Какие банки разрешают выделять доли детям в ипотечной квартире в 2021 году
Как выделить доли детям при оформлении ипотеки на квартиру
Для покупки квартиры или частного дома многие семьи прибегают к помощи банковских организаций. Оформляя ипотечный кредит, супруги становятся собственниками жилой площади, а сам объект недвижимости получает статус залога. Далеко не все заемщики, у которых есть дети, знают, что обязаны выделить ребенку долю в ипотечной квартире. Постараемся разобраться, в каких случаях это необходимо и каков порядок действий при выполнении процедуры.
Права несовершеннолетних отмечены на законодательном уровне в статье 60 Семейного кодекса РФ, которая определяет возможность ребенка владеть собственностью. При ущемлении интересов малолетнего родители или опекуны могут понести ответственность перед законом. За соблюдение прав детей отвечают органы опеки. Они должны дать согласие на передачу собственности ребенка в залог банку. Разрешение органов опеки на детей до 14 лет получают законные представители, то есть родители. При наличии паспорта малолетнему необходимо подписать согласие на осуществление сделки.
В каких случаях необходимо отчуждение имущества
Выделение доли ребенку обязательно при:
продаже имеющегося жилья;
оформлении кредита на недвижимость, при участии в долевом строительстве;
покупке жилья на средства материнского капитала.
Подробнее рассмотрим каждый вариант.
При продаже недвижимости, собственником или долевым участником которой является ребенок, требуется получить соответствующее разрешение органов опеки. Супруги получают согласие, только если в новой квартире или доме детям будут выделены квадратные метры. На других условиях продать жилье не удастся.
При покупке недвижимости в кредит ребенку можно сразу выделить долю в ипотечной квартире. Однако не все банки готовы принять такие условия, поскольку в последующем не исключены проблемы с реализацией объекта. В этом случае дети могут стать собственниками сразу после погашения кредита. Важно помнить, что в соответствии с ФЗ №256 от 29.12.2006 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» доли необходимо выделить в течение 6 месяцев после снятия обременения. Смягчить решение банка позволит предоставление в залог собственной недвижимости или оформление на ребенка другой собственности.
При приобретении жилья, находящегося на этапе строительства, несовершеннолетние могут быть включены в договор долевого участия. После подписания акта приема-передачи появляется возможность оформить право собственности на жилплощадь. При строительстве частного дома от родителей требуется выделить также часть земельного участка.
При задействовании материнского капитала выделение долей является обязательным. Органы опеки дадут разрешение на оформление сделки, если при составлении договора не были ущемлены права ребенка. Поэтому с отчуждением имущества следует определиться до подачи заявки на кредит. Однако оно невозможно, пока действует обременение по ипотеке на жилье. В этом случае при заполнении заявления на использование средств маткапитала владелец квадратных метров должен подтвердить, что обязуется выделить доли детям. При невыполнении этого пункта к нему будут применены соответствующие меры.
Как осуществляется выделение доли детям после погашения ипотеки
Оформление производится через составление дарственной или письменного соглашения на передачу детям части имущества. В обоих документах указана информация об участниках сделки (в том числе представителях несовершеннолетних), регистрационный номер недвижимости, размер отчуждаемой доли. К слову, в законе не указывается количество квадратных метров, передающихся в собственность ребенку. Величина определяется местными властями в зависимости от площади жилья и числа участников сделки.
Отчуждение части имущества выполняется у нотариуса. Для проведения процедуры необходимо оплатить госпошлины. Оформление возможно при предоставлении следующих документов:
Паспорта граждан РФ, участвующих в сделке. Если дети несовершеннолетние, предоставляются свидетельства о рождении.
Договор купли-продажи или ДДУ, выписка из ЕГРН.
Свидетельство о заключении брака.
Соглашение на отчуждение доли.
Квитанция об оплате госпошлины.
Договор по ипотеке.
Нотариусу необходимо предоставить оригиналы документов и их копии. Соглашение на выделение доли детям оформляется в Пенсионном фонде России (ПФ РФ) до перевода средств маткапитала на счет матери.
Пошаговая инструкция по выделению доли ребенку
После погашения задолженности по ипотеке следует снять жилье с обременения. Для этого необходимо написать заявление в Росреестр и предоставить документы, которые подтверждают закрытие кредита. После проверки заемщик получит новую выписку из ЕГРН.
Следующим этапом станет подписание у нотариуса соглашения на выделение доли ребенку в ипотечной квартире. Документы подготавливаются в нескольких экземплярах (для родителей, Росреестра, ПФ РФ). Подготовленную документацию необходимо передать в орган регистрации. При этом заявление заполняет каждый участник сделки (за несовершеннолетних расписывается родитель). Срок регистрации составляет 10 дней, после чего можно получить новую выписку о собственниках имущества.
Ипотечные кредиты с детскими долями: ограничения и риски
Несмотря на растущую доступность ипотеки, кредитами на покупку жилья и государственными субсидиями, положенными определенным категориям населения, могут воспользоваться не все. Так, семьи с детьми, наиболее остро нуждающиеся в поддержке, не всегда могут рассчитывать на эти инструменты. А клиенты, использовавшие при приобретении недвижимости материнский капитал, не всегда учитывают риски и ограничения таких сделок.
Материнский капитал при покупке недвижимости
Одним из наиболее распространенных способов использования средств материнского капитала является улучшение жилищных условий. Правила направления этих средств на покупку квартиры определены постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862 «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий», а также ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».
Приобрести недвижимость можно по договору купли-продажи или договору долевого участия, и в обоих случаях допускается использование ипотечных средств. Если оформляется кредит, материнский капитал может быть направлен на его погашение или в качестве первоначального взноса.
Законодательство защищает права несовершеннолетних и обязывает родителей наделять детей долями в приобретаемом жилье. Если речь идет о новостройке, когда право собственности оформляется после завершения строительства, выделение долей при использовании материнского капитала невозможно на момент заключения сделки. Также нет возможности наделить ребенка долей, пока не выплачен ипотечный кредит и недвижимость находится под обременением. Поэтому в этих случаях оформляется письменное обязательство родителей выделить доли позже, и документ заверяется у нотариуса.
При этом действующим законодательством не установлен обязательный размер доли, полагающийся ребенку. На практике родители предоставляют детям равные доли. Таким образом, каждый член семьи получает в собственность 1/4 квартиры (так как материнский капитал положен при рождении второго ребенка и последующих детей, предполагается, что в таких семьях уже есть дети).
Альтернативные сделки с ипотекой
Пока растут дети, многие семьи задумываются об улучшении жилищных условий. Самый простой способ — продать старую квартиру и купить новую с использованием ипотечного кредита. Однако существующие ограничения в сделках с квартирами, где выделены детские доли, не позволяют это сделать. С одной стороны, препятствуют органы опеки, которые обязывают наделять детей долями в новом жилье. С другой стороны, на это не идут кредитные организации. Банки считают такие кредиты высокорискованными: в случае дефолта заемщика продажа квартиры полностью не покроет задолженность перед банком, так как доли несовершеннолетних находятся под защитой органов опеки.
Напомним, материнский капитал за рождение или усыновление второго ребенка введен с 1 января 2007 г. В течение последних 12 лет было выдано около 10 млн сертификатов, при этом примерно 70% из них направлено на улучшение жилищных условий. За это время многие семьи уже успели погасить ипотечный кредит и рассматривают возможность покупки новой квартиры. Дополнительным стимулом решения квартирного вопроса является набирающая популярность «семейная ипотека», которая позволяет оформить кредит по ставке от 1% годовых (ставка доступна в новостройках, реализующихся по схеме эскроу-счетов, на период строительства дома).
Решение проблемы
Принимая во внимание описанные выше сложности, депутаты готовят поправки в законодательство, которые в будущем позволят семьям продавать квартиры с имеющимися выделенными детскими долями и покупать новое жилье в ипотеку.
Разрешить проблему можно, определив на законодательном уровне процедуру предоставления согласия на сделку органов опеки. Гарантией соблюдения прав несовершеннолетних могло бы стать письменное разрешение о выделении доли после погашения кредита. Однако такое решение проблемы не исключает дефолта заемщика и ущемления интересов детей. А пока правозащитники и банки пытаются договориться, девелоперы лишаются значимой категории клиентов, уповая на скорейшее решение сложившейся коллизии.
В последний вагон: семейная ипотека сейчас и что изменится с 1 июля
Программа «Семейная ипотека» позволяет российским гражданам получить кредит на покупку жилья по сниженной ставке. Во Frank RG долю кредитов, выданных по этой программе на 1 мая 2021 года, оценили для «РБК-Недвижимости» в 4% от всех кредитов на жилье. С расширением программы на семьи с единственным ребенком востребованность семейной ипотеки вырастет, уверены участники рынка. Рассказываем об обновленных условиях программы «Семейная ипотека».
Условия программы
Условия, которые действуют до 1 июля 2021 года:
Виды ипотечного кредита
Семейной ипотекой можно воспользоваться для покупки жилья в новостройке, на вторичном рынке или для приобретения частного дома с земельным участком. Продавцом обязательно должно выступать юридическое лицо (например, застройщик).
Также кредит можно использовать для строительства индивидуального жилого дома или покупки земельного участка с дальнейшим строительством на нем частного дома. Важно, что все работы должны проводиться по официальному договору подряда с юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем.
Семейная ипотека позволяет приобрести жилье и на вторичном рынке у физических лиц, но только в одном федеральном округе (Дальневосточном) и только на землях сельских поселений. «Классическую вторичку по договору купли-продажи купить по программе льготной ипотеки практически нельзя. А вот вторичку от застройщика (где в ДКП продавцом выступает застройщик) — можно. Но по факту это все равно новое жилье, в новом доме, в котором никто не жил», — рассказала директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
Сроки программы
Воспользоваться программой «Семейная ипотека» возможно до 1 марта 2023 года при рождении первого ребенка или последующих детей. Для семей с детьми-инвалидами правила другие: если ребенку установлена инвалидность после 2022 года, ипотеку под 6% по этой программе можно оформить до 2027 года.
Рефинансирование и маткапитал
Программа «Семейная ипотека» позволяет рефинансировать действующий ипотечный кредит по льготной ставке. Жилье должно приобретаться у юридического лица (компании-застройщика).
Программа позволяет использовать материнский капитал. Однако в «Семейной ипотеке» можно использовать средства маткапитала не для ежемесячных платежей, а только в качестве первоначального взноса. Некоторые банки дают возможность заемщикам использовать материнский капитал для досрочного погашения кредита.
Банки
Условия, перечень документов и ставки в банках по программе «Семейная ипотека» могут отличаться и регулярно меняются. Поэтому стоит уточнять все подробности в конкретной кредитной организации. На сегодня ипотеку по льготной ставке семьи с детьми могут взять в следующих банках:
Рассмотрим условия крупных кредитных организаций, которые актуальны в июне 2021 года.
Сбербанк
В Сбербанке взять ипотеку семьи с детьми могут по ставке 5,3% годовых, а при регистрации сделки в электронном виде — под 5% годовых. До 1 июля предложение распространяется на семьи с двумя и более детьми. Ставка действует весь срок кредита при условии страхования жизни и здоровья заемщика.
Минимальная ставка в рамках программы субсидирования с застройщиками составляет:
Банк ВТБ
ВТБ начал прием заявок по новым условиям в рамках ипотеки с господдержкой для семей с детьми. Приобрести недвижимость по программе теперь смогут семьи с одним ребенком. Ставка по кредиту или рефинансированию ипотеки другого банка в ВТБ составит 5% на всей срок.
Сумма первоначального взноса по программе составляет 15%. Заемщики ВТБ могут получить решение по кредиту без подтверждения дохода и занятости. Срок кредита — от одного года до 30 лет.
Райффайзенбанк
Ставка по программе «Семейная ипотека» в Райффайзенбанке составляет 5,49%. Предложение пока распространяется на покупку квартиры в новостройке для семей с двумя или более детьми. Созаемщиками по кредитному договору могут выступать официальные или гражданские супруги.
В рамках программы «Семейная ипотека» в Райффайзенбанке можно получить жилищный кредит на покупку квартиры в новостройке не только напрямую у застройщиков, но и у любых юридических и физических лиц при условии переуступки договора долевого участия.
Банк «Дом.РФ»
Банк «Дом. РФ» начал принимать заявки на оформление семейной ипотеки от заемщиков с первым ребенком и последующими детьми. Ипотечная ставка составляет от 4,7% при получении кредита на ИЖС, оформить ипотеку на покупку квартир или рефинансирование взятых в других банках кредитов можно по ставке от 5%.
Абсолют Банк
Абсолют Банк также начал прием заявок по программе с господдержкой «Семейная ипотека» на новых условиях. Теперь получить целевой заем на покупку квартиры или рефинансировать существующий ипотечный кредит могут не только многодетные семьи, но и родители первенца. Оформить льготную ипотеку в Абсолют Банке можно по ставке 5,99% годовых.
В качестве первоначального взноса, а также для частичного или полного досрочного погашения кредита в Абсолют Банке можно использовать материнский капитал.
При рефинансировании ипотеки можно не выделять доли детям до погашения кредита
28 апреля 2021 года в правилах распоряжения маткапиталом появятся важные изменения. Они касаются всех, кто использовал господдержку для ипотеки. Любой из таких заемщиков может захотеть рефинансировать кредит на выгодных условиях. Раньше семьи сталкивались с неприятными сюрпризами, теперь все будет проще.
Вот какие проблемы десятков тысяч семей удалось решить документом, который состоит из одного предложения.
При использовании маткапитала на жилье нужно выделить доли детям
Если семья использовала материнский капитал для покупки жилья, нужно подписать обязательство о выделении долей детям. Закон дает на это полгода.
Когда нет кредита, все понятно: оформили право собственности или подписали акт — и в течение 6 месяцев выделили какие-то доли всем членам семьи. Это можно сделать удобным способом: через договор дарения или по соглашению.
Раньше такое обязательство нужно было оформлять у нотариуса, но год назад это требование отменили.
Например, супруги купили квартиру, часть оплатили маткапиталом. В течение полугода они обязаны выделить детям доли в этом жилье. Собственниками станут не только супруги, но и дети. Это требование закона. Если его не исполнить, могут быть проблемы с будущими сделками и претензии от ПФР.
Доли нужно выделять даже при оформлении ипотеки
Если родители купили жилье в ипотеку, они становятся собственниками, но выделять доли детям не могут до погашения кредита: банк на это просто не согласится.
Поэтому в правилах есть послабление: ипотечники выделяют детям доли после того, как погасят кредит. Срок — те же полгода, но после снятия обременения. Например, 15 лет собственниками были только супруги, а потом они погасили кредит — и отдали детям какую-то часть жилья.
Как победить выгорание
При рефинансировании ипотеки приходилось выделять доли после погашения первого кредита
Семья могла взять ипотеку, а потом найти более выгодные условия для рефинансирования. Например, кредит брали под 12%, а тут новая программа господдержки — и вот уже доступна ипотека под 6%. Причем банки готовы выдать льготные кредиты даже на погашение оформленных ранее.
Формально семья просто меняет один кредит на другой, а квартира переходит в залог второму банку.
Но в процессе выяснялось, что первый банк снимал обременение — а значит, возникала обязанность выделить доли детям. Второму банку квартира должна была достаться уже с несовершеннолетними собственниками — с точки зрения кредитования это так себе обеспечение. Поэтому многие банки отказывали семье в рефинансировании, как только узнавали об использовании маткапитала.
Если заемщики пренебрегали требованием о выделении долей, могла подключиться прокуратура или опека: «Вы почему нарушаете права детей?» В общем, вроде возможность сэкономить есть, но использовать ее сложно или опасно.
Некоторые банки закрывали глаза на этот нюанс. Заемщики пытались выкручиваться: получали в органах опеки бумагу, где было написано, что те не будут вмешиваться, если детям пока не выделят доли. И сделка как будто бы всех устраивала. Но это не соответствовало правилам — рисковали все.
Теперь доли между кредитами можно не выделять
Пункт о выделении долей после снятия обременения просто убрали из правил. В новом постановлении — одно предложение, зато сколько семей теперь смогут выдохнуть и обратиться за рефинансированием!
Этот пункт в разных редакциях был в правилах с 2009 года. В 2020 году правила в очередной раз изменились, но требование по поводу выделения долей после снятия обременения в них так и осталось, просто переместилось в другой пункт.
И вот теперь его признали правовой коллизией и избыточной нормой. Если у вас ипотека, которую хочется рефинансировать в другом банке, с 28 апреля это можно спокойно делать без выделения долей и без разрешения опеки. Заключаете новый кредитный договор, гасите первую ипотеку, первый банк снимает обременение, а второй — оформляет залог.
Доли детям можно выделить после полного погашения ипотеки с учетом рефинансирования.
Можно ли вообще не выделять доли детям
Нет, вообще не выделять нельзя.
Это требование осталось в федеральном законе о материнском капитале. Оно есть и в правилах — подп. «в» п. 15.1. После полной выплаты ипотеки, в том числе при рефинансировании, жилье в течение 6 месяцев должно стать собственностью всех членов семьи.
Но ипотеку еще нужно погасить. А пока стало больше шансов ее рефинансировать.
Выделение доли ребенка в ипотечной квартире
Я решила купить двухкомнатную квартиру вместо однокомнатной (стоимость выше, площадь больше). Купить ее я хочу в ипотеку. Как быть с органами опеки. Дадут ли они согласие на выделение доли ребенка в квартире, взятой в ипотеку?
Поскольку автором поднимается вопрос о наделении ребенка долей в праве собственности в приобретаемой с привлечением ипотеки двухкомнатной квартире, то получается, что собственником продаваемой однокомнатной квартиры или доли в ней является несовершеннолетний ребенок.
Согласно п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) и ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Согласно п. 1 ст. 65 Семейного кодекса РФ (далее – СК РФ) родительские права не могут осуществляться в противоречии с интересами детей.
Пункт 3 ст. 60 СК РФ предусматривает, что при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (ст. 37 ГК РФ).
В рассматриваемой ситуации органы опеки и попечительства в соответствии со ст. 37 ГК РФ должны будут не только давать согласие (или отказывать) законному представителю ребенка на совершение сделки по отчуждению однокомнатной квартиры, но также одобрять последующую передачу в залог (под ипотеку) банка приобретаемой недвижимости, которая будет оформлена в собственность несовершеннолетнего.
В каждом конкретном случае органы опеки и попечительства индивидуально оценивают ситуацию с позиции защиты имущественных интересов несовершеннолетних детей, чтобы исключить возможность лишения их права собственности и нарушения прав и законных интересов в случае продажи родителями принадлежащих детям долей в квартире без предоставления соответствующей компенсации.
На практике предварительные разрешения на продажу квартиры, доли в которой принадлежат несовершеннолетним, выдаются органами опеки и попечительства при условии покупки (т.е. возмездного приобретения) в собственность несовершеннолетних аналогичных по своим характеристикам и соразмерных по стоимости долей в приобретаемой квартире взамен проданных, чтобы имущественное положение несовершеннолетних не ухудшалось, а сделка соответствовала их интересам.
Органы опеки и попечительства выдают предварительное разрешение в тех случаях, когда сделка не влечет снижения стоимости продаваемых долей в недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, и не влечет риска утраты в дальнейшем приобретаемой недвижимости, переданной в залог (под ипотеку) банка, по причине продажи ее с торгов в том случае, если родители ребенка не смогут исполнять свои финансовые обязательства перед банком.
Другими словами, приобретение родителями взамен однокомнатной квартиры, не обремененной ипотекой, на имя ребенка двухкомнатной квартиры даже большей площади, но находящейся в залоге (под ипотекой) банка, органы опеки и попечительства могут расценить как ухудшение имущественных интересов ребенка.
Согласно п. 2 ст. 64 СК РФ родители должны защищать права и интересы детей, а не свои права и интересы. Если между интересами родителей и детей имеются противоречия, которые установлены органами опеки и попечительства, то родители не вправе представлять интересы детей в отношениях с другими лицами.
Таким образом, органы опеки могут отказать законным представителям в удовлетворении их заявления, усматривая из конкретной сделки намерение законных представителей в нарушение ст. 60 СК РФ распорядиться имуществом несовершеннолетних в своих интересах без предоставления соответствующей соразмерной компенсации или усмотрев риски в приобретении квартиры, обремененной ипотечными обязательствами.
Также у автора вопроса может возникнуть конфликт интересов с ипотечным банком, который откажется оформлять долю на имя несовершеннолетнего ребенка в приобретаемой на ипотечные средства квартире. Данная позиция ипотечных банков связана с тем, что в случае неисполнения родителями-заемщиками своих кредитных обязательств, у банка возникнут сложности с реализацией предмета залога – ипотечной квартирой, сособственником которой будет являться несовершеннолетний.
На основании вышеизложенного дать однозначный ответ автору на вопрос о выдаче предварительного разрешения органов опеки и попечительства на приобретение квартиры с привлечением ипотечных средств на имя ребенка не представляется возможным. Органы опеки и попечительства будут принимать данное решение исходя из конкретной ситуации исключительно с позиции интересов несовершеннолетнего.
Условия, указанные в предварительном разрешении, выданном органами опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном (попечителем), родителями и иными заинтересованными лицами, а также прокурором.