Как жилой дом перевести в нежилой частном доме
Возможен ли перевод жилого здания или его части в нежилое? Все нюансы процедуры
Использование помещения собственником для предпринимательской деятельности или передача его в аренду другим лицам для этих целей возможны только при признании объекта нежилым. Процедура перевода недвижимости из статуса жилого в нежилой довольно проста, однако наличие многих нюансов и требований законодательства может сделать этот процесс невозможным.
В каких случаях перевод можно сделать, кто этим занимается и куда обращаться, какие документы требуются – на эти и другие вопросы отвечает данная статья.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Целевое назначение помещений
У каждой недвижимости есть свое целевое назначение. В зависимости от нее, помещения признаются объектами жилого и нежилого фонда. Чем они отличаются?
Законодательство РФ запрещает коммерческую и производственную деятельность в жилых помещениях. Целевое назначение недвижимости четко указывается в его документах и, согласно ст. 8 ФЗ РФ № 218, вносится в ЕГРН наравне с другими сведениями об объекте.
Изменение назначения здания
Основные правила перевода помещения из статуса жилого в нежилой даны в следующих нормативных актах:
Согласно этим законодательным актам, каждый владелец жилого помещения может переделать его в нежилое. Для этого требуется внимательное отношение к данному мероприятию и выполнение всех действий последовательно и с соблюдением норм и правил законодательства.
Изменением целевого назначения недвижимости занимается муниципальный орган, уполномоченный на это местными нормативными актами. Это может быть департамент городского имущества, комиссия по использованию жилищного фонда или другая подобная организация.
Муниципальный орган проверяет соответствие помещения, переводимого в нежилой фонд, основным правилам и условиям законодательства.
Дополнительно следует проверить:
Перечень документов, необходимых для перевода помещения в другой статус, указан в ст. 23 ЖК РФ:
С 2016 года гражданин вправе предоставить только документы, удостоверяющие личность и проект перепланировки, если здание зарегистрировано в ЕГРН. Муниципальный орган запрашивает необходимые документы самостоятельно. Часть 4 ст. 23 ЖК РФ определяет максимальный срок для вынесения решения государственным органом о переводе помещения в статус нежилого в 45 дней, который рассчитывается с момента получения заявления и прилагающихся к нему документов.
По итогам рассмотрения вопроса комиссия принимает решение:
Принятое решение доводится до сведения заявителя в срок не позднее четырех дней уведомлением, оформленном в установленной ПП РФ № 502 форме.
При подаче заявления через офисы МФЦ срок передачи уведомления увеличивается на один день. Финансовые траты на проведение процедуры перевода помещения в другой статус состоят:
Сумма расходов зависит от объема необходимых работ, расценок в данном регионе, использования посреднических услуг и т. д.
Подробнее о переводе здания в нежилой фонд и о переводе жилого помещения в нежилое читайте здесь.
Перевод части дома
Перевод в нежилой фонд части здания возможен при соблюдении следующих условий: переводимая часть должна быть изолирована от жилой и иметь отдельный вход с улицы. Процедура перевода подобна процедуре перевода целого помещения. ЖК РФ запрещает перевод части квартиры в нежилой фонд, в отношении частных домов все зависит от практики применения норм Жилищного Кодекса, принятых в данном регионе. О нюансах перевода части нежилой недвижимости в жилом доме в жилую и о сумме процедуры мы рассказывали тут.
Отличия в процедуре перевода частного дома и квартиры в МКД
Перевод частного дома в нежилой фонд разрешается в случае:
При переводе квартиры в МКД в нежилое помещение согласие остальных жильцов требуется для проведения перепланировки, которая может затронуть территорию дома или земельный участок, принадлежащих к общедомовому имуществу.
Разрешение собственников можно получить двумя способами:
Как быть в случае отказа?
Подача заявления не гарантирует его одобрения и в зависимости от причин отказа, заявитель может предпринять следующие действия:
Преобразование жилого объекта в нежилой может оказаться дорогостоящим и продолжительным мероприятием. Это сложная процедура, которая включает в себя получение разрешения от административных органов и прохождение проверок всевозможными инстанциями. Только хорошая подготовка и соблюдение всех законодательных норм позволят провести всю процедуру без лишних затрат времени и денег.
О причинах отказов в переводе жилого помещения в нежилое и о том, как оспорить решение, читайте тут.
Видео по теме
Предлагаем посмотреть видео о переводе жилого помещения в нежилое:
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Порядок перевода жилого здания в нежилое: как изменить назначение помещения или его части?
У каждого объекта недвижимости есть своё назначение. Оно закрепляется законом и обычно устанавливается ещё на стадии возведения или проектирования дома.
Однако в некоторых случаях можно изменить статус помещения. Когда это можно сделать, куда обращаться – и что для этого потребуется? Обо всех нюансах постараемся рассказать в данной статье.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Каким может быть помещение?
Целевое назначение для зданий и помещений – это урегулированная нормами права возможность использовать объект для конкретных целей. Чаще всего принято делить недвижимость на объекты жилого и нежилого фонда. Разница между ними состоит в следующем:
Целевое назначение чётко фиксируется в документах на недвижимость. В частности, согласно ст. 8 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» эта характеристика вносится в ЕГРН наравне с площадью, этажностью или кадастровым номером объекта.
Действующее законодательство запрещает размещать в объектах, изначально отнесённых к категории жилых, какие-либо производственные, торговые или офисные помещения. Именно поэтому и может возникнуть необходимость в изменении назначения для здания или помещения.
Так, производственные объекты могут включать в себя помещения для отдыха персонала, а в дачных или садовых домах в тёплое время живут их владельцы. Тем не менее, по санитарным и техническим нормам эти помещения к числу жилых не относятся.
Порядок изменения назначения объекта
Закон допускает перевод жилого помещения или здания в нежилое. Основные требования к этой процедуре закреплены в ст.ст. 22 – 23 ЖК РФ.
Куда необходимо обращаться?
Чтобы изменить целевое назначение для помещение, требуется, чтобы муниципальный орган принял соответствующее решение. Какая именно организация системы местного самоуправления будет этим заниматься, зависит от местных нормативных актов. Обычно это департамент городского имущества, комиссию по использованию жилого фонда либо другой аналогичный орган.
Комиссия будет проверять, соответствует ли жильё, переводимое в нежилой фонд, обязательным требованием:
Кроме того, если при переводе планируется переустройство помещения, затрагивающая общедомовое имущество МКД, потребуется разрешение от остальных сособственников здания.
Какие потребуются документы?
Перечень документов, которые подаются в комиссию, закреплён ст. 23 ЖК РФ. Помимо самого заявления он включает в себя:
При этом если здание прошло регистрацию в ЕГРН по новым правилам, установленным ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», достаточно только документов, подтверждающих личность и полномочия заявителя, а также проекта перепланировки.
Всё остальное муниципальная комиссия запросит из Росреестра самостоятельно в порядке межведомственного взаимодействия. Однако для ускорения процедуры рассмотрения заявитель вправе подать эти документы и по своей инициативе.
Подробно о том, как изменить статус жилья и какие необходимы документы для перевода жилого помещения в нежилое, читайте тут.
Сроки и стоимость процедуры
Согласно ч. 4 ст. 23 ЖК РФ, максимальный срок для перевода помещения из одной целевой категории в другую составляет 45 дней с того момента, как заявление и прилагающиеся к нему документы поступили на рассмотрение.
Муниципальный орган принимает одно из решений:
Какое бы решение ни было принято, оно в срок не позже 4 дней должно быть доведено до сведения заявителя. В том случае, если документы подавались через МФЦ, этот срок увеличивается на 1 день: требуется время на передачу документации из муниципального органа обратно в МФЦ.
Конкретная же стоимость всей процедуры перевода включает в себя:
Точный размер расходов будет зависеть от расценок в регионах, объёма необходимых работ и других факторов. В целом лицу, проводящему перевод, нужно быть готовым к расходам от 200 тысяч до полумиллиона рублей, а в Москве или Санкт-Петербурге – до 800 тысяч и выше. В том же случае, если для проведения процедуры используются услуги специалистов-посредников, нужно будет добавить и расходы на их оплату.
О том, как перевести жилое помещение в нежилое и наоборот и сколько это будет стоить, можно узнать здесь.
Возможно ли изменить назначение отдельной части дома?
Перевести в нежилой фонд можно не только здание целиком, но и его часть. В целом процедура в обеих случаях будет выглядеть одинаково. Учитывать надо лишь следующее:
Однако нужно учитывать, что на практике применение норм ЖК РФ может в разных регионах различаться. Дело в том, что кодекс не описывает подробно разницу в статусе между жилым домом (например, коттеджем) и квартирой.
Отличия в процедуре для частного строения и квартиры в МКД
При переводе отдельного жилого дома собственник вправе не спрашивать мнения соседей, если при этом не нарушаются их права, защищаемые законом. А вот при переводе квартиры в МКД согласование может потребоваться.
Связано это с тем, что в том случае, если планируется переустройство квартиры, затрагивающее земельный участок или общедомовое имущество (изменение коммуникации, создание входа с дорожкой и т. д.), требуется получить согласие всех собственников. Сделать это можно двумя способами:
Что делать в случае отказа?
В том случае, если муниципальная комиссия отказала в переводе, заявитель может поступить следующим образом:
О том, в каких случаях не разрешается перевод жилого помещения в нежилое, почему и что делать при получении отказа, читайте тут.
Хотя описанная в законе процедура перевода и выглядит просто, на практике это один из самых сложных и дорогостоящих способов что-то сделать с жильём. Согласование перевода потребует времени и может завершиться отказом. Поэтому, если планируется сделать из жилого помещения нежилое, нужно тщательно соблюдать все законодательные нормы и строительно-технические правила.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)
Прописаться на даче: как перевести садовый дом в жилой и сэкономить
Нередко дачные или садовые дома юридически не являются жилыми. На дачный отдых этот факт никак не влияет. Но если собственник захочет прописаться в таком доме, то для этого потребуется перевести его из садового в жилой.
Вместе с экспертами Федеральной кадастровой палаты и юристами рассказываем, как это сделать и в чем плюсы такого перевода.
Садовый дом предназначен для временного пребывания человека, его еще можно назвать сезонным. Обычно такие дома расположены на землях сельхозназначения. Как правило, там нет коммуникаций: газа, центрального водопровода и электричества. Дома, которые строились до нулевых годов, были рассчитаны на летний сезон, некоторые с водонапорными башнями и электричеством на чайник, плиту и лампу.
Садовый дом — здание сезонного использования на период «выездов на дачу», предназначенное для удовлетворения бытовых и иных нужд, связанных с временным пребыванием в таком здании.
Постепенно многие люди стали переезжать в область: постоянно жить за городом, а работать в Москве. Так возник запрос на строительство на подобных землях домов для постоянного проживания. Однако на такой земле невозможно было зарегистрироваться. Чтобы сделать это, требовалось перевести садовый дом в жилой, отметила эксперт по загородному рынку «Миэль» Татьяна Ананьева.
Раньше для перевода садового дома в жилой нужно было в суде доказывать, что это единственное возможное место для проживания, а сам дом снабжен для этого всем необходимым. Процесс перевода был очень сложным, и его решили изменить.
В прошлом году процедуру перевода садовых домов в жилые упростили. Теперь она носит уведомительный характер — необходимо подать заявление в органы местного самоуправления, к которому приложить заключение по обследованию дома.
При этом признать дом жилым на земельном участке «для огородничества» не получится, так как на таком участке запрещено возводить капитальные строения.
Прописка, налоговый вычет и низкие тарифы ЖКХ
Перевод садового дома в жилой дает ряд преимуществ. Во-первых, это возможность оформить прописку. Во-вторых, получить имущественный налоговый вычет, что возможно только при приобретении жилой недвижимости. В-третьих, оформить местный тариф на электричество, который намного меньше (примерно на 30%), чем в городе. В-четвертых, жилой статус дома может обеспечить ему более высокую цену при продаже, отметила гендиректор компании «Юристъ», член Ассоциации юристов России (АЮР) Асия Мухамедшина.
Между тем есть случаи, когда с таким переводом лучше не спешить. Например, это актуально для людей, которые нуждаются в улучшении жилищных условий. Сейчас на очередь на получение жилья ставят при условии, что на одного члена семьи приходится менее 9 кв. м. общей площади квартиры или дома. Садовый дом в расчете не участвует, потому что он нежилой. В случае переоформления садового дома в жилой его автоматически рассмотрят как улучшение жилищных условий, и семья «слетит» с долгожданной очереди на увеличение площади.
Инструкция от Федеральной кадастровой палаты
Этап 1. Сбор пакета документов
Для признания садового домика жилым собственнику необходимо предоставить в уполномоченный орган местного самоуправления или в МФЦ пакет документов:
— заявление о признании садового дома жилым (единой утвержденной формы такого заявления нет). В нем указать кадастровый номер садового дома, кадастровый номер земельного участка, на котором расположен дом, почтовый адрес заявителя или адрес его электронной почты и способ получения решения муниципалитета об изменении назначения помещения (по электронной почте, лично в МФЦ или местной администрации);
— выписку из Росреестра об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Если право собственности заявителя на садовый дом не зарегистрировано, то правоустанавливающий документ на садовый дом или нотариально заверенную копию этого документа;
— заключение по обследованию технического состояния объекта, которое подтвердит, что дом надежен и безопасен (с точки зрения наладки внутренних коммуникаций, строительных конструкций, пожарной безопасности, санитарии и гигиены). Документ выдается специалистами-инженерами, выполняющими работы по обследованию объектов недвижимости (ИП или юрлицо). Инженер должен состоять в саморегулируемой организации по инженерным изысканиям;
— нотариальное согласие третьих лиц (если дом обременен правами третьих лиц) на признание садового дома жилым.
Этап 2. Ожидание решения уполномоченного органа местного самоуправления
По результатам рассмотрения заявления и пакета документов уполномоченный орган местного самоуправления принимает решение о признании или об отказе в признании садового дома жилым. Это процесс занимает не более 45 календарных дней со дня подачи заявления.
Этап 3. Внесение изменений в Росреестр
Если уполномоченный орган местного самоуправления принял решение о признании садового дома жилым, он направляет свое решение заявителю и в Росреестр для внесения соответствующих изменений в сведения о садовом доме.
Гражданин также вправе самостоятельно обратиться в Росреестр с заявлением о внесении соответствующих изменений.
Человеку могут отказать в переводе садового дома в жилой. Для этого есть ряд оснований: неполный пакет документов, с заявлением о признании садового дома жилым обратился не собственник объекта. Виды разрешенного использования земельного участка не предусматривают размещения на нем жилого дома. Так, например, земельный участок должен быть для садоводства, а не огородным. На последнем могут размещаться только хозяйственные постройки.
Решение об отказе в признании садового дома жилым выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения. При отказе заявитель либо просто представляет дополнительные документы, либо может обжаловать решение в суде.
Как перевести жилой дом в нежилое помещение: особенности, трудности и тонкости
Статистика отмечает, что во многих городах частный бизнес развивается быстрее, чем ведётся строительство офисных зданий и центров. Именно поэтому на многих центральных улицах наш взгляд то и дело натыкается на бывшие квартиры, ставшие офисами. А можно ли превратить в административное здание частный дом? В этом вопросе немало тонкостей, которые необходимо изучить. О том, можно ли жилой дом перевести в нежилой, и как это сделать, мы расскажем вам далее.
Можно ли это сделать?
Юристы-практики отмечают: сделать нежилым квартиру или частный дом проще простого лишь теоретически. На практике процедура может оказаться невыполнимой. Например, если в квартиру-офис нельзя обустроить отдельный вход.
На этом фоне перевод в нежилой фонд частного дома выглядит простым делом. Нет множества жильцов, у которых придётся «выпрашивать» придомовую территорию. Если дом двух- или трёхэтажный, но принадлежит одному человеку, то превратить в офисы можно все этажи.
Кроме того, возле дома практически всегда имеется небольшая территория, которая тоже очень пригодится. Например, для устройства стоянки машин.
О том, можно ли переводить свой частный дом или квартиру на первом этаже в нежилое помещение, и как сделать из них, например, кафе, рассказывает следующее видео:
Как перевести частный жилой дом в нежилое помещение?
Вся процедура, перечень документов и некоторые нюансы умещаются в трёх статьях ЖК РФ (22 – 24). Каких-то особых указаний на переоформление жилого частного дома нет. Чаще всего речь идёт о помещении.
Для перевода нужно обращаться в местную администрацию. Если городе есть МФЦ, многим удобнее передать документы туда. Перечень документов следующий:
За 45 дней решение должно быть принято. Всё просто, но только теоретически.
Этот случай довольно редкий, но всё-таки встречается. Чтобы не столкнуться с такой проблемой, лучше сначала получить консультацию в своём городе у юристов и представителей администрации.
Ещё один момент: наличие/отсутствие конфликтов с соседями. Формально их согласие на преобразование частного жилого дома в нежилой не требуется. Фактически именно здесь могут возникнуть проблемы. Что будет, если в череде коттеджей вдруг появится автомастерская с её грохотом, сигналами автомобилей и не всегда пристойными выкриками рабочих? Или в частном доме откроется десяток офисов, а машины клиентов загромоздят обочины улицы на десятки метров в обе стороны? Скорее всего, следствием станут многочисленные жалобы от соседей.
Чтобы этого не случилось, нужно задолго до перевода частного дома оценить возможности прилегающей территории. А также уровень терпения жителей ближайших домов.
О том, как осуществить перевод только части индивидуального жилого дома в нежилое помещение (нежилой фонд), читайте далее.
О том, как открыть магазин в частном доме, переведя его в нежилой фонд, вам расскажет следующее видео:
Изменение типа фонда части строения
Известно, что нельзя сделать нежилой часть квартиры. А можно ли поступить так с частью дома? Практика показывает, что такое возможно, однако именно здесь может в полной мере проявиться некоторое несовершенство ЖК, которое отмечают многие специалисты в области юриспруденции.
В одной администрации жилой дом приравняют к квартире и откажут в преобразовании части дома. В другой двухэтажный частный дом будут рассматривать наподобие многоквартирного и дадут согласие. Как и в случае с назначением земельного участка, здесь нужна большая предварительная работа. Даже в толковании законов не исключается некоторая субъективность, так что лучше ориентироваться на местные условия.
И в заключение небольшая подсказка: в некоторых случаях совсем необязательно выделять в своём доме нежилое помещение, чтобы заниматься бизнесом. Например, если человек – частный репетитор, парикмахер-стилист, бухгалтер (возможны различные варианты). В этом случае вполне можно одну из комнат дома сделать офисом лишь по дизайну, не меняя назначения. Главное, чтобы клиенты не мешали соседям, но обычно в этом плане проблем не возникает.
Преобразование частного дома в административное здание может оказаться довольно дорогостоящим и продолжительным делом. Только внимательный подход и хорошая подготовка позволят провести всю процедуру без лишних затрат и хлопот.
Как перевести жилой дом в нежилое здание?
Нужно иметь в виду, что закон прямо запрещает использовать жилой дом в целях осуществления предпринимательской деятельности, однако возможно изменить статус жилого дома на «нежилое».
Фактически при переводе жилого дома в нежилое здание применяются те же нормы права, что и при переводе жилого помещения в нежилое. С то лишь разницей, что при переводе жилого дома в нежилое в состав этого дома могут входить несколько самостоятельных жилых помещений. Таким образом, для перевода жилого дома в нежилое здание фактически необходимо перевести в нежилое состояние все жилые помещения дома. В этом и заключается главная особенность такого перевода. Если собственник одного из помещений в составе жилого дома откажется переводить свое помещение в нежилое, могут возникнуть трудности.
Итак, давайте более подробно рассмотрим этот непростой вопрос.
Как перевести жилой дом в нежилое здание. О чем говорит законодательство?
Статьи 22-24 Жилищного кодекса РФ детально определяют порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение, законом предусмотрено, какие для этого необходимо будет подготовить документы.
Нормой закона также предусмотрены условия, которые необходимы для перевода жилого дома в нежилое здание и основания для отказа в удовлетворении заявления о переводе в нежилое.
Для перевода жилого дома в нежилое здание Вам необходимо будет обратиться в органы местного самоуправления по месту нахождения вашего жилого дома или же непосредственно через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг. В настоящее время обращение граждан в МФЦ предоставления государственных и муниципальных услуг пользуется все большей популярностью.
Необходимо понимать, что пакет документов необходимо подавать в отношении всех жилых помещений в составе жилого дома и от лица всех собственников.
Перечень документов необходимых для осуществления процедуры перевода жилого дома в нежилое помещение (ст. 23 ЖК РФ):
Решение о переводе или об отказе в переводе жилого дома принимается органом, осуществляющим перевод помещений, но не позднее чем через 45 дней со дня представления в данный орган документов. Далее не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия решений о переводе или об его отказе в переводе заявителю выдается или направляется по адресу, указанному в заявлении, документ, который подтверждает принятие одного из предусмотренных законно решений.
Документ, который подтверждает завершение перевода жилого дома, будет являться основанием для использования жилого дома в качестве нежилого здания. Только если для этого не нужно проведение его переустройства, и (или) перепланировки, или иных работ.
Соответствующие изменения необходимо будет внести в правоустанавливающие документы и произвести регистрационные действия.
Необходимо понимать, что в дальнейшем использование нежилого здания возможно при строгом соблюдении требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иные установленных законодательством требования.
Необходимые условия для перевода жилого дома в нежилое здание.
Давайте с вами рассмотрим, что же нам говорит Жилищный кодекс РФ о необходимых условиях перевода:
Важно отметить одну деталь, о которой собственники жилых домов не всегда знают. Если земля, на котором расположено недвижимое имущество, выделена под индивидуальное жилищное строительство, то на ней не может быть расположено нежилое здание. В связи с чем органы местного самоуправления откажут в переводе жилого дома в нежилое.
Очень важно, когда Вы собираетесь осуществить процедуру перевода, то обязательно необходимо обратиться за консультацией к юристу. Потому как, не имея специального профессионального образования, самостоятельно осуществить вышеуказанную процедуру у Вас может не получится.
Основания отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение.
Давайте рассмотрим, что же может послужить основанием для отказа в переводе жилого дома в нежилое здание. Статья 24 Жилищного кодекса Российской Федерации прямо указывает, в каких случаях дается отказ органами местного самоуправления в переводе.
Итак, вот эти основания:
При принятии решения об отказе в переводе жилого дома в нежилое здание обязательно должны быть указаны основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения. Такое решение должно быть направлено заявителю не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке. Отказ может быть обжалован в суд процессуальном порядке.