нужно ли согласовывать перепланировку с банком если квартира в ипотеке
Перепланировка ипотечной квартиры
Перепланировка ипотечной квартиры возможна, но характеризуется рядом особенностей. Квартира, на которую получен ипотечный заем, является залогом по кредиту. Поэтому права собственника распоряжаться своим имуществом законодательно ограничены.
Как правило, договор ипотечного кредитования содержит пункт либо о полном запрете перепланировки, либо о том, что она должна быть в обязательном порядке согласована с банком. Таким образом финансовая организация старается себя обезопасить. Ведь в случае незаконной перепланировки, если заемщик не сможет погашать кредит вовремя, создается дополнительная сложность при продаже предмета залога. Необходимо будет возвращать квартире первоначальный вид или оформлять изменения установленным законом образом. Это может занять несколько месяцев. К тому же юридический статус квартиры с незаконной перепланировкой менее надежен. Согласно ст. 29 Жилищного кодекса РФ, если такое жилое помещение не привести в прежнее состояние в отведенный срок, то оно подлежит продаже с публичных торгов.
В договор об ипотечном кредитовании часто вносят отдельный пункт, который оговаривает право банка при необходимости проводить инспекции помещения. Зачастую, если во время такой проверки обнаруживается незарегистрированная перепланировка ипотечной квартиры, кредитная организация требует письменное обязательство заемщика вернуть квартиру в первоначальный вид или узаконить изменения.
По закону для того, чтобы получить разрешение на перепланировку, следует обратиться в соответствующий орган местного самоуправления – в Москве это жилищная инспекция. При этом если квартира выступает предметом залога по ипотечному займу, то, помимо основного пакета документов, необходимо письменное согласие банка.
За рассмотрение заявления на перепланировку кредитные организации берут комиссию, которая в среднем составляет от 2 тыс. до 5 тыс. рублей.
Как купить квартиру с перепланировкой в ипотеку: можно и нельзя
Типовые планировки квартир, особенно в старом жилом фонде, не всегда удобны, а многие морально устарели. У хозяев, конечно, часто чешутся руки, чтобы что-то переделать, однако это может быть чревато для продавца, но особенно для покупателя. Сайт «РИА Недвижимость» решил выяснить, одобрит ли банк ипотеку на квартиру с перепланировкой.
Все зависит от оценщика
Если человек хочет купить в ипотеку квартиру, где сделана перепланировка, у него могут возникнуть некоторые проблемы с банком.
«О существующей перепланировке или переустройстве банк узнает из оценочного альбома, который ему готовит аккредитованная оценочная компания. Предоставление оценочного альбома является обязательным атрибутом любой сделки, где привлекаются кредитные средства», — говорит ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья» Александр Лунин.
Оценщик приезжает в квартиру, делает фотографии. Затем он сравнивает планировку с поэтажным планом. Технический план без перепланировки нарисован черными линиями, красными оценщик обозначает неузаконенные изменения. Если есть расхождения, оценщик отражает их в своем альбоме. Он сопровождает их пояснениями: может ли такая перепланировка быть согласована, и сколько это приблизительно стоит. Далее банк принимает решение о выдаче кредита на покупку квартиры.
При этом если речь идет о незначительных перепланировках или переоборудованиях, банки, как правило, их пропускают. «Например, передвинутая электроплита, снесенный встроенный шкаф, немного сдвинутый вход в комнаты или кухню, объединенный санузел (без переноса «мокрых зон»), сдвинутая система отопления (батареи), убранные двери, — все это не станет препятствием для одобрения кредита», — полагает эксперт.
Самому покупателю следует поинтересоваться у продавца, осуществлял ли он в квартире какие-то перестройки, даже мелкие. Эту задачу можно поставить перед риелтором, попросив его выяснить, не будет ли проблем с согласованием этих перепланировок у банка.
Позиция банка
В ситуации с согласованием ипотеки на квартиру с перепланировкой многое зависит от конкретного банка.
В банке «Уралсиб» отметили, что в целом они допускают наличие неузаконенной перепланировки, если она не затрагивает капитальные стены или несущие конструкции. Не одобрит банк также объект с переносом «мокрых точек» или установкой систем отопления не по проекту. Перепланировка гипсокартоном (например, когда заизолированы смежные комнаты) для банка является некритичной.
Но если перепланировка не узаконена и изменения критичные, то квартиру можно будет одобрить только после приведения помещения в изначальный вид. Или если будет получено разрешение властей, то есть планировка будет узаконена, добавили в пресс-службе Сбербанка.
Памятка «перепланировщика»
Перепланировки бывают разные. Некоторые из них можно узаконить, а какие-то — категорически нельзя. Полный список тех и других размещен на портале мэра Москвы. Общие правила по России в основном совпадают. Так, например, не требует согласования косметический ремонт помещений, в том числе с заменой полов, потолков, а также устройство встроенной мебели, перестановка бытовых напольных электроплит в пределах кухни. Также можно не согласовывать перенос в пределах квартиры нагревательных и газовых приборов и замену столярных элементов фасадов здания.
На другие виды работ, которые не относятся к разрешенному списку, но при этом не затрагивают конструктивную прочность дома и его архитектурный облик, собственник должен предоставить в Мосжилинспекцию проектное решение (эскиз), выполненный им самим в виде поэтажного плана квартиры с указанием планируемых работ.
Но если работы все же затрагивают несущие конструкции здания и общедомовые инженерные коммуникации, то они могут выполняться только по предварительному проекту. К ним относятся, например, перенос туалета и ванных комнат, а также работы, связанные с газом.
При этом есть целый спектр работ, выполнение которых категорически запрещено и не может быть согласовано: затруднение доступа к инженерным коммуникациям, нарушение прочности несущих конструкций здания, при котором может произойти их разрушение, а также ликвидация и уменьшение сечения каналов естественной вентиляции.
Также нельзя переносить батареи на лоджии, балконы и веранды и устраивать полы с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и отопления. Кроме того, запрещено устраивать проемы между жилыми комнатами и газифицированными кухнями без плотно закрывающейся двери и объединять кухни с газовой плитой с жилой комнатой. Такая перепланировка не может быть согласована.
Можно ли делать перепланировку квартиры в ипотеке
Ипотека на сегодняшний день – наиболее доступный способ приобретения собственного жилья. Многие заемщики приобретают недвижимость в ипотеку, ориентируясь на цену, расположение жилья, надежность застройщика и т.д. Но в процессе эксплуатации квартиры может оказаться, что расположение внутренних помещений не устраивает хозяина. В таком случае перепланировка становится единственным способом улучшить свое жилье, сделав его более комфортабельным. Многие заемщики не знают, можно ли осуществлять переустройство, если квартира – ипотечная. Однако проведение переустройства квартиры не запрещается законом. Для недвижимости, находящейся в ипотеке, существует ряд особенностей, о которых нужно знать, чтобы сделать все по правилам.
Виды перепланировок
Перепланировка жилого помещения предполагает изменение конфигурации всей квартиры. Проведение этой процедуры подразумевает, что изменения будут вноситься в общую техническую документацию.
Перепланировка квартиры в ипотеке является достаточно сложной процедурой, поэтому многие банки неохотно дают согласие. Это связано с тем, что из-за производимых ремонтных работ возрастают риски финансовой организации, одобрившей ипотеку заемщику. Нелегально производимые ремонтные работы способны привести к обрушению стен, в результате чего дом будет признан аварийным. Для банка такой исход событий означает потерю денег, поскольку взыскать их с заемщика будет затруднительно.
Разрешение на перепланировку жилья, находящегося в ипотеке, выдается только после того, как БТИ исследует план предполагаемых изменений. На основании заключения, выданного этой организацией, возможно оценить риски по представленному проекту.
Недопустимые перепланировки
Содержание ипотечного договора
Каждый банк самостоятельно устанавливает правила, регламентирующие изменения квартиры, находящейся в ипотеке. Многие финансовые организации прямо указывают в договоре, что любые изменения, связанные с техническим состоянием помещения, запрещены. В таком случае заемщик сможет осуществить перепланировку только после того, как ипотека будет полностью погашена, а обременение снято.
Перед началом ремонта необходимо внимательно изучить условия ипотечного договора. Он регулирует все нюансы, касающиеся залогового имущества. Обращайте внимание на условия ипотеки, а также на санкции, которые могут последовать за проведение ремонтных работ в квартире.
Необходимо прочесть договор с банком, чтобы выяснить, не содержится и в нем запрет на переустройство жилья. Только после того, как вы убедитесь, что не нарушите требования банка, можно будет начать подготовку документов для получения разрешения. Помните, что пока недвижимость находится в залоге у финансовой организации, нарушение условий договора грозит штрафами и другими малоприятными последствиями.
Составление предварительного плана квартиры
Перед тем, как начинать делать перепланировку, необходимо знать, какой должна стать квартира по завершении ремонтных работ. План заемщика по предполагаемым изменениям недвижимости, находящейся в ипотеке, необходимо документально зафиксировать. В дальнейшем именно этот проект предстоит передать для согласования в банк. По правилам, переустройство жилья, находящегося в ипотеке, можно осуществлять по эскизу либо по проекту.
Для того, чтобы подготовить эскиз, необходимо получить поэтажный план в БТИ. На копию документа красными линиями нужно нанести все предполагаемые изменения. Полученный эскиз следует вместе с заявлением передать в банк.
Скорее всего, после проведения ремонтных работ вам потребуется вызвать специалиста для оценки стоимости ипотечного жилья с учетом изменений.
Согласование перепланировки
Перед тем, как начинать перепланировку квартиры, необходимо согласовать проведение данной процедуры с банком, выдавшим вам ипотеку. При этом необходимо оформить всю документацию в соответствии с требованиями законодательства. Только тогда переустройство будет считаться законным, и его можно будет документально подтвердить.
В банке
Чтобы согласовать проведение перепланировки, заемщику необходимо обратиться в банк. Это наиболее важный шаг, поскольку от результата зависит, можно ли будет провести ремонт в ипотечном жилье. Запрос подается после того, как был утвержден эскиз или проект изменений. Ответ обычно приходит в течение полутора месяцев.
Со страховой компанией
Компания, в которой застрахован объект по ипотеке, также должна быть поставлена в известность о возможной перепланировке квартиры.
Изначально в договоре детально прописывается информация о застрахованной недвижимости, включая общую и жилую площадь. После проведения перепланировки, вероятнее всего, количество жилых метров изменится, поэтому необходимо документальное подтверждение этого параметра. В договор со страховой компанией вносятся правки, касающиеся характеристик застрахованного помещения.
Возможные причины отказа
Проведение ремонтных работ
Только после того, как будут подписаны акты в государственной кадастровой инспекции, перепланировка квартиры в ипотеке, будет считаться законной.
Обычно подготовка занимает от 6 до 9 месяцев, в зависимости от того, насколько быстро действуют уполномоченные органы. Как правило, изготовление эскиза или проекта занимает от 2 до 6 недель. На согласование проекта может уйти до 5 месяцев.
Кроме того, к вышеуказанным суммам может добавиться стоимость получения разрешений от различных инстанций, устанавливающих свои расценки за выдачу документов.
Конечно, вы можете оформить все самостоятельно – в таком случае стоимость будет значительно ниже. Однако вы рискуете не успеть уложиться в установленные сроки, что чревато штрафными санкциями.
Узаконивание перепланировки
Пока ипотека не выплачена полностью, квартира находится в залоге у банка. Следовательно, именно он обладает всеми правами на недвижимость. Чтобы контролировать состояние имущества, раз в год банк направляет своих инспекторов производить осмотр ипотечного жилья. Если в ходе обследования выявляются какие-либо несогласованные изменения, то последствия для заемщика будут негативными.
Если вы уже изменили планировку ипотечной квартиры, не поставив банк в известность, то не следует дожидаться визита инспекторов и надеяться, что они не заметят изменений. Вы можете узаконить переустройство своей квартиры, обратившись в любую из фирм-посредников, либо самостоятельно. Однако следует помнить, что профессионалы решают вопросы быстрее и результативнее.
Организация, которая занимается согласованием, соберет пакет необходимых документов. От заемщика требуется лишь получить в БТИ новый техпаспорт квартиры и предоставить его в банк. В таком случае все проведенные изменения отразятся в вашем личном деле, и инспектора явившегося с проверкой, не будет оснований для претензий.
Переоценка стоимости квартиры
После того, как была проведена перепланировка, формируется отчет, в котором указана переоценка стоимости квартиры, находящейся в ипотеке. Эксперт производит процедуру оценки, учитывая все внесенные в ходе ремонтных работ изменения. Не рекомендуется слишком занижать или завышать стоимость недвижимости.
Для грамотного проведения оценки необходимо обратиться к профессионалам из оценочной компании. Как правило, подобные организации заботятся о своей деловой репутации и выносят заключение только на основании имеющихся фактических данных. В противном случае компания-оценщик рискует лишиться аккредитации.
Заключение
Перепланировка квартиры, находящейся в ипотеке, не согласованная официально, является незаконной и наказывается крупными штрафами. Кроме того, при отсутствии предварительного согласования с банком возможно возникновение конфликтной ситуации, последствия которой для заемщика будут весьма неприятными. Финансовая организация, помимо денежного штрафа, имеет право потребовать восстановления первоначального состояния ипотечной квартиры. Кроме того, банк может обязать заемщика досрочно погасить задолженность в полном объеме, либо расторгнуть договор ипотеки в одностороннем порядке.
7 советов, как согласовать перепланировку в ипотечной квартире
Всегда может оказаться, что в квартире, купленной в ипотеку, расположение внутренних помещений не устраивает хозяина. В этом случае перепланировка становится единственным способом улучшить жилье, сделав его более комфортным. Но заемщики зачастую не знают, как законно согласовать и провести работы, если квартира в залоге у банка.
Юристы дали советы, как и при каких условиях можно сделать перепланировку ипотечного жилья, которое находится в залоге у банка.
Совет № 1. Помните, что собственником квартиры является банк
Общие правила перепланировки закреплены в ст. 25 Жилищного кодекса РФ. Для москвичей действует отдельное постановление правительства Москвы «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах».
Но важно помнить, что, пока кредит не погашен, фактическим владельцем является не заемщик, а банк, с которым заключен договор, подчеркнул Баранов. Если вы не сможете оплатить ипотеку, у банка будут все законные основания вернуть залоговую квартиру, напомнил он.
Совет № 2. Внимательно изучите договор
Проведение перепланировки ипотечной квартиры возможно, но есть ряд нюансов. Первое, что нужно сделать, перед тем как проводить существенные изменения в квартире, — это изучить договор об ипотеке и понять, нет ли там прямого запрета на перепланировку, рекомендует Баранов. Юрист отметил, что если такого запрета нет, то нужно изучить, что заемщик вправе делать с помещением.
«Возможно, там будет формулировка о проведении косметического ремонта, замене дверных конструкций и проемов или что-то другое. Также важно детально изучить раздел ответственности сторон, чтобы обезопасить себя от лишних убытков», — рекомендует глава компании «Достигация».
Совет № 3. Получите разрешение банка
После того как вы убедились, что в договоре нет запрета на перепланировку, нужно получить письменное согласие банка, рассказала глава агентства недвижимости «ТрендХаус» Ксения Аверс. Она отметила, что, скорее всего, кредитная организация потребует, чтобы после проведенных работ не снизилась рыночная стоимость объекта и его ликвидность.
«Если вы решите сделать необычную планировку, то банк согласия точно не даст. Ведь такие варианты варианты будут на любителя при продаже. Это значит, что если вы не рассчитаетесь по ипотеке и банку придется продавать квартиру, найти покупателя будет сложно и кредитная организация выручит меньше денег», — пояснила эксперт.
Совет № 4. Подготовьте техническое заключение
Перед тем как обратиться в банк за разрешением, необходимо разработать проект перепланировки и подготовить техническое заключение, рассказала адвокат частной практики Ольга Благовещенская. По ее словам, техзаключение и проект можно получить в любой юридической компании, которая специализируется на сделках с недвижимостью.
Это платная процедура. По словам юриста, иногда также требуется привлечение независимой оценки будущей перепланировки, чтобы подтвердить ее безопасность и исключить все риски.
Совет № 5. Напишите официальное письмо в банк
Чтобы получить разрешение, в банк необходимо направить официальное письмо с пакетом документов, в том числе техзаключением и проектом перепланировки, подчеркнула глава юридического бюро «Сделки с недвижимостью» Альфия Митрошина.
«Банк обязан рассмотреть ваше заявление и дать письменный ответ. Скорее всего, согласие от кредитной организации будет платной услугой, поэтому придется потратиться еще до начала работ по переустройству жилья», — объяснил Артем Баранов.
Совет № 6. Обратитесь в жилищную инспекцию
С разрешением банка и остальными документами необходимо обратиться в жилищную инспекцию или администрацию города, рассказал глава юридической компании «Достигация». Он уточнил, что только после того, как жилищная инспекция или администрация даст согласие на проведение перепланировки ипотечной квартиры, можно заводить бригаду рабочих и начинать строительные работы.
«До этого момента начинать работы в ипотечной квартире не советуем, так как риски очень большие. От желания осуществить перепланировку до ее реализации пройдет не меньше четырех месяцев», — резюмировал Баранов.
Совет № 7. Помните, что банки против перепланировок
Банки неодобрительно относятся к перепланировкам ипотечного жилья, так как объекты с произведенной реконструкцией могут быть менее рентабельными, чем без нее, уточнила Митрошина. Кроме того, по ее словам, кредитор не может проконтролировать, довел ли заемщик до конца процедуру перепланировки. «Если ипотечный заемщик не справится с кредитным обязательствами, квартира будет продана на торгах, и есть риск, что планировка не будет завершена. Поэтому банки изначально избавляют себя от такой ответственности», — пояснила юрист.
Банки допускают перепланировку, если страховая компания, которая производила страхование недвижимости, дает добро, получив подтверждение оценщика, что объект после перепланировки прибавит в цене, уточнила юрист. По ее словам, это очень редкие случаи и опираться на них не стоит.
Перепланировка квартиры в ипотеке
Многие дома строят по типовым проектам. В результате квартиры очень похожи друг на друга, даже если дизайн интерьера отличается. Чтобы изменить жилище под себя, люди проводят перепланировку помещения. В результате удаётся персонифицировать квартиру и сделать её максимально удобной для проживания. Однако вносимые изменения могут отразиться на стоимости помещения. Если квартира куплена в кредит, имущество будет находиться в залоге до полного расчета по обязательствам. Банку важно, чтобы ипотечное помещение продолжало оставаться высоколиквидным. Поэтому компании накладывают ряд ограничений на процедуры, которые можно выполнять с недвижимостью.
Перед тем, как выполнить перепланировку квартиры, находящейся в ипотеке, важно уточнить, можно ли осуществлять подобные действия.
Можно ли делать перепланировку, если квартира в ипотеке?
В законодательстве отсутствует прямой запрет на выполнение перепланировки в ипотечной квартире. Однако жилищный кодекс обязывает вносить коррективы в техническую документацию согласно статье 25 ЖК РФ. Поэтому существует необходимость согласования внесённых изменений.
Внимание! Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефонам: +7 (499) 938-52-02 Москва; 8 (812) 467-30-22 Санкт-Петербург; +7 (800) 301-61-24 Бесплатный звонок для всей России.
Покупка жилья в ипотеку не становится основанием для наложения запрета на перепланировку. Однако не каждая финансовая организация согласится разрешить менять помещение. Дело в том, что цена недвижимости может существенно уменьшится после переустройства. Для компании снижение цены залога невыгодно. Поэтому организация устанавливает запрет на внесение изменений или требует их согласования. Соответствующее положение фиксируют в кредитном договоре.
Если заемщик не выполняет условия соглашения, банк может обязать заёмщика вернуть ипотечную квартиру в первоначальный вид до перепланировки. В случае отказа компания расторгнет договор в одностороннем порядке и заставит клиента единовременно погасить оставшуюся часть. Напоминаем о том, что представители банка имеют право в любой момент посетить квартиру и проверить состояние залога.
Закон о переносе стен в ипотечной квартире
Основным законом, регламентирующим взаимодействие заемщика и финансовой организации, выступает ФЗ №102 от 16 июля 1998 года «Об ипотеке». В нормативно-правовом акте отражены права и обязанности каждой из сторон, особенности расчета по обязательствам, нюансы заключения договора, а также правила принудительного истребования денежных средств в случае невыполнения обязательств. Однако прямого запрета на проведение перепланировки в квартире в ипотеке нет.
Между тем, в статье 29 ФЗ №102 от 16 июля 1998 года говорится, что залогодатель имеет право пользоваться имуществом, однако не должен допускать ухудшение состояния помещения и уменьшения его стоимости сверх того, что считается нормальным износом. Из вышесказанного следует, что, если перепланировка приведёт к уменьшению цены ипотечной недвижимости, проведение процедуры недопустимо.
Перепланировку необходимо согласовывать. Соответствующее требование закреплено в статье 25 ЖК РФ. Выполнением процедуры занимается жилищная инспекция. На основании её решения могут быть внесены изменения в техническую документацию. Однако инспекция откажет в согласовании перепланировки, если указан запрет процедуры, и согласие от банка не получено. Обычно представители госорганов придерживаются такого правила, даже если с технической точки зрения нарушений нет.
Самовольная перепланировка чревата привлечением к административной ответственности. Соответствующее правило закреплено в статье 7.21 КоАП РФ. Нарушителя обяжут выплатить штраф. Финансовая организация может разорвать договор и потребовать единовременно вернуть оставшуюся задолженность по ипотечной квартире.
Понятие и виды перепланировки
Понятие «перепланировка» закреплено в статье 25 ЖК РФ. Здесь говорится, что процедура представляет собой изменение технических характеристик помещения с обязательным отражением корректив в паспорте недвижимости. Выделяют следующие виды перепланировок квартиры:
Условия ипотечного договора при перепланировке квартиры
Банк предпринимает все действия, чтобы сохранить стоимость залога. Поэтому в договоре всегда фиксируют правила внесения изменений в конфигурацию имущества. Обычно банки разрешают выполнять следующие действия с недвижимостью без согласования:
Если планируют другие ремонтные работы, нужно детально изучить договор. Обычно банк обязывает согласовывать вносимые изменения. Дополнительно в документе фиксируют санкции за проведение ремонтных работ в ипотечной квартире, которые нарушают требования.
Иногда финансовая организация разрешает производить перепланировку без предварительного согласования, если с момента заключения сделки прошло больше 1 года, и заемщик исправно вносит кредитные платежи. Однако всё зависит от положений соглашения.
Что можно менять в ипотечной квартире, а что нельзя?
Гражданин имеет право сносить или переносить перегородки, дверные проемы, объединять или разъединять комнаты, устанавливать дополнительные санузлы, выполнять ремонт. Оформление перепланировки осуществляется на основании проектной документации. Однако не все коррективы можно согласовать. Запрещено выполнять следующие действия в квартире в ипотеке:
Если выполнены вышеуказанные изменения, перепланировку не согласуют. Квартиру обяжут вернуть в первоначальный вид.
Как сделать перепланировку в ипотечной квартире?
Если гражданин хочет выполнить перепланировку квартиры в ипотеке, нужно четко соблюдать инструкцию об осуществлении процедуры. Потребуется выполнить следующие действия:
Необходимые документы для узаконивания переноса стен
Чтобы перепланировку квартиры в ипотеке согласовали, необходимо подготовить пакет документов. Причём бумаги необходимо собрать отдельно для банка, жилищной инспекции, Росреестра и БТИ. Согласование ремонта начинают с обращения в финансовую организацию. Если разрешение банка не получено, жилищная инспекция может отказать в выдаче заключения. Чтобы банк одобрил перепланировку ипотечной квартиры, необходимо предоставить:
Список бумаг может меняться в зависимости от финансовой организации. Прежде, чем приступать к сбору документов, необходимо обратиться в банк и получить предварительную консультацию.
Когда финансовая организация дала разрешение, необходимо обратиться в жилищную инспекцию. В организацию предстоит предоставить:
Жилищная инспекция проанализирует бумаги и проведет проверку. После этого гражданину предоставят заключение. Если в нём указано, что выполненные работы не нарушают нормы законодательства, предстоит посетить в БТИ и переоформить техпаспорт. Сотрудникам организации предстоит предоставить тот же список, который ранее подавался в жилищную инспекцию, а также включить в перечень полученное заключение.
Когда техпаспорт оформлен, его нужно зафиксировать в Росреестре. В уполномоченный орган предоставляют:
Если документы предоставлены в полном объеме, и в них отсутствуют ошибки, Росреестр выдаст новую выписку на ипотечную квартиру. Перепланировка считается зарегистрированной.
Как узаконить перепланировку в ипотечной квартире?
Прежде чем начать узаконивание перепланировки в квартире в ипотеке, необходимо внимательно изучить ипотечный договор. В первую очередь необходимо детально изучить раздел «права и обязанности». В нём может быть отражен запрет на любые косметические изменения квартиры. Если соответствующая информация присутствует, узаконивание перепланировки усложняется. Заёмщику предстоит выполнить следующие действия:
Согласование с банком
Сама по себе процедура согласования перепланировки в ипотечной квартире с банком не отличается сложностью. Если гражданин хочет выполнить действия, предстоит:
Скачать образец заявления на согласование перепланировки в ипотечной квартире с банком можно здесь.
Согласование перепланировки в ипотечной квартире со страховой компанией
Страховщика также необходимо поставить в известность о предстоящей перепланировке ипотечной квартиры. В иной ситуации организация может отказать в предоставлении выплаты, если наступит страховой случай. Схема практически не отличается от порядка действий, которые необходимо выполнить для получения разрешения от банка. Гражданину предстоит:
Сроки и цена согласования
Согласование перепланировки в ипотечной квартире – это не быстрая процедура. Заёмщик, решившийся на её выполнение, должен быть готов к возможному ожиданию. Каждый этап занимает свой промежуток времени. Чтобы получить разрешение от банка, потребуется минимум 30 суток. Неделя потребуется на оформление проекта или подготовку эскиза. Оценщик выдаст заключение в течении 3 дней. Страховая компания рассматривает документы в срок до 2 месяцев. Жилищная инспекция даст разрешение в течение 45 дней. В общей сложности процедура может занять порядка 4 — 5 месяцев.
Дополнительно стоит подготовиться к затратам. Банк и страховая компания взимают плату за согласование перепланировки. Стоимость услуги составляет от 2000 до 5000 руб. Не всегда все вопросы удается решить мирным путём. Если присутствует потребность в обращении в судебную инстанцию, возможные затраты увеличится до 10000 и выше. Если заемщик нарушит установленные нормы и не согласует перепланировку, в его отношении будут применены штрафные санкции.
Возможные причины отказа в согласовании
Не всегда заявки на проведение перепланировки ипотечной квартиры удовлетворяют. Обычно банк не согласовывает ремонтные работы, если строительные нормы будут нарушены. Дополнительными причинами для отклонения заявки могут стать:
Любая из вышеуказанных причин считается веским основанием для отклонения заявки на перепланировку квартиры в ипотеке.
Обращение в Жилинспекцию и БТИ
Обращаться в Жилищную инспекцию необходимо после того, как банковская организация одобрила перепланировку. Необходимо заранее подготовить пакет документов, в перечень которых обязательно входит эскиз планируемых изменений, бумаги, подтверждающие наличие права собственности на недвижимость, а также разрешение, выданное банковской организацией и страховщиком. Строительные работы можно начать только после того, как перепланировка согласована с жилищной инспекцией. После этого можно обратиться в БТИ и внести изменения в техническую документацию.
Как узаконить перепланировку ипотечной квартиры через суд?
Иногда согласовать перепланировку в стандартном порядке невозможно. Жилищная инспекция откажется предоставлять разрешение в следующих ситуациях:
Список причин не является исчерпывающим. Если возникла конфликтная ситуация, нужно обращаться в суд. Для этого предстоит подготовить исковое заявление. Дополнительно эксперты рекомендуют заручиться поддержкой профессионального юриста. Специалист поможет составить заявление и представит интересы клиента в суде. На адвоката необходимо оформить доверенность и оплатить его услуги. Исковое заявление необходимо дополнить следующим пакетом документов:
Когда бумаги примут, на рассмотрение обращения может уйти несколько месяцев. Дело в том, что проводимые работы должны быть одобрены целым перечнем инстанций. В обязательном порядке к рассмотрению вопроса будет привлечена пожарная инспекция, МЧС, СЭС.
Как сделать оценку ипотечной квартиры с перепланировкой?
Финансовая организация хочет убедиться, что стоимость недвижимости не будет уменьшена. Поэтому к процедуре согласования перепланировки в ипотечной квартире должен быть привлечен оценщик. Он сможет установить стоимость помещения после внесения планируемых изменений. Необходимо обращаться к профессионалу, который имеет достаточный опыт и знания. Лицо должно обладать разрешением на ведение подобной деятельности. Услуги оценщика оплачивает заёмщик.
Недопустимые перепланировки
Не все виды перепланировок можно осуществлять по закону. Финансовая организация внимательно ознакомится с эскизом будущих изменений. Документ изучают специальные органы, которых подключают к процедуре. Их представители проверяют представленные бумаги на соответствие законодательству. Так, запрещено:
Запреты устанавливают для предотвращения возможного разрушения квартиры и нанесения вреда жизни и здоровья человека. Если клиент хочет выполнить перепланировку ипотечной квартиры, которая нарушает положения законодательства, финансовая организация откажет в выдаче разрешения. Можно попытаться оспорить вердикт, подать жалобу или обратиться в суд. Однако подобные действия могут быть чреваты досрочным расторжением договора. Чтобы не столкнуться с подобным, лучше заранее детально изучить все допустимые и запрещенные виды перепланировок и только после этого приступать к подготовке эскиза или проекта.
Перепланировка квартиры в ипотеке без согласования
Если гражданин не согласовал перепланировку квартиры в ипотеке, его могут привлечь к ответственности. В первую очередь на нарушителя будет наложен штраф по статье 7.21 КоАП РФ. Размер денежного взыскания доходит до 2500 руб. Дополнительно гражданина могут обязать вернуть помещение в первоначальный вид. Если внесенные изменения повлекли за собой нанесение вреда жизни и здоровью, а также имуществу других людей, лицо заставят возместить ущерб, ответственность может быть заменена на уголовную.
Сам банк также может применить санкции в отношении нарушителя. Если внесённые изменения повлекли за собой уменьшение стоимости ипотечного помещения, компания может досрочно расторгнуть договор и потребовать единовременно предоставить невыплаченные денежные средства.
Перепланировка квартиры в ипотеке на примере Сбербанка
Типовой ипотечный договор Сбербанка не накладывает запрет на осуществление перепланировки в квартире в ипотеке. Это значит, что, если вносимые изменения соответствуют нормам законодательства, компания не станет запрещать осуществление процедуры. Однако спрашивать разрешение на внесение корректив в недвижимость всё же необходимо. Чтобы финансовая организация предоставила согласие на осуществление процедуры, предстоит действовать по следующей схеме:
Нюансы
Если гражданин хочет осуществить перепланировку в ипотечной недвижимости, необходимо заранее обдумать все предстоящие изменения и задокументировать их, составив детальный проект или эскиз квартиры. Полет фантазии в процессе ремонта недопустим. Такая перепланировка в последующем может быть признана незаконной. Перед тем, как составлять эскиз недвижимости, необходимо запросить первоначальный план квартиры и подготовить новую бумагу на основании полученного документа. Важно вносить коррективы с учётом строительных измерений. Поэтому лучше привлекать к процедуре подготовки документации профессионалов.
Покупая недвижимость на вторичном рынке, необходимо удостовериться, что в недвижимости не осуществлена неузаконенная перепланировка. Если случайно купить такую квартиру, в последующем можно столкнуться со сложностями. В большинстве ситуаций для узаконивания перепланировки придётся обращаться в суд. Кроме того, заявление на выполнение процедуры не всегда одобряют. В этом случае лицу придётся тратить деньги на возвращение помещения в первоначальное состояние. Иногда финансовая организация вовсе может расторгнуть сделку. Не стоит приобретать недвижимость с неузаконенной перепланировкой даже по сниженной цене. Проявляя внимательность, клиент минимизирует риск возникновения возможных сложностей.