Как выбрать участок для строительства частного дома

Как получить разрешение на строительство дома

Чтобы потом не ходить по судам

Разрешения на строительство домов больше не выдают

Мы пишем статьи, но российские законы меняются. С 4 августа 2018 года отменили разрешения на строительство частных домов. Теперь вместо них нужно подавать и получать уведомления. Это касается садовых домов и ИЖС.

В статье все равно много полезного про подготовку участка, градостроительные нормы и присвоение адреса. Все это актуально, изменились только формальности. Если собираетесь строить дом — обязательно почитайте.

Мой брат Олег получил по региональной программе участок 15 соток под Белгородом.

Он хотел сразу построить на нем дом, но оказалось, что сначала надо собрать кучу документов и получить разрешение в местной администрации.

Просто прийти к чиновникам и попросить разрешение нельзя. Сначала надо проверить статус участка, получить адрес и кадастровую выписку, начертить проект и ситуационный план. Для надежности до начала стройки стоит провести геологические изыскания — правда, на разрешение это не влияет. Расскажу, как это делал мой брат.

Как правильно

По закону возводить дом без разрешения нельзя. Без документов его не получится продать, поменять, подарить или оставить в наследство. Но по факту, если построиться на своем участке, потом уже готовый дом можно узаконить через суд. По гражданскому кодексу можно признать право собственности на самовольную постройку, если она соответствует всем нормам. На практике это иногда быстрее, дешевле и проще, чем получать разрешение.

Но вдруг выяснится, что сосед против того, что дом близко к его забору? Или через участок проходит центральный кабель и земельные работы запрещены. Тогда постройку признают незаконной, дом потребуют снести, а хозяин заплатит штраф. Поэтому безопаснее все сделать как положено.

Выписка из реестра

По закону возвести частный дом можно только на земле, которая предназначена для индивидуальной жилой застройки или для личного подсобного хозяйства. В документах на землю должно быть именно такое назначение участка — официально. Если вы сами считаете, что земля подходит для строительства дома, этого мало. Может быть, вы и покупали землю для дома, а окажется, что строить там нельзя. Например, с садовым и дачным участком могут быть проблемы.

Дом нельзя строить в санитарно-защитной зоне рядом с промышленными предприятиями, аэропортами, кладбищами и свалками.

В каждом регионе свои правила и законы, где подробно расписано, на каком расстоянии от каких объектов запрещено строительство. Санитарная зона есть у заправок и автомоек и даже возле линий электропередачи.

Разобраться самому в тонкостях местного земельного законодательства сложно, и если есть подозрения, что участок находится в такой зоне, то лучше обратиться в местный земельный комитет или межевой центр, где есть специалисты с нужными базами и кадастровыми планами.

Мой брат получал участок специально под индивидуальное строительство фактически в чистом поле, поэтому у него проблем не возникло. Но это не значит, что у вас их тоже не будет. Есть случаи, когда люди покупают участки на большой свободной территории, а потом выясняется, что это водоохранная зона. И хотя назначение участка подходящее, строить там дома не разрешают. Семьи остаются с ненужной землей, кредитами и без денег.

Инженерно-геологические изыскания

Грунтовые воды и разная плотность грунта могут осложнить строительство. Если на плохой почве построить дом, то по стенам пойдут трещины, а фундамент и подвал будет подтапливать. Чтобы такого не произошло, желательно провести инженерно-геологические изыскания.

Фирм, которые этим занимаются, много. Специалисты приедут на участок, пробурят скважины на месте будущего строительства, возьмут пробы почвы и воды. В итоге подготовят отчет на несколько десятков страниц, в котором будут разные схемы и графики, понятные только другим специалистам. Можно попросить геодезистов, чтобы они на словах объяснили, можно ли начинать стройку.

Если денег на специалистов нет совсем, стоит поговорить с соседями: иногда совет старожила полезнее заключения эксперта. Хозяин, который сам строил дом и много лет в нем живет, знает все особенности почвы на участке и подскажет, какой глубины делать фундамент и подвал.

стоят инженерно-геологические изыскания в Белгороде

Адрес и кадастровая выписка

Улица, на которой мой брат строит дом, существовала только на бумаге, поэтому ему пришлось самому получать адрес. В местной администрации будущему дому присвоили номер, а Олегу выдали постановление, что участок расположен по адресу с конкретным названием улицы и номером дома.

Получать адрес придется, даже если улица существует и на ней есть дома с номерами. Например, если большой участок делят на два: тогда у одного из них будет новый адрес. Иногда документы приходится оформлять несколько месяцев.

Каждый земельный участок имеет свой кадастровый номер. Фактически это адрес участка, но записанный специальным кодом в общей базе. Зная кадастровый номер, на сайте Росреестра можно посмотреть, где расположен участок, на землях какой категории, какой он площади. Разрешение на строительство можно получить только для участка, у которого есть кадастровый номер, подтвержденный кадастровой выпиской.

Проект и ситуационный план

Проект — это чертеж вашего будущего дома с планом помещений. Ситуационный план — это чертеж участка с расположенным на нем домом. Строить вы будете по проекту. Чтобы вам разрешили строительство, проект должен быть грамотным с инженерной точки зрения. Дом, который вы задумали, не должен угрожать окружающим и вам.

Простой проект у инженерной или архитектурной фирмы обойдется в 20—30 тысяч рублей. Верхняя планка цен не ограничена. Чисто теоретически можно нарисовать проект и самостоятельно, но для этого нужны инженерные знания. Готовые проекты есть и в интернете. Кроме того, проект может сделать бесплатно компания, которая займется вашим строительством, — вариантов экономии много.

Брат окончил строительный вуз, поэтому чертил план сам. Но ему все равно пришлось сверяться с документами, чтобы не пропустить ни одно из требований. Вот некоторые из них:

Это не все требования — читайте документы или консультируйтесь с экспертами.

Получить разрешение

В Белгороде разрешение на строительство выдает местное управление архитектуры, на территории которого расположен участок. Чтобы получить разрешение, брат написал заявление. К нему попросили приложить проект и ситуационный план, копию кадастровой выписки и копию свидетельства о собственности на землю.

Даже если заявление примут, но разрешение не выдадут, обязаны написать причины отказа. Официальный срок ответа — семь дней.

Через неделю Олегу позвонили и пригласили прийти за разрешением на строительство и градостроительным планом участка.

На градостроительном плане было указано, где находится участок, его площадь и размеры.

В плане написаны основные требования федерального и местного законодательства, которые надо соблюдать во время строительства:

На оформление всех бумаг для получения разрешения у Олега ушло три месяца. Но это может и затянуться. Я знаю случай, когда только на получение адреса ушло четыре месяца. А еще бывает, что нужно проводить межевание или наносить границы на план города. Кажется, что осталось получить одну справку, а на деле оказывается, что все только начинается. Иногда даже законы успевают поменяться, пока оформляется разрешение.

Разрешение действительно 10 лет, поэтому можно начинать строить дом не сразу, а, например, через пять лет. А после строительства предстоит еще много бумажной волокиты и расходов.

Источник

Как работает программа ипотеки под 6,1% на строительство дома

Появилась еще одна программа, которая позволяет взять ипотеку по ставке ниже рыночной и именно на строительство дома. Заемщикам такой кредит обойдется в 6,1% годовых, первоначальный взнос составит от 20%, а максимальная сумма — до 12 млн рублей.

Ставка по этой программе почти такая же, как при господдержке. Но это не государственная программа льготной ипотеки, а инициатива конкретного банка с госкапиталом.

Что это за программа

Льготную ипотеку на строительство дома выдает банк «Дом-рф». Он на 100% принадлежит государству. В других банках могут быть свои предложения, но именно эта широко анонсированная программа — инициатива конкретного банка и работает на его условиях. В отличие от семейной ипотеки под 6% и льготной ипотеки под 6,5%, никаких постановлений правительства для льготных кредитов на строительство нет.

Обратиться за кредитом на таких же условиях в другой банк не получится. Например, если у вас зарплатная карта в каком-то крупном банке и вероятность одобрения там выше, заявку все равно нужно подавать в «Дом-рф».

Требования к дому и участку

Ипотеку можно взять на строительство индивидуального жилого дома на имеющемся участке или на стройку и покупку земли одновременно. Даже если у вас пока нет участка, это шанс обзавестись собственным домом.

Если на участке уже есть готовый дом, можно купить его по этой программе. Если только строится — тоже.

Вот каким требованиям должен соответствовать дом:

Отдельные условия установлены для земельного участка:

Жилой дом должен строиться по договору подряда, а не своими силами. И заключить такой договор нужно не с кем захочется, а с организацией из списка партнеров банка. Правда, этого перечня на сайте банка нет — нужно уточнять персонально для своего региона.

Требования к заемщикам

Вот основные условия для заемщиков при льготном кредитовании строительства дома:

Каждого заемщика банк оценивает индивидуально — и может отказать в ипотеке.

Сумма кредита и первоначальный взнос

Максимальная сумма льготной ипотеки на строительство дома зависит от региона:

Первоначальный взнос — от 20%, можно использовать маткапитал. Если внести минимум 35%, понадобится меньше документов для оформления ипотеки.

Срок кредита — от 3 до 20 лет. Договор нужно заключить до 30 июня 2021 года.

Ставка для семей с ребенком составит от 6,1%. Такая ставка действует для тех, у кого в банке «Дом-рф» есть зарплатная карта. Или для тех, кто согласен подтвердить доход выпиской из ПФР с помощью подтвержденной записи на госуслугах.

Если детей нет, кредит все равно можно взять, но ставка будет от 8,6%. Первоначальный взнос и срок кредита тоже изменятся. Это уже не льготная ипотека, а обычный кредит на строительство дома.

Налоговый вычет при строительстве дома

Когда-то были проблемы с налоговыми вычетами при оформлении ипотеки в «Дом-рф». Но тогда речь шла о рефинансировании в агентстве, а не в банке. Это недоразумение уже устранили, а банковских кредитов оно никогда и не касалось.

Если берете льготную ипотеку, сможете получить налоговый вычет после ввода дома в эксплуатацию. Причем и со стоимости дома, и с суммы уплаченных процентов. Никаких проблем в этом плане с программой нет.

Как взять кредит на строительство дома

Нужно подать заявку в банк «Дом-рф». Или узнать, какие программы есть в других банках. Иногда есть смысл оформить даже обычный потребительский кредит — почитайте о личном опыте стройки на заемные деньги.

Если только мечтаете о доме, но не знаете, как его строить, изучите инструкции от экспертов и личный опыт домовладельцев:

Тем, кто разобрался в строительстве, но хочет больше узнать об обслуживании, могут помочь эти статьи:

Источник

ИЖС: что важно знать перед покупкой дачи

Эксперт в этой статье

Что такое ИЖС

При покупке загородной недвижимости люди часто сталкиваются в описаниях с аббревиатурами. Разберемся, какие понятия в них зашифрованы и почему это важно знать, чтобы выбрать дачу.

Терминология:

Вид разрешенного использования (ВРИ) участка определяет, подходит ли он для сельского хозяйства, садоводства, разведения животных или строительства.

ВРИ указан в свидетельстве о праве собственности или выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН, бывший ЕГРП).

Индивидуальное жилищное строительство — это вид разрешенного использования земли. На таком участке можно построить дом для постоянного проживания, получить прописку, разбить сад и огород [1]. Участок может быть частью садового товарищества или располагаться на территории населенного пункта.

Плюсы ИЖС:

Минусы ИЖС:

Ипотека под ИЖС

У крупных банков и региональных кредитных организаций есть специальные ипотечные программы под строительство домов на участках ИЖС. Развитие этого направления предусмотрено государственной программой поддержки ИЖС, поэтому получить такой кредит проще, чем под другое строительство. Средний срок ипотечного кредита — 17 лет.

Чтобы получить ипотеку, нужно предоставить:

Как построить дом на участке ИЖС

Такое жилье должно отвечать нормам закона:

Для домов площадью до 500 кв. м. действует уведомительный порядок разрешения на строительство.

Чтобы начать стройку, нужно представить в муниципалитет:

В течение семи рабочих дней власти согласовывают уведомление либо отказывают, если постройка не отвечает нормам законодательства. По истечении недели уведомление считается согласованным и действует десять лет.

Не позже 30 дней после окончания работ нужно подать:

В ответ заявитель получает уведомление о соответствии возведенного жилья требованиям закона.

Если площадь дома более 500 кв. м, потребуются разработка проектной документации, строительная экспертиза и разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Налоги и льготы

Ставки по земельному налогу устанавливают местные власти в размере не выше 0,3% [2]. При покупке участка можно оформить налоговый вычет на сумму до 290 тыс. руб. или использовать для приобретения материнский капитал.

А еще участок под ИЖС можно получить бесплатно. Например, такие льготы предусмотрены для многодетных семей, инвалидов, ветеранов войн или ликвидаторов аварии на Чернобыльской АЭС. Списки льготников есть в Земельном кодексе РФ и законах субъектов Федерации. Региональные льготы стоит уточнить в местной администрации [3].

Как перевести СНТ в ИЖС

Под таким переводом подразумевается изменение вида использования для садового или огородного участка.

Для этого необходимо:

Проверьте право собственности

Для этого можно заказать выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН). Для изменения ВРИ потребуется согласие всех владельцев участка.

Уточните категорию земли

У садовых и огородных участков их две [4]:

В первом случае участок можно перевести в ИЖС. Во втором случае для этого требуется изменение категории земель.

Проверить вид разрешенного использования и категорию участка можно по публичной кадастровой карте Росреестра либо по выписке из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД). Выписка также потребуется для перевода участка в ИЖС, поэтому как ее получить — рассказываем ниже.

Проверьте участок по кадастру

Участок должен состоять на кадастровом учете и иметь границы [5], [6].

Уточните предельную норму для участка

Нормы разрешенной площади участков определены:

Проверить участок можно по ПЗЗ на сайте администрации либо с помощью сервиса ФГИС ТП. Землю, которая не соответствует нормам, не вносят в ЕГРН и там нельзя построить дом.

Как зарегистрировать перевод участка в ИЖС

Порядок действий зависит от того, указан ИЖС как основной или условный вид использования земли. В первом случае достаточно собрать комплект документов и подать заявление о переводе в МФЦ «Мои документы» или территориальное отделение Росреестра.

Комплект документов для регистрации перевода участка в ИЖС