Как выкупить долю в квартире у муниципалитета
Как выкупить выморочное имущество?
— Как оформить (выкупить) землю в СНТ, если хозяин умер, а наследники в течение 20 лет не вступили в наследство и найти их не представляется возможным?
Отвечает начальник отдела АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» Николай Яблоков:
Это выморочное имущество. Вот что сказано в ст. 1151 Гражданского кодекса:
«В порядке наследования по закону в собственность городского или сельского поселения, муниципального района (в части межселенных территорий) либо городского округа переходит следующее выморочное имущество, находящееся на соответствующей территории:
Если указанные объекты расположены в субъекте Российской Федерации — городе федерального значения Москве, Санкт-Петербурге или Севастополе, — они переходят в собственность такого субъекта Российской Федерации».
То есть если это территория внутри поселения, то нужно идти в администрацию поселения и сообщить им о том, что есть выморочное имущество (сама администрация 100% об этом не знает, так как такой информации нигде нет). Администрация начинает процесс вступления в наследство. Потом выставляет участок на торги в соответствии с земельным кодексом.
В случае если это территория между поселениями (межселенная), тогда нужно идти в администрацию района. А если это территория Москвы, СПб или Севастополя, — в администрацию города.
Отвечает президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, председатель правления Национальной палаты недвижимости, генеральный директор агентства недвижимости ООО «Бенуа» Дмитрий Щегельский:
Если участок был в частной собственности, то сперва его необходимо признать выморочным имуществом. Делается это через суд. В суд может подать только администрация. После признания судом данного участка выморочным имуществом он отойдет администрации, которая сможет продать его только через торги.
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Выкупить землю можно только у ее правообладателя. В случае, если хозяин умер, а наследники так и не объявились, имущество может стать выморочным и в последующем его можно будет приобрести у государства (администрация района).
Отвечает юрист юридической службы «Единый центр защиты (edin.center) Кирилл Резник:
Из-за того, что прошел такой существенный срок, есть очень большой шанс, что земельный участок стал выморочным имуществом и перешел во владение муниципалитета. В любом случае необходимо сначала уточнить, кто является текущим собственником земельного участка (например, заказать выписку из ЕГРН в Росреестре), а затем уже обратиться к нему самому с соответствующим вопросом.
Отвечает руководитель офиса «В Крылатском» компании «Миэль — сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева:
Если в течение шести месяцев никто не заявил свои права на наследство, то оно признается выморочным (то есть переходит в собственность государства). Таким образом, нужно обратиться в администрацию района с предложением выкупить имущество.
Отвечает руководитель юридического департамента CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:
Если наследников нет, то имущество считается выморочным и переходит в собственность публичного образования (муниципалитета или государства). Для выкупа такого имущества необходимо предварительное оформление государственной собственности.
Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):
Если человек умер настолько давно, то недвижимость стала выморочным имуществом и принадлежит государству. За выкупом обратитесь в Министерство имущества или Росимущество (смотря как у Вас в регионе называется этот орган).
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!
Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.
Как выкупить комнату у муниципалитета?
– Собираюсь купить две комнаты в трехкомнатной квартире от разных собственников. Третья комната принадлежит муниципалитету. Возможно ли выкупить муниципальную комнату и как?
Отвечает к. ю. н., председатель Третейского суда строительных организаций, адвокат Юлия Вербицкая:
Безусловно, возможно. Суть и рекомендованный порядок действий следующие. Выкупив две из трех комнат, Вы становитесь долевым собственником жилых помещений в данной квартире. Второй собственник город в лице местного муниципалитета. После регистрации Ваших прав Вы можете обратиться в муниципалитет с заявлением о выкупе данной комнаты. Муниципалитет, рассмотрев Вашу заявку, либо принимает решение о продаже этой комнаты, проводит оценку и выставляет ее на торги, предоставив Вам преимущественное право выкупа по предложенной цене, либо, в случае если имеется необходимость срочного расселения или предоставления по договору социального найма другому лицу, заключает договор найма с этим третьим лицом. Далее Вы можете убедить нового нанимателя приватизировать данную комнату (на что он имеет безусловное и бессрочное право) и выкупить ее уже у приватизировавшего ее нового собственника.
Отвечает ведущий юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Не все муниципальные комнаты свободны: чаще всего они кому-то предоставлены и кто-то там фактически проживает. Этот вопрос решает Департамент городского имущества, поэтому Вам необходимо обратиться туда с запросом. Но учитывая, что это трехкомнатная квартира и две комнаты Вы уже собираетесь приобрести, то есть шанс получить третью комнату по выкупной цене. Как правило, Департамент устанавливает стоимость комнаты, исходя из оценки, которую он самостоятельно производит.
Отвечает юрисконсульт компании «Юридическая служба столицы» Анна Трофимюк:
Выкуп муниципальной комнаты возможен. В первую очередь необходимо обратиться с заявлением о выкупе в Департамент жилищной политики и жилищного фонда. Консультированием по вопросам приобретения жилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, занимаются специалисты управлений Департамента жилищной политики и жилищного фонда в административных округах (приемный отдел Департамента). Что касается стоимости муниципальной комнаты, то цена выкупа определяется городской межведомственной комиссией того же Департамента.
При обращении Вы заполняете заявление установленного образца, в котором указываются: фамилия, имя и отчество заявителя, его паспортные данные, суть обращения и изложение прав, описание жилого помещения и опись прилагаемых документов. Если две комнаты, принадлежащие разным собственникам, уже были выкуплены, то получение от них письменного отказа от выкупа муниципальной комнаты не требуется.
В случае, когда лицо, желающее приобрести указанное жилое помещение, не стоит в очереди на улучшение жилищных условий, понижающие коэффициенты при расчете стоимости комнаты не применяются. То есть такая комната может быть приобретена по цене, определяемой городской межведомственной комиссией Департамента жилищной политики и жилищного фонда.
Отвечает руководитель проекта «Рамблер/финансы» Rambler&Co Николай Косяк:
Рекомендуем направить заявление в органы местного самоуправления (жилищный отдел администрации) о желании приобрести по возмездной сделке данную комнату. Там выдадут список документов, которые нужно предоставить для рассмотрения вопроса. Дело в том, что документы, в которых прописаны условия предоставления муниципального жилья, разнятся в зависимости от региона.
Важно понимать, что муниципальная жилплощадь в первую очередь предоставляется малоимущим на основании договора социального найма. Вторыми в списке идут не малоимущие, но проживающие в квартире и имеющие на человека площадь, меньшую установленной в регионе по норме. На третьем месте граждане, проживающие в этой квартире (не малоимущие и не нуждающиеся в жилье). В этом случае сделка оформляется по договору купли-продажи.
При подаче заявления о рассмотрении вопроса предоставления ему муниципального жилья гражданину должны предоставить справку о сроках принятия решения. В случае отказа можно обратиться в суд. Кроме того, предметом спора может быть и стоимость недвижимости. Чтобы отстоять свои права, рекомендуется привлечь к оценке независимых экспертов-оценщиков.
Добавим, что сторонами сделки в случае покупки муниципальной комнаты будут являться администрация и покупатель. В собственность гражданина комната перейдет после того, как будут внесены данные ЕГРН.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!
Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.
Доля квартиры досталась государству, как ее выкупить?
В первую очередь Вам нужно выяснить кому именно досталась доля в данном доме. Проще всего это выяснить, если заказать выписку из ЕГРН в ближайшем МФЦ. В ней будет конкретно указан новый собственник (будет это местная администрация, органы власти субъекта РФ или федеральная собственность).
В зависимости от указанных в выписке сведений нужно обращаться с письменным заявлением о выкупе доли в квартире в местную администрацию, управление (департамент) имущественных и земельных отношений администрации субъекта РФ или ТУ Росимущества (в отношении федеральной собственности).
На рассмотрение Вашего заявления может уйти до месяца с даты получения его органом власти.
Если в органе власти согласятся продать Вам долю, то просто оформите договор о выкупе доли, а после зарегистрируете его в Росреестре. После этого Вы станете полноправным собственником данной доли.
Если по истечении этого срока Вам откажут в праве выкупа, то Вы вправе обжаловать отказ через суд или обращаться повторно для установления порядка совместного пользования жилым помещением.
Если совместного пользования не будет установлено в течение месяца, то это дает Вам право подавать иск в суд о принудительном установлении правил совместного использования жилья.
Если остались еще вопросы, то обращайтесь дополнительно.
Продается угол в комнате
Верховный суд объяснил, как принудить собственника доли в квартире продать ее
Происходит этот рост чаще всего из-за деления квартир между несколькими наследниками, при разводах или когда квадратные метры просто дарят. В итоге у одной квартиры оказывается несколько хозяев, причем нередко совершенно посторонних друг другу людей. Кто-то из них в такой квартире живет, а у кого-то такая доля, что на ней и не поселишься. Редко кому из таких совладельцев удается договориться полюбовно, продать долю, на которой нельзя жить тому, кто уже обитает в квартире.
Поэтому разъяснения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ о том, при каких условиях владелец большей части квартиры может принудительно выкупить у других собственников их незначительную долю, может помочь очень многим гражданам.
Наша история началась в обычной городской квартире, где проживали супруги и их маленькая дочь. Эта трехкомнатная квартира была в свое время приватизирована поровну на мужчину и его мать. Позже мать свою долю продала. Сыну с женой и ребенком осталась половина трешки. Но фактически они занимали две изолированные комнаты. Другая же половина квартиры оказалась в собственности некого гражданина, который эту половину купил. Жить в квартире он не планировал и через договоры дарения продал свою часть «по кусочкам» трем разным гражданам.Как только живущей в квартире семье стало известно про этот «подарок», они стали просить новых соседей продать им свои метры. Но договориться о цене не вышло.
Тогда семья пошла в районный суд с иском, в котором попросили признать доли новых сособственников незначительными, прекратить их право собственности, выплатить им рыночную стоимость долей.
В районном суде семье просто отказали. Тогда те упорно двинулись дальше. Городской суд посчитал, что требования истцов обоснованы, и удовлетворил иск. В апелляции пришли к выводу, что доля каждого из ответчиков незначительна, предоставить им изолированное жилое помещение, соразмерное их доле, невозможно. Договориться о праве пользования квартирой у сторон не получилось. При этом ответчики в ней не зарегистрированы, живут в другом месте, и у них есть другая жилплощадь в собственности. И всего перечисленного достаточно для того, чтобы удовлетворить требования семьи с ребенком.
Тогда новые собственники попытались оспорить решение горсуда. В Верховном суде РФ. Там они настаивали: квартира им нужна, а стоимость доли, представленная оценщиком, была занижена. Правда, о назначении экспертизы почему-то не просили.
Но Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ встала на сторону апелляции, посчитав ее позицию правильной. ВС напомнил о статье 252 Гражданского кодекса, где разъясняется, когда можно заставить собственника незначительной доли продать ее по рыночной стоимости, без его согласия.
Верховный суд объяснил, как выглядит отсутствие интереса в использовании жилья у собственника небольшой доли. Это информация о наличии у него другой недвижимости (подтверждается выпиской из ЕГРН). Нужны и данные, что в спорной квартире владелец доли никогда не жил. Надо предоставить суду документы, что главные собственники полностью несут расходы по содержанию квартиры. Имеет значение и степень родства.Возможность выделения доли в натуре оценивается, исходя из общей площади спорного объекта, количества комнат и возможности выделения изолированного помещения. Иск сособственников может быть удовлетворен только в том случае, если доля «лишнего» соседа настолько мала, что не может быть выделена в отдельное помещение.
В этом году появился закон, о котором собственникам долей следует знать. Речь о микродолях. Доля в квартире, согласно этому закону, теперь может быть реализована только в том случае, если ее метраж соответствует установленной норме. Раньше можно было продать даже полметра, теперь это запрещено.
Как я выкупила последнюю долю в коммуналке
И стала полноценной обладательницей трехкомнатной квартиры
Мы решили покупать квартиру по долям, потому что не хотели влезать в ипотеку.
В 2020 году мы выкупили последнюю комнату: квартира окончательно стала нашей. Расскажу, как мы купили последнюю долю и дорого ли пришлось за нее заплатить.
Кратко напомню, как мы стали собственниками первых двух комнат
Оставалась третья комната в квартире. Ей владела пожилая женщина. Она в квартире не жила, а коммунальные услуги оплачивал ее внук. Он же иногда приходил проверить, что в комнате все в порядке.
Когда мы заехали, в квартире никто не жил — и так было все эти три года. Но редкие визиты внука собственницы последней комнаты доставляли нам дискомфорт. Мы решили попробовать выкупить и эту последнюю, третью долю.
Наследство и торг
Собственницу последней доли я никогда не видела и не была с ней знакома. Внук говорил, что в какой-то момент она стала лежачей, а последние пару лет даже его узнает с трудом. По его словам, она не хотела продавать комнату. Да и сделать это было бы проблематично: при купле-продаже нотариус засомневалась бы в дееспособности продавца.
Мне же хотелось закрыть вопрос с комнатой окончательно: очень надоело, что в любой момент в квартиру может прийти чужой человек. Мы не спрашивали его о бабушке во время каждого визита, но раз в несколько месяцев я смотрела в реестре наследственных дел, не открыто ли там наследственное дело на ее имя. Сам внук сразу хотел продать долю нам, так как для него она обременительна.
При очередной проверке в конце декабря 2019 года там появилась соответствующая запись. Я поняла, что наша соседка умерла.
Достаточно знать ФИО человека, чтобы отслеживать наследственные дела. Но если имя распространенное — придется сверять с адресом нотариуса или узнавать дату рождения
мы обещали заплатить за третью комнату в коммуналке
У нас было полгода, чтобы найти деньги. Сосед не мог продать комнату сразу, потому что в наследство вступают только через 6 месяцев после смерти наследодателя.
Появление неожиданного собственника
Когда мы покупали самую первую комнату в этой квартире, сосед рассказывал нам, что бабушка оставила завещание в его пользу. Тогда мы подумали, что это удобно — мы знаем будущего собственника и его намерения. У мужчины была сестра, внучка бабушки, и мы поняли, что благодаря завещанию никто больше претендовать на комнату не сможет.
Но спустя полгода после смерти собственницы последней комнаты, в июне 2020 года, мы узнали, что все не так просто. Выяснилось это так: в нашем доме меняли УК. Я по поручению новой УК собирала подписи собственников в пользу этого решения. На нашу квартиру мне выдали три комплекта документов, чтобы получить подписи: один был мой, второй — соседа, а третий — на незнакомое женское имя. Муж спросил у соседа, кто это. Оказалось, что еще жива мать — то есть дочь нашей умершей собственницы. И она тоже наследница части доли несмотря на завещание.
Дело в том, что если у умершего человека есть нетрудоспособные близкие родственники, то они получают половину от того, что им досталось бы по закону, если бы не было завещания. Дочь умершей собственницы уже вышла на пенсию, поэтому считалась нетрудоспособной, а значит, после смерти матери ей полагалась обязательная доля в наследстве несмотря на завещание. Для нас это стало неожиданностью
Однако сосед уверил нас, что договорится с матерью, и нас этот вопрос не коснется. В любом случае ей принадлежало бы не больше 4 м² в квартире. Это незначительная доля. Если бы женщина отказалась ее продавать, она все равно бы не смогла ей пользоваться. Но все-таки нам было бы спокойнее, если бы квартира целиком стала нашей.