можно ли отправлять копии документов на квартиру риэлтору
Мошенничество в сделках с недвижимостью по копиям документов. Часть 1.
Мошеннические действия чаще всего встречаются в сделках с недвижимостью, которые направлены на отчуждение недвижимости или хотя бы на временное завладение ею:
В сделках купли-продажи недвижимости значительно реже используются мошеннические действия, поскольку такая сделка в большей мере контролируется и регулируется государством с точки зрения, например, соблюдения обязательных условий при ее совершении, с точки зрения налогообложения. Но все же и здесь мошеннические действия нередки, и по большей мере при подготовке и оформлении документов по сделке.
Кстати, совсем недавно, 02.08.2019, принят Федеральный закон от 02.08.2019 № 271-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым установлен запрет на выдачу займов физическому лицу в целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, обязательства заемщика по которому обеспечены залогом в том числе жилого помещения. Такие изменения вступили в силу в ноябре 2019 г.
Для удобства изложения в настоящей публикации под отчуждением недвижимости будем понимать все вышеперечисленные сделки с жилыми/нежилыми объектами, а также земельными участками.
Отчуждение по копии паспорта
Паспортные данные, которые содержат информацию о владельце, всегда пытались заполучить мошенники. Сегодня благодаря новым технологиям преступники, которые имеют данные владельца паспорта, могут нанести материальный ущерб любому владельцу объекта недвижимости, на который обратят внимание мошенники.
Многие юристы утверждают, что мошенничество с копией паспорта распространено не только в России, но и других странах СНГ, поэтому стоит быть бдительным и держать свои данные при себе. Рассмотрим, насколько широко распространена какая-либо мошенническая схема с паспортом.
В принципе мошеннику для совершения определенных мошеннических действий вовсе не обязательно иметь оригинал паспорта, достаточно иметь лишь ксерокопию, получить которую не является достаточно сложной задачей. Существует немало способов это сделать, среди них распространен даже такой, как сговор с фирмами, которые предоставляют услуги по ксерокопированию. При обращении в подобную фирму за изготовлением ксерокопии всегда есть вероятность оставить свои данные мошенникам. Также копии паспортов есть у крупных компаний с собственной базой данных: банков, операторов мобильной связи, коллекторов и т.д. Утечка информации возможна даже в тех компаниях, которые пользуются доверием своих клиентов. И, хотя действующим законодательством предусмотрен Федеральный закон от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных», есть компании, которые позволяют себе продавать паспортные данные третьим лицам, а доказать факт продажи такой информации достаточно сложно.
Использовать полученную информацию мошенники могут сразу же, а могут выждать какое-то время. Если обстоятельства складываются благоприятно для мошенника, то он может получить законный дубликат документа, что в дальнейшем позволит ему осуществлять мошеннические действия и переоформить недвижимость.
Однако простая ксерокопия паспорта приобретает минимальную юридическую силу лишь после заверения ее у нотариуса. В тех организациях, где копию документа вообще не принимают, нотариальную копию паспорта могут принять. В практике встречались случаи, когда мошенникам удавалось по нотариальной ксерокопии сделать подлинный документ.
Самая распространенная схема подобного мошенничества с документами на собственность объекта недвижимости, по данным МВД, это продажа арендованных квартир по поддельным документам. Мошенники-квартиросъемщики просят у хозяев копии паспорта и правоустанавливающих документов, а потом изготавливают поддельные и с их помощью продают жилплощадь.
Сейчас по действующему законодательству допустимо прийти на регистрацию сделки по распоряжению объектом недвижимости только с документами на такое отчуждение, например договором купли-продажи, дарения, ипотеки и т.д., без всяких правоустанавливающих или правоподтверждающих документов. Единственный момент, который контролируется на стадии приема документов на регистрацию в МФЦ, это полномочия правообладателя объекта недвижимости, то есть в случае, если собственник не выступает в сделке самостоятельно, то это возможно лишь по нотариальной доверенности.
По материалам («Электронный журнал «Жилищное право», 2019)
Росреестр разъяснил правила сделки купли-продажи жилья
Росреестр дал несколько советов тем, кто хочет продать или купить квартиру. Сам процесс начинается с подготовки пакета документов, продавцу лучше этим заняться заранее, так как процедура займет определенное время, предупреждают в ведомстве.
Покупатель в первую очередь должен убедиться, что продавец квартиры является ее законным собственником. К правоустанавливающим документам, которые подтверждают право на жилье, относятся выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, по которому ранее квартира приобреталась, свидетельство о праве на наследство и договор дарения.
Если у продавца нет свежей выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, то покупатель сам может запросить ее на сайте Росреестра или на портале госуслуг. Этот документ позволит проследить историю всех операций с объектом недвижимости. Например, как часто менялись собственники квартиры и какие сделки с ней совершались ранее.
Незаконная перепланировка скажется на кошельке покупателя
Стоит проверить, есть ли у продавца задолженность по коммунальным платежам. Соответствующую справку по форме ЕИРЦ-22 можно заказать в МФЦ, ТСЖ, управляющей компании или на портале госуслуг.
В случае если на момент приобретения недвижимости продавец состоял в браке, требуйте согласия супруга.
На что еще обратить внимание
Если вы не можете присутствовать на сделке, вам заранее необходимо оформить нотариальную доверенность на продажу квартиры, а также на представление документов в Росреестр на государственную регистрацию.
Если среди собственников продаваемой квартиры есть несовершеннолетние или лица, находящиеся под опекой и попечительством (совершеннолетние недееспособные, признанные ограниченно дееспособными граждане), необходимо запросить разрешение органов опеки и попечительства на заключение договора купли-продажи.
Сколько платить
За государственную регистрацию права собственности на квартиру покупателем уплачивается государственная пошлина 2 тыс. руб. В том случае, если квартира приобретается в кредит, регистрируется ипотека с одновременной регистрацией права собственности на квартиру. Госпошлина за регистрацию ипотеки не взымается.
Если в продаваемой квартире кто-то прописан, стоит заранее урегулировать с покупателем вопрос о сроках снятия с регистрационного учета. Это можно сделать на портале госуслуг или обратившись в МФЦ. Затем там же необходимо заказать выписку из домовой книги. Этот документ позволит потенциальному покупателю убедиться, что на жилплощади никто не прописан. Срок давности выписки должен быть не более 30 календарных дней.
Квартира, приобретенная в браке, является совместно нажитым имуществом. В этом случае требуется нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу квартиры.
Куда обращаться для регистрации сделки
Регистрация перехода прав и прав собственности осуществляется в соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Документы на регистрацию права собственности можно подать:
После завершения регистрационных действий покупатель получает выписку из ЕГРН, где содержится информация о его праве собственности на квартиру.
Риэлтор просит копии документов на квартиру
Я продаю квартиру в ипотеку. Риэлтор покупателя взял все копии документов на квартиру. Квартира моя перешла по завещанию. Меня настораживает действия риэлтора. Оценку сделали без моего участия. Сейчас просит копию завещания. Правомерны ли действия риэлтора проводя эту сделку. В банке который оформляет ипотеку мне не дают информацию на покупателя и о сделке. Существует ли вообще этот человек и одобренной ипотекой. Спасибо.
Риэлтор просит копии документов на квартиру, для проверки. Опасно ли давать?
Продаем квартиру, наш риэлтор сначала просил ключи от квартиры, затем отсканированную копию документов на квартиру якобы для запроса кадастрового документа, теперь просит сканированную цветную копию паспорта всех страниц владельца квартиры для оформления ипотеки покупателями, по его словам, этого требует банк. Подскажите, пожалуйста, может это мошенник?
Продаю квартиру в другом городе. Риэлтор покупателя просит выслать по эл.почте копии свидетельства и паспорта для сбора документов на продажу. Чем я рискую?
Риэлтор просит передать копию и оригинал свидетельства о собственности для дальнейшей продажи квартиры. Стоит ли ему передавать оригинал и могут ли на основании копии подделать документы о собственности? Каким документом можно заменить свидетельство о собственности до совершения сделки, чтобы обезопасить себя от мошенников? Спасибо.
Продаю свою квартиру, нашёлся покупатель со своим риэлторов по ипотеке. Риэлтор взял у меня все копии документов и оригинал согласия супруга на продажу, ещё просит до сделки отдать справку на продажу и поквартирную карту. Может ли риэлтор в своих целях использовать эти документы?
Я хочу сдать свою квартиру в аренду. Риэлтор составляет договор аренды. И просит от меня переслать по Вотсапу копии документов-паспорта, свидетельства собственности на квартиру, СНИЛС, ИНН, реквизиты счётах банке, для составления договора аренды и передачи в организацию, с которой заключаю договор. Я опасаюсь это делать, ведь я вижу агента по недвижимости второй раз в жизни и мало ли кто может воспользоваться моими документами. Подскажите пожалуйста, как мне быть.
Хочу проконсультироваться: Живу и зарегистрирована в Санкт-Петербурге, в другом городе есть в собственности квартира, которая сейчас выставлена на продажу. Там риэлтор просит прислать оригиналы документов на квартиру (копии по почте я отправляла), так как многие покупатели хотят видеть именно оригиналы, а также оформить доверенность на моего друга, например, чтобы он имел полномочия заключать сделку, насколько я поняла. Будучи не подкованной юридически, хочу узнать, насколько это безопасно для меня, как собственника и возможно ли оформить доверенность так, чтобы мой друг являлся моим представителем, но, соответственно, без рисков. Заранее спасибо)
Собираюсь продавать квартиру. Риэлтор просил сделать доверенность (текст ниже).
Подскажите, при наличии такой доверенности, не рискует ли собственник остаться без квартиры и на что обратить особое внимание?. Меня смущает «регистрация договора. » и дальше по тексту. Или это обыкновенная практика сбора документов перед продажей?
Вся правда о риелторах: отдавать ли документы на квартиру брокеру
Что такое эксклюзивный договор, надо ли его заключать и что в нем должно быть написано, а также четкий ответ на вопрос, отдавать ли риелтору документы на свою квартиру, – все это обсуждается в колонке, подготовленной для «Собственника» генеральным директором компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Олегом Самойловым.
«Эксклюзив» – объективная необходимость или прихоть риелторов?
Если вы хотите поручить хлопоты по продаже своей квартиры риелтору, вам, скорее всего, предложат заключить эксклюзивный договор. Суть такого договора заключается в следующем: в течение согласованного срока вашу квартиру вы будете продавать только через этого риелтора (агентство недвижимости). В большинстве случаев без такого договора ни один агент не возьмется за продажу. Это практика, сложившаяся еще в девяностые годы прошлого века и ставшая одним из первых шагов к формированию цивилизованного рынка недвижимости.
Надо сказать, что само по себе требование эксклюзивности вполне обосновано. Брокер должен четко понимать, что при профессиональной работе его усилия будут вознаграждены: оплата риелторского труда происходит в финальной части процесса обслуживания, обычно – в момент сделки, и вряд ли кому-то понравится сделать всю работу по продаже объекта и в последний момент быть «обойденным». К тому же при продвижении квартиры агентство недвижимости несет расходы на рекламу объекта, проверку юридических аспектов и подготовку документов.
Естественно, что в случае, когда между риелтором и клиентом существует четкая письменная договоренность о взаимодействии на «эксклюзивной» основе, такие затраты вполне оправданы. А вот при отсутствии такой договоренности агентству попросту нет смысла тратить деньги на продвижение объекта, который одновременно с ним продает еще дюжина компаний.
Все же агентство – организация коммерческая и стремится заработать.
Однако, стоит четко отличать добросовестную работу по продаже квартиры от желания «заработать» независимо от факта продажи. И первым «звонком» здесь должно стать требование агентства отдать им при заключении эксклюзивного договора правоустанавливающие документы на квартиру. Дескать, они должны храниться в сейфе агентства весь период действия договора, мол, таковы правила…
Документы как подтверждение полномочий риелтора
Надо сказать, что определенная обоснованность у этого требования существует. Дело в том, что практика, сложившаяся на московском квартирном рынке, в этой части такова: покупатель (а чаще риелтор покупателя, так как сам покупатель не всегда знает подобные тонкости), внося предоплату, справедливо хочет получить подтверждение, что он вступает во взаимоотношения с тем брокером, который и правда уполномочен продавать квартиру. И уполномочен как раз на эксклюзивной основе.
Чем вызвано такое желание? Очень просто: вряд ли кому-то захочется внести предоплату, выждать согласованный срок, подготовиться к покупке, снять со счета или конвертировать необходимую сумму и… в последний момент узнать, что вожделенная квартира преспокойно продана другому покупателю продавцом самостоятельно или при участии другого агентства.
Так уж сложилось, что в московской практике проведения операций с недвижимостью подтверждением эксклюзивности прав посредника и серьезности намерений продавца является наличие у риелторской компании, выставившей квартиру в продажу, оригиналов правоустанавливающих документов на квартиру. А теперь про «игры», в которые играют риелторы.
«Игры», в которые играют риелторы
Оказывается, в начале вашего сотрудничества подлинники документов на квартиру агентству в общем-то не так уж и необходимы. Реально они понадобятся в момент нахождения покупателя и далее: для подготовки документов, необходимых для сделки, и непосредственно при ее проведении.
Однако требуют риелторы со своих клиентов, чтобы те передали подлинники сразу, при заключении договора на обслуживание. Зачем?
Как несложно догадаться, агентства таким образом пытаются «застраховаться» от отказа клиента от сотрудничества, а другими словами, максимально «закрепостить» клиента. Кроме того, как ни грустно это признать, подлинники правоустанавливающих документов риелторы могут использовать с выгодой для себя сразу в нескольких ситуациях.
Нет, речь не идет о самом распространенном страхе потенциальных клиентов, опасающихся, что агентство, располагая подлинниками документов на квартиру, может продать ее без участия хозяина, а деньги – присвоить. Этот страх как раз не слишком оправдан: юридическая процедура продажи – операция не настолько простая, чтобы ее можно было осуществить, обладая лишь документами, подтверждающими право собственности. Так что риелторы продать квартиру без вашего ведома просто-напросто не могут. Ну, а мошенники вполне могут сделать свое «черное дело» и при отсутствии оригинальных документов.
А вот несколько ограничить «свободу маневра» своего клиента путем удержания документов брокерам вполне по силам. Часто агент, правдами и неправдами заключив эксклюзивный договор, считает, что его работа на этом закончена. Остается только ждать, когда покупатель на квартиру найдется сам собой, после чего можно будет совершить сделку и положить в карман комиссионные. Тот факт, что продвижение объекта и поиск покупателя – это объемная ежедневная работа, да к тому же его прямая обязанность, агента по эксклюзивному договору не слишком беспокоит. Время идет, квартира не продается. Естественно, наступает момент, когда возмущенный клиент заявляет о расторжении договора. И вот тут-то выясняется, что получить обратно документы до истечения срока действия договора никак нельзя. Вот и оказывается клиент перед выбором: потратить время и силы на восстановление правоустанавливающих документов и продавать через другую фирму или продолжать работать с нерадивым «держателем» документов.
Еще одна популярная «игра» недобросовестных риелторов – так называемая «продажа документов». Сама процедура сильно напоминает «беспроцентные кредиты за десять минут», которые до недавнего времени наперебой предлагались в любом торговом центре для покупки чего угодно. Обычно через некоторое время после подписания договора выясняется, что «беспроцентный» кредит дополняется кучей дополнительных выплат и штрафов, о которых скромно написано мелкими буквами внизу договора, который вы подписали.
Вдруг оказывается, что договор на оказание риелторских услуг не предоставляет клиенту почти никаких прав. Зато любое нарушение клиентом договорных условий облагается предусмотренным в договоре штрафом. А «уйти» клиент тоже не может, так как документы отдадут только после выплаты штрафа. Мне известен далеко не один случай, когда в таких ситуациях риелторы получали со своих клиентов деньги, сопоставимые с размером комиссионных вознаграждений за полный комплекс работ.
Как быть?
Каков же выход? Конечно, каждый принимает решение сам. Но я бы в принципе не рекомендовал иметь дело с агентством, сотрудники которого обосновывают свои требования, предъявляемые к клиенту, отсылкой к «такому порядку». Если этот порядок оправдан интересами клиента – его, несомненно, можно признать верным и согласиться с ним. А вот если единственное его объяснение – обеспечение удобства для риелтора…
Реальный профессионал уже при заключении договора на обслуживание объяснит своему клиенту, когда, зачем и на какой период ему понадобятся правоустанавливающие документы. Если же этих объяснений нет, не думаю, что подлинники стоит передавать. Да, показать их, действительно, надо. Любой уважающий себя агент возьмется за продажу квартиры, только убедившись, что ее предлагает действительно собственник или его доверенное лицо. Да, копии документов, действительно, надо оставить в агентстве. Они понадобятся, чтобы предоставить более полную информацию потенциальному покупателю, оценить, какие подводные камни могут ожидать как вас, так и покупателя во время и после сделки, и т. д. Но подлинники для всего этого вовсе не нужны. И если агент или его руководство без внятного объяснения причин жестко настаивает, чтобы документы с самого начала сотрудничества хранились в сейфе компании, – это повод поискать другого риелтора.
Или как минимум – со всей недвусмысленностью – дать понять, что «игра в одни ворота» с вами не пройдет.
Какие копии документов можно предоставлять потенциальным клиентам при продаже квартиры?
Если информацию с целью ознакомления запрашиваю покупатели, то все вышеперечисленное достаточно отправить любым электронным способом (факс, имэйл, мессенджер). Вообще же, если потенциальные покупатели хотят узнать кто является правообладателем и нет ли никаких обременений, достаточно знать только кадастровый номер квартиры. Зная его, любой человек самостоятельно сможет получить выписку из ЕГРН на официальном сайте Росреестра. Занимает это, как правило, не более двух часов. Указанная выписка, в том числе, содержит информацию о кадастровой стоимости, владельце (или владельцах и долях), номер записи и дату перехода собственности к текущему правообладателю, наличие/отсутствие обременений/ограничений.
Здравствуйте! Если эти документы требуют клиенты просто для проверки «юридической чистоты» сделки, то достаточно обычных копий или фото. Если вы будете делать копии у нотариуса, придется оплатить нотариальное заверение, вследствие чего вы понесете дополнительные расходы. Если клиенты настаивают на нотариально заверенных копиях, рекомендую в договоре прописать, что расходы по нотариальному удостоверению несут клиенты.
А так законодательством не предусмотрена обязанность продавца перед заключением договора предоставлять именно нотариально заверенные документы. В крайнем случае советую снять копии, и написать на них «Копия верна. ФИО». Этого должно быть достаточно. Тем более, что в Росреестр вы будете подавать на проверку оригиналы всех документов.