы решили отслеживать объявления на всех доступных площадках. Составили список значимых для нас критериев, настроили фильтры и уведомления в приложениях. По всем подходящим объявлениям мы сразу звонили. Если нам не хватало информации, чтобы оценить квартиру, мы задавали собственнику уточняющие вопросы по телефону.
В день мы обычно находили 4—6 подходящих объявлений. Часто на звонки никто не отвечал или мы выясняли по телефону, что квартира нам не подходит. Нередко оказывалось, что в объявлении прописаны не все условия: например, мы узнавали, что квартира выставлена на продажу, поэтому иногда туда будут приходить потенциальные покупатели. Иногда мы выясняли, что нужно оплачивать не только свет и воду, но и остальные коммунальные услуги. Однажды нам признались, что в квартире есть тараканы и поэтому она сдается по цене ниже рыночной. В итоге за первую неделю поисков мы смогли договориться о просмотре всего трех квартир.
Тогда же коллега дала нам контакты своей знакомой, которая планировала сдавать однушку. Мы посмотрели эту квартиру, и она нам понравилась, но мы решили проверить и другие варианты. К счастью, знакомая пообещала не выкладывать свою квартиру на сайты в ближайшие пару недель.
Чаще всего подходящие объявления мы встречали на «Авито», на втором месте был «Циан», на третьем — «Яндекс-недвижимость». Всего за две недели мы осмотрели шесть квартир. Все они стоили 30 000—36 000 Р в месяц и были подходящими, но в итоге мы все же переехали в квартиру приятельницы коллеги: нас подкупила огромная лесопарковая зона через дорогу.
мы платим за квартиру в месяц
Сейчас мы платим за жилье 35 000 Р в месяц. Залог с нас брать не стали, но коммунальные мы оплачиваем полностью, а не только по счетчикам.