можно ли сдавать квартиру полученную по договору социального найма
Можно ли сдавать в аренду неприватизированную муниципальную квартиру по договору поднайма?
В современных условиях, когда сдача недвижимости является хорошим дополнительным источником дохода, люди часто интересуются, можно ли оформить договор найма неприватизированного помещения.
Можно ли сдавать неприватизированное имущество в аренду? В соответствии с законодательством муниципальная недвижимость может сдаваться в поднаем.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Об отличиях договора социального найма от найма специализированных помещений, а также о понятии коммерческого найма вы можете узнать из наших статей.
Права нанимателя
Можно ли заселить квартирантов в государственную недвижимость? Для этого нанимателю нужно получить письменное согласие собственника (муниципалитета) и других жильцов.
Помещение может сдаваться при временном выезде нанимателей, или сдаваться может лишь часть жилой площади. Поднаниматель не получает права самостоятельно распоряжаться им и ответственность за его состояние остается на нанимателе.
Запрещено сдавать жилье, если там уже проживает, либо вселяется человек, страдающий заболеваниями, которые делают совместное проживание с ним в одной квартире невозможным.
Перечень соответствующих состояний устанавливается уполномоченным органом власти.
Сдача в поднаем невозможна при отсутствии согласия всех проживающих и разрешения муниципалитета.
После заселения поднанимателей на каждого жильца должно приходиться не менее учетной нормы площади, установленной законодательством. Эта норма не может быть менее 10 кв.м. на человека в обычной квартире и 15 кв.м. — в коммунальной.
Образец договора найма (поднайма) жилого помещения.
Узнайте на нашем сайте о том, как оформить договор соц.найма помещения, кому и на каких условиях предоставляется жилплощадь на основании данного соглашения, а также об основаниях для его расторжения.
Регламентирующие документы
Можно ли сдавать муниципальную квартиру (комнату) в аренду? Возможность сдачи в поднаем установлена ст. 81 ЖК РФ. Этот вопрос регулируется ст. 76-79 ЖК РФ и ст. 685 ГК РФ.
Перечень заболеваний, препятствующих заключению контракта оговаривается в статье 51 ЖК РФ.
Статья 76 ЖК РФ устанавливает норму площади, которая может быть передана в наем. В статье 77 ЖК оговариваются правила составления, условия, срок действия соответствующего соглашения. Статья 78 ЖК гласит, что соглашение поднайма является возмездным. В ст. 79 ЖК РФ оговариваются условия прекращения действия и расторжения контракта.
Читайте на нашем сайте полезную информацию о том, что делать в случае смерти ответственного квартиросъемщика. Узнайте также об основаниях для выселения и переселения из имущества, полученного по соглашению соц.найма, а также о том, можно ли их обменивать.
Процедура
Для сдачи площади в поднаем нужно получить письменное согласие собственника, которым является местный орган самоуправления.
Для этого направляется заявление типовой формы на имя руководителя структуры с просьбой разрешить сдачу.
Это заявление должно быть подписано всеми членами семьи наймодателя, включенными в договор и вселяющимися поднанимателями.
Согласие уполномоченных органов либо отказ будущий жилец получает в течение 10 дней. К заявлению нужно приложить:
Сдача жилья без согласия муниципалитета или каждого проживающего является административным правонарушением и влечет за собой наложение штрафа. Муниципалитет вправе требовать расторжения поднайма и имеет право отказать нанимателю в перерегистрации договора найма.
О том, можно ли сдавать комнату в коммунальной квартире или долю жилплощади, а также о том, как сдавать квартиру посуточно и что должна включать в себя оплата за найм жилого помещения, вы можете узнать из наших статей.
Заключение соглашения
Контракт заключается в письменной форме в количестве не менее двух экземпляров для каждой стороны. Срок действия соглашения оговаривается сторонами и не может превышать период найма. В случаях, когда в контракте не прописан период поднайма, то по умолчанию он равен одному году.
При подписании бумаг поднанимателю следует обратить внимание на наличие у наймодателя следующих документов:
Бланк соглашения о найме (поднайме) жилого помещения обязательно включает следующие пункты:
К документу прилагается оригинал договора социального найма.
Контракт расторгается:
Контракт не подлежит регистрации у нотариуса. При отказе поднанимателей покинуть квартиру, их выселяют через суд.
Муниципальные квартиры сдаются дешевле, чем частные, что делает их востребованными. О размере платы за жилье и коммунальные услуги по договору социального найма вы можете узнать из другой нашей статьи.
При съеме такого жилья есть много рисков, поэтому при заключении такого вида соглашения обе стороны должны внимательно относиться к предоставляемым документам. Сдаваемую недвижимость желательно застраховать.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Как не нарушить Жилищный кодекс: можно ли сдавать муниципальную квартиру в аренду?
Многих россиян интересует дополнительный заработок, поэтому у них возникает вопрос, как легально сдавать жилую площадь, находящуюся в социальном найме.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Законодательное регулирование аренды неприватизированного жилья
Нанимателя часто интересует, можно ли сдать муниципальную квартиру. Ответ на этот вопрос кроется в Жилищном кодексе: при соблюдении определенных условий наниматель жилья, выданного государством, имеет право его сдавать.
В п. 1 ст. 76 ЖК РФ говорится о праве нанимателя сдать часть жилища или всё жилое помещение при условии временного выезда из площади нанимателя и членов его семьи.
В п. 3 ст. 76 ЖК РФ утверждается, что поднаниматель, т.е. гражданин, которому сдается квартира, не получает самостоятельно права пользования жильем, поэтому он не становится частью договора социального найм. Ответственность за выполнение обязанностей, возложенных на нанимателя, остается по-прежнему лицо, указанное в договоре (кто такой главный квартиросъемщик и как происходит его смена?).
Запреты и исключения из правил
Согласно п. 4 ст. 76 ЖК РФ, существует единственный запрет на сдачу жилья по соцнайму в поднаем. Он относится к тем случаям, когда в жилищном помещении проживает или только заселяется гражданин, имеющих одну из форм тяжелых хронических заболеваний, указанных в Перечне, утвержденном приказом Минздрава РФ от 29.11.2012 №987н.
На какую государственную площадь разрешено заселять квартирантов?
Наниматель социального жилья имеет право сдавать квартиру. Соблюдая нормативно-правовые акты ЖК РФ, гражданин может не переживать за разрыв договора и получать прибыль со сдачи жилья.
Наниматель муниципальной квартиры имеет право сдать в поднаем свою квартиру или её часть, в том числе, комнату, при условии, что все жильцы, которые проживают вместе с ним, дали согласие на это действие.
Пошаговая инструкция заключения договора поднайма жилого помещения
Проживающие и незарегистрированные в неприватизированной квартире люди согласно договору соцнайма являются нанимателями, но не владельцами жилья. Именно поэтому перед сдачей квартиры в аренду стоит получить письменное согласие собственника. Им является организация, управляющая имуществом муниципального района или города, где находится недвижимое имущество.
Документы – список, порядок и место подачи
Для сдачи жилья, которое было получено от государства по договору соцнайма, потребуются следующие документы:
В первую очередь стоит поговорить с жильцами квартиры о данном вопросе. Если они не будут препятствовать сдаче площади иному лицу, то подается заявление в государственную организацию, которая даст согласие на поднаем жилья. Только после этого обе стороны могут заключить соглашение на съем жилья.
Получение согласия собственника
Для получения согласия нужно отправить заявление на имя руководителя государственной организации с просьбой разрешить сдавать помещение. Этот документ должны подписать все жильцы, включенные в договоре соцнайма, а также будущие арендаторы.
В течение 10 рабочих дней наниматель должен получить положительный ответ или аргументированный отказ от управления имуществом на поднаем муниципальной неприватизированной квартиры. После получения согласия на сдачу недвижимости, наниматель и арендатор заключает письменный договор поднайма жилого помещения. Оформить соглашение можно и напрямую с собственником муниципального жилья.
Получение согласия прописанных
Если прописанные жильцы в квартире по договору соцнайма будут препятствовать сдаче недвижимости, то оформить сделку не получится. Согласие прописанных — это обязательное условие для заключения договора с арендатором.
Составление соглашения
Сдача в поднаем муниципального помещения оформляется согласно статье 77 Жилищного кодекса РФ.
П. 1 ст. 77 ЖК РФ закрепил для договора поднайма недвижимости простую письменную форму, поэтому данный договор излагаться в любой форме без участия нотариуса и специальной регистрации.
Стандартно в договор поднайма включаются следующие пункты:
Соглашение об аренде жилья составляется в трех экземплярах:
Сроки
Согласно п. 3 ст. 77 ЖК РФ, сроки предоставления аренды определяются сторонами этого соглашения по личному усмотрению. Учитывая, что договор социального найма является бессрочным, то и срок аренды для поднанимателя не имеет ограничений. В законодательстве также не предусмотрен этот период.
Согласно п. 3 ст. 77 ЖК РФ, если в договоре отсутствует информация о сроке аренды, то такой документ считается заключенным на 12 месяцев.
Поднаниматель и лица, проживающие с ним, согласно актам Жилищного кодекса, пользуются жилым помещением на условиях, предусмотренных самим договором поднайма, нормами ЖК РФ и положениями других нормативных правовых документов законодательства.
Плата за поднаем
Договор поднайма жилого помещения является возмездным. Поднаниматель обязан вносить плату за жилое помещение в пользу нанимателя жилого помещения по договору социального найма.
Размер платы, условия, порядок и сроки ее внесения определяются сторонами в договоре поднайма жилого помещения. Важно отметить, что Жилищный кодекс РФ не устанавливает никаких ограничений на величину платы за поднаем жилого помещения. Эта плата может быть любой. Главное, чтобы стороны договора достигли по ней соглашения.
Прекращение и расторжение договора поднайма
Прекращение и расторжение договора поднайма происходит согласно законодательству.
Под расторжением подразумевается досрочное прекращение действия этого договора, которое происходит:
Инициатором расторжения заключенной сделки аренды может быть как поднаниматель, так и наниматель, сдавший эту жилплощадь в поднаем.
Законодательством не предусмотрено конкретных оснований для расторжения договора поднайма, поэтому он может быть прекращен по любой причине.
Инициатором расторжения по второму основанию может быть только наниматель жилого помещения по договору социального найма, сдавший это помещение в поднаем. Причиной для расторжения договора в этом случае являются виновные действия поднанимателя, выразившиеся в нарушении условий договора поднайма. Например:
В п. 4 ст. 79 ЖК РФ установлен особый порядок расторжения договора поднайма жилого помещения в случае, если поднаниматель или гражданин, за действия которого он отвечает, допускают:
Под гражданином, за действия которого отвечает поднаниматель, следует понимать лицо, проживающее совместно с ним в жилом помещении и включенное в договор поднайма жилого помещения.
Возможные риски
При сдаче квартиры в поднаем наниматель рискует попасть в неприятные ситуации.
Если арендатор допустил нарушения условий договора, то наниматель вправе сделать предупреждение лицу и попросить устранить их.
Если нарушения привели к порче недвижимого имущества, то наниматель может предоставить срок для проведения ремонтных работ помещения. Поднаниматель должен выполнить требования условного хозяина квартиры, в противном случае наниматель вправе обратиться в судебную инстанцию с исковым заявлением и с просьбой о выселении арендатора.
Согласно ЖК РФ, поднаниматель, не желающий освободить жилплощадь по требованию гражданина, в том числе после расторжения договора, может быть выселен в принудительном порядке. Покинуть недвижимость должны все лица, проживающие с ним совместно.
Ответственность за нарушение условий
Если наниматель решит сдать квартиру, не оповестив законного собственника, то нарушителю грозит принудительное выселение из полученной от государства жилищной площади.
Таким образом, сдать квартиру, полученную по договору социального найма можно на законных основаниях. Для этого потребуется запросить согласие от собственника жилой площади для заключения договора. Наниматель может сдать как часть квартиру, так и полностью всё жильё.
Договор социального найма: как получить квартиру от государства
Статью проверила и прокомментировала Елена Федорова, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков
Что такое социальный наем жилья
Социальный наем — это одна из разновидностей аренды жилья. Арендодателем выступает не частное лицо или компания, а государство или муниципальный орган власти, который сдает жилье нуждающимся гражданам по низкой цене.
За такое жилье нужно оплачивать коммунальные услуги — но сумма гораздо меньше, чем за аренду аналогичного жилья на рынке. Налогом на недвижимость оно не облагается, но и продать его до приватизации не получится.
Кто может заключить договор соцнайма
Право на жилье по соцнайму имеют лица, которые были признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий или нуждающимися в жилых помещениях. Первое понятие использовалось до 2005 года, второе в ходу сейчас.
Малоимущим может быть признан один человек или вся его семья с доходом меньше регионального прожиточного минимума. Общий доход семьи делится на количество ее членов. При этом все взрослые и трудоспособные родственники должны работать.
На статус нуждающегося в улучшении жилищных условий могут рассчитывать:
Жилье по соцнайму предоставляется в порядке очереди. На внеочередное получение могут претендовать люди из последних двух категорий и жители коммуналок — если их соседи освобождают площадь, она делится между остальными жильцами.
Согласно Жилищному кодексу, членами семьи нанимателя квартиры по соцнайму по умолчанию считаются его родители, несовершеннолетние дети и иждивенцы, проживающие с ним. Другие родственники тоже могут быть признаны членами семьи, если будет доказано, что они живут вместе с нанимателем и ведут общее хозяйство.
К примеру, отец и мать двух несовершеннолетних детей разведены. Один ребенок живет с отцом, а второй — с матерью. Вместе с отцом проживает еще и его троюродная тетя.
Допустим, ребенок, отец и тетя живут в Брянской области. Чтобы быть признанными малоимущей семьей, им нужно зарабатывать меньше 32,61 тыс. руб. — прожиточный минимум в регионе составляет 12,085 тыс. руб. для трудоспособного взрослого, 9,319 тыс. руб. для пенсионеров и 11,206 тыс. руб. для детей.
Отец ребенка и его тетя на двоих получают 30 тыс. руб. и могут быть признаны малоимущими. Тогда государство признает единой малоимущей семьей их троих — ребенка, отца и тетю. Они будут иметь право на квартиру по соцнайму. Но ни у бывшей жены, ни у второго ребенка, который не живет с отцом, никаких прав на нее не будет.
Какое жилье можно получить
По договору соцнайма предоставляются квартиры из государственного или местного жилфонда. Каждый регион устанавливает минимум площади, предоставляемой одному человеку. Обычно это 15–18 кв. м жилого помещения.
Могут выделить и больший метраж — все зависит от того, какие квартиры есть в жилфонде. Но верхние рамки тоже есть. К примеру, в Москве одному человеку не дадут квартиру площадью больше 40 кв. м, бездетной паре — больше 44 кв. м, а семье из двух человек не супругов (например, матери и ребенка) — больше 54 кв. м.
Если у семьи есть жилье в собственности или в соцнайме, но его площадь ниже установленных нормативов, то можно попытаться получить от государства еще одну квартиру. В таком случае из площади нового жилья вычтут площадь уже имеющегося.
К примеру, семья из четырех человек — мать, отец и два несовершеннолетних ребенка — ютится в квартире жилой площадью 30 кв. м. Квартиру по соцнайму получил еще покойный отец матери. Семья живет в Тульской области, где норматив жилплощади по соцнайму на человека — 15 кв. м. Они могут оставить за собой эту квартиру и получить по соцнайму еще одну, площадью от 30 кв. м, или отказаться от своего старого жилья и получить квартиру в два раза больше.
Как получить жилье в соцнаем
Как заключить договор соцнайма
Успешно отстояв очередь на жилье по соцнайму, человек заключает с государством или местной администрацией договор, по которому получает жилье в бессрочное пользование, а взамен обязуется соблюдать жилищное законодательство. Договор требует лишь подписи нанимателя и представителя наймодателя, заверять его у нотариуса не нужно.
Заключить договор о соцнайме можно через МФЦ, «Госуслуги» или другой уполномоченный орган. Из документов понадобятся:
У каждого наймодателя свои способы расчета стоимости аренды, но везде суммы небольшие. Так, соцнаем квартиры с жилой зоной 60 кв. м в блочном доме в Туле будет стоить 692 руб. в месяц, а в Москве — 1742 руб.
Права и обязанности нанимателя
У нанимателя такого жилья прав гораздо больше, чем у арендатора квартиры на рынке. Он может:
Все это Жилищный кодекс распространяет и на семью нанимателя. Если человек перестал быть ее членом, но продолжает жить вместе с ней, все его права и обязанности в отношении жилья сохраняются.
К примеру, муж и жена, получившие в соцнаем 60-метровую квартиру из жилищного фонда Минстроительства Тульской области, развелись. До тех пор, пока они не разъедутся, сохраняются их равные права на квартиру. Если они решат жить порознь и при этом оба будут оставаться малоимущими, то они имеют право обменять одну квартиру на две поменьше.
Права и обязанности наймодателя
Собственники жилья имеют право требовать от нанимателя своевременно оплачивать услуги ЖКХ. Взамен они обязаны:
Приватизация квартиры по соцнайму
Квартиру по соцнайму можно приватизировать. Причем начать процедуру можно уже на следующий день после заключения договора.
Приватизировать жилье человек может только один раз в жизни. В приватизации должны участвовать все зарегистрированные в квартире, но по заявлению от своей доли можно отказаться.
Для приватизации необходимо собрать пакет документов, написать заявление и подать это все в МФЦ или орган, отвечающий за жилищную политику. От региона к региону перечень необходимых бумаг различается, но обычно он включает копии и оригиналы паспортов, договор о соцнайме, выписку из домовой книги, техпаспорт на квартиру, а также документ, подтверждающий, что гражданин пока не воспользовался правом на приватизацию.
Комментарий эксперта
Елена Федорова, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков
— Могут ли выселить из квартиры по соцнайму, и если да, то за что?
— Выселить из квартиры могут в случаях, предусмотренных законом. Выселение может производиться как с предоставлением нового жилья, так и без.
Другое жилье предоставляется, если:
Если наниматель квартиры по соцнайму не будет оплачивать коммунальные услуги более полугода без уважительной причины, суд может выселить его в общежитие.
Если суд лишил граждан родительских прав и признал их проживание с детьми под одной крышей в жилье по соцнайму невозможным, в некоторых субъектах РФ им могут предоставить новую квартиру.
Суд может выселить гражданина из жилья без предоставления нового, если:
Такое выселение является крайней мерой ответственности. Но все равно не стоит увлекаться перепланировкой и переоборудованием квартиры со сносом конструкций, уничтожением структурных элементов — окон, дверей, пола, стен, санитарно-технического оборудования или, к примеру, устраивать питомник животных.
Договор социального найма может быть расторгнут в судебном порядке, если наниматель постоянно отсутствует в жилом помещении. В таком случае в суде исследуются обстоятельства: период и причина отсутствия, наличие препятствий к пользованию квартирой, приобретение иного объекта недвижимости.
— Возможно ли получить квартиру без ордера?
— Получение квартиры без ордера бывает очень редко. Однако, согласно определению Верховного Суда РФ, «отсутствие у гражданина ордера на занятие жилой площади при фактическом вселении в предоставленную ему квартиру, проживании в ней, исполнении обязанностей нанимателя само по себе не служит препятствием к возникновению у такого лица прав пользования жилым помещением». Согласно принципу правовой определенности, нижестоящие суды должны занять схожую позицию.
Как легально сдавать квартиру в аренду
Неофициальная сдача квартиры в аренду чревата проблемами. Если соседи пожалуются в налоговую инспекцию, то последует проверка, и арендодателя уличат в уклонении от налогов. Его заставят уплатить НДФЛ за всё время аренды и ещё наложат штраф. Платить придется примерно 20 % от всего дохода.
Ещё нелегальная сдача грозит конфликтами с жильцами. Например, они могут что-то сломать и отказаться восстанавливать за свой счет. Или вовсе убегут, задержав оплату. Возможны различные ситуации.
Что нужно предусмотреть заранее
Давайте разберемся, как сдавать квартиру, не нарушая закон, и какую схему уплаты налогов выбрать.
Договоритесь с другими владельцами жилья
Если вы не единоличный собственник, то просто отдать свою долю в аренду не получится — нужно спросить разрешения у других владельцев жилья. Если кто-то отказывается идти навстречу, сдавать квартиру нельзя.
Если же другие собственники не против, следует взять у них письменное согласие и заверить его у нотариуса. Только после этого вы можете самостоятельно искать жильцов.
Заключите с жильцами договор
Обычно при нелегальной аренде договор не заключают, чтобы не афишировать доход. Однако отсутствие договора налоговиков не останавливает — доказать факт получения дохода и неуплаты налогов можно и другими способами.
Отсутствие договора вредит всем сторонам. Если отношения не оформлены, собственнику будет сложнее предъявить претензии арендатору и требовать в суде компенсацию за повреждения в квартире или просрочку оплаты.
При наличии договора проще выстраивать отношения с соседями и управляющей компанией — можно открыто заявить, что пускаете жильцов, и не бояться проверок и жалоб в полицию.
Арендатор без договора не сможет зарегистрироваться в квартире.
Как правильно оформить договор с жильцами
Термин «аренда» юридически корректно использовать, когда квартира сдается организации или предпринимателю. В этом случае заключается договор аренды жилого помещения.
Если квартиру арендует физическое лицо, то правильно говорить о найме. И тогда тот, кто сдает квартиру, будет наймодателем, а арендующий — нанимателем. Заключать при этом нужно договор найма жилого помещения. Процесс регулируется гл. 35 ГК РФ.
Но если вы по незнанию заключите договор аренды, то с ним всё равно можно обращаться в суд за восстановлением прав и платить налоги. Неточность в формулировке скорее всего признают технической ошибкой.
Установленной законом конкретной формы нет, нужно придерживаться общих требований гражданского законодательства. При этом нужно обязательно указать ФИО, паспортные данные и контакты обеих сторон, прописать условия.
Кто будет проживать
В договоре нужно указать человека, с которым вы заключаете сделку, а также тех, кто будет проживать в квартире — это не всегда одни и те же люди.
Например, вы можете пустить жить студентов, но договор заключить с их родителями, так как именно они будут отвечать за состояние квартиры и оплачивать проживание.
Срок действия
В ст. 683 ГК РФ указано, что максимальный срок договора — 5 лет. Есть два варианта сдачи жилья в аренду:
Предполагает возможность дальнейшей пролонгации. То есть вы можете оформить договор на 11 месяцев, а затем перезаключать его.
Такой договор необходимо регистрировать в Росреестре, так как возникает ограничение (обременение) права собственности.
Условия оплаты
В них оговаривается, как и когда наймодатель будет переводить вам оплату. Вы можете брать деньги наличными, но тогда лучше писать расписку о получении. Это поможет избежать казусов, когда наниматель утверждает, что уже оплатил, а вы «просто этого не помните». Нет расписки — не было и оплаты.
Лучше принимать деньги на карту, тогда все платежи легко отслеживаются.
Штрафы за просрочку платежей
Если не указать в договоре конкретное правило расчета неустойки за просрочку, то будет действовать ст. 395 ГК РФ — размер процентов будет определяться ключевой ставкой ЦБ на день расчета.
Наниматель может отказаться от выплаты неустойки, тогда придется взыскивать её через суд.
Условия оплаты ЖКУ
В договоре стоит прописать, кто оплачивает все коммунальные услуги и каким образом.
Например, владелец помещения может взять на себя основные платежи по содержанию жилья, а наниматели платить по счетчикам за газ, воду и электричество. Сюда же стоит добавить штрафы за просрочку таких оплат.
Предмет договора
Следует указать, что сдается квартира по такому-то адресу, принадлежащая такому-то гражданину. Внесите в договор технические характеристики жилья: площадь, этаж, подъезд.
Обеспечительный платеж
Обычно его называют депозитом. Это сумма, которую жильцы дают владельцу квартиры на случай, если они что-то сломают или иначе нарушат договор.
Иногда под депозитом подразумевают оплату аренды за последний месяц. Но здесь есть риск: арендаторы могут прожить последний месяц, что-то испортить и съехать, а вам придется взыскивать с них компенсацию через суд и полицию.
Пропишите объем обеспечительного платежа и причины, по которым собственник жилья может оставить его себе. Это могут быть нарушение договора, сломанная мебель, поврежденная квартира, неоплаченные счета за коммунальные услуги.
Условия одностороннего расторжения
Каких-то особых требований закон не предъявляет, поэтому можно договариваться. Например, указать, что наниматели платят за месяц вперед, поэтому вправе расторгнуть договор в любой момент, но деньги владелец помещения оставит себе.
Добавьте условие, как именно расторгается договор. Например, нужна личная встреча для проверки состояния квартиры.
Акт приема-передачи
Укажите в договоре обязанность подписывать такой акт, когда жильцы въезжают и выезжают. Добавьте шаблон к договору.
В самом акте перечислите всю информацию о состоянии квартиры:
Прикладывайте к акту фотографии квартиры и находящихся в ней вещей. Еще можно добавить пункт об уборке. Например, если жильцы въезжают в чистую квартиру, то и оставить её нужно такой же чистой.
Дополнительные условия
Еще в договор можно добавить пункт о том, что наниматели жилья самостоятельно разбираются с повреждением имущества соседей в случае затопления или иных повреждений по их вине или что они обязаны оплачивать годовую страховку от затопления и пожара.
Как зарегистрировать договор
Если срок аренды составляет меньше года, договор достаточно распечатать в двух экземплярах и подписать.
Если больше, то в течение 30 дней после подписания его нужно зарегистрировать в Росреестре — в самом органе регистрации, в МФЦ или онлайн, если у вас есть электронная подпись. Придется заплатить пошлину — 2 000 руб.
Что делать, если квартира в ипотеке
Убедитесь, что по условиям ипотечного договора вам разрешено сдавать квартиру. Встречаются банки, которые косвенно запрещают использовать такое жилье для аренды — например, включают в договор условие, что если вы начнете сдавать квартиру, то досрочно погасите за неё долг.
Есть несколько вариантов для сдачи ипотечной квартиры:
Что делать, если жильцы не хотят выезжать
Еще одно преимущество краткосрочного договора — решение проблемы в случае, если жильцы откажутся платить и не захотят съезжать.
Сейчас расторжение договора найма возможно только в случаях, предусмотренных ст. 687 ГК РФ. Суть в том, что наниматель может прекратить договор, уведомив владельца жилья об этом за 3 месяца. Наймодателю же сложнее — договор расторгается только в судебном порядке. Должны быть веские доводы, например, порча имущества.
Ещё через суд можно расторгнуть договор, когда арендаторы не платят за проживание. Если договор у вас зарегистрирован в Росреестре, просрочка может быть за срок в 6 месяцев. Если договор краткосрочный, достаточно не получать платежи 2 месяца.
Можно попробовать избежать таких проблем — прописать в договоре возможность наймодателя расторгать этот договор во внесудебном порядке. Например, уведомив нанимателя за 1 месяц до расторжения заказным письмом по этому адресу и добавив, что сам факт уведомления означает согласие арендатора прекратить договор найма.
Скорее всего, в суде такие пункты признают недействительными, но, как показывает практика, часто их наличия достаточно, чтобы найти компромисс с жильцами.
Стоит ли оформлять регистрацию жильцам
Когда вы сдаете квартиру физическим лицам на срок более 90 дней, необходимо уведомить об этом органы МВД:
В противном случае вы нарушите ст. 19.15.2 КоАП, которая предусматривает штраф в размере 2 000 — 5 000 руб. или 5 000 — 7 000 руб., если квартира в Москве или Санкт-Петербурге. Проблем не возникнет, если жилье арендуют люди с пропиской в том же регионе.
Регистрация дает нанимателю только одно право — временно проживать в квартире. Снять регистрацию можно, обратившись в МФЦ или МВД с заявлением. Это тоже бесплатно.
Как уплачивать налоги
Всё зависит от того, кем является наймодатель — физлицом, самозанятым или ИП.
Физические лица
Им достаточно заключить договор и до 30 апреля сдавать декларацию о доходах за прошлый год.
Доходы, полученные арендодателями от сдачи внаём жилья, облагаются НДФЛ (п. 1 ст. 210 НК РФ). Физлица платят НДФЛ в размере 13 %. Налог следует уплатить не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
С 2021 года ставка налога вырастет до 15 % на доходы тех, кто зарабатывает свыше 5 млн руб. в год.
Самозанятые
Вы можете зарегистрироваться как плательщик налога на профессиональный доход с помощью приложения «Мой налог». С 1 июля 2020 года этот налоговый режим действует практически во всех регионах.
Если сдаете квартиру физическим лицам, платите 4 % от дохода, если юридическим лицам — 6 %. Главное не забывать сформировать чек через приложение на каждую выплату и передавать его арендатору.
Индивидуальный предприниматель
Здесь точная сумма налога зависит от того, какой налоговый режим ИП выбирает. Если вы будете только сдавать квартиру, то онлайн-касса не понадобится. Согласно абз.17 п.2 ст. 2 Федерального закона № 54-ФЗ сдача ИП в наём жилых помещений, принадлежащих ему на праве собственности, освобождена от ККТ бессрочно.
Можно принимать деньги на расчетный счет, но за его обслуживание придется заплатить.
Ставку нужно уточнять в налоговой инспекции конкретного региона, так как там может быть предусмотрена специальная ставка на этот вид деятельности.
Обычно ставки такие:
ИП нужно платить за себя обязательные взносы, в 2020 году их размер составляет 40 874 руб. плюс 1 % сверх 300 000 руб. Их можно покрыть за счет вовремя уплаченных налогов — предпринимателю уменьшают налог на эту сумму. Но если квартира будет простаивать, взносы всё равно придется платить.
Онлайн-бухгалтерия для самостоятельных предпринимателей. Подходит ИП и ООО на УСН, ЕНВД и патенте.
Налоги уплачиваются от суммы, указанной в договоре. Получается, если вы включили в сумму аренды коммунальные услуги, с них тоже придется платить налог — учитывайте это, договариваясь о цене.
Есть нюанс: из дохода можно вычесть сумму, которую жильцы передали вам для оплаты коммуналки по счетчикам, так считает Минфин РФ.
Поэтому если нет счетчиков, это доход. Если есть, то можно вычитывать сумму из доходов, приложив к декларации подтверждение расхода.
Как выгоднее сдавать квартиру
Самым выгодным вариантом кажется сдача квартиры через самозанятость — вы платите 4 % налога, и на этом всё. Но есть особенность: плательщики этого налога не делают взносы в Пенсионный фонд. Если пенсия не нужна, можно остановиться на этом варианте.
Если вы рассчитываете на пенсию, придется покупать пенсионные баллы самостоятельно или регистрировать ИП и платить взносы. О том, как это сделать, мы ранее писали в статье «Как самозанятому не остаться без пенсии».
Дороже всего быть физлицом и платить 13 %.
Что будет, если сдавать квартиру нелегально
Возможно, никаких проблем не будет и дальше, если жильцы адекватные, с соседями нормальные отношения, а деньги вы берете наличными, то про аренду может никто и не узнать.
Если же управляющая компания, соседи или кто угодно напишет заявление в налоговую инспекцию или местную администрацию, арендатора могут оштрафовать.
Штраф для физического лица за отсутствие декларации — 5 % от общей суммы дохода, также учитывается скрытие налогов, а это 40 % от всей суммы. И дополнительно нужно будет покрыть всю задолженность, как правило, за последние 3 года. Ещё могут оштрафовать за незаконную предпринимательскую деятельность без юрлица или ИП — это от 500 до 2 000 руб.
Лучше сдавать квартиру легально.
Не пропустите новые публикации
Подпишитесь на рассылку, и мы поможем вам разобраться в требованиях законодательства, подскажем, что делать в спорных ситуациях, и научим больше зарабатывать.