обмен квартиры большей площади на меньшую с доплатой
Обмен квартир в Москве
Желаете улучшить жилищные условия, обеспечить детей отдельным жильем или переехать поближе к родителям?
Наши специалисты окажут квалифицированную консультативную помощь в обмене квартир и подскажут, какой из вариантов размена подойдёт именно вам! Сделки с недвижимостью – наша специализация.
Станьте нашим клиентом уже сегодня и оцените преимущества на личном опыте!
Гарантии вашей безопасности:
Прямой обмен квартиры
Услуги по обмену не оформленных в собственность квартир предлагает не каждое агентство. Причина того – сложность и длительный период подготовки к выходу на сделку. Специалисты агентства «Домэль» организуют обмен в кратчайшие сроки, гарантируя юридическую чистоту и обеспечивая полное сопровождение.
Наши клиенты имеют возможность выбрать любую из следующих схем:
Вторая схема подходит как для сделок, в которых один из объектов имеет статус муниципального жилья, так и для мены двух объектов, оформленных в собственность.
Стоимость услуги
Обмен квартиры на квартиру с доплатой
Данный вид сделки дает возможность получить крупную сумму наличными и приобрести равноценную площадь без существенного ухудшения жилищных условий.
Наше агентство недвижимости располагает большой базой объектов, что позволит провести сделку на максимально выгодных условиях.
Стоимость услуги
Обмен подмосковного жилья на квартиры в Москве
Планируете стать жителем мегаполиса или ищете возможность
переехать за город?
Мы предлагаем обменять недвижимость в Москве на жилье в Подмосковье или наоборот. Воспользуйтесь нашим опытом и профессионализмом, чтобы обеспечить себе и своим близким комфортные условия жизни!
Стоимость услуги
Необходимые документы
Перечень необходимых документов аналогичен требуемому перечню при оформлении купли-продажи недвижимости:
В зависимости от ситуации перечень может содержать и другие документы.
Звоните прямо сейчас:
Технологии быстрой продажи недвижимости
Для проведения альтернативных сделок мы максимально активно работаем в направлениях:
Ознакомьтесь подробнее с информацией варианты размена квартир.
Могу ли я не продавать, а обменять свою квартиру на другую?
Я владею квартирой меньше пяти лет. Если продам, должен буду заплатить налог с дохода — разницы между тем, за сколько когда-то купил, и тем, за сколько сейчас продал. Я покупал квартиру на стадии строительства, сделал в ней ремонт, поэтому стоимость выросла примерно на 60% — соответственно, налог получается немаленький.
Я хочу переехать в другую квартиру — дороже, большей площади, но в более дешевом регионе. С моей точки зрения, я улучшаю жилье: меняю одну квартиру на другую. Мне непонятно, почему я должен ждать пять лет, чтобы улучшить свои жилищные условия. На самом деле я не получу дохода, но мне придется все равно платить налог с него.
Насколько я знаю, срок в пять лет установлен для тех, кто постоянно делает на этом деньги, но ко мне это явно не относится. Могу ли я в такой ситуации обменять квартиру на другую, минуя фазу превращения квартиры в денежный эквивалент, или еще каким-либо образом избежать уплаты налога с неполученного дохода?
Увы, придется либо ждать истечения срока, либо платить. Но можно еще попробовать уменьшить налоги. Сейчас объясню.
В чем различие между куплей-продажей и меной
Давайте сначала разберемся с договорами. Суть договора купли-продажи в том, что одно лицо продает, а другое приобретает какое-то имущество. В вашем случае — квартиру.
Покупатель уплачивает продавцу определенную сумму и становится собственником жилья. Продавец с полученными деньгами может делать все, что ему заблагорассудится: купить другую квартиру, автомобиль, рояль, прокутить деньги в казино или отправиться в кругосветку.
Но при этом с полученного дохода придется заплатить подоходный налог.
В договоре мены одно имущество меняется на другое. Квартира — на квартиру, дом — на автомобиль, земельный участок — на яхту.
Обмен может быть с доплатой: если яхта была ржавая и дырявая, а участок — на Рублевке. Или без доплаты, если участники договора пришли к соглашению, что их объекты стоят одинаково.
В договоре мены каждая сторона одновременно и продавец, и покупатель: продает свой товар и приобретает чужой. Но главное в этой сделке — что у обеих сторон договора все равно возникает обязанность уплатить налоги. Налоговой все равно, получили вы свой доход деньгами, борзыми щенками или квартирой.
Собственно, поэтому сейчас так редко встречаются прямые договоры мены. От уплаты налогов они не освобождают, зато их гораздо сложнее реализовать. Главная проблема — найти квартиру для обмена. При прямой купле-продаже в цепочке может участвовать несколько квартир. Например, вы продаете свою квартиру, но, чтобы ее купить, ваши покупатели должны продать свое жилье, а продавец вашей квартиры в свою очередь будет подыскивать дом для переезда. И эти сделки совершатся, когда все участники найдут подходящие варианты.
При прямом обмене в нынешних реалиях такая цепочка маловероятна, поскольку шансы найти подходящий вариант для обмена низкие. Но раньше работала только такая схема. Например, в Советском Союзе нельзя было официально купить или продать квартиру, поэтому люди искали варианты обмена. Цепочка доходила до шести-семи квартир, причем иногда это были квартиры в разных городах.
Как можно уменьшить налог
Вы правы, что пятилетний срок установлен, чтобы ограничить перепродажу жилья для получения дохода. К сожалению, в результате борьбы с перекупщиками страдают и те люди, которые продают жилье не для заработка, а по семейным обстоятельствам.
Тот факт, что взамен проданной квартиры вы купите другую, не освобождает вас от уплаты налога: с точки зрения закона вы можете купить эту квартиру для новой перепродажи. Поэтому вам придется или ждать установленный государством срок, чтобы не платить налог, или продавать сейчас, но платить. При этом размер налога можно попытаться уменьшить.
Посмотрите на дату, когда за вами зарегистрировали право собственности.
Если вы купили квартиру до 1 января 2016 года, минимальный срок владения будет три года, а не пять. То есть уже через три года с того момента, как стали собственником квартиры, вы сможете продать ее и не платить налог.
Если вы купили квартиру после 1 января 2016 года, есть два варианта на выбор. Первый: получить налоговый вычет в размере миллиона рублей. Сумма, за которую вы продали квартиру, уменьшается на размер вычета — миллион рублей, и налог уплачивается с остатка. Например, вы продали квартиру за 2,5 млн рублей — значит, налог придется заплатить с 1,5 млн рублей. Этот вариант выгоден для недорогого жилья, цена которого почти не превышает размер вычета, а то и меньше его.
Второй вариант: уменьшить доход от продажи квартиры на те расходы, что вы понесли при ее покупке. Это проценты по кредитам, если вы брали кредит на ее покупку, гонорар риелтору, если вы обращались в агентство недвижимости, и другие затраты. Все эти расходы вы сможете добавить к стоимости самой квартиры, но потребуется подтвердить их документами — например, платежками или чеками.
Налоговый вычет. В любом случае — независимо от даты покупки — вы можете получить налоговый вычет за покупку новой квартиры. Но при этом должны выполняться условия:
Государство готово вернуть вам 13% от стоимости квартиры, но с суммы не более 2 млн рублей — то есть вернут не более 260 тысяч рублей. Вы можете не получать эти средства, а написать заявление о перерасчете. Поясню на примере.
Допустим, вы продали квартиру в этом году за 2,5 млн рублей и купили в этом же году новую за 4 млн рублей. Поскольку квартира у вас в собственности меньше пяти лет, вы должны заплатить налог с продажи — 325 тысяч рублей. Но так как вы купили новую квартиру и у вас сохранилось право на вычет, государство должно вернуть вам 260 тысяч рублей. Попросите зачесть вам эти средства в счет налога. Получится, что вы останетесь должны государству только 65 тысяч рублей.
Этот вычет государство предоставляет с суммы 2 млн рублей однократно. Если вы уже обращались за ним, но стоимость недвижимости была меньше 2 млн, оставшиеся деньги вы сможете выбрать при следующей покупке.
Если надумаете купить недвижимость за пределами России, получить этот вычет не удастся: государство предоставляет его только при сделках на территории нашей страны.
Кстати, если покупаете квартиру в ипотеку, не забудьте о вычете с банковских процентов. Он не ограничен сроком, а обращаться за ним можно в течение всего периода выплаты кредита. Но есть ограничение по сумме: можно вернуть 13% от суммы процентов по кредиту, но не больше чем от 3 млн рублей. Получается, что вы сможете получить обратно максимум 390 тысяч. И тоже только один раз.
Посчитайте, какой вариант будет для вас самым выгодным. Если набегает чересчур большая сумма, в крайнем случае подождите с переездом, пока не истечет пять лет с момента регистрации права собственности. Или попробуйте поднять цену квартиры и включить затраты на налог в стоимость. Так у вас будет возможность получить ту сумму за квартиру, которую вы планировали получить, и при этом заплатить налог. Вдруг найдется покупатель, готовый купить ваше жилье по такой цене.
Чего точно не стоит делать
Мы не рекомендуем уклоняться от уплаты налога через нарушение закона. К примеру, указывать в договоре купли-продажи заниженную цену квартиры и оформлять разницу расписками.
Договорившись с покупателем, вы можете указать в договоре любую сумму. Но налоговая проверяет еще и кадастровую стоимость квартиры по состоянию на 1 января того года, когда вы заключаете сделку. Дальше она умножает эту кадастровую стоимость на коэффициент 0,7 и смотрит договор купли-продажи. Если сумма в нем ниже получившегося числа, налог все равно посчитают от суммы кадастровой стоимости квартиры с коэффициентом 0,7.
Допустим, вы продаете квартиру в июне и указали в договоре стоимость 990 тысяч рублей. А кадастровая стоимость вашей квартиры на 1 января этого года была 5 млн рублей. Если применить коэффициент 0,7, то получим сумму 3,5 млн рублей. Именно от нее налоговая насчитает вам налог на проданное жилье, хотя в договоре у вас будет фигурировать 990 тысяч рублей.
Кстати, если бы вы реально обменивали квартиру на другую, доход посчитали бы либо по рыночной цене полученной квартиры, либо по кадастровой стоимости переданной квартиры с коэффициентом 0,7. В зависимости от того, что больше.
Кроме того, если налоговая узнает, что вы занизили стоимость квартиры при подписании договора, вас могут привлечь к налоговой ответственности. Придется заплатить не только недоимку — недоплаченную вами сумму налога, — но и пени на нее, и штраф в размере 40% от этой недоплаты.
В первый раз за такое отделываются только налоговым наказанием — и при условии, что полностью возместили сумму недоимки и соответствующие пени, а также предусмотренный налоговым кодексом штраф. При повторной попытке уклониться от уплаты налогов уже привлекают к уголовной ответственности.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Как правильно оформить обмен квартиры с доплатой: меньшую на большую или наоборот?
Обмен недвижимости – отличный способ без лишних хлопот изменить условия своего проживания.
Сегодня такой способ весьма популярен среди тех, кто не имеет нужного времени для поиска покупателя или же, просто не хочет вникать в сложные процессы купли-продажи.
Но здесь, как и в любом другом действии в гражданском законодательстве есть ряд своих нюансов, которые нужно рассмотреть прежде, чем предпринять шаги к действию.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Причины
Для того, чтобы решиться обменять жилплощадь на другую с дополнительной оплатой, есть множество причин.
Кто-то желает увеличить размер своей жилой площади ввиду того, что подрастают дети, появляются новые потребности и готов доплатить за достижение своей цели.
Кто-то же, напротив, более не нуждается в просторном помещении, но не прочь поселиться в более компактной жилплощади и получить деньги за разницу между категориями.
Стоит отметить, что ранее, во времена существования Советского Союза, большинство вопросов с недвижимостью решались именно таким путем. Такой способ был невероятно удобен для сторон и экономил время.
Сегодня, благодаря развитию законодательства, процесс трансформировался, но не поменял своей сути.
Узнайте о том, как разменять муниципальную недвижимость принудительно, можно ли обменять комнату на дом и земельный участок, а также о том, как обменять двухкомнатную, трехкомнатную квартиру или комнату в общежитии и коммуналке, из наших статей.
Какими законами регламентируется?
В отдельных законодательных сводах то и дело мелькают статьи, которыми руководствуются граждане при осуществлении данной процедуры.
Это не очень удобно с точки зрения использования права простым обывателем, но одновременно, существование конкретного нормативного акта исключило бы из ряда кодексов большое количество глав и статей.
Вопросами распоряжения имуществом занимается Гражданский кодекс. Именно он регламентирует основные правила, виды и принципы отчуждения.
Вся глава 31 рассказывает не только о том, что представляет собой данный вид соглашения, но и каким образом переходит право собственности от одного лица другому.
Кроме того, часто это соглашение не может существовать без контракта купли-продажи, которому посвящена 30 глава Гражданского кодекса.
Если речь идет о не приватизированной недвижимости, а муниципальной, то есть занимаемой по социальному найму, то обращаться нужно уже к другому нормативному акту.
Жилищный кодекс в статьях 72-74 рассказывает о том, как происходит обмен помещениями, занимаемыми по договору социального найма, как именно происходит этот процесс, а также заостряет наше внимание на других нюансах.
Меньшее на большее
Как поменять квартиру на большую с дополнительной оплатой? Самая частая потребность граждан нашей страны – это обмен своей квартиры на большую.
Этому может способствовать ряд причин, начиная от появления в семье нового ее члена и заканчивая улучшением общего материального положения конкретной семьи.
Совершенно логично, что при увеличении метража жилой площади, нужно немного раскошелиться.
Как это сделать? Осуществить такую процедуру можно 2 путями:
Сумму доплаты определяют собственники недвижимости при обсуждении деталей сделки. Во многом, она зависит от многих факторов. К ним относят район расположения недвижимости, состояние ремонта, наличие объектов инфраструктуры поблизости, оставленная мебель, а также некоторые другие, немаловажные положения.
Иногда имеет место ситуация, когда граждане совершают сделку без дополнительных платежей. На это влияет отсутствие хорошего ремонта, удаленное расположение от центра и так далее.
Большее на меньшее
Причина основном кроется в уменьшении количества жильцов.
Дети взрослеют, разъезжаются, а стоимость на коммунальные услуги ни сколько не падает.
Обмен на меньшую происходит с осуществлением взноса средств стороной, предлагающей меньший метраж.
Оценивая состояние предлагаемого небольшого жилья, собственник большего назначает сумму исходя из состояния и расположения объектов недвижимости.
Таким образом, как и в предыдущей ситуации сделку можно совершить 2 способами:
Одну квартиру на две
Как разменять одну жилплощадь на две? В практике реже, но все же встречаются ситуации, когда речь идет об обмене одного жилого помещения на два. Это называется «размен».
Часто такие ситуации возникают, когда речь идет о разделе унаследованного жилья между несколькими наследниками или когда супруги разъезжаются друг от друга в результате развода.
Как сделать размен? Чтобы совершить сделку, нужно произвести несколько последовательных действий:
Две квартиры на одну
Ситуация, когда 2 квартиры меняются на одну, встречаются еще реже.
Такая процедура свойственна тогда, когда два собственника жилых помещений желают заключить брак и объединить свои жилплощади.
Процедуру осуществляют посредством:
Где прописывается величина доплаты?
Необходимо помнить о важности упоминания суммы платежа, если речь идет об оформлении соглашения мены.
В таком случае остается только аннулировать сделку в судебном порядке.
Как происходит данная процедура?
С чего начать?
Как обменять? Итак, на семейном совете было принято решение о преобразовании вашего жилья. Следующим вашим действием должен быть поиск предложения. Сделать это можно различными способами:
Пока поиски не привели к положительному результату, подготовьте жилье к продаже. Для этого – выпишите из нее всех посторонних жильцов, чтобы помещение не было обременено прописанными.
Подготовьте всю техническую документацию. Если происходили какие-либо трансформации – обязательно получите соответствующие справки из местного БТИ.
Оформление
Следующим вашим шагом является заключение соглашения купли-продажи с противоположной стороной. Как оформить эту процедуру?
Документ может быть составлен как двумя собственниками самостоятельно, так и в присутствии нотариуса, после чего еще и заверяется.
Очень рекомендуем воспользоваться последним вариантом в случае, если речь идет о дополнительных платежах.
Нотариально заверенный договор имеет гораздо большую юридическую силу в случае, если одна из сторон будет уклоняться от исполнения обязательств.
Какие документы необходимы?
Что потребуется? Для того, чтобы процедура состоялась, каждой стороне необходимо собрать соответствующий пакет документов:
Все собранные вами документы и справки с копиями подаются в Федеральную регистрационную службу как одной, так и другой стороной.
В ответ на поданные бумаги вам выдадут справку, с которой нужно явится в указанное время в этот государственный орган, где получите свои документы, но уже вместе со свидетельством.
Сроки и стоимость
Ваша сделка будет оформлена в срок от семи до пятнадцати календарных дней.
Конкретное время устанавливается в зависимости от сложности, а также общей загруженности регистрационной службы.
Стоимость оформления процедуры складывается из двух составляющих:
Государственная пошлина или налог составляет 13 процентов от стоимости недвижимости. По сути, эта сумма достаточно велика, что иногда приводит к преднамеренному удешевлению в договоре.
Случаи отказа
Как правильно обменять? Когда могут отказать в оформлении? В оформлении могут отказать по следующим причинам:
Особенности и нюансы
Особенность обмена жилья с дополнительной оплатой вне зависимости от того, какие виды недвижимости задействованы, состоит в том, что помещение должно быть приватизировано одним или несколькими жильцами. От них требуется согласие на сделку, так как именно они являются собственниками.
Если же оно не приватизировано, вам придется собрать множество справок из муниципальных органов, которые суммарно могут вам разрешить или запретить проведение сделки.
Решение по данному вопросу зависит не только от вас, но от органа местного самоуправления.
Да и желающих приобретать не приватизированную недвижимость совсем не много. В этом случае вам придется серьезно уступить в цене, чтобы иметь возможность конкурировать с более выгодными вариантами.
Мена с доплатой – невероятно удобный способ поменять место жительства. Разобравшись с правовыми аспектами – для вас не будет сложности в реализации данной процедуры.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Обмен большей квартиры на меньшую с доплатой
Обмен большей квартиры на меньшую с доплатой
Иногда большая жилплощадь становится ненужной или расходы на ее содержание оказываются не по карману. Выросли и разъехались дети, снизился доход и нечем платить ипотеку — какие бы обстоятельства ни возникли, можно достаточно быстро уладить этот вопрос. Одним из наиболее популярных решений задачи считается обмен квартиры на меньшую с доплатой.
Если действовать самостоятельно
На первый взгляд, все выглядит просто: нужно найти того, кто хочет жилье побольше, а самому переехать в его квартиру поменьше. Вот здесь и начинаются сложности, ведь у каждой стороны есть свои требования.
Собственник большей жилплощади выдвигает условия и как продавец (в данной ситуации речь идет о приемлемом размере доплаты), и одновременно выступает в качестве покупателя, пожелания которого могут составлять внушительный список. Например, состояние дома, качество ремонта, район населенного пункта, расположение вблизи объектов инфраструктуры и так далее.
Собственные аналогичные ожидания в отношении объекта сделки и цены возникают также у другой стороны. Найти вариант, при котором все участники останутся полностью удовлетворены, довольно трудно. При самостоятельном подходе, скорее всего, обмен квартиры на меньшую с получением доплаты приведет:
Истории из жизни
Почти год пытались сами поменять жилплощадь. Решили переехать в новостройку поменьше, а доплату на ремонт потратить. Но никак не получалось найти то, что хотелось. Обратились по рекомендации в агентство недвижимости МИЭЛЬ и все проблемы решились меньше чем за месяц. Нашу квартиру продали, одновременно нам новую подобрали. Теперь думаем — зачем так долго мучились, когда есть отличные специалисты. Отдельное спасибо нашему риелтору, который сопровождал сделку.
АН «Чистые Пруды» (МОСКВА) располагает собственной базой недвижимости, которая каждый день обновляется. Среди тысяч вариантов, в том числе, по обмену жилья, наверняка найдется подходящее предложение.
Экспертное мнение
Прямой обмен, в котором участвуют только две заинтересованные стороны, — явление нечастое. Более распространены сложные сделки, состоящие из череды покупателей и продавцов. Например, собственник, желающий совершить обмен квартиры на меньшую с доплатой, находит покупателя на свою недвижимость и одновременно подбирает себе другую жилплощадь, удовлетворяющую его требованиям. Таким образом уже задействованы два продавца и два покупателя и цепочка может продолжаться. Особенность процесса в том, что все договора должны быть оформлены одновременно. Грамотно осуществить это возможно только с профессиональной помощью.
Обмен квартиры на меньшую с доплатой при наличии обременения
Необходимое условие для обмена жилья, находящегося в залоге — предварительное урегулирование претензий банка. Операции с такой недвижимостью без согласия кредитора приводят к неприятным последствиям в виде отказа в регистрации сделки и серьезных санкций от залогодержателя. Чтобы получить разрешение, придется предоставить документальное обоснование необходимости сменить квартиру. Банк, в свою очередь, может выдвинуть дополнительные условия.
Если удалось добиться предварительного согласия, вероятны несколько вариантов развития событий:
Агентство МИЭЛЬ работает на рынке столичного региона 28 лет, поэтому обладает широкими возможностями и авторитетом. Мы проведем переговоры с кредиторами, решим вопросы с коллекторами, поможем обменять или продать неприватизированную квартиру, при необходимости погасив коммунальную задолженность, и многое другое.
Истории из жизни
Возникли проблемы с оплатой ипотеки и мы решились на обмен квартиры на меньшую с доплатой. Нам казалось, что продать залоговое жилье по рыночной цене просто невозможно. В первом агентстве, куда мы обратились, сказали, что на такую недвижимость трудно найти покупателя и придется скинуть половину суммы. Мы уже почти смирились и надеялись хотя бы рассчитаться с банком, но решили проконсультироваться еще в одной фирме Москвы. Менеджер компании МИЭЛЬ посмотрела наши бумаги и заявила, что настолько сильно цену снижать не потребуется. Через месяц мы уже въехали в новую жилплощадь поменьше, которую приобрели через АН после того, как с долгами рассчитались. Спасибо!
Доверив проведение операции опытному посреднику, клиент получит желаемый обмен своей квартиры на меньшую и с максимальной доплатой.
МИЭЛЬ — если переехать нужно срочно
Когда переезд нельзя отложить, наше агентство может предложить срочный обмен через ТРЕЙД-ИН. Система позволяет клиенту сменить место жительства, не дожидаясь продажи своей квартиры. Услуга актуальна и в отношении жилья, находящегося под обременением — в рамках комплексного обслуживания мы выдадим аванс на погашения задолженности, поможем грамотно подготовить документы и убедить опеку дать согласие на сделку и так далее.
Наше агентство имеет с многолетний опыт проведения срочных сделок. Процесс организован так, что с каждым отдельным случаем работает целая команда специалистов: маркетолог, юрист, риэлтор, страховой брокер. Это дает гарантию проведения обмена быстро, выгодно, юридически грамотно. Выбирайте МИЭЛЬ!
______________________