нужно ли согласовывать замену окна в квартире
Нужно ли согласовывать замену окон и остекление балконов
Первым делом хотим проинформировать вас, что данная тема является спорной и точного ответа вам никто не даст, даже информация от чиновников будет разниться. По этой причине, мы комментируем тему согласования замены окон и остекления исходя из своего мнения.
Задавшись целью произвести остекление своей квартиры вы наверняка столкнетесь с вопросом законности этого дела. С одной стороны, все вокруг меняют окна ничего не согласовывая, но с другой стороны, с некоторой периодичностью в СМИ появляются новости о грядущих соответствующих изменениях в законодательстве и ужесточению контроля. Это все настораживает и заставляет задуматься. Мы постараемся прокомментировать интересующий многих вопрос согласования установки окон и остекления балконов
Для чего требуется согласование
Если не будет существовать правил и норм к остеклению, то каждый дом будет похож на китайское общежитие, в котором на всем фасаде вы не найдете двух одинаковых балконов. В таком виде наш город (Санкт-Петербург) потеряет свою привлекательность. Чтобы этого не произошло, существует свод правил и норм для остекления, регламентирующих соблюдение единства фасада и сохранения исторического облика города. Чем ближе к центру ваш дом, тем более строги правила остекления.
Каждый дом имеет свои характеристики к нагрузкам, которые могут выдержать перекрытия или опоры. Производя остекление это крайне важно учитывать. Простой пример: стандартное пластиковое остекление балкона шириной 3 м. и глубиной 0,8 м. весит 300-350 кг., добавив к этому вес двух курящих на нем человек, можно получить нагрузку на балкон в 500 кг. А некоторые могут и пианино с тренажером на такой балкон вынести. Представьте, какие нагрузки возлагаются на плиту. А если дом старый и ветхий?
Помимо нагрузок, некоторые делают крыши над балконами, особенно это актуально для последних этажей хрущевок и брежневок. Плохо установленная крыша в зимнее время может копить и неожиданно сбрасывать снег и сосульки на прохожих.
Аналогичных моментов множество, поэтому, чтобы обезопасить людей и сохранить облик города, существуют правила, обязывающие производить согласование любых строительных работ. Это все в теории.
Согласование остекления на практике
Чем чревато остекление без согласования
Первым делом выдают предписание о привидении балкона или окон в первоначальное состояние. Если проигнорировать его, то последует штраф на сумму от 2 000 до 4 000 руб. и повторное требование. Если снова проигнорировать, то штраф увеличится в несколько десятков раз, а требование, также, останется. Если и в третий раз проигнорировать, то квартира будет продана с аукциона с возвратом суммы владельцам за вычетом понесенных издержек за продажу. До второго предупреждения лучше не доводить.
Если вам поступило второе предписание, то советуем не затягивать и произвести узаконивание остекления. Если ваша квартира находится в центре города и ее реальная стоимость намного превышает номинальную, то советуем задуматься о возможных последствиях.
Хорошая новость
В 2009 году в СМИ прокатилась волна статей на тему необходимости согласования остекления балконов и замены окон. После некоторого негодования были даны разъяснения и комментарии к данному закону. Все оказалось не так страшно и вполне логично. Были даны ссылки на определенное постановление Правительства №1135.
Постановление Правительства №1135 от 16.09.2006 г. запрещает изменения:
Исходя из данного постановления, становится понятно, что менять окна можно без согласования, но при этом они в точности должны соответствовать старым.
Распространяются ли эти правила на балконы и лоджии, к сожалению, не понятно. Мы считаем, что менять остекление можно и без согласования, но на такое же, как и было. Если у вас изначально балкон или лоджия была без остекления, то согласование необходимо.
Если ваши окна или балкон выходят во двор, то отсутствие согласования их остекления, вряд ли приведет к каким-либо печальным последствиям. В любом случае, если вы сможете доказать, что остекление произведено до 2006 г., (до принятия закона), то санкции будут к вам не применимы.
Точного и однозначного ответа на вопрос нужно ли согласовывать замену окон и остекление балконов, к сожалению нет. Среди всех наших заказчиков мы не знаем ни одного случая применения санкций за незаконную перепланировку. Но, тем не менее, всегда предупреждаем.
Возможно, Вам будут интересны наши следующие статьи и советы:
Автор: Дубовицкий П.И. Специалист в сфере светопрозрачных конструкций. Работает в компании «Окна Две Створки» с 2009 года.
Когда УО может требовать у собственника убрать остекление с балкона
Остекление балкона, не предусмотренное проектом дома, – явление повсеместное. Жители квартир уверены, что могут делать со своим балконом, что хотят, не спрашивая ни у кого разрешения, но это не так. Рассказываем, когда и почему УО имеет право потребовать от владельцев квартиры привести балкон в изначальное состояние.
Перепланировка балкона мешает проведению работ по надлежащему содержанию общего имущества
В суд с иском обратилась одна из управляющих организаций Санкт-Петербурга. УО требовала от собственников одной из квартир демонтировать остекление балкона.
Ранее на ОСС собственники приняли решение о проведении капитального ремонта фасада и внутридомовых инженерных систем теплоснабжения. Когда работы уже начались, оказалось, что жители одной из квартир самовольно остеклили свой балкон, и это мешает проведению капремонта фасада.
Управляющая организация неоднократно направляла собственникам этой квартиры предписания об устранении нарушения, требуя демонтировать несогласованные конструкции. Владельцы помещения не стали выполнять предписание, и УО пришлось обратиться в суд.
Компания требовала, чтобы суд обязал собственников убрать остекление или предоставить доступ в квартиру работникам управляющей организации для проведения этих работ. В последнем случае их стоимость будет взыскана с владельцев квартиры.
Собственники в суде отметили, что своими действиями никак не нарушили права и интересы управляющей организации. К тому же балкон уже был в таком виде при покупке квартиры, то есть работы произведены не ими, а прежними владельцами. Другие собственники на ОСС не принимали решения о демонтаже остекления.
Собственник квартиры не получил разрешение муниципалитета на переустройство балкона
Ограждающие несущие конструкции МКД: фундаменты, стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции – включены в состав общего имущества собственников (пп. «в» п. 2 ПП РФ № 491). Такие объекты принадлежат всем владельцам помещений в доме на праве общей долевой собственности (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).
Один собственник квартиры в доме не вправе использовать или переустраивать элементы общего имущества без согласия остальных жителей дома и получения разрешительных документов от муниципалитета. В ином случае, согласно ст. 29 ЖК РФ, владелец самовольно переустроенной квартиры обязан привести своё жилое помещение в прежнее состояние.
УО в силу закона и наличия договорных отношений несёт ответственность за безопасность многоквартирного дома и сохранность общего имущества. Следовательно, на организации лежит обязанность по защите прав и интересов собственников многоквартирного дома, куда входит и защита их прав в судебном порядке.
Собственники на общем собрании не давали согласие на переустройство балкона и изменение фасада дома
Собственники квартиры, в которой УО требовала демонтировать остекление балкона, не смогли предоставить суду документы, подтверждающие, что переустройство жилого помещения произошло после согласования с муниципалитетом и с согласия ОСС.
Суды также не приняли во внимание довод ответчиков о том, что балкон застеклили предыдущие собственники жилого помещения. Согласно ч. 3 ст. 29 ЖК РФ, обязанность устранить самовольной перепланировку лежит не на лице, её сделавшем, а на нынешнем собственнике квартиры.
Согласившись купить квартиру в перепланированном состоянии, её новые владельцы приняли на себя ответственность и обязательства совершить действия по приведению помещения в прежнее состояние либо по согласованию сделанных перепланировок.
Также суды отметили, что на общем собрании собственников не принималось решение не только о демонтаже остекления, но и о сохранении балкона в нынешнем виде. Владельцы переустроенной квартиры не предоставили суду протокол ОСС, на котором их соседи согласились на внесение изменений в фасадное решение дома или наделили ответчиков правом остеклить балкон.
Ответчиков обязали вернуть балкону изначальный вид, соответствующий техдокументации дома, либо же предоставить УО доступ в квартиру для выполнения этих работ.
На заметку
Как правило, собственники помещений в многоквартирных домах не спрашивают ни у кого разрешения, когда закрывают балконы и лоджии стёклами и перегородками, которые не были изначально предусмотрены в проектной документации на МКД.
Во избежание судебных тяжб и ситуаций, когда изменённый балкон будет угрожать безопасности людей управляющей организации следует донести до собственников помещений в МКД, что для переустройства квартиры они обязаны получить согласование муниципалитета и собственников помещений в доме.
Какие перепланировки квартиры не требуют согласования
Разрешение Мосжилинспекции на перепланировку — обязательный документ, если задуман серьезный ремонт, из-за которого меняется план квартиры. Если сносятся или возводятся перегородки, появляются новые проемы в стенах, переносится сантехника, без такого разрешения не обойтись. Однако есть целый ряд работ, которые можно согласовать в упрощенном порядке — по эскизу или вообще выполнить без разрешения.
Рассмотрим, что Мосжилинспекция в принципе не будет согласовывать и на какие работы на практике можно не получать разрешений, хотя владельцам квартир кажется, что оно необходимо. В конце статьи — сравнительная таблица по порядку согласования наиболее распространенных ремонтных работ.
Работы, которые можно делать без разрешения
Перепланировка или переустройство — это работы, которые отражаются на плане БТИ. Сюда относятся демонтаж перегородок, перенос сантехники, новые дверные проемы в несущих стенах. Если работы на плане квартиры не отображаются, это не перепланировка. Согласовывать их не нужно — даже если прийти с такой просьбой в Мосжилинспекцию, услугу она не окажет.
Иногда бывает так: люди думают, что делают серьезный, капитальный ремонт и его обязательно нужно согласовать в Мосжилинспекцией, но на самом деле никакой проектной документации не нужно, как и заказывать план БТИ, платить пошлины и ждать разрешения. Можно просто сделать ремонт, не обращаясь ни в какие инстанции.
Критерии, по которым можно понять, что согласование с Мосжилинспекцией не требуется:
На плане квартиры отображается, где расположены дверные проемы и есть ли в них двери. Если дверь демонтируют и оформляют арку, это перепланировка, так как на плане БТИ это не указывается. Если заменить дверь на другую, даже если она будет открываться в другую сторону, перепланировкой это не будет, так как на плане ничего не изменится.
Примеры работ, которые не нужно согласовывать:
Эти работы не считаются перепланировкой и не требуют согласования даже при желании собственника квартиры. Если подать документы в Мосжилинспекцию с просьбой выдать разрешение на такие работы, она откажет. В соответствии с постановлением Правительства Москвы № 508-ПП на работы, которые не предполагают внесение изменений в план БТИ, разрешение в принципе не выдается.
Задайте вопрос эксперту в WhatsApp
Здравствуйте! 👋 Вы можете задать мне любой интересующий вопрос в WhatsApp.
Получите консультацию специалиста или отправьте нам на предварительную оценку необходимые документы.
Работы, которые на практике можно не согласовывать
Есть ряд несущественных ремонтных работ, которые при желании можно согласовать с Мосжилинспекцией, но по факту это будет лишними хлопотами. Если выполнить их без разрешения, проблем не будет — ни при продаже квартиры, ни при ее сдаче в аренду.
Речь идет вот об этих работах:
Если весь ремонт состоит из встроенного шкафа или замены остекления на балконе и нет какой-то серьезной перепланировки, которая безусловно требует согласования, на практике можно обойтись без получения разрешения от Мосжилинспекции и составления акта о переустройстве. Серьезный ремонт — это объединение санузла, изменение конфигурации комнат, перенос дверных проемов.
При желании согласовать такие работы можно. Для этого достаточно составить эскиз перепланировки — у нас это можно сделать за 5 000 рублей. Однако, кроме этого, нужно будет вызвать техника БТИ, чтобы он отразил на плане, что вы демонтировали шкаф или остекление балкона, — это еще примерно 10 тысяч рублей.
Потратив 15 тысяч рублей, чтобы сделать все строго по закону, можно нажить себе ненужные проблемы. Если при осмотре квартиры техник БТИ найдет, кроме заявленного встроенного шкафа, какие-то недочеты по ремонту, он отразит их в плане квартиры и придется их устранять.
Например, многие не обращают внимание на такое требование строительных норм, как наличие порожка на входе в санузел. Он должен быть высотой минимум 2 см и выполнен из плитки и гидроизолирован. Дверная коробка порожком не считается. Если такое будет выявлено при осмотре квартиры, придется переделывать недочеты, снова вызывать техника из БТИ, тратить время и деньги.
Так выглядит порожек при входе в санузел.
Учитывая, что никаких проблем при продаже квартиры устройство встроенного шкафа или остекление балкона не принесет, есть смысл провести все согласования, когда будете делать полноценный серьезный ремонт с переоборудованием или перепланировкой квартиры.
Жителям последних этажей мы советуем согласовать остекление балкона.
Дело в том, что у балконов на средних этажах сверху расположен балкон другого этажа, поэтому остекление не вызывает проблем. На последнем этаже для этого приходится делать дополнительную кровлю. За этой кровлей никто не следит, так как управляющая компания отвечает только за крышу самого дома.
В результате зимой на козырьках таких балконов образуются сосульки и лед, если их своевременно не чистить, они могут упасть и причинить вред людям и машинам, припаркованным рядом с домом. По этим причинам сейчас обсуждаются предложения по запрету таких работ.
Если живете на последнем этаже и хотите остеклить балкон, есть смысл согласовать эти работы с Мосжилинспекцией, на случай если в будущем такие работы запретят.
Работы, которые можно сделать по эскизу
Есть два способа согласовать перепланировку — по проекту и по эскизу. Второй вариант проще, дешевле, но допускается только для некоторых работ.
Проект перепланировки заказывают в организации, которая состоит в СРО и имеет право разрабатывать проектную документацию, — проектном бюро. У нас это стоит от 25 000 рублей. Это многостраничный документ, к которому прилагается техническое заключение о состоянии несущих конструкций квартиры (посмотреть пример).
Эскиз перепланировки выполняется на одной странице. Теоретически его можно начертить самому, но не у всех есть необходимые навыки. Эскиз тоже можно заказать в проектном бюро, у нас это стоит 5 000 рублей.
Так выглядит эскиз перепланировки — он составляется на одном листе.
Еще один пример эскиза. В документе помимо экспликации всегда есть перечисление производимых работ.
Перепланировка по эскизу всегда согласовывается по факту выполнения. То есть сначала вы делаете ремонт, затем вызываете специалистов БТИ и Мосжилинспекции и проводите узаконивание. Самое важное, что вы должны знать: перед вызовом техника БТИ нужно быть уверенным в том, что ваша перепланировка не нарушает никаких строительных норм и может быть согласована только по эскизу. Иначе вы не только не сможете узаконить ее, но вам придется еще и возвращать ремонт в первоначальный вид.
В постановлении Правительства Москвы № 508-ПП приведен перечень работ, которые требуют проекта перепланировки (п. 2 приложения № 1). Из него можно вывести критерии, когда для перепланировки достаточно эскиза.
Если останутся вопросы, тогда обратитесь к нам на бесплатную консультацию. Мы точно скажем, сможете вы законить ремонт по эскизу или нет.
Критерии, по которым можно понять, что можно согласовать перепланировку по эскизу:
По эскизу можно возводить и демонтировать внутренние перегородки, если они не являются несущими или разгружающими. Такие работы нужно согласовывать, хоть и в упрощенном порядке, потому что при осмотре квартиры отсутствие перегородки или дверной проем не на месте бросится в глаза. Значит, могут быть проблемы при продаже квартиры, так как покупатели могут отказаться брать на себя хлопоты по узакониванию перепланировки или снизить цену. Быстро узаконить перепланировку невозможно, даже если есть срочная необходимость.
Поэтому в случае явной перепланировки, например, если нет перегородки между комнатами, проще согласовать работы заранее, потратив на эскиз 5 тысяч рублей.
Если в доме деревянные перекрытия, например, в «сталинке», новую перегородку между комнатами можно возвести только по проекту перепланировки.
В ходе ремонта квартиры хочу: 1)заменить стандартные окна на стеклопакеты.
В ходе ремонта квартиры хочу:
1)заменить стандартные окна на стеклопакеты. Нужно ли согласовывать такую замену и с кем?
2)заменить стандартную входную дверь в квартиру на железную. Нужно ли согласовывать такую замену и с кем (пожарные и т.п)?
Какие разрешительные документы должны быть собраны до ремонта и какова их форма?
Ответы на вопрос:
Нет, при установке дверей и окон не нужно никаких согласований и разрешительных документов.
Не согласен с коллегой.
1). Стальная дверь требует согласования?
Требует. Хотя бы очень простой причине: все обычные двери делаются открывающимися внутрь квартиры. Это сделано для того, чтобы в случае пожара пожарные могли выбить дверь и спасти находящихся там людей. А все стальные двери, как правило, делают с открыванием наружу. Т.е. это нарушает противопожарную безопасность квартиры.
По правилам пожарной безопасности установку в квартире дополнительной металлической двери москвичам необходимо согласовывать с районной противопожарной инспекцией. В соответствии с этими правилами с 30 июня 2003 года в Москве была введена в действие новая норма, по которой установка дополнительных металлических дверей в квартирах должна согласовываться с органами противопожарной безопасности. Однако пожарники не поставят штамп согласования, если гражданин предварительно не получил разрешения своих соседей, сотрудников ДЕЗ (ТСЖ), межведомственной комиссии (МВК) префектуры и Бюро технической инвентаризации (БТИ).
Изменить направление открывания двери, относительно согласованной застройщиком с пожарной инспекцией можно. Опираясь на «ПРИКАЗ МЧС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ N 313 ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛ ПОЖАРНОЙ БЕЗОПАСНОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ППБ 01-03)» и «ПОЖАРНАЯ БЕЗОПАСНОСТЬ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ (СНиП 21-01-97)» В соответствии с этим документами, тип установки и открывания двери должен удовлетворять следующим требованиям:
Изменение направления открывания двери не должно препятствовать свободной эвакуации людей или ухудшает условия эвакуации из соседних квартир (ППБ 01-03 ст.40), в том числе Ваша дверь не должна блокировать чужие двери в любых положениях.
Высоте и ширина двери не менее 1,9 м. и 0,8 м. соответственно. Через проем или дверь можно было беспрепятственно пронести носилки с лежащим на них человеком (СНиП 21-01-97 ст. 6.16).
Двери на путях эвакуации должны открываться по направлению выхода, но не нормируется направление открывания дверей для (СНиП 21-01-97 ст. 6.17):
1. помещений классов Ф 1.3 (Многоквартирные жилые дома) и Ф 14 (Одноквартирные, в том числе блокированные жилые дома);
2. помещений с одновременным пребыванием не более 15 чел., кроме помещений категорий А и Б;
3. кладовых площадью не более 200 кв.м без постоянных рабочих мест;
4. санитарных узлов;
5. выхода на площадки лестниц 3-го типа;
6. наружных дверей зданий, расположенных в северной строительной климатической зоне;
На сегодняшний день массовых случаев демонтажа неправильно установленных дверей не замечено, хотя прецеденты существуют (в основном инициированные соседями) и с каждым годом их становится все больше. В связи с этим следует помнить, что ответственность за правильность установки несет владелец квартиры, а консультация инженера-замерщика носит только рекомендательный характер. Он может посоветовать, какие варианты установки будут верными в каждом конкретном случае, но выбор остается за вами.
Хочется так же отметить » Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛ И НОРМ ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА » ст. 1.7.1 – в соответствии с которой перепланировкой является:
1. перенос и разборка перегородок
2. перенос и устройство дверных проемов
3. разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир
4. устройство дополнительных кухонь и санузлов
5. расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений
6. ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения
7. устройство или переоборудование существующих тамбуров
8. перенос (изменение положения или сдвиг) или устройство (создание нового) дверного проема.
Из этого следует, что изменение стороны и/или направления открывания не является перепланировкой!
2) Надо ли согласовывать установку пластиковых окон?
Да надо, поскольку замена обычных окон на пластиковые изменяет внешний вид дома. Вы сами можете убедиться в этом: посмотрев на дом Вы же сразу видите, у кого стоят старые рамы, а кто вставил новые пластиковые окна.
Разрешение на переустройство не заменит согласие собственников на использование общедомового имущества
Верховному Суду пришлось напомнить, что согласование переустройства и перепланировки с жилищной инспекцией не исключает необходимости выяснять мнение собственников помещений, если работы затрагивают общедомовое имущество (Определение от 28 декабря 2020 г. № 305-ЭС20-17471 по делу № А40-219601/2018).
Обстоятельства дела и позиции судов
ООО «Виртуоз-Стиль» решило сдать свое нежилое помещение в доме на Смоленско-Сенной площади в центре Москвы в аренду под кафе. Для этого компания смонтировала приточно-вытяжную вентиляционную систему – вдоль окон квартир от 2-го до 8-го этажа появились вентиляционный канал и кондиционеры. Работы были согласованы с государственной жилищной инспекцией города и соответствовали проекту, но согласие жильцов дома «Виртуоз-Стиль» не спрашивало.
Несколько собственников квартир решили, что их права нарушены, и обратились в АС г. Москвы. Истцы исходили из того, что общество не могло использовать общедомовое имущество и устанавливать вентиляцию без согласия собственников помещений в многоквартирном доме. Первая инстанция, сославшись на ст. 289, 290, 304 ГК и ст. 36, 44 ЖК, в удовлетворении иска отказала. Она отметила, что перепланировка и переустройство были согласованы с Мосжилинспекцией и соответствовали проекту. Мнение общего собрания собственников в данном случае не имеет значения, решил суд.
Девятый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что «Виртуоз-Стиль» не могло использовать общее имущество без разрешения сособственников, и обязал компанию демонтировать вентиляцию. Однако АС Московского округа оставил в силе решение первой инстанции. Дополнительно кассация отметила, что действующий в спорный период норматив Москвы по эксплуатации жилищного фонда не предусматривал «наличие согласия» собственников помещений многоквартирного дома при согласовании переустройства. Жильцы обратились в Экономколлегию ВС РФ.
Изучив материалы дела, ВС заметил, что первая инстанция установила факт использования ответчиком общего имущества без соответствующего на то решения общего собрания собственников помещений в доме. Ответчик это обстоятельство не оспаривал, поскольку считал, что согласие других собственников не нужно.
Суд напомнил, что ранее он неоднократно толковал нормы, направленные на определение порядка пользования общим имуществом, в том числе собственниками помещений, расположенных в доме. Так, в п. 39 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом ВС 4 декабря 2013 г., разъяснено, что лицо, обладающее равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, вправе реализовать это право лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности. Соответствующее толкование, направленное на то, чтобы не допустить нарушения одним собственников прав остальных собственников помещений в многоквартирном доме, изложено в п. 23 Обзора судебной практики ВС № 1 за 2017 г., Определении СКЭС Верховного Суда от 5 декабря 2016 г. № 304-ЭС16-10165 и Определении Судебной коллегии по гражданским делам ВС от 12 ноября 2019 г. № 34-КГ19-9, указал Верховный Суд.
«Таким образом, предусмотренное п. 2 ст. 36 Жилищного кодекса право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать аналогичные права других собственников, противопоставляя свой интерес интересам всех остальных. Действия общества, выразившиеся в несоблюдении установленного порядка пользования общим имуществом и размещении на общем имуществе многоквартирного дома личного оборудования, обоснованно признаны судом апелляционной инстанции как нарушающие права общей долевой собственности, принадлежащие всем собственникам помещений в многоквартирном доме», – подчеркнул ВС.
Он также согласился с выводом апелляции, согласно которому «разрешение уполномоченного органа на проведение работ по переустройству и переоборудованию помещения ответчика в силу наличия у него контрольных полномочий, связанных с обеспечением безопасности их проведения, не отменяет необходимости совершения ответчиком действий по получению разрешения общего собрания собственников на использование общего имущества».
Ссылаясь на регламент с нормативом по эксплуатации жилищного фонда, АС Московского округа не учел, что этот документ не устанавливает порядок использования общего имущества многоквартирного жилого дома, отметил ВС. Он подчеркнул, что основанные на этом выводы противоречат ст. 289, 290, 304 Гражданского кодекса, ст. 36, 44 Жилищного кодекса и неоднократным разъяснениям Верховного Суда.
Как и апелляция, он обратил внимание на п. 7 Постановления Пленума ВАС от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», в котором указано, что по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. «Между тем такого соглашения, подтверждающего также правомерность использования общего имущества собственников многоквартирного дома, представлено суду не было», – заметил ВС.
В итоге акты первой инстанции и суда округа были отменены, а постановление Девятого арбитражного апелляционного суда оставлено в силе.
Эксперты «АГ» об ошибках нижестоящих инстанций
Старший юрист практики недвижимости АБ «Инфралекс» Ольга Устименко сообщила «АГ», что аналогичные споры возникают довольно часто. «Между тем суды нижестоящих инстанций, как и в рассматриваемом случае, подходят к разрешению спора формально и фактически уходят от основного вопроса о соблюдении ответчиком правового режима общего имущества в многоквартирном доме», – отметила эксперт.
Так, пояснила она, в этом деле первая инстанция и кассация стали формально оценивать понятие «нарушение прав иных собственников» и в итоге пришли к выводу, что нарушение прав обнаруживается лишь в случае, когда переустройство и перепланировка не были согласованы уполномоченным органом в установленном порядке: «Например, придя к выводу о том, что для оформления переустройства и перепланировки не требуется получение согласия жильцов, суд кассационной инстанции сделал вывод о том, что такое согласие вообще не требуется при проведении переустройства и перепланировки, даже если они затрагивают общедомовое имущество».
Экономколлегия же сузила подход к разрешению спора до установления предмета доказывания по негаторному иску и указала судам нижестоящих инстанций на необходимость применения ч. 2 ст. 36 ЖК, отметила юрист. «Согласование Мосжилинспекции и согласие жильцов имеют разную правовую природу, и судам необходимо принимать это во внимание при оценке позиций сторон», – подчеркнула она.
Нарушением прав сособственников общедомового имущества является сам факт использования такого имущества без получения положительного решения общего собрания жильцов. «Позицию ВС РФ стоит учитывать собственникам и арендаторам нежилых помещений в многоквартирных домах, прежде чем оборудовать систему кондиционирования или размещать громоздкую рекламную вывеску на фасаде дома, даже при получении всех формальных разрешений уполномоченных органов», – указала Ольга Устименко.
Руководитель коммерческой практики АБ «Плешаков, Ушкалов и партнеры» Жанна Колесникова также согласна с тем, что суды первой и кассационной инстанции применили формальный подход: «Они установили, что работы по переустройству и перепланировке помещения выполнены собственником помещения в многоквартирном доме при наличии согласования Мосжилинспекции и в полном соответствии с согласованным проектом. А то, что проведение таких работ осуществлялось без согласия остальных собственников жилых и нежилых помещений в доме, посчитали не имеющим значения, поскольку для получения согласования Мосжилинспекции на производство работ такое согласие не требовалось».
Апелляционная инстанция, напротив, указала, что согласование Мосжилинспекции на производство работ не исключает необходимости получения положительного решения общего собрания жильцов. «Инспекция осуществляет лишь контроль за соблюдением законодательства при проведении работ, не подменяя оснований для признания правомерности данных работ в части получения соответствующего решения собственников МКД, – пояснила юрист. – Стоит упомянуть, что Девятый арбитражный апелляционный суд крайне редко отменяет решения первой инстанции, что может дополнительно свидетельствовать о степени допущенных АС г. Москвы нарушений».
По словам Жанны Колесниковой, споры об использовании общего имущества многоквартирных домов возникают очень часто. «Имеется достаточно обширная практика Верховного Суда по данному вопросу. При этом в подавляющем большинстве дел ВС становится на сторону жильцов, если установит, что на использование общего имущества МКД не было получено их согласие. Однако у судов нижестоящих инстанций такое единообразие отсутствует, именно поэтому такое количество дел доходит до ВС. Возможно, ситуацию может спасти принятие ВС новых разъяснений или обзора судебной практики по данному вопросу», – предположила эксперт.