Как выкупить долю в квартире у несовершеннолетнего ребенка
Права детей и родителей в сделках с недвижимостью: коротко о главном
Дети могут быть владельцами недвижимости вне зависимости от возраста. Оформление жилья на ребенка дает гарантию, что к наступлению совершеннолетия он будет обеспечен собственной жилплощадью и никакие семейные обстоятельства не уменьшат его прав.
Однако нередко возникает необходимость в продаже или обмене недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, а такие сделки имеют немало особенностей. Рассказываем, какие права по распоряжению жильем имеют ребенок и его родители.
Права несовершеннолетнего на недвижимость
Нет, самостоятельно распорядиться имуществом несовершеннолетние дети не могут. Те, кто не достиг 14 лет, в сделках не участвуют совсем — от их имени выступают родители (либо усыновители или опекуны). Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с жильем, но только с письменного разрешения родителей (либо усыновителей или опекунов).
В обоих случаях сделки с жильем, оформленным на ребенка, могут быть совершены только с согласия органов опеки и попечительства. При этом несовершеннолетний может получить право самостоятельно распоряжаться недвижимостью с 16 лет, если будет признан органами опеки или судом полностью эмансипированным (например, если он работает, вступил в брак и т. п.).
Могут ли родители распоряжаться квартирой ребенка
Жилье, оформленное на ребенка, является исключительно его имуществом, родители не имеют на него права собственности. Родители или другие законные представители несовершеннолетнего не могут только по своей воле продать, обменять или подарить принадлежащую ему недвижимость. Они также не могут сдать собственность ребенка в аренду, передать в безвозмездное пользование или в залог, разделить имущество, выделить из него доли. На все нужно согласие органов опеки и попечительства — без этого никакие сделки, влекущие уменьшение имущества ребенка, невозможны.
Можно ли продать квартиру с несовершеннолетним собственником
Органы опеки одобряют сделки с недвижимостью, которая принадлежит детям, только в случае их выгоды — ребенок-собственник должен быть обеспечен альтернативной квартирой такой же или большей площади. Родителям или представителям ребенка придется доказать не только то, что он не останется без жилья, а еще и то, что его жилищные условия не ухудшатся.
Разрешение на продажу квартиры, оформленной на несовершеннолетнего, можно получить при перемене места жительства и при исключительных обстоятельствах, касающихся интересов ребенка (например, в случае оплаты его лечения). Но решение этого вопроса остается, опять же, за органами опеки.
На что обращают внимание органы опеки
Месторасположение жилья органы опеки также учитывают и могут не дать разрешения, если взамен московской квартиры ребенку предлагается жилье в регионах. Органы опеки также обратят внимание на цену жилья. Если стоимость предлагаемой ребенку квартиры меньше цены принадлежащей ему жилплощади, то они могут обязать родителей перечислить разницу на банковский счет несовершеннолетнего — доступ к нему он получит, когда достигнет совершеннолетия. Есть еще одно ограничение: родители (усыновители или опекуны) и их близкие родственники не могут выкупить у ребенка квартиру.
Как оформить квартиру на ребенка
Оформить недвижимость на несовершеннолетнего возможно, даже если он будет единственным ее владельцем. Чаще всего это покупка родителями квартиры детям, получение по завещанию либо дарственной.
«Важно отметить, что такое имущество не будет считаться совместно нажитым при разводе родителей. Существуют некоторые тонкости оформления такой сделки. Нужно сразу оговориться, что совершать какие-либо действия с недвижимостью он сможет только при наступлении совершеннолетия. В возрасте до 14 лет все решения за несовершеннолетнего принимают его родители либо опекуны, в том числе ставят за него подпись. С 14 до 17 лет подросток может совершать сделки с жильем, но с письменного разрешения родителей. Также в этом возрасте уже необходима подпись самого ребенка рядом с подписью своих законных представителей. Возможны случаи, когда с 16 лет подросток может самостоятельно распоряжаться недвижимостью, для этого он должен быть признан судом полностью дееспособным (иметь работу, постоянный доход, вступить в брак и т. д.) При заключении сделок с участием несовершеннолетних обязательно участие органов попечительства, которые следят за соблюдением прав ребенка», — рассказала Виктория Данильченко, председатель «Коллегии адвокатов Виктории Данильченко».
Любое уменьшение имущества ребенка невозможно, как и совершение каких-либо сделок с ней законными представителями без разрешения вышеуказанного ведомства. Получить такое разрешение весьма сложно, уточнила юрист. По ее словам, если законные представители решат приобрести новое жилье для ребенка, они обязаны доказать, что он будет обеспечен альтернативным жильем такой же или большей площади, а его жилищные условия не ухудшатся. Кроме того, во внимание принимается место расположения новой жилплощади (поменять московскую квартиру на дом в регионе вряд ли получится), а также ее стоимость.
Если для приобретения жилплощади требуется привлечение кредитных средств, в том числе и материнского капитала, необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства, объяснила юрист. Она подчеркнула, что такой же механизм передачи недвижимости ребенку соблюдается и при дарении — в этом случае заключается договор дарения. Если получение жилплощади происходит по завещанию, то подписей ребенка и родителей не потребуется, так как в этом случае сделка односторонняя, резюмировала эксперт.
Как выделить долю в недвижимости несовершеннолетнему
Обычно доли в доме или квартире выделяются равными. Например, если в семье двое супругов и двое детей — тогда каждый получает по 25% квартиры, пояснила юрист. По ее словам, процедура представляет собой безвозмездную передачу доли в жилой недвижимости. В дарственной или в соглашении о передаче указывается информация об участниках сделки (Ф. И. О., паспортные данные, дата рождения), данные об объекте недвижимости, размер выделяемой доли, при участии несовершеннолетних до 14 лет указываются его законные представители.
Оформление происходит у нотариуса. За удостоверение соглашения потребуется заплатить. Размер госпошлины будет зависеть от стоимости недвижимости — 0,5%, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб., подчеркнула Данильченко. По ее словам, доплаты за техническую часть работы варьируются от региона. Выделение долей заверяется в Росреестре. Для этого необходимо предоставить паспорта родителей, свидетельства о рождении детей, соглашение о выделении долей (три экземпляра), свидетельство о браке или разводе, документ, подтверждающий права собственности, чеки/квитанции об уплате госпошлины.
Как продать квартиру с долей ребенка
Если ребенок владеет долей в квартире, то продать такое жилье тоже можно лишь с разрешения органов опеки. Они могут дать согласие, если несовершеннолетний будет обеспечен долей в другой квартире, но эта доля должна быть не меньше и не дешевле, чем в продаваемом жилье. Родителям и близким родственникам запрещается покупка недвижимости несовершеннолетнего. Такие же правила действуют, если ребенок владеет не всей квартирой, а лишь долей в ней.
Для проведения сделки необходим разрешительный документ от третьей стороны — органа опеки и попечительства. Форма согласия не установлена законодательством, поэтому наиболее целесообразным вариантом при продаже доли несовершеннолетнего в квартире является обращение в территориальный орган опеки с запросом о предоставлении соответствующего разрешения, поясняет юрист компании «Юков и партнеры» Александра Воскресенская. По ее словам, опека в таких случаях проводит проверку, направленную на установление того, не ухудшится ли жилищное и социальное положение ребенка при совершении сделки, не будут ли ущемлены его права.
Полученное разрешение представляется в соответствующее подразделение Росреестра вместе с пакетом стандартных документов (заявление, правоустанавливающие документы, договор, госпошлина). Покупателю необходимо проверить, принадлежит ли доля в покупаемой квартире несовершеннолетнему ребенку, заказав выписку из ЕГРН.
Доля детей в квартире: правила покупки и продажи
На сделки с недвижимостью, где дети в долевой собственности, накладывается ряд ограничений. Законом предусмотрена защита прав несовершеннолетних, чтобы ребенок не остался без жилья после реализации имущества. Родители или опекуны обязаны предоставить аналогичное имущество или такую же долю в квартире либо компенсировать разницу материально. На совершение подобных действий требуется разрешение органов опеки и попечительства.
При проведении сделок с квартирами, в которых собственниками являются дети, нужно учитывать ряд нюансов. Рассказываем, как правильно проводить сделки купли-продажи недвижимости с долями несовершеннолетних детей и с помощью материнского капитала.
Эксперты в этой статье
Законодательная база
Продажа имущества, доля которого принадлежит ребенку, недопустима без создания для него аналогичных или улучшенных условий проживания. Данные положения прямо или косвенно отражены в законодательных актах:
Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей
В соответствии с законодательством России сделки с имуществом несовершеннолетнего совершаются с обязательного предварительного согласия органов опеки и попечительства. Решение по одобрению готовящейся сделки принимается с учетом всех обстоятельств и в интересах прав ребенка. Согласно ст. 37 Гражданского кодекса РФ «Распоряжение имущества подопечного» и правовым актам, связанным с органами опеки и попечительства несовершеннолетнего, ребенок должен получить не менее того, что он имел в виде доли. Если отчуждается только доля, принадлежащая родителю, такого согласия не требуется.
Все нюансы прописываются в распоряжении органов опеки: какая площадь будет приобретаться, где ребенок будет прописан, в какой срок родителям необходимо предоставить в органы опеки документы, подтверждающие переход права на ребенка. Если этого не сделать, то органы опеки имеют право обратиться в другие инстанции для признания такой сделки недействительной в связи с нарушением распоряжения органов опеки и попечительства, говорит управляющий директор сети «Миэль» Мария Жукова.
«Взамен реализуемой квартиры или доли ребенку должна быть приобретена недвижимость площадью не меньше той, которой он располагал до продажи. Или второй вариант: после продажи квартиры рыночная стоимость долей несовершеннолетних собственников должна быть помещена на их личные счета с соблюдением условия наличия у них другого жилого помещения для проживания», — отмечает Жукова.
«Если доля была в размере 16 кв. м, то, соответственно, при приобретении другого имущества ребенок должен получить равноценные доли по стоимости, размеру того, чем он владел. В ином случае это будет уже ущемление права несовершеннолетнего, ухудшение его условий проживания, что может повлечь за собой отмену и признание договора недействительным в силу того, что были нарушены права несовершеннолетнего при отчуждении его имущества. Контроль осуществляется со стороны органов опеки и попечительства, в том числе и прокуратуры», — отмечает юрист агентства недвижимости «Азбука жилья» Елена Семенча.
В целом покупатели охотно идут на подобные сделки — удлиняются только сроки. Если квартира свободна, сделка может пройти за несколько дней. В случае привлечения органов опеки сроки проведения сделки растягиваются в среднем на 30 дней. Если объект интересен для покупателя, никаких препятствий к его приобретению в случае владения долей ребенка нет. Необходимо только соблюдение всех правил.
До какого возраста требуется разрешение опеки
С 18 лет граждане обладают полной дееспособностью и могут совершить сделку купли-продажи. За несовершеннолетних в возрасте до 14 лет (малолетние) продать квартиру от их имени вправе только их законные представители — родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ). Необходимо также учитывать, что покупателями имущества (доли в имуществе) несовершеннолетнего не могут быть их родители, усыновители, опекуны, а также супруги и близкие родственники указанных лиц (ч. 3 ст. 37 ГК РФ). После 14 лет несовершеннолетние имеют право подписывать договор купли-продажи с их согласия и приобретать любую недвижимость, в том числе доли в недвижимом имуществе.
Несовершеннолетние, достигшие 16 лет и объявленные полностью дееспособными в силу эмансипации, вправе продать принадлежащую им квартиру на праве собственности. При этом согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства на совершение сделки в данном случае не требуется.
Александра Воскресенская, юрист КА, «Юков и партнеры»:
— Основной проблемой данных сделок является то, что их проще оспорить в рамках искового производства о признании сделки недействительной. Сделать это может любое лицо, которое суд признает заинтересованным. Судебная практика свидетельствует о том, что чаще всего такими лицами выступают близкие родственники ребенка. Процессы при оспаривании сделок с долями детей, как правило, затянутые: всегда привлекается орган опеки и попечительства, проверяется законность выдачи разрешения на отчуждение недвижимости, может быть повторно проведена проверка и даже назначена экспертиза на предмет ухудшения жилищных условий.
Что нужно для проведении сделки с долей ребенка
Для проведения сделки необходим разрешительный документ от третьей стороны — органа опеки и попечительства. Форма согласия не установлена законодательством, поэтому наиболее целесообразным вариантом при продаже доли несовершеннолетнего в квартире является обращение в территориальный орган опеки с запросом о предоставлении соответствующего разрешения, поясняет юрист компании «Юков и партнеры» Александра Воскресенская. По ее словам, опека в таких случаях проводит проверку, направленную на установление того, не ухудшится ли жилищное и социальное положение ребенка при совершении сделки, не будут ли ущемлены его права.
Полученное разрешение представляется в соответствующее подразделение Росреестра вместе с пакетом стандартных документов (заявление, правоустанавливающие документы, договор, госпошлина). Покупателю необходимо проверить, принадлежит ли доля в покупаемой квартире несовершеннолетнему ребенку, заказав выписку из ЕГРН.
Сделки с несовершеннолетними носят исключительно нотариальный характер. Все сделки, где присутствуют несовершеннолетние дети и есть распоряжение органов опеки и попечительства, должны быть нотариальными. Договор удостоверяется нотариусом.
Почему органы опеки могут отказать в сделке
Органы опеки и попечительства могут не дать согласия на продажу, посчитав, что тот объект, который предоставили на согласование, не соответствует требованиям. Например, он находится в отдаленном месте, рыночная стоимость той доли, которой владел ребенок, выше, чем он сейчас приобретает, разные регионы страны (из Москвы в другой город). Это целый спектр моментов, которые рассматриваются и на основании которых принимается решение в рамках конкретной сделки. Если условия не ухудшаются, органы опеки и попечительства дают свое согласие на сделку.
В случае отказа органов опеки сделка не сможет пройти. «Недвижимость должна быть не менее чем равноценная. Это может быть уже не доля, а целый объект за счет увеличения площади. Или доля была в центре, но приобретают на юге Москвы не долю, а целый объект, не ¼ доли, а ½, то есть происходит увеличение», — поясняет Семенча.
Выделение долей по материнскому капиталу
Определенные нюансы есть, когда привлекается материнский капитал. Если родители использовали маткапитал для приобретения жилья и по закону наделили детей долями в данном объекте, то дети являются собственниками наравне с родителями и в равных долях. Для продажи квартиры, где был использован маткапитал, нужно оформить соглашение, наделить обязательно долями детей, получить распоряжение органов опеки и попечительства, найти объект, который будет приобретаться.
«Если данные процедуры не провели, от такого объекта лучше отказаться. Это объект повышенной опасности, нарушение обязательств, которое дали Пенсионному фонду, — основание для признания сделки недействительной», — говорит юрист Семенча из «Азбуки жилья».
Например, родители купили квартиру с привлечением ипотечных средств. Перед последним погашением они намерены использовать материнский капитал. Привлекая данные средства, родители в Пенсионном фонде дают обязательство подписать соглашение об определении долей на всех членов семьи, включая несовершеннолетних. Ипотека погашается в том числе средствами маткапитала. Квартира выставляется на продажу, при этом родители не наделили детей долями. Подобные ситуации достаточно частые и являются грубейшим нарушением. Используя маткапитал, родители нарушили обязательства перед Пенсионным фондом — в итоге сделку могут признать недействительной.
Покупатель такой квартиры может себя обезопасить, только собрав полный пакет документов. Необходимо запросить справку из Пенсионного фонда о текущем счете, в которой поясняется, использованы средства маткапитала или нет. Также нужно взять в банке уведомление о том, привлекались ли средства маткапитала для погашения ипотеки.
Как заставить родственников выкупить долю ребенка в квартире?
В начале 2016 года в результате несчастного случая погиб мой муж. У нас остался несовершеннолетний ребенок.
Наследников по закону у мужа четверо: я, наш сын и свекры. В наследство вступили ребенок и мать мужа. Я отказалась в пользу ребенка, а свекор — в пользу своей жены. В итоге все имущество поделили пополам между свекровью и моим сыном.
Пока мы состояли в браке, родители мужа приватизировали свою квартиру — у мужа в собственности была ее треть. Соответственно, нашему сыну досталась 1 /6 доли всей квартиры.
Отношения с родителями покойного мужа не складываются: его мать оказывает психологическое давление на меня и ребенка, некорректно ведет себя в переписке. Я хотела бы оградить нас с ребенком от такого негатива.
Можно ли по закону потребовать от других собственников квартиры — родителей мужа — выкупить у нас долю ребенка, чтобы он вышел из состава собственников и нас с родителями мужа больше ничего не связывало?
Сейчас у меня в собственности есть двухкомнатная квартира, где прописан ребенок.
Как можно решить эту проблему?
Сожалею, что вы оказались в такой ситуации после утраты супруга. У вас есть три варианта:
Сразу скажу, что в любом случае придется получать разрешение органа опеки и попечительства. У нас есть подробная статья про общение с органами опеки, если речь идет о недвижимости несовершеннолетних.
Расскажу про каждый из вариантов.
Оставить долю и заключить соглашение о пользовании ею
Этот вариант самый простой и, возможно, самый справедливый, потому что доля все-таки принадлежит вашему сыну — это его собственность.
Конечно, всю ситуацию знаете только вы. Но если конфликт с родителями покойного мужа больше касается вас, а не ребенка, то, может, лишать его из-за этого недвижимого имущества не совсем верно? Когда сыну исполнится 18 лет, он сам решит, как поступить со своей долей в квартире родственников.
Хотя сейчас у вас напряженные отношения со свекрами, в будущем эмоции могут улечься. Бабушка и дедушка будут общаться с внуком и, возможно, даже завещают ему квартиру целиком. Если вы решите оставить долю сына в его собственности, заключите с родственниками соглашение о порядке пользования ею.
По закону участники долевой собственности решают, как владеть и пользоваться общим имуществом, по взаимному согласию. При этом каждый собственник вправе пользоваться частью общего имущества, которая соразмерна его доле. Если это невозможно, собственник может потребовать от других собственников компенсации за то, что они пользуются приходящимся на его долю имуществом.
Кроме того, каждый сособственник обязан соразмерно своей доле платить налог, за ЖКУ и нести другие расходы на общее имущество.
Вы, как представитель ребенка, можете договориться с родителями мужа, например, что предоставляете им в пользование 1 /6 доли в квартире, а они в качестве компенсации вносят все коммунальные платежи пропорционально размеру этой доли. Если родственники откажутся, вы можете через суд установить порядок пользования 1 /6 доли и потребовать компенсации за нее.
Такое соглашение необходимо согласовать с органами опеки и попечительства. Еще желательно заверить его у нотариуса, поскольку отношения с родственниками конфликтные. Нотариус подтвердит, что документ составлен правильно, претензий у сторон нет, и вы до совершеннолетия ребенка сможете просто забыть об этой доле.
Раздел лицевого счета. Если вы не хотите заключать с родственниками никаких соглашений, у вас, как у представителя одного из собственников квартиры, все равно остается обязанность оплачивать счета за ЖКУ. Тогда вы можете разделить лицевой счет.
Так вы сможете решить вопрос с постоянными платежами, например за отопление, ремонт общего имущества, капитальный ремонт, и вносить их пропорционально доле сына в квартире.
Так как ребенок прописан и проживает в другом месте, вы можете представить документ о месте регистрации сына и не платить за те услуги, стоимость которых рассчитывается по счетчикам.
Как победить выгорание
Продать долю в квартире
Если вы все же решите избавиться от доли в квартире, самый простой вариант — продать ее. Это упростит переговоры с родственниками. По закону сначала нужно обязательно предложить купить долю им, как сособственникам. Если у родителей покойного мужа есть деньги, они просто купят долю вашего сына по своему желанию.
Мы уже писали, как продать долю в квартире, поэтому расскажу об основных моментах с учетом того, что продавать вы будете долю несовершеннолетнего.
Сначала вам необходимо получить предварительное разрешение органов опеки и попечительства. При этом по закону отчуждать недвижимость несовершеннолетнего можно только в таких случаях:
Не совсем понятно, как вы будете обосновывать острую необходимость в продаже доли ребенка, если у вас просто конфликт с родственниками. В вопросе вы указали, что в собственности у вас есть квартира, значит, можно выделить ребенку равноценную долю в ней и так обосновать смену места его жительства.
Далее необходимо сделать оценку доли в квартире. Обратите внимание, что 1 /6 доли стоит гораздо дешевле, чем вы бы получили, если бы три собственника продали квартиру целиком и потом разделили бы полученную сумму пропорционально долям.
После этого направьте письменное извещение каждому собственнику квартиры — и свекру, и свекрови — о том, что планируете продать долю. Желательно по почте заказным письмом с уведомлением, чтобы вы могли подтвердить вручение извещения адресатам в случае спора. В извещении укажите цену и другие условия продажи, которые сочтете нужным. У собственников есть месяц, чтобы выкупить долю или отказаться от нее.
Если родственники проигнорируют извещение или откажутся от доли, вы можете продать ее другим лицам, но по той же цене и на тех же условиях, на каких предлагали родителям покойного мужа.
Потребовать через суд выкупить долю
Несмотря на то что именно этот вариант интересовал вас изначально, я поставила его последним.
По закону участник долевой собственности действительно имеет право на выплату стоимости его доли другими собственниками, но они не обязаны эту долю выкупать — заставить их нельзя.
Кроме того, из судебной практики следует, что если вы не используете первые два варианта, а сразу пойдете в суд с требованием выкупить долю сына, то, скорее всего, суд вам откажет.
Получается, вы можете пойти в суд с требованием о выкупе доли, только если переговоры с родственниками о пользовании и продаже доли зашли в тупик и ее никто не купил.
Дальше все зависит от того, какие доказательства и пояснения вы представите суду. По таким делам суды рассматривают каждую ситуацию индивидуально.
Например, похожее дело рассматривал Красносельский районный суд Санкт-Петербурга. Женщина владела 1 /8 квартиры и потребовала в суде признать ее долю незначительной, прекратить ее право собственности на эту долю и взыскать с остальных собственников в ее пользу стоимость 1 /8 квартиры.
Истица обосновала свои требования тем, что 1 /8 доли в праве собственности не позволяет ей пользоваться квартирой, комнат соответствующего размера в квартире нет, соглашения с другими собственниками достичь не удалось. Также она направляла почтой предложения о выкупе ее доли, но ответа не получила.
Суд принял решение в пользу женщины и обязал других собственников выплатить ей стоимость 1 /8 доли в квартире. Ответчики подали апелляционную жалобу, но Санкт-Петербургский городской суд оставил решение районного суда без изменения.
В Т—Ж есть другие статьи, где рассматриваются ситуации, похожие на вашу. Почитайте — там подробно разобраны все нюансы:
Можно ли оградить ребенка от общения с родственниками
Вы пишете, что хотите избавиться от доли в квартире, чтобы вас и ребенка ничто не связывало с родителями мужа. Но они бабушка и дедушка вашего сына и по закону вправе с ним общаться.
Если вы будете препятствовать этому общению, родители мужа могут обратиться в органы опеки и попечительства или в суд и обязать вас не мешать общению с внуком. И такие прецеденты есть.
Так, Новосибирский областной суд рассматривал дело бабушки, которая обратилась в суд с требованием определить порядок общения с внучкой. Мать ребенка категорически отказывала бабушке в этом, не помогли даже переговоры с органами опеки и попечительства.
В итоге суд первой инстанции обязал мать не препятствовать бабушке общаться с внучкой и установил порядок их общения без присутствия матери ребенка на этих встречах. Областной суд с решением согласился.
Что делать? Читатели спрашивают — эксперты Т—Ж отвечают