можно ли прописаться в ипотечную квартиру если ипотека еще не погашена

Прописка в ипотечной квартире

Ипотека сегодня является одним из наиболее востребованных видов кредитования. С ее помощью многие заемщики смогли приобрести собственное жилье или улучшить условия проживания. Можно ли прописаться в ипотечной квартире, если долг еще не погашен? До сих пор бытует мнение, что это возможно только после полной выплаты кредита. Так ли это на самом деле, и какие в 2020 году есть нюансы регистрации недвижимости, находящейся в ипотеке – расскажем ниже.

Правовое обоснование

Чаще всего покупатель, приобретающий квартиру в ипотеку, полагает, что законным ее владельцем является банк, а сам заемщик будет иметь права на нее только после выплаты всей суммы долга. Однако это является ошибочным мнением. Банк – всего лишь держатель залогового имущества, но не его собственник. Законным владельцем недвижимости является именно заемщик. Ему принадлежит ипотечная квартира, в которой он имеет право проживать и пользоваться ею по своему усмотрению. Об этом говорится в статье 209 Гражданского кодекса и Законе «Об ипотеке».

Договор купли-продажи с привлечением кредитных средств наделяет заемщика теми же правами, что и при покупке квартиры за собственные деньги. При этом кредитор в нем не упоминается вообще. Сведения о кредитной организации содержатся только в договоре об ипотеке, согласно которому недвижимость передается в залог банку.

Собственник квартиры, находящейся в ипотеке, ограничен лишь в немногих своих действиях. В частности, при прописке третьих лиц могут возникать проблемы, если процедура не была согласована с кредитором.

Особенности регистрации в ипотечном жилье

Прописка в квартире, приобретенной в ипотеку, мало чем отличается от аналогичной процедуры в недвижимости, купленной на собственные деньги, подаренной или унаследованной. Отличаться будет только договор-основание права собственности.

Ограничения на прописку

У любой кредитной организации разработаны положения, касающиеся оформления прописки и проживания в жилье, находящемся в ипотеке. Как правило, заемщик может прописаться без проблем. Обычно кредиторы не возражают только против прописки ближайших родственников. Однако многие организации выдвигают ограничения, касающиеся регистрации иных лиц. Если вы решите зарегистрировать на своей жилплощади постороннего человека, банк имеет право вам отказать. Спорные ситуации возникают из-за того, что данный вопрос не урегулирован должным образом на законодательном уровне.

Сбербанк не выдвигает столь категоричных требований. Каждая заявка рассматривается индивидуально. Без официального разрешения Сбербанка можно прописать семью заемщика и его ближайших родственников (родителей, детей, супругу).

Возможные конфликтные ситуации

Стараясь минимизировать риски, банк может добавить в договор ипотеки пункт, по которому заемщик должен будет выписать несовершеннолетних детей с жилплощади в случае неисполнения им обязательств по кредиту.

При перепродаже жилья могут возникнуть трудности, связанные с тем, что в нем зарегистрированы малолетние дети. Несовершеннолетние граждане в дальнейшем могут предъявлять свои права на недвижимость, даже если они там не проживают.

Можно ли оформить прописку для родственников заемщика – собственник жилья может столкнуться с некоторыми трудностями. По закону, финансовая организация не имеет права запрещать сделать это. Однако банк, желая оградить себя от возможных проблем в связи с неуплатой долга, может отказать в проведении регистрации. Так он пытается сохранить ликвидность объекта ипотеки и сократить риски.

Сроки прописки в ипотечной квартире

Прописаться в купленной квартире заемщик может практически сразу после того, как был подписан договор ипотеки и оформлено право собственности на данную недвижимость. Если владелец планирует зарегистрировать еще кого-то, во избежание разногласий и претензий лучше согласовать этот вопрос с банком, особенно – если в кредитном договоре присутствует соответствующий пункт.

Для этого необходимо обратиться в кредитно-финансовую организацию с заявлением на согласование прописки всех указанных лиц (нужны личные данные каждого прописываемого гражданина, а также степень родства с заемщиком). Банк рассмотрит ваше обращение и сообщит вам о принятом решении. Следовательно, прописка родственников и посторонних граждан может быть осуществлена только после того, как кредитор дал на это согласие. Обычно это занимает не более недели.

Временная регистрация

Оформить временную регистрацию в недвижимости, приобретенной в ипотеку, можно только в том случае, если кредитор допускает это. В большинстве случаев кредитный договор предусматривает такую возможность для граждан, не являющихся родственниками заемщика. Максимальный срок временной регистрации составляет 60 месяцев. В течение всего этого времени закон запрещает снимать прописанного человека с учета. Собственник квартиры в ипотеке должен согласовать с банком-кредитором возможность временной регистрации третьего лица. Если финансовая организация даст согласие, то заемщику необходимо посетить МФЦ или паспортный стол для проведения процедуры. Когда сведения будут проверены, собственник жилья и прописываемый гражданин получат уведомление о готовности документов для временной регистрации.

Как прописаться в залоговой квартире

Список документов

Для того, чтобы оформить прописку в квартире, купленной в ипотеку, необходимо обратиться в паспортный стол или отделение МФЦ с пакетом документов:

Порядок проведения процедуры

Вы можете прописаться в жилье с обременением в режиме онлайн. Чтобы это сделать, необходимо войти в аккаунт на портале государственных услуг (подтвержденная учетная запись). Далее вы должны зайти в раздел «Регистрация гражданина», в котором нужно указать персональные данные и информацию из выписки ЕГРН. После этого вам останется только отслеживать статус исполнения заявки. После приглашения необходимо посетить подразделение МВД с подлинниками всех документов. Электронная процедура значительно упрощает процедуру и экономит время собственника. Срок исполнения услуги составляет 3 дня.

Кого можно прописывать в залоговом жилье

Если банк не разрешает прописываться в недвижимости до тех пор, пока задолженность по ипотеке не будет полностью погашена, он нарушает гражданские права собственника. Если получено одобрение кредитора, можно прописывать любого человека. Обычно заемщик без проблем может прописаться в купленной в ипотеку недвижимости. В остальных случаях лучше предварительно согласовать действия с банком.

Желательно заранее узнавать о требованиях банка, чтобы обратиться в наиболее лояльную организацию (например, Сбербанк).

Заключение

Заемщик и его семья имеют право прописаться в недвижимости, находящейся в ипотеке. При этом им необязательно получать одобрение кредитора. Но для того, чтобы прописать третьих лиц, не являющихся близкими родственниками заемщика, необходимо получить официальное разрешение. Регистрация в ипотечной квартире мало чем отличается от обычной прописки. Однако специалисты рекомендуют заемщикам заранее уведомлять кредитора о намерении прописать родных и посторонних, чтобы избежать возникновения конфликтных ситуаций.

Источник

Что можно делать с ипотечной квартирой

Вы прошли все этапы оформления ипотеки: от подачи заявки до первоначального взноса. Поздравляем, заветные ключи от квартиры у вас! Что делать дальше? Предлагаем рассмотреть несколько жизненных случаев, которые могут коснуться вас и новой недвижимости.

Все изменения, которые вы хотите провести в квартире, можно поделить на две группы:

Давайте разберемся в этом вопросе подробнее.

В каких случаях не нужно спрашивать банк

Планы на ремонт

Собственная квартира – это не только укромный уголок, но и простор для фантазии. Первое, о чем думают новые хозяева жилплощади, – сделать ее максимально комфортной и красивой. Нужно ли сообщать банку о своих планах на благоустройство жилья?

Нет. Ремонт квартиры – ваше личное дело, банковские работники не будут возражать, если вы решите переклеить обои или заменить линолеум на ламинат. Поэтому предупреждать о ремонте никого не нужно.

Федеральный закон «Об ипотеке» №102-ФЗ обязывает вас поддерживать жилье в хорошем состоянии.

Прописка: от детей до дальних родственников

Существует мнение: прописаться в квартире на период выплаты ипотеки нельзя. Но прописка требуется для получения множества госуслуг, а кто-то приобретает жилье именно для регистрации. И хорошо, если человек досрочно избавляется от займа. А если неторопливо платить за квартиру на протяжении двадцати лет? Разберемся, где правда.

Прописаться в ипотечной квартире можно. Для постоянной регистрации не нужно разрешение банка. Собственник жилья может прописать как себя, так и близких членов семьи: супруга/супругу, детей, родителей. Об этом говорит ст. 31 Жилищного кодекса РФ.

А если на иждивении дальний родственник, можно ли прописать его у себя?

Можно. Даже дальние родственники могут получить штамп с пропиской по согласию владельца заемной квартиры.

Жизнь непредсказуема, и причины могут быть разные: пожилой бабушке требуется уход, или вы просто состоите в хороших отношениях с вашим двоюродным братом.

Обычно банк не нужно предупреждать о подобных действиях, но такой пункт порой включают в договор. Поэтому рекомендуем его изучить, чтобы избежать недопониманий.

Квартира в завещание

Дмитрий получил в наследство квартиру от своего близкого родственника. Оказалось, что она находилась в ипотеке, и банк теперь требует выплат с нового владельца. Мужчина удивился: разве такое возможно?

Да. Владелец имеет право завещать ипотечную квартиру и не должен уведомлять банк. Это закреплено в ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке».

Надо учитывать, что все финансовые обязанности перейдут на человека, которому достанется жилье. Но банк не может влиять на выбор получателя квадратных метров. Даже если это неработающий внук-студент.

Также завещатель не обязан никому сообщать о том, кому достанется его жилье, банку в том числе. Тайна завещания гарантирована ст. 1123 ГК РФ.

На что требуется разрешение банка

Ипотека все же ограничивает свободу действий владельца жилья. Какие изменения и действия требуется согласовать с вашим кредитором?

Перепланировка

Покупая квартиру, Мария уже заранее спланировала ремонт, составила дизайн-проект и наняла бригаду рабочих. В ее планы входило расширение кухни на территорию лоджии, но дизайнер предупредил: кредитная организация не разрешит этого сделать, т.к. это уже не просто ремонт.

Действительно ли нужно согласовать перепланировку с банком?

Да. Банку обязательно нужно сообщить, что вы хотите кардинально преобразить квартиру: создать дополнительный дверной проем или объединить ванную с санузлом.

В принятии решения за кредитором всегда будет последнее слово. Дело в том, что любая перепланировка провоцирует ущерб жилью и выходит за рамки естественного износа. Намеренное ухудшение состояния жилплощади противоречит ст. 29 Федерального закона «Об ипотеке».

Сдача квартиры в аренду

Александр и Ксения приобрели однокомнатную квартиру в ипотеку. Прожив в ней пару лет, они узнали о скором пополнении в семье. В это же время Александр получил в наследство двухкомнатную квартиру, в которую пара и решила переехать. Но что же делать с первой квартирой? Платить, пока она будет пустовать – не лучший вариант. Ксения предложила сдавать ее. Но встал другой вопрос: можно ли пускать жильцов в ипотечную квартиру?

Стандартная ситуация, в которую могут попасть многие заемщики: квартира становится не нужна. Причины могут быть разные: вы получили в наследство другую, собрались переехать или изначально покупали ее для других целей. В итоге вы планируете отдавать банку долг деньгами, полученными за арендную плату. Звучит, как план. Но насколько он осуществим?

Вы можете сдавать ипотечную квартиру в аренду. Об этом говорится в ст. 346 Гражданского кодекса. Но не все так просто.

Изучите договор. Найдите пункт, где говорится, что вы должны обязательно поставить в известность кредитора о том, что планируете сдавать жилплощадь. Если не выполнить это условие, то вы рискуете получить серьезные санкции: от досрочного закрытия ипотеки вплоть до отчуждения квартиры.

Это требование не обязательно, т.е. его вообще может не быть в договоре. Но лучше предупредить банк. Как правило, организации идут навстречу своим клиентам, особенно, если они ответственные и не пропускают платежи.

Заключите официальный договор с жильцом. В нем укажите, что квартира находится в залоге у банка. Для арендатора никакой опасности нет. А для вас это гарантия того, что пассивный доход станет полностью белым, и не будет проблем с налоговой.

Продажа ипотечной квартиры

Лидия несколько лет жила в ипотечной квартире, но внезапно ее жизнь изменилась: на горизонте была свадьба и переезд в другой город к будущему мужу. В планах была продажа жилья и покупка нового на вырученные деньги. Но что делать с ипотекой?

Предупредите банк о желании продать квартиру. В дальнейшем ходе купли-продажи она получит статус «с обременением». Такой порядок предусмотрен ст. 346 ГК РФ.

При этом кредитору важно, кто именно покупает квартиру, особенно если будущий хозяин также берет ипотеку. Организация хочет быть уверена в платежеспособности покупателя. Поэтому обратит пристальное внимание на доходы или другие параметры для условий сделки. Например, серая зарплата или маленький трудовой стаж – повод для банка отказать желающему в приобретении жилья.

Временная регистрация

Племянник Натальи приехал в столицу для учебы в университете. Родственники попросили оформить ему временную регистрацию. Наталья не возражала, но сомневалась, может ли она временно зарегистрировать кого-то в ипотечной квартире?

Для временной регистрации нужно разрешение банка. Если вы планируете прописать на какое-то время родственников или арендаторов, то обязательно предупредите об этом организацию. Обычно кредиторы не возражают, а вы сможете сохранить хорошие отношения и с близкими, и с финансовой компанией.

В любой непонятной ситуации рекомендуем в первую очередь обращаться к договору с банком. Возможно, там есть пункты, на которые вы не обратили внимание при оформлении, но сейчас они стали очень важны для вас. Внимательное изучение договора – залог вашей уверенности.

Можно ли подарить ипотечную квартиру

Дарья и Владимир решили купить жилье, чтобы сделать подарок дочери к окончанию университета. Но что-то пошло не по плану, и они не успели выплатить заем. Можно ли подарить ипотечную квартиру? Или нужно ждать окончания выплат?

Ипотечную жилплощадь можно подарить, но только с согласия банка.

Банки неохотно соглашаются на процедуру дарения, ссылаясь на то, что квартира еще не перешла во владение заемщика окончательно. Поэтому распоряжаться ей в полной мере он не может.

Если вы собираетесь подарить квартиру, по которой еще не погашен долг, то все обязанности по выплатам переходят на нового владельца. Уверены ли вы, что хотите сделать такой подарок?

Подарить заемную квартиру своему ребенку тоже не получится, т.к. несовершеннолетние, не обладая дееспособностью, не могут нести ответственность за содержание недвижимости.

Заранее обговорите с ипотечным специалистом возможность указать пункт о дарении в договоре. В таком случае банк не сможет отказаться от сделки, если согласился внести такое условие. Но при этом кредитор будет пристально следить за передачей жилья.

Каждый банк сам устанавливает ограничения, в рамках которых заемщик распоряжается квартирой. В случае сомнений или желания предупредить банк об изменениях достаточно прийти в отделение кредитной организации или задать вопрос по номеру телефона горячей линии.

Источник

Как прописаться в ипотечной квартире

Ипотечное кредитование востребовано практически всеми слоями населения. Ведь именно оно позволяет стать владельцем жилья сейчас, а платить за него потом. Несмотря на большую популярность ипотеки, у рядовых граждан возникает множество вопросов, касающихся ее оформления и возможных последствий. Один из них — можно ли прописаться в ипотечной квартире?

До сих пор весьма распространено мнение, что прописаться в залоговой недвижимости можно только после полного погашения ссуды. Однако в действительности выдвигание столь жестких ограничений по отношению к ипотечной квартире является нарушением прав заемщика. О том, как зарегистрироваться в залоговой собственности и какие для этого понадобятся документы, и пойдет речь далее.

Правовая составляющая регистрационного вопроса в ипотечном кредитовании

Заблуждения относительно покупки жилья в кредит нередко связаны с мнением, что действительным владельцем ипотечной квартиры до момента погашения займа является банк. На самом же деле собственником, который вправе распоряжаться по своему усмотрению недвижимостью, приобретенной пусть даже в кредит, является сам заемщик. Кредитная организация выступает только держателем залогового имущества. Эти нормы предусмотрены Гражданским кодексом и Законом «Об ипотеке».

Прямых запретов на прописку в ипотечной квартире в законодательстве не существует. Однако этот вопрос довольно слабо освещен нормативными актами федерального уровня. Это и позволяет банкам и некоторым сотрудникам паспортной службы выставлять повышенные требования к регистрации в ипотечном жилье. Например, в постановлении Правительства Москвы №859-ПП говорится, что для прописки и вселения в жилплощадь, находящуюся в залоге, помимо стандартного пакета документов, требуется согласие залогодержателя.

Однако это постановление противоречит Административному регламенту ФМС. В указанном регламенте приводится исчерпывающий перечень необходимых для регистрации документов. Среди них согласие от залогодержателя не значится.

Таким образом, любые дополнительные требования, предъявляемые сотрудниками паспортного стола, следует считать незаконными и подлежащими обжалованию в суде. В то же время требование о необходимости получения согласия кредитора на прописку граждан, внесенное в ипотечный договор, который подписывается заемщиком, подлежит обязательному исполнению.

Особенности прописки в ипотечной квартире

Гражданское законодательство предусматривает свободное распоряжение приобретенной в кредит недвижимостью в части реализации права на регистрацию в месте проживания. Это означает, что в вопросе регистрации самого заемщика никаких сложностей в принципе быть не может. Но поскольку банки всегда перестраховываются от рисков, связанных с невозвратом долга, они выставляют определенные требования, касающиеся процедуры регистрации третьих лиц в залоговом имуществе.

К примеру, в типовом ипотечном договоре Сбербанка содержится запрет на любое обременение залогового имущества правами третьих лиц без предварительного письменного согласия кредитора.

Ограничения на прописку в ипотечной квартире

Каждое отдельное кредитное учреждение разрабатывает и принимает свои положения, касающиеся регистрационных вопросов. Но чаще всего одним из условий ипотечного договора является получение согласия от банка на прописку в залоговой собственности родственников и третьих лиц. Как правило, разрешение на регистрацию детей, мужа/жены или родителей (то есть ближайших родственников) добывается очень просто. Единственное, многие кредиторы дополнительно вносят в договор пункт, обязывающий заемщика в случае неисполнения его кредитных обязательств и наложения на квартиру взыскания выписать из нее несовершеннолетних детей.

Еще одно распространенное среди кредиторов условие — ограничение на прописку в квартире по ипотеке лиц в зависимости от степени родства. Этот вопрос не так однозначен, как в случае с близкими родственниками. Банк может долго решать вопрос о регистрации третьих лиц и в конечном итоге ответить отказом. В этом случае он руководствуется желанием минимизировать свои риски в случае прекращения исполнения кредитных обязательств. Однако правомерность этих требований является довольно спорным вопросом.

Несоблюдение указанных в ипотечном договоре ограничений может послужить для банка поводом к прекращению кредитных отношений и возложению на заемщика обязанности досрочного погасить ипотеку. Поэтому прежде чем идти на конфликт с кредитором, лучше всего постараться разрешить все вопросы на месте, избегая судебных разбирательств.

Предотвращение конфликтов

Лучший способ избежать конфликтных ситуаций с кредитной организацией — тщательно ознакомиться с регистрационными положениями, предлагаемыми ею. Если какой-то из пунктов вас категорически не устраивает, можно попробовать найти иного кредитора с более лояльным подходом к вопросу прописки.

После подписания всех документов заемщику остается только соблюдать свои обязательства. И если среди них значится необходимость согласования вопроса регистрации с кредитором, то гораздо лучше уведомить его и надеяться на положительное решение, чем начинать сложные и затратные судебные тяжбы.

Если не удается убедить банк в том, что прописка третьих лиц никаким образом не отразиться на качестве исполнения ипотечных обязательств, есть еще один вариант — погасить оставшуюся сумму долга и снять обременение с квартиры. Также кредитные учреждения вполне благосклонно относятся к желанию заемщика включить прописываемого гражданина в созаемщики по ипотеке. Однако эта возможность предусмотрена только в отношении супругов.

Когда можно прописаться в ипотечной квартире?

Учитывая все вышеизложенное:

Как прописаться в залоговой квартире: порядок действий и необходимые документы

Вне зависимости от того, в каком банке оформлена ипотека, регистрация третьих лиц в залоговой собственности в 2021 году происходит в следующей очередности:

Документы

При подаче документов в паспортный стол для регистрации лиц в ипотечной собственности личное присутствие владельца квартиры, а также несовершеннолетних детей старше 14 лет обязательно.

Стандартный пакет документов для прописки включает:

Дополнительно необходимо представить:

Оформление регистрации в квартире не должно длиться дольше трех рабочих дней.

Итого

Отвечая на вопрос, можно ли прописаться, если квартира в ипотеке, можно дать однозначный утвердительный ответ. Любого рода мотивирование на отказ зарегистрировать в залоговой собственности самого заемщика можно рассматривать как нарушение его прав и законодательства РФ.

Что касается ближайших членов семьи, то обычно банк без особых колебаний дает согласие и на их прописку. Однако нередко кредиторы выставляют дополнительное требование в отношении несовершеннолетних детей — необходимо согласие на их выписку в случае нарушения условий ипотеки заемщиком.

Проблемы могут возникнуть при желании прописать в собственность сторонних лиц или дальних родственников. В этом случае лучше не конфликтовать с банком, вступая в судебные разбирательства (скорее всего, суд окажется на его стороне), а попытаться договориться мирным путем. Если сделать это не получается, остается единственный вариант — погасить ипотеку и избавиться ото всех ограничений по распоряжению квартирой.

Источник