Реконструкция балкона что можно а что нельзя
Сосед почти не виден
Верховный суд РФ сделал такое разъяснение, когда пересматривал итоги одного «балконного» спора. Дело заключалось в том, что одна из собственниц квартиры в многоквартирном доме переделала свой балкон.
Соседи, возмущенные таким неудобством обратились к местным властям. Тем переделка также не понравилась, и уже власти потребовали возвращения квартиры в прежнее состояние, утверждая, что ответчица затеяла перепланировку без разрешений компетентных органов и без согласия соседей. Со своей стороны, жильцы дома подали и свой иск. По утверждению соседей, балконный козырек выходит за границу балконной плиты приблизительно на 1,5 метра, что портит им и вид с балкона, и образ дома.
Дама сдаваться не стала и ответила встречным иском. В нем она написала, что собрала кучу разрешений от всех инстанций и просит ей не мешать наслаждаться жизнью с новым и безопасным балконом.
О правовых вопросах управления многоквартирным домом эксперты «РГ» рассказывают в рубрике «Юрконсультация».
Судя по документам, которые оказались в распоряжении суда, перестройка балкона отвечает и санитарным, и противопожарным требованиям. И по мнению специалистов, нарушений несущих конструкций при перепланировке не было. В ходе судебного процесса выяснилось, что предстоящий ремонт балкона одобрили 49 соседей и владелец нежилого помещения дома.
Местные суды встали на сторону собственницы квартиры.
По их мнению, перестройка балкона выполнена с учетом требований строительных и санитарных норм и правил, никак не нарушает права и интересы собственников других квартир, не создает угрозы их жизни и здоровью и не меняет «целевое назначение помещений».
Но власти города и другие соседи с таким решением не согласились и оспорили его уже в самую высокую инстанцию. Власти города посчитали, что такое решение опасно в первую очередь тем, что теперь каждый сможет перестраивать балконы по своему вкусу и желаниям. Во что превратится лицо города, трудно представить.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ «балконный» спор внимательно изучила и с мнением коллег не согласилась. Верховный суд сказал, что гражданка перепланировку провела самовольно, разрешений она не получила, согласований с властями и соседями не провела. Высшая инстанция объяснила, что балконные плиты входят в состав общего имущества, а, следовательно, любая их перепланировка должна быть согласована со всеми собственниками помещений в доме.
А местные суды посчитали вполне достаточным, согласие четырех десятков соседей. Но местные суды не приняли во внимание,что противников реконструкции балкона оказалось больше. А между тем категорически возражающие против расширения балкона соседи составили коллективное обращение в суд и в материалах дела оно имеется.
Суд отменил все вынесенные решения по делу и направил его на новое рассмотрение, предписав учесть позицию ВС РФ.
Штрафы за остекление балконов: что изменится с 1 марта 2022 года
В марте 2022 года вступят в силу новые правила пользования жилыми помещениями, а прежние полностью утратят силу. Ничего такого, что кардинально изменило бы подход к эксплуатации квартир, там нет. Но одна норма сильно возбудила СМИ и собственников: ответственность за незаконное остекление балконов и лоджий. Вроде бы владельцев жилья ждут штрафы, а ранее установленное остекление придется демонтировать.
Эта нашумевшая новость напоминает другие инфоповоды:
А вот какова на самом деле ситуация с остеклением сейчас — и вот что ждет собственников предстоящей весной.
В 2022 с новыми знаниями
Что это за правила
В России есть жилищный кодекс, а дополнительно к нему — правила пользования жилыми помещениями. Там отдельные разделы для социального найма, собственников, договора найма. Правила как бы дополняют и разъясняют нормы жилищного кодекса.
Текущая редакция правил действует с 2006 года. Ее привели в соответствие с другой нормативкой. Получился новый документ, который заработает с марта 2022 года.
Что изменилось в правилах
Кардинально там ничего не изменилось. Теперь у правил другие разделы, но общий смысл остался прежним: хорошее делать можно, плохое — нельзя. Пользуйтесь жильем так, чтобы не мешать другим, не переделывайте конструктивные элементы, чтобы дом не рухнул, следите за ремонтом и вовремя оплачивайте коммунальные услуги.
Единственное изменение — это перегруппировка разделов. Теперь правила касаются не только собственников-физлиц, но и компаний.
Как обстоят дела с остеклением балконов
Конкретного пункта про остекление в правилах не было и нет. То есть в новой редакции ничего не написано о том, что вот раньше-то было можно остеклять как угодно, а с 1 марта — запрещено под угрозой штрафа.
Остекления касается условие о запрете переустройства и перепланировки. Без разрешения и согласований проводить их нельзя. Так было с 2006 года и будет с 2022. Минстрой официально подтвердил, что никаких новых правил нет.
Вот что написано в текущей редакции для соцнайма:
не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в нарушение установленного порядка.
А вот формулировка из новой редакции для соцнайма:
не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в нарушение порядка, предусмотренного статьями 25, 26 и 28 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Для собственников норма сформулирована общими словами: нужно исполнять обязанности, содержать жилье в надлежащем состоянии и учитывать ограничения по ЖК РФ.
Отдельные правила по поводу остекления могут устанавливать регионы. Но это все равно касается особых случаев: культурного наследия, программ по единообразию фасадов, особенностей конкретного проекта.
Можно ли остеклять балконы и лоджии в 2022 году
Да, можно. Если это не переустройство, не перепланировка и не изменение внешнего вида против местных правил благоустройства, никаких дополнительных ограничений нет. Обычные пластиковые окна на балконе многоквартирного дома ничего не нарушают и дополнительных разрешений не требуют.
Нужно ли демонтировать установленное остекление
Нет, не нужно. Если оно изначально было установлено без нарушений, никому не мешает и не вредит конструкциям — пусть себе стоит. В новых правилах нет ни слова о том, что жильцам придется демонтировать остекление 20-летней давности.
Демонтаж понадобится только в том случае, если остекление выполнено с нарушениями: например, дом относится к культурному наследию и изменять конструкцию фасада нельзя. Или жильцы не просто установили остекление, а присоединили балкон к кухне, увеличили размер плиты, построили козырек над соседским балконом и установили опоры перед чужими окнами. То есть конструкция мешает другим жильцам и угрожает безопасности.
Но это не нововведение. Такие самовольные перепланировки и переустройства всегда были запрещены — для них нужно получать разрешение. Если его нет, то и несколько лет назад можно было получить штраф и даже лишиться квартиры.
Если перепланировка незаконная и это обнаружится при проверке или после жалоб, жилье заставят привести в прежнее состояние и выпишут штраф. И неважно, балкон это или присоединение кухни к комнате.
Что грозит за незаконное остекление
Штрафа именно за остекление нет, и он не вводится. Есть наказание за незаконное переустройство или перепланировку в многоквартирном доме — по статье 7.21 КоАП РФ:
Есть отдельная статья за нарушение правил содержания и ремонта жилья. Эти санкции не новые, и в марте 2022 года они не меняются.
Придется не только заплатить штраф, но и устранить незаконное переустройство — то есть привести квартиру и фасад в то состояние, что было по проекту. Или согласовать переделки. Для всего этого будет предписание надзорных органов.
Как узаконить и что является перепланировкой балкона или лоджии
Увеличение жил площади квартиры за счет балкона или лоджии все больше набирает обороты поэтому нужно знать для каких видов работ необходимо получать разрешение и согласования, а для каких ненужно.
В данной статье разберем что является перепланировкой и как получить разрешение на перепланировку балкона или лоджии.
Виды работ требующие согласования
Виды работ не требующие согласования
Является ли перепланировкой застекление балкона
Остекление балкона или лоджии зачастую считается довольно спорным вопросом. Остекление влечет за собой увеличение веса всей строительной конструкции, именно поэтому на него требуется разрешение.
При наличии запланированного остекления, при разработке проекта здания, собственнику квартиры не нужно будет брать разрешение. Если данный тип перепланировки не учитывался при строительстве, то без согласования строительных действий не обойтись.
В отдельных случаях остеклить лоджию не получится, а самовольно проведенные работы могут привести не только к административному наказанию, но и к демонтажу за свой счет. Произойдет это в случае самовольного остекления лоджий, которые расположены в домах, имеющих культурную и историческую ценность.
Утепление балкона — перепланировка или нет?
Утепление лоджии считается следующим логичным шагом после его остекления. Само по себе утепление не считается достаточным изменением и не дает особой нагрузки на конструкцию. Однако утепление влечет за собой проведение теплых полов, укладку стяжки и плитки. Затем на балкон покупается мебель, переносятся цветы. Все эти действия приводят к значительному увеличению давления на конструкцию.
Не каждое здание может себе позволить увеличить нагрузку на лоджии. Квартиры прежних времен не подразумевали, что лоджия может стать дополнительной жилой комнатой. В хрущевских постройках получить разрешение на утепление будет значительно сложнее.
Расширение балкона — переустройство или перепланировка?
Увеличение или уменьшение имеющейся площади квартиры считается переустройством. Желание увеличить лоджию при помощи проведения дополнительной пристройки, скорее всего, останется несбыточной мечтой.
Расширить площадь лоджии можно только одним законом методом – путем объединения остекленного балкона с жилой комнатой. Этот тип присоединения считается по закону перепланировкой.
Для того чтобы расширить остекленный балкон необходимо обязательная предварительная подача документов и получение должного разрешения на перепланировку квартиры.
Считается ли объединение балкона с комнатой перепланировкой по закону?
При объединении комнаты и лоджии следует знать, что считается основными запретами при перепланировке:
Утепление должно отвечать нормам пожароопасности. При объединении с комнатой считается допустимым прокладывать электрический подогрев полов.
Перед проведением переустройства главным требованием считается подготовка предварительных расчетов по теплотехническим свойствам квартиры после объединения. Полный снос перегородок зачастую недопустим. В панельных домах можно произвести демонтаж остекленного оконного блока, а саму панель убирать нельзя. При любом переустройстве должны быть поставлены двери, отделяющие две зоны друг от друга.
Убрать балконную дверь и окно — это перепланировка?
Некоторые владельцы квартир задаются вопросом — если объединить балкон с комнатой, убрав дверь и оконную раму, считается ли это перепланировкой? Следует еще раз обратиться к определению термина: перепланировка — это визуальное изменение помещения. Поэтому данная процедура попадает под рассматриваемое определение.
Следовательно, чтобы избежать проблем в дальнейшем, даже такое незначительное изменение лучше согласовать с БТИ.
Перепланировка балкона в комнату
Если же владелец квартиры хочет переделать балкон в полноценную (хоть и довольно специфическую) комнату, то это уж точно попадает под характеристику перепланировки и требует согласования с БТИ. Кроме того, вероятнее всего, потребуется сообщить о планируемых изменениях соседям и получить от них письменное разрешение (достаточно подписи на прошении гражданина).
Однако есть одна проблема. Хотя в законодательстве нет прямого запрета на данную процедуру, но ряд технических запретов препятствуют подобной перепланировке. В первую очередь за счет того, что балкон относится к «холодным» помещениям, которые значительно сложнее прогреть, в силу его расположения. Это, как следствие, снижает среднюю температуру по всему дому.
Поэтому, чтобы повысить свои шансы на получение разрешения на перепланировку балкона в комнату, нужно сделать две вещи. Первая — сделать балкон закрытым (если он уже не является таковым), повысив его термоизоляцию. Вторая — сделать плотные двери, разграничивающие новую комнату и остальные помещения. В этом случае значительных сложностей с согласованием перепланировки в официальных структурах не возникнет.
Какие изменение нельзя узаконить при перепланировке балкона
Процесс согласования запланированной перепланировки балкона или лоджии и подача документов
Ответственность за незаконную перепланировку балкона
Но что ждет гражданина, если он не выполнит все вышеприведенные действия и проведет перепланировку балкона самовольно? В этом случае очень многое зависит от серьезности изменений и наличия/отсутствия неприятных последствий в виде обрушений или затоплений.
Если в результате совершенного нарушения никто не пострадал, то гражданин привлекается к административной ответственности и обязан выплатить штраф. Размер последнего может так же меняться в зависимости от социального статуса виновного. Физические лица при первом нарушении должны выплатить от 2 до 2,5 тысяч рублей. Для юридических штраф на порядок больше, и составляет от 350 тысяч до 1 миллиона рублей.
Кроме того, нарушитель получит от инспектора предписание узаконить перепланировку или вернуть планировку помещения к исходному виду.
При повторных нарушениях размеры штрафов увеличивают. Если же гражданин упорно не выполняет предписания или, тем более, продолжает незаконную перепланировку, жилищная инспекция может обратиться в суд. У последнего имеются полномочия на выселение несговорчивого жильца и продажу его квартиры с торгов. Более того, в исключительных случаях нарушитель может быть ограничен в возможностях выезда за границу.
Изменения на балконе: что нужно согласовывать и с кем
Балконы дарят квартирам дополнительные квадратные метры, которые хочется использовать рационально. Но по закону этот элемент не является имуществом собственника жилого помещения, а относится к общему домовому владению.
А значит перестраивать и реставрировать его можно только после согласования с другими жильцами и рядом служб.
О каких изменениях на балконе нужно предупреждать
Понимание, что балкон такая же общественная собственность (ст.1 Постановления Правительства РФ №491 от 13.08.2006) как, например, коридор, приводит к тому, что любое изменение необходимо согласовывать.
Собственник квартиры хоть и имеет единоличный доступ к небольшому островку свежего воздуха, все же не может считать его своим и делать там все что захочется.
Запрещено выполнять следующие работы:
Некоторые изменения вносить все же можно:
👤 С кем нужно согласовывать изменения
Согласование это самая сложная и времязатратная часть строительства, именно поэтому большинство людей ею пренебрегает. Несколько метров балкона никто не воспринимает всерьез и даже не задумывается, что проведенные работы могут существенно повредить не только жилому помещению, но и всему дому.
Балконы построены таким образом, что способны выдерживать весьма ограниченный вес. Любое дополнительное новшество, привнесенное на него самолично, увеличивает общий вес нагрузки. Все это может привести к появлению трещин в стене и даже обрушениям.
Перед тем как начать закупать стройматериалы, следует получить разрешение на проведение работ от соседей и городских властей.
👱♀️ С соседями
Настил пола никак не влияет на нагрузку и не требует дополнительного обговаривания с другими жильцами. Также не придется заручаться согласием, если один элемент просто меняется на другой, полностью совпадающий по параметрам и внешнему виду. В остальных случаях стройка изменит внешний вид и самого балкона, и фасада дома. А это уже совсем другая история.
Перед обращением в органы исполнительной власти потребуется созвать общее собрание жильцов и заручиться единогласным решением за проведение перестройки.
🧑💼 С городскими властями
Самостоятельное утепление или остекление балконов запрещено. Не везде это прописано законодательно, что и приводит к огромному количеству нарушений. Но следует понимать, что даже поданное заявление на узаконивание перестройки, не всегда утверждается властями.
Для получения одобрения владельцу потребуется получить заключительное решение архитектора, который планировал МКД. Найти его не всегда возможно, особенно если дом старой постройки. Если строение новое и может без труда выдержать дополнительные нагрузки, то власти подпишут разрешение без проблем.
Поменять уже установленные и согласованные рамы или окна можно без согласования.
📝 Получение разрешения на перепланировку
Получить официальное разрешение на перепланировку настолько сложно и дорого, что порой проще поменять жилье на более просторное. Из разрешенных перепланировочных работ можно говорить только об остеклении и то не всегда.
С лоджиями проще, их можно утеплить, но нельзя выносить батареи, объединять с жилыми комнатами, менять конфигурацию.
⚖️ Что говорит ВС РФ об изменениях на балконе
В судебные инстанции нередко попадают иски о незаконной перепланировке балконов. Каждый суд решает вопрос опираясь на существующие доказательства и законодательные нормы, но не всегда эти решения совпадают с мнением большинства.
Верховный суд РФ поставил точку в спорах такого рода, постановив, что при перепланировке обязательно согласие всех соседей. Основанием для этого стал тот факт, что балконная плита принадлежит всем жильцам дома.
Обзор судебной практики
Знаковым в этом вопросе стал иск от соседей к собственнице квартиры, которая нарушила сразу несколько норм:
Владелица квартиры решила сделать все по «закону» поэтому собрала с некоторых жильцов дома подписи о том. Что они согласны с проведением перепланировки. Решающим стал тот факт, что подписей было меньшинство. А соседи сверху вообще были против таких серьезных изменений, тем более что большой козырек перекрыл им возможность наслаждаться видом из окна.
Местная судебная инстанция встала на сторону собственницы и постановила оставить перестройку в новом виде. Но соседи обратились в Верховный суд и выиграли дело. Было вынесено решение снести незаконные надстройки и вернуть все в прежний вид.
👨🏻💼 Позиция Минстроя РФ
В начале 2020 года Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства высказало свою официальную позицию по поводу возможности перестройки или перепланировки на лоджиях. В письме №6370-ОГ/04 от 03.03.2020 было сказано, что владельцы квартир:
Минстрой довольно четко высказал свою позицию, поставив точку в споре о том, какие работы можно проводить на лоджиях.
Юрист разъяснил, какое остекление балконов остается разрешенным
«Если на фасаде достаточное количество балконов уже остеклено, можно проводить эту операцию без опаски»
В России уже 1 марта 2022 года вступят в силу новые Правила эксплуатации жилья — документ, предусмотренный Жилищным кодексом и уточняющий его положения, но при этом не проходивший полноценного парламентского обсуждения. Эти новые правила, в частности, ставят вне закона остекление балконов без утвержденного (и единообразного для всего многоквартирного дома) архитектурного проекта. За нарушение предусмотрен штраф в 5000 рублей, а главное — владельцам предпишут привести все в исходное состояние.
Фото: Елена Минашкина
Тема остекления балконов «не по уставу» не могла не взволновать москвичей: с середины 1980-х, когда за это самое остекление перестали преследовать, почти все уважающие себя квартировладельцы эту процедуру проделали. А унифицированных стандартов этого остекления для старых домов как не было, так и нет: лишь в современных домах (всегда) или при грамотном капитальном ремонте (иногда) попадается унифицированное остекление.
Есть ли повод для волнения? По всей вероятности, нет: уже в понедельник, 6 декабря, Минстрой поспешил успокоить граждан — штрафы для физических лиц, собственников квартир, за незаконные перепланировки (в том числе, в некоторых случаях, касающиеся балконов) как были, так и остаются. А новые правила закрывают существовавшую раньше правовую лакуну, когда в неприватизированных квартирах (соцнайм) и при договоре об аренде специализированного жилого фонда (ведомственное жилье) отвечать за перепланировки было некому.
«Новые правила пользования жилыми помещениями не вводят новых требований для граждан-собственников жилья, — говорят в Минстрое. — Ключевым отличием нового приказа, вступающего в силу с 1 марта 2022 года, от действующих правил является то, что согласно документу требования к пользованию жилыми помещениями предъявляются не только к гражданам, но и к юридическим лицам, которые являются собственниками помещений. Штрафы за остекленные балконы не являются нововведением, они существовали и прежде. Надзорные органы имеют право и сейчас применять штрафные санкции при нарушении правил перепланировки и переустройства, а также региональных правил благоустройства, если они содержат требования к внешнему виду зданий».
Таким образом, в целом мало что меняется. Но при этом норма, позволяющая карать за нарушения и перепланировки, в том числе касающиеся балконов, продолжает существовать. Согласно тем же Правилам эксплуатации жилья — и в действующем, и в будущем вариантах, — внешний вид дома может регламентироваться муниципальными и региональными нормативно-правовыми актами. И потому в Минстрое, комментируя новость, посоветовали всем, кто задумал перепланировку, ознакомиться с местными правилами благоустройства.
— В Москве с 2011 года, по постановлению правительства Москвы №508-ПП, не считается перепланировкой остекление балконов, иными словами, оно легально и без согласования, — рассказал «МК» юрист Алексей Голубев. — Но в этом документе существует одна оговорка, которая резко усложняет ситуацию. Допускается без согласования только такое остекление балкона, которое «не изменяет архитектурный облик здания». При этом критерии изменения архитектурного облика не даются. На практике людям можно посоветовать только делать «как все» — если на фасаде достаточное количество балконов уже остеклено, можно проводить эту операцию без опаски. При выборе метода, цвета остекления также надежнее всего ориентироваться на соседей.
Как рассказали «МК» в одной из столичных компаний по остеклению окон и балконов, наиболее популярными из «конфликтных» технологий являются: вынос остекления за пределы балконной решетки, замена решетки на глухую стену, устранение перегородки между балконом и комнатой, перенос контура отопления.
— Все эти вещи клиенты часто заказывают, но в последние пять лет мы не беремся за это, — рассказал специалист. — Стараемся объяснить, что это незаконная перепланировка, и согласовать такое никогда не удастся. Начнем с разборки фасадной стены: это грозит обрушением самого фасада. Перенос коммуникаций — то есть контура отопления — обычно сопряжен как раз с демонтажем фрагмента стены, поэтому также запрещен. Относительно глухого ограждения из пеноблоков — прямого запрета нет, но нельзя превышать допустимую нагрузку на балконную плиту. А рассчитать эту нагрузку крайне трудно. Поэтому, если балкон «перегружен» по сравнению со штатным состоянием, это не согласуют. Вынос — это незаконное расширение площади балкона и, опять же, лишняя нагрузка на балконную плиту. Не знаю ни одного случая за последние десять лет, чтобы эти вещи получали визу БТИ.
В целом же, если не «выпендриваться», штраф за уже остекленный балкон обычным москвичам платить не придется. В Минстрое также подчеркнули, что новые Правила обратной силы иметь не будут. Другое дело, что эстетичный и единообразный внешний вид московским домам не грозит именно поэтому: большинство москвичей себе уже остеклили балконы, причем кто во что горазд. И унифицировать тут уже мало что возможно.
— Даже в смету капремонта унификацию балконов не включают, если только это не решит общее собрание собственников и не соберет на это дополнительные сверх регионального стандарта деньги, — рассказали «МК» в ГБУ «Жилищник» одного из районов СЗАО. — И дело тут не только в том, что остекление по единому образцу не входит в региональный стандарт, но и в конфликтности этой операции. Выполняя капремонт одного из домов в соседнем районе, мы столкнулись с боязнью собственников, что придется «перестеклять» балконы, а они категорически этого не хотели. И понятно почему: менять остекление — это грязь, перетряска всех балконов, а у многих они обжиты за много лет и превратились в дополнительные комнаты. Так что это и к лучшему: меньше ругани.
Добавим: за те тридцать с лишним лет, что остекление балконов в Москве разрешено, успело вырасти не только поколение рачительных хозяев, обживших дополнительную площадь квартиры, но и поколение «эстетов», предпочитающих видеть на незастекленном балконе плетеные кресла, столики и максимум — красивый шоссейный велосипед. И сейчас уже, кажется, никакие самые строгие правила не способны унифицировать такие разные установки. Да и, собственно, надо ли?