можно ли прописаться по договору аренды квартиры без собственника
Временная регистрация по договору найма жилого помещения
Российское законодательство обязует граждан регистрироваться по месту пребывания при условии их проживания по адресу, отличному от прописки, в течение 90 дней.
Причем зарегистрироваться гражданин может как в квартире родственников и друзей, так и в арендованном жилье.
Найм жилого помещения по договору
Договор найма жилого помещения в обиходе обычно называется договором аренды. Хотя такое название не совсем корректно с юридической точки зрения. Если квартира передается во временное пользование физическому лицу, то заключается именно договор найма. В случае если арендатором выступает юрлицо, то речь идет о договоре аренды.
Каждый собственник квартиры имеет право свободно ей распоряжаться по своему усмотрению.
Он вправе продать ее, подарить или сдать в аренду. В последнем случае он обязан заключить с нанимателем договор найма жилого помещения.
Положения договора найма защищают права сторон и фиксируют их обязанности. Так, в договоре найма жилого помещения оговариваются такие важные аспекты взаимоотношений между собственником и жильцом как срок действия арендной платы, размер ежемесячной арендной платы и прочие моменты, а при необходимости и возможность оформления временной регистрации.
Можно ли сдавать жилье без регистрации человека в квартире
Закон допускает возможность сдачи жилья без официальной регистрации в нем арендатора в следующих случаях:
Оформление временной регистрации в арендованной квартире производится в стандартном порядке. Единственное, что нужно учитывать, это необходимость подать в составе комплекта документов письменное согласие всех собственников квартиры на временную регистрацию определенного лица по месту пребывания.
Нужно ли прописывать жильца?
Собственник жилого помещения может не регистрировать жильца, если тот проживает там относительно небольшой период времени: менее 90 дней. Без его согласия совершать регистрационные действия сотрудники миграционной службы не вправе, даже если на руках у арендатора будет заключенный договор аренды.
Если жилец проживает в съемной квартире более 3 месяцев, то собственник обязан предпринять меры по постановке жильца на учет в ФМС. В противном случае он совершает административное правонарушение, которое карается штрафом в 2000-3000 руб.
Хотя на практике доказать факт проживания квартиросъемщика в течение длительного времени весьма проблематично и привлечь собственника к ответственности непросто.
В договоре найма можно прописать обязанность собственника предоставить письменное согласие на временную регистрацию. Но делать это не обязательно. При отсутствии указанного пункта отношения между сторонами будут регулироваться согласно нормам ГК и АПК, где сказано об обязанности владельца жилплощади временно зарегистрировать у себя жильца при условии его проживания в квартире более 90 дней.
Особенности для собственника
К числу положительных сторон для собственника можно отнести отсутствие потенциальных проблем с законом. Если жилец оформлен в квартире на законных основаниях, то он может не беспокоиться о возможных штрафных санкциях со стороны налоговиков или сотрудников миграционной службы.
Многие собственники не хотят регистрировать своих арендаторов из-за опасений по поводу того, что они в перспективе будут претендовать на собственность. На самом деле такие опасения беспочвенны. Временная регистрация не дает никаких правовых оснований претендовать на жилье, а лишь закрепляет права на законном основании проживать на данной жилплощади.
Претендовать на квартиру арендатор не сможет, даже если вложит деньги в ее содержание и ремонт. Права собственности могут возникнуть только в результате заключения договора купли продажи или оформления дарственной. По договору аренды или найма они не возникают.
Конечно, временная регистрация не лишена и своих минусов:
Грамотное оформление доверенности на продажу вашей недвижимости поможет избежать неприятностей. Об этом вы сможете узнать в нашей информативной статье.
Что такое рента квартиры и насколько она выгодна? По ссылке есть все ответы.
Особенности для арендатора
Наличие официальной регистрации по месту пребывания несет в себе немало плюсов для арендатора. Так, ему открывается доступ к широкому спектру государственных и коммерческих услуг: право на получение медицинских услуг в поликлинике, образовательных услуг в школе или детском саду, получение кредита и оформление страховки, трудоустройство и пр. Таким образом, наличие временной регистрации способно существенно улучшить качество жизни жильца и устранить ряд административных барьеров.
Пожалуй, минусов у квартиранта от оформления временной прописки практически не будет. Данная процедура для него бесплатна. В любой момент он может прекратить срок действия временной прописки. При этом его постоянная прописка не аннулируется и остается в силе.
Минусы могут возникнуть у жильцов при наличии у них проблем с контролирующими инстанциями, так как при необходимости налоговики или приставы могут с легкостью их найти по месту фактического проживания.
Можно ли на основании договора аренды оформить постоянную прописку для арендатора?
Если заключить договор аренды квартиры, платить с него налог 13%, прописать в нем четкий срок, можно ли на его основании оформить постоянную прописку для арендатора? Или прописать в договоре условия выписки из нее?
Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы ИНКОМ-Недвижимость Кирилл Кокорин:
В первую очередь, обращаем внимание на то, что договор найма/аренды (независимо от уплаты налога) и регистрация по месту жительства — два независимых друг от друга юридических действия. Договор найма/аренды не может являться основанием для регистрации по месту жительства, а любые условия в договоре найма/аренды, связанные с регистрацией и снятием с регистрации по месту жительства, не будут иметь юридической силы.
Зарегистрировать гражданина по месту жительства в собственной квартире можно по заявлению собственника, с письменного согласия всех собственников. При этом законодательством РФ не предусмотрена регистрация по месту жительства на какой-то определенный срок.
Регистрация по месту жительства носит бессрочный характер и может быть прекращена только в следующих случаях:
Существует еще один вид регистрации — регистрация по месту пребывания. Такая регистрация возможна по заявлению собственника на определенный срок, и по его окончании она автоматически прекращается. Для этого нет необходимости предоставлять договор найма/аренды, достаточно только заявления собственника.
Отвечает руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко:
Оформить постоянную прописку для человека можно, но выписать его без его согласия уже не получится. Придется обращаться в суд.
Лучше оформлять временную регистрацию на срок до 5 лет. Для иностранного гражданина срок зависит от того, гражданином какой страны он является — кому-то наша ОУФМС разрешает месяц регистрации, кому-то — три.
Отвечает заместитель руководителя департамента продаж АО «Российский аукционный дом» Николай Яблоков:
«Прописки» нет с 1993 года; есть регистрация — постоянная и временная. Здесь речь идет о постоянной регистрации. Теоретически можно зарегистрировать проживающего по договору аренды, но я бы не советовал.
В случае недобросовестности со стороны арендатора прекратить регистрацию можно только на основании решения суда.
Отвечает управляющий партнер АСБ «Иутин, Белоусова и Партнеры» Иван Иутин:
Если все-таки наймодатель решил предоставить нанимателю право постоянного проживания, рекомендуем в договоре найма предусмотреть штрафные санкции за нарушение снятия с регистрационного учета. Однако данные положения также не являются гарантией.
Особенно сложным будет вопрос, если у нанимателя появятся дети, которых он сможет зарегистрировать без согласия собственника по месту своего жительства. Их снятие с регистрационного учета на основании судебного решения может занять длительное время.
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Отвечая на ваш второй вопрос — нет, данный момент не будет являться основанием для снятия с регистрационного учета. Уплата налогов и официальное заключение договора аренды — ваша ответственность перед государством, а вопрос «прописки/выписки» решается федеральным законодательством.
Условия, при которых человека можно снять с регистрационного учета, следующие: личное заявление, свидетельство о смерти или решение суда.
Можно ли на основании договора аренды оформить постоянную прописку для арендатора?
— Если заключить договор аренды квартиры, платить с него налог 13%, прописать в нем четкий срок, можно ли на его основании оформить постоянную прописку для арендатора? Или прописать в договоре условия выписки из нее?
Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы ИНКОМ-Недвижимость Кирилл Кокорин:
В первую очередь обращаем внимание на то, что договор найма/аренды (независимо от уплаты налога) и регистрация по месту жительства – два независимых друг от друга юридических действия. Договор найма/аренды не может являться основанием для регистрации по месту жительства, а любые условия в договоре найма/аренды, связанные с регистрацией и снятием с регистрации по месту жительства, не будут иметь юридической силы.
Зарегистрировать гражданина по месту жительства в собственной квартире можно по заявлению собственника, с письменного согласия всех собственников. При этом законодательством РФ не предусмотрена регистрация по месту жительства на какой-то определенный срок. Регистрация по месту жительства носит бессрочный характер и может быть прекращена только в следующих случаях:
Существует еще один вид регистрации – регистрация по месту пребывания. Такая регистрация возможна по заявлению собственника на определенный срок, и по его окончании она автоматически прекращается. Для этого нет необходимости предоставлять договор найма/аренды, достаточно только заявления собственника.
Отвечает руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко:
Оформить постоянную прописку для человека можно, но выписать его без его согласия уже не получится. Придется обращаться в суд. Лучше оформлять временную регистрацию на срок до 5 лет. Для иностранного гражданина срок зависит от того, гражданином какой страны он является: кому-то наша ОУФМС разрешает месяц регистрации, кому-то – три.
Отвечает заместитель руководителя департамента продаж АО «Российский аукционный дом» Николай Яблоков:
«Прописки» нет с 1993 года; есть регистрация – постоянная и временная. Здесь речь идет о постоянной регистрации. Теоретически можно зарегистрировать проживающего по договору аренды, но я бы не советовал. В случае недобросовестности со стороны арендатора прекратить регистрацию можно только на основании решения суда.
Отвечает управляющий партнер АСБ «Иутин, Белоусова и Партнеры» Иван Иутин:
Если все-таки наймодатель решил предоставить нанимателю право постоянного проживания, рекомендуем в договоре найма предусмотреть штрафные санкции за нарушение снятия с регистрационного учета. Однако данные положения также не являются гарантией. Особенно сложным будет вопрос, если у нанимателя появятся дети, которых он сможет зарегистрировать без согласия собственника по месту своего жительства. Их снятие с регистрационного учета на основании судебного решения может занять длительное время.
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Отвечая на ваш второй вопрос – нет, данный момент не будет являться основанием для снятия с регистрационного учета. Уплата налогов и официальное заключение договора аренды – ваша ответственность перед государством, а вопрос «прописки/выписки» решается федеральным законодательством. Условия, при которых человека можно снять с регистрационного учета, следующие: личное заявление, свидетельство о смерти или решение суда.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!
Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.
Квартиранты могут зарегистрироваться в квартире без согласия собственника – три случая
Сейчас многие сдают в аренду свое жилье. Однако регистрировать нанимателей в своей квартире большинство собственников не хотят. В подавляющем большинстве случаев договор заключается на 11 месяцев, чтобы не регистрировать в Росреестре, при этом ни о какой временной регистрации нанимателей речи не идет. Однако в законодательстве есть некоторые исключения, которые могут позволить квартирантам без согласия собственника жилья оформить временную регистрацию в съемной квартире.
Рассмотрим подробнее, когда это возможно сделать.
Нотариальное удостоверение договора
Как правило, если собственник сдает квартиру, то он заключает простой письменный договор найма с квартирантами. Однако для дополнительной страховки сторона может потребовать нотариально удостоверить договор найма. Все зависит от воли сторон.
Только при нотариальном удостоверении договора для нанимателей появляется дополнительная возможность – оформить временную регистрацию, не предоставляя письменное согласие собственника.
Такая возможность предусмотрена приказом МВД от 31.12.2017 г. № 984, в котором содержится пункт 41.2. В данном пункте указано, что с заявлением о регистрации по месту пребывания может быть предоставлен документ, являющийся основанием для временного проживания в жилом помещении, права на которые не зарегистрированы в ЕГРН. Далее в пункте следует, что если данный договор удостоверен нотариально, то отдельной подписи собственника не требуется.
Таким образом, нотариально заверенный договор найма даст возможность нанимателям спокойно зарегистрироваться в жилом помещении собственника без его отдельного согласия.
Регистрация ребенка до 14 лет
Если у нанимателей есть ребенок до 14 лет, то они могут его зарегистрировать по своему месту жительства, в том числе если у них есть временная регистрации в съемной квартире. Данное право предусмотрено ст. 20 ГК РФ. При этом дополнительного согласия собственника так же не требуется.
Поэтому при сдаче квартиры стоит уточнить, есть ли у нанимателей несовершеннолетние дети, поскольку, дав согласие на временную регистрацию, вскорости вы можете заметить, что количество проживающих в квартире окажется заметно больше. Был случай из практики, когда собственник сдал свою квартиру одной женщине и согласился оформить ей временную регистрацию. Спустя некоторое время стало известно, что женщина проживает с сожителем и с тремя детьми, причем детей она так же зарегистрировала в данной квартире.
Ситуация осложнилась тем, что в паспортном столе перепутали и оформили детям постоянную регистрацию, а не временную, как у матери. В итоге мужчине пришлось долгое время судиться, чтобы выселить все семейство.
Договор с «хитрым пунктом»
При заключении договора стороны могут предусмотреть любые условия, которые не противоречат законодательству РФ. В том числе в договоре может быть пункт о возможности нанимателя временно зарегистрироваться в съемной квартире. Если такой пункт есть, то, как показывает судебная практика, этого достаточно, чтобы оформить временную регистрацию нанимателю без дополнительного согласия собственника.
Получается, подпись собственника в договоре, где есть данный пункт, автоматически приравнивается к подписи заявления собственника о согласии на оформление временной регистрации.
Таким образом, следует внимательно изучать условия договора и быть аккуратнее при сдаче квартиры.
Как сэкономить на налогах при сдаче квартиры (подробнее тут).
Обязанности и риски: что нужно знать о временной регистрации арендатора
Один из самых неоднозначных вопросов российского рынка аренды жилья — это временная регистрация арендатора в снимаемой квартире. Далеко не все арендодатели хотят делать ее для своих жильцов. Между тем регистрация часто необходима для нанимателей в случае долгосрочной аренды.
Эксперты в статье
Согласно закону № 5242-1, временная регистрация обязательна для тех, кто проживает не по месту прописки более 90 дней. А согласно постановлению правительства России № 713, только после регистрации у человека возникает право жить в съемной квартире и различные социальные права: на медицинскую помощь, работу и образование. Если нет временной регистрации, то могут возникнуть трудности с вузом, школой, полицией и больницами.
В том случае, если арендаторы проживают в квартире без временной регистрации, то, согласно ст. 19.15.2 Кодекса об административных правонарушениях, собственнику грозит крупный штраф — 7 тыс. руб. для Москвы и Санкт-Петербурга и 5 тыс. руб. для остальных регионов. Но, несмотря на это, многие собственники опасаются делать регистрацию своим арендаторам.
Регистрация арендатора — вопрос двоякий
Эксперты рассказали «РБК-Недвижимости», что собственники квартир крайне редко регистрируют своих арендаторов из-за того, что не хотят платить налоги. Государству, по мнению Елены Мищенко, необходимо предложить владельцам несколько стимулирующих инструментов, в том числе налоги по сниженным ставкам.
Есть собственники, которые без проблем регистрируют людей и при этом не повышают ставку аренды. Они стремятся избавить себя от возможных проблем — если в сдаваемую квартиру придет, к примеру, участковый и начнет задавать вопросы арендаторам. Таким образом, собственники даже при условии, что объект не сдается в аренду официально, фиксируют основание, на котором эти люди здесь проживают.
Но существует и второй подход: собственники не регистрируют арендаторов и всячески скрывают факт того, что они сдают объект в аренду.
Регистрация по месту пребывания, как правило, требуется арендаторам с маленькими детьми для того, чтобы оформить их в садик или в школу. Но именно это создает дополнительные трудности при поиске жилья — далеко не каждый собственник пойдет на временную регистрацию жильцов.
Какие документы нужны для временной регистрации арендатора:
Россиян оформить проще
Если надо зарегистрировать в квартире гражданина России, то здесь вопросов, как правило, не возникает. Никаких проблем с регистрацией арендаторов нет, а сама услуга бесплатная. Нужно прийти вместе с арендатором в МФЦ и подать необходимые документы. Займет это не более получаса, если нет очереди. Если же арендаторы съезжают с квартиры раньше окончания срока действия договора, то собственник также приходит в МФЦ и пишет заявление о том, чтобы их сняли с регистрационного учета.
Важно
Не следует путать временную регистрацию с договором безвозмездного пользования (ДБП). Если арендатор просит подписать именно договор безвозмездного пользования, то делать этого не стоит. Дело в том, что ДБП предполагает расторжение только в судебном порядке, а односторонний отказ от этого договора невозможен. Более того, такой договор сохраняет свою силу даже в случае перехода права собственности.
Риски при регистрации арендатора в квартире:
Тимур Баязитов, заместитель председателя коллегии адвокатов «Корчаго и партнеры»