оформление квартиры на юридическое лицо плюсы и минусы
Покупка квартиры на юридическое лицо: плюсы и минусы
Законодательством РФ установлено, что сделки с недвижимостью могут совершать, как физические, так и юридические лица. Но, если квартира или другая жилплощадь приобретается компанией или организацией, то такая операция будет иметь некоторые особенности.
Может ли ООО купить квартиру
Юридические лица с формами собственности – ООО, АО, ЗАО могут покупать жилую недвижимость. Запреты на подобные операции отсутствуют. Существует 2 варианта сделок:
Жилплощадь может приобретаться для реализации следующих целей:
Особенности покупки
Организации, которые покупают недвижимость у граждан, как правило, тщательно проверяют все правоустанавливающие документы, историю перепродаж и наличие прописанных в жилплощади, в то числе несовершеннолетних.
Часто компании и организации покупают квартиры у физ. лиц, чтобы изменить их статус и открыть офис. В подобных случаях представители фирм внимательно анализируют, была ли в помещении перепланировка и насколько она законная.
Предприятие-покупатель платит за регистрацию права собственности госпошлину в размере 22 тыс. руб. Продавец, если недвижимость была в его владении менее 3-5 лет, обязан выплатить налог на доходы – 13% от стоимости (ст. 333.33 НК РФ).
Жилплощадь, купленная фирмой, учредителями которой являются два и более человека, будет состоять в долевой собственности. Размеры долевого участия устанавливаются в соответствии с величиной вложений в уставной капитал предприятия. Ограничений правоспособности в таких ситуациях нет. Другие варианты распределения долей и права дальнейшего распоряжения имуществом принимаются отдельными решениями акционеров компании.
Если принимается решение о приобретении квартиры от имени юр. лица, то желательно, чтобы владелец был единственным учредителем и имел право выполнять все необходимые операции с имуществом организации. Оптимальная правовая форма для подобных случаев – ООО.
Этапы покупки
Сделки с недвижимостью осуществляется по следующему алгоритму:
Документы
Для покупки недвижимости юридическим лицом потребуется:
Продавец должен предоставить стандартный пакет документов для заключения соглашения:
Документы подаются в МФЦ или в региональное отделение Росреестра для регистрации. По итогам процедуры юр. лицо получает выписку из ЕГРН, которая подтверждает правовой статус собственника жилплощади
Плюсы
Покупка и последующее оформление квартиры на юр. лицо обеспечивает следующие преимущества:
Минусы
Кроме положительных моментов приобретение жилплощади юр. лицом влечет за собой определенные минусы:
Чтобы избежать негативных явлений при покупке недвижимости и снизить любые риски, связанные с отчуждением квартир, желательно пользоваться услугами квалифицированных юристов.
Налоги
Если собственность покупается для дальнейшей продажи, то компания должна выплатить налог на прибыль. При общей системе налогообложения (ОСНО) на выручку начисляется налог на прибыль и НДС. Сумма исходит из разницы между стоимостью покупки и продажи имущества. При УСН налогооблагаемой базой считает выручка (облагается по ставке 6%) или разница между доходами и расходами (по ставке 15% или в размере, который установлен в регионе совершения сделки).
Жилплощадь облагается налогом, если она не стоит на балансе компании в качестве имущества, отнесенного к основным средствам (ст. 378.2 НК РФ). Чаще всего с этим сталкиваются юр. лица, занимающиеся операциями с жилой недвижимостью. Собственность приравнивается к товару, а не к основным средствам и подлежит налогообложению, которое распространяется на продажу продукции.
Дополнительная статья расходов – выплата налога на имущество предприятия. Это региональный сбор, который взимается со всех юр. лиц, зарегистрированных на территории страны (ст. 374 НК РФ). Величина налогового сбора – не более 2% от кадастровой стоимости помещения, состоящего на балансе предприятия.
Купленную жилплощадь желательно перевести в коммерческую, особенно, если предприятие владеет другими подобными объектами. Т.к. воспользоваться льготой или освобождением от уплаты налога на недвижимость реально только по одному объекту определенного типа. Кроме этого, выведенная из жилфонда квартира может быть сдана в аренду по минимальной цене. Так размер налоговых выплат снизится в несколько раз.
Перевод собственности из жилой в нежилую осуществляется в рамках норм действующего законодательства (п. 3 ст. 288 ГК РФ). Основным средством жилплощадь считается в том случае, если она куплена для нужд предприятия.
ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
Квартира от застройщика или риелтора: у кого выгоднее
При покупке квартиры в новостройке многие сталкиваются с вопросом: обратиться напрямую к застройщику или в агентство недвижимости. У каждого способа покупки разные схемы взаимодействия, свои плюсы и минусы.
Чтобы выяснить, в чем плюсы и минусы для покупателя при работе напрямую с застройщиком или с помощью посредника, мы обратились в девелоперские и риелторские компании. Рассказываем, в чем разница для покупателя во взаимодействии с одной или другой стороной при покупке нового жилья.
Эксперты в этой статье
Риелторы:
Девелоперы:
Есть ли разница в цене
Как правило, застройщики и риелторы продают квартиры в новостройках на тех же условиях по единому прайс-листу, утвержденному девелопером. Комиссию брокеру за реализацию своего проекта платит сам застройщик: сумма устанавливается в индивидуальном порядке и зависит от сложности проекта, а также от ситуации на рынке, поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. По ее словам, расходы на комиссию застройщик включает в смету и равномерно распределяет на все лоты — то есть услуги агентства уже заложены в стоимость предложения вне зависимости от того, приобретает клиент квартиру напрямую или через риелтора.
В девелоперской компании «Эталон» подтверждают, что конечная стоимость и действующие скидки одинаковы независимо от того, приобретается объект напрямую у менеджера по продажам или сделка заключается через агента. В любом случае скидки, как правило, согласовываются с застройщиком, говорит председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
В то же время, по словам директора по продажам девелоперской группы компаний «Инград» Константина Тюленева, разница в цене может быть из-за дисконтной политики. «Если проект успешно продается, риелтор не готов давать дисконт. Кроме того, всегда существует тенденция к искусственному повышению стоимости. С другой стороны, если проект продается невысокими темпами, риелтор старается закрыть сделку всегда с дисконтом. Отличие застройщика в данном случае выражается в большей степени акциями и программами поддержки от банков-партнеров, которые редко переходят в прямой дисконт», — говорит эксперт.
Дополнительные платы
В отличие от вторичного рынка, при покупке новостройки с клиента не берут комиссию за сделку — она уже включена в стоимость квартиры. Однако, как правило, за сопровождение сделки и регистрацию договора долевого участия (ДДУ) придется доплатить вне зависимости от того, выбрали вы покупку у застройщика или у риелтора, говорит Доброхотова. По ее словам, комиссия агентства (по договору о возмездном оказании услуг) может быть разной, в среднем это около 30 тыс. руб.
При этом не все девелоперы берут дополнительные платы за различные услуги по оформлению документов. Например, в компании ГК «Инград» отметили, что не берут допплат и не планируют этого делать в будущем. В компании «Эталон» клиент оплачивает только стандартные расходы, такие как госпошлина, услуги нотариуса.
Особенности взаимодействия с застройщиком
Глобально при взаимодействии с риелтором и застройщиком для покупателей новостроек разницы нет, тонкости — в деталях. Некоторые покупатели новостроек хотят работать напрямую с застройщиком, без посредников. У этого варианта есть свои плюсы:
К минусам покупки квартиры через застройщика можно отнести:
Особенности покупки новостройки через риелтора
В работе с риелтором при покупке квартиры в новостройках есть свои особенности. Обычно новостройки реализуются риелторскими агентствами, привлеченными на эксклюзивной или коэксклюзивной основе. Во втором случае на застройщика работают на равных условиях сразу несколько компаний. Острая конкуренция стимулирует как менеджеров, так и руководителей отделов продаж, и в результате застройщик получает высоко мотивированных продавцов.
Основные плюсы при таком взаимодействии:
В работе с риелторским агентством есть и минусы:
Подскажите, какие плюсы и минусы оформления недвижимости на ИП и на ООО?
Подскажите, какие плюсы и минусы оформления недвижимости на ИП и на ООО?
Ответы на вопрос:
Плюсы и минусы зависят от того чего Вы хотите добиться. При ООО имущество будет его собственностью. По долгам имущества будет отвечать это ООО. Следовательно если ООО будет кому-то должно, то на имущество могут обратить взыскание по долгам ООО
ГК РФ Статья 56. Ответственность юридического лица
(в ред. Федерального закона от 05.05.2014 N 99-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1. Юридическое лицо отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом.
2. Учредитель (участник) юридического лица или собственник его имущества не отвечает по обязательствам юридического лица, а юридическое лицо не отвечает по обязательствам учредителя (участника) или собственника, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом или другим законом.
Имущество, оформленное на ИП, будет принадлежать тому же физическому лицу и после прекращения им предпринимательской деятельности. А вот собственность организации отнюдь не тождественна собственности её участника (пусть даже и единственного) (ст. 15 Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «Об обществах с ограниченной ответственностью» (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.09.2017); Федеральный закон от 08.08.2001 N 129-ФЗ (ред. от 30.10.2017) «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей») Смотря какие цели Вы преследуете.
При оформлении на ИП процедура проще.
Как на физическое лицо. На ООО распределяется между участниками.
Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «Об обществах с ограниченной ответственностью» (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.09.2017)
Статья 7. Участники общества
1. Участниками общества могут быть граждане и юридические лица.
Федеральным законом может быть запрещено или ограничено участие отдельных категорий граждан в обществах.
2. Государственные органы и органы местного самоуправления не вправе выступать участниками обществ, если иное не установлено федеральным законом.
Общество может быть учреждено одним лицом, которое становится его единственным участником. Общество может впоследствии стать обществом с одним участником.
Общество не может иметь в качестве единственного участника другое хозяйственное общество, состоящее из одного лица.
Положения настоящего Федерального закона распространяются на общества с одним участником постольку, поскольку настоящим Федеральным законом не предусмотрено иное и поскольку это не противоречит существу соответствующих отношений.
3. Число участников общества не должно быть более пятидесяти.
В случае, если число участников общества превысит установленный настоящим пунктом предел, общество в течение года должно преобразоваться в открытое акционерное общество или в производственный кооператив. Если в течение указанного срока общество не будет преобразовано и число участников общества не уменьшится до установленного настоящим пунктом предела, оно подлежит ликвидации в судебном порядке по требованию органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц, либо иных государственных органов или органов местного самоуправления, которым право на предъявление такого требования предоставлено федеральным законом.
Всё зависит от самой недвижимости.
Нет разницы, кто собственник.
Ст. 209 ГК РФ одинакова для всех.
1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
В соответствии с п. 3 ст. 49 ГК РФ, правоспособность юридического лица возникает в момент его создания и прекращается в момент внесения записи о его исключении из ЕГРЮЛ.
Т.е только после своего создания юридическое лицо вправе приобрести какое? Либо имущество, а прекращения деятельности юридического лица может проходить путем либо реорганизации, либо ликвидации. Для ИП процедура ликвидации отсутствует.
Да и имущество, оформленное на ИП, будет принадлежать тому же ФЛ. и после прекращения им предпринимательской деятельности. А вот с собственностью ООО такого не будет.
—Здравствуйте Ольга, плюсы в том что ООО не отвечает по долгам по обязательствам своих участников. А И наоборот. Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «Об обществах с ограниченной ответственностью» (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.09.2017) Статья 3. Ответственность общества
1. Общество несет ответственность по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом.
2. Общество не отвечает по обязательствам своих участников.
3. В случае несостоятельности (банкротства) общества по вине его участников или по вине других лиц, которые имеют право давать обязательные для общества указания либо иным образом имеют возможность определять его действия, на указанных участников или других лиц в случае недостаточности имущества общества может быть возложена субсидиарная ответственность по его обязательствам.
(п. 3.1 введен Федеральным законом от 28.12.2016 N 488-ФЗ)
4. Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не несут ответственности по обязательствам общества, равно как и общество не несет ответственности по обязательствам Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.
Статья 24. Имущественная ответственность гражданина[Гражданский кодекс РФ] [Глава 3] [Статья 24]
Гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание.
Перечень имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание, устанавливается гражданским процессуальным законодательством. Удачи вам и всего хорошего, с уважением юрист Лигостаева А.В. 
Покупка квартиры юридическим лицом: особенности, налоги, документы
Многие лица, имеющие статус юридических, приобретают жилую недвижимость в Сочи как выгодное капиталовложение. Покупка квартиры на юридическое лицо имеет свои особенности, которые в том числе касаются и налогообложения. В рамках этой статьи мы максимально подробно обо всем расскажем!
Содержание:
Юридическое лицо — кто им является?
Предлагаем начать с терминологии. Итак, юридическим лицом является фирма, организация или компания, которая зарегистрирована в установленном действующим законодательством порядке. Такая организация имеет собственное обособленное имущество, предназначенное для ведения хозяйственной деятельности.
Все юридические лица, осуществляющие свою деятельности на территории Российской Федерации, проходят процедуру обязательной регистрации. Подавляющее большинство юридических лиц имеют свою собственную печать и открытые счета в банках.
Говоря простыми словами, если вашу квартиру намеревается купить юридическое лицо, то скорее всего речь идет о покупке недвижимости компанией или фирмой.
Покупка квартиры юрлицом у физлица — это процедура достаточно распространённая и популярная в нашей практике. Разумеется, такие сделки имеют свои особенности и о них важно знать. Ниже мы в подробностях обо всем расскажем.
Покупка квартиры на юридическое лицо
Согласно действующему законодательству Российской Федерации, юридическому лицу не запрещается приобретать в собственность недвижимость. Исключение могут составлять только те случаи, когда запрет предусмотрен уставом компании, но это, как показывает наша практика, очень большая редкость.
Юридическое лицо может купить квартиру у другого юрлица или же лица физического. Приобретаться квартира может с двумя основными целями:
При первом варианте, квартира не будет считаться основным активом компании, а вот в ситуации с ведением коммерческой деятельности, приобретаемая квартира уже будет им считаться. Соответственно, должен вестись бухгалтерский учет.
Чаще всего предприятия приобретают у собственников квартиры для того, чтобы переоборудовать их под офис или складское помещение для своей компании. Именно поэтому, большой популярностью пользуются квартиры и апартаменты, расположенные на первых этажах жилых домов, с возможностью оборудовать обособленный вход с улицы.
Отметим еще раз, что сделки, в которых покупателем выступает юридическое лицо, достаточно распространены. В них нет ничего сложного и пугающего, однако сам процесс покупки имеет определенные особенности и некоторые отличия от сделки, происходящей между физ. лицами.
Особенности и этапы сделки
Если цена квартира превышает ¼ от всех активов фирмы, то такая сделка считается крупной. Для совершения сделки потребуется получение согласия от всех акционеров и совладельцев предприятия. Однако, в том случае, если учредитель компании является ее единственным руководителем, согласие получать не потребуется.
Само согласие оформляется в письменном виде, а вот его форма зависит от типа организации:
Очень важен тот факт, что при такой сделке юрлицо оплачивает госпошлину в размере 22 тысяч рублей за регистрацию права собственности. Физлицо, выступающее в роли продавца, не платит ничего. Исключение составляют только те случаи, когда квартира находится в собственности менее 5 лет. Тогда придется заплатить 13% от суммы продажи в налоговую.
Если объект недвижимости приобретается фирмой, в которой два и более руководителей, то жилплощадь будет состоять в общедолевой собственности. Размер долей определяется пропорционально вложенному капиталу.
В случае, если вы являетесь юридическим лицом и планируете купить квартиры, то настоятельно рекомендуем тщательно проверять всю документацию на недвижимость перед ее покупкой. Особое внимание необходимо уделить вопросу перепланировки, если она проводилась внутри помещения.
Что касается этапов сделки, то они, в принципе, мало чем отличаются от обычной операции между физическими лицами:
Как видите, все примерно также, как и в обычных сделках. Единственное, чему нужно уделить особое внимание — это сбору всей необходимой документации. Для физического лица все остается по-старому: правоустанавливающие документы и документы, подтверждающие личность. А вот для юридического список намного больше.
Список необходимых документов
Покупка квартиры у физического лица юридическим лицом потребует следующего перечня документов:
Разумеется, что для сделки также потребуется составление договора купли-продажи. Он должен полностью соответствовать правилам статьи № 30 Гражданского Кодекса Российской Федерации и в нем должны быть детально описаны следующие аспекты:
Если вы являетесь юридическим лицом и планируете покупку квартиры, то тщательно проверьте документы собственника и всю техническую документацию. Это позволит избежать множества проблем в рамках эксплуатации объекта недвижимости и его возможной последующей продажи.
Ограничения при покупке жилой недвижимости
Обязательное условие сделок, в которых покупателем выступает юридическое лицо, является наличие согласия от других соучредителей или акционеров компании. Без наличия такого соглашения оформить сделку можно только в том случае, если юридическое лицо в виде предприятия имеет только одного учредителя!
Бывают случаи, когда остальные совладельцы могут отказаться от подписи соглашения. Причина проста — высокие риски. Например, один из учредителей предлагает купит объективно неликвидную недвижимость, которая принесет только проблемы и никакой прибыли извлечь не удастся. Обязательно нужно помнить о том, что подделка документов и подписей карается по закону. Если вы являетесь юрлицом и совладельцы фирмы отказываются от вашего предложения, то единственный законный способ провести сделку — получение их расположения. Это можно сделать, предоставив детальные расчёты, анализ вложений и потенциальной прибыли.
Налоговая база
Согласно статье № 149 Налогового Кодекса Российской Федерации, не предусмотрена обязанность по уплате НДС при покупке юридическим лицом квартиры. В соответствии с пунктом № 5 этой статьи, юрлицо также имеет право отказаться от освобождения по оплате НДС. Из этого следует, что купленная юридическим лицом квартира будет облагаться налогом только при личном желании учредителей компании выплатить НДС.
В ситуациях, когда приобретенная недвижимость не состоит на балансе предприятия как имущество основных средств, она будет облагаться налогом. Это регламентируется в статье № 378 Налогового Кодекса РФ. Такая ситуация может возникнуть в случаях, когда юридические лица занимаются куплей-продажей недвижимости и квартира в данном случае выступает товаром, способом получения прибыли. Налог на прибыль рассчитывается по стандартной формуле, где за основу берется разница между ценой покупки и продажи.
Еще одна дополнительная статья в налоговой части — это оплата обязательного налога на имущество в размере 2,2% от цены квартиры. Эта обязанность прописана в статье № 347 Налогового Кодекса.
Если вы являетесь юридическим лицом и планируете покупку квартиры в Сочи, то обращайтесь за помощью и профессиональной консультацией к специалистам компании «Винсент Недвижимость»! Мы поможем вам найти лучший вариант квартиры и возьмем на себя комплексное сопровождение сделки.