я съехала с квартиры прошел год
Сколько времени дается на переезд продавцу при продаже квартиры
В материале расскажем, сколько времени дается продавцу на переезд после продажи квартиры.
Какие сроки освобождения квартиры после продажи по закону
Отдельного закона, в котором прописан срок освобождения жилья после его продажи, нет. Зато есть статья 457 Гражданского кодекса РФ.
В ней говорится, что «срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи».
То есть реальные сроки передачи квартиры новому собственнику напрямую зависят от договоренностей между продавцом и покупателем и прописываются в договоре купли-продажи.
Важно, что подписываемый сторонами сделки акт приема-передачи квартиры означает, что продавец исполнил свое обязательство о передаче товара покупателю (статья 556 Гражданского кодекса РФ «Передача недвижимости»).
Можно ли заехать в новую квартиру сразу после сделки
Да, можно. Все зависит от ваших договоренностей с продавцом.
Когда продается свободная от проживания квартира, продавец может передать ключи и подписать акт приема-передачи квартиры в день сделки.
Когда сделка альтернативная (когда продавец продает свою старую квартиру и на вырученные деньги покупает новое жилье), срок передачи зависит от цепочки сделок.
Если в договоре купли-продажи нет срока освобождения квартиры продавцом
Бывает и такое. В этом случае на помощь приходит пункт 2 статьи 314 Гражданского кодекса РФ «Срок исполнения обязательства».
Там написано, что «обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении».
Если продавец уклоняется от исполнения обязательства по передаче квартиры, покупателю придется обращаться в суд.
Собственники не освобождают жилье после продажи
Купили квартиру, полный расчет с продавцами произвели 25 февраля. По договору купли-продажи у них есть 10 дней с момента полного расчета для освобождения квартиры и передачи ключей. Они не успели приобрести себе жилье и отказываются отдавать ключи 7 марта (последний день передачи ключей по договору). Говорят, что у них сделка 10 марта, переедут и отдадут ключи. Нас это не устраивает по многим причинам. Полюбовно этот вопрос решить не получается. Как быть в данной ситуации?
Чтобы избежать подобных конфликтных ситуаций на рынке недвижимости, участники сделки обычно согласовывают физическое освобождение квартир еще до подписания договоров купли-продажи и проведения сделки.
В похожих ситуациях такие сделки проводятся как альтернативные, т.е. в один день продавец квартиры подписывает договор купли-продажи со своим покупателем и одновременно заключает договор купли-продажи с продавцом своего будущего жилого помещения. При этом все участники сделки согласовывают сроки физического освобождения всех квартир, что снижает конфликтные ситуации.
Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя от обязанности принять имущество.
Согласно п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам. Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Соответственно, если вы уже являетесь собственником приобретенной квартиры, а ваше право собственности на квартиру зарегистрировано в Росреестре, то у вас есть право обратиться в суд с исковым заявлением об исполнении продавцом обязанности по ее передаче (абз. 8 ст. 12 ГК РФ, ст. 398 ГК РФ). Поскольку обязательства по договору не выполнены продавцом, вы вправе требовать отобрания квартиры у продавца и передачи ее вам на предусмотренных договором купли-продажи условиях.
При истребовании имущества из чужого незаконного владения собственник вправе также потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно (недобросовестный владелец), возврата или возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения (ст. 303 ГК РФ).
Несомненно, в конкретной ситуации у вас есть возможность решить этот вопрос в судебном порядке. Но, пока будет проходить судебная процедура, ваш продавец уже купит себе новую квартиру и уедет из вашей, физически освободив ее.
Поэтому в данной ситуации будет практичнее мирно договориться с продавцом, например, предложив выплатить вам денежную компенсацию за несогласованный период пребывания продавца в вашей квартире (аренду), или объяснить продавцу незаконность его действий и правовые последствия в случае вашего обращения в суд и взыскания с него всех судебных расходов.
Также часто продавцы не догадываются что, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, риск случайной гибели или случайного повреждения квартиры переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче квартиры покупателю (п. 1 ст. 459 ГК РФ). Таким образом, ущерб от протечек, возгораний или иных повреждений, которые могут появиться в вашей квартире в период нахождения там продавца, придется возмещать ему.
Можете официально уведомить продавца о том, что он не исполняет ранее достигнутые договоренности, установить новую дату подписания передаточного акта и фактической передачи вам квартиры, когда вы готовы ее принять и подписать передаточный акт.
Можно более жестко официально потребовать физического освобождения вашей квартиры от вещей продавца, указав в уведомлении календарную дату и время выселения. Официальные уведомления оформляются телеграммой или письмом с описью вложения и отсылаются почтой России.
Отсылать данные извещения продавцу лучше и по адресу нахождения квартиры, и по месту регистрации продавца, указанному в договоре купли-продажи, если он зарегистрирован не в спорной квартире. Будет лучше, если в назначенное время к квартире подойдет и участковый полиции.
С вещами на выход: когда арендатора могут выселить из квартиры
«Вам придется съехать с квартиры», — услышать такую фразу меньше всего хочет любой квартирант. Особенно в пандемию, когда большинство арендаторов не могли в полной мере оплачивать съемное жилье. К счастью квартиросъемщиков, многие владельцы шли на уступки и снижали плату, в редких случаях — просили съехать.
Спросили у юристов и экспертов по городской аренде, в каких случаях собственник может выселить арендатора из квартиры и как избежать неприятных ситуаций.
Эксперты в этой статье:
В каких случаях квартиранта могут выселить со съемного жилья
Досрочное расторжение договора аренды жилья и выселение арендаторов регламентируется ст. 687 Гражданского кодекса РФ. Согласно закону, разорвать договор досрочно и потребовать выселения арендаторов собственник может в судебном порядке в четырех случаях, рассказал юрист адвокатского бюро Asterisk Родион Ларченко.
Однако на практике список причин для выселения не ограничивается перечисленными выше случаями, говорят эксперты. Чаще всего выселение квартирантов связано с неоплатой аренды или постоянной задержкой внесения платы, отметил ведущий юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимости» Кирилл Кокорин.
Порядок и сроки оплаты обычно прописаны в договоре, и если квартирант не платит за аренду вовремя, то он нарушает договор. Следовательно, его могут попросить освободить съемную квартиру.
Лишиться арендованной квартиры можно из-за пересдачи жилья третьим лицам без разрешения собственника. Причиной для выселения может стать ситуация, когда в квартире вместо двух человек, указанных в договоре, живут пять, а собственник об этом узнал случайно.
«Если в договоре написано, что квартиру нельзя сдавать в субаренду или без разрешения собственников никто больше не может проживать, и данный пункт нарушается, то договор также можно расторгнуть», — сказал руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев.
Попросить с вещами на выход собственник может, если в квартире без разрешения проживают животные, которых он запретил изначально. Причиной для выселения могут стать частые вечеринки в квартире и жалобы соседей на квартирантов.
Выселить из квартиры арендаторов может и ее совладелец, который не знал о сдаче своей недвижимости. «При этом жильцы имеют право требовать возмещение всех убытков у того, кто заселил их в квартиру без согласия. Если мирное разрешение вопроса невозможно, то нужно обращаться в суд, так как данный вариант похож уже на мошенничество», — отметил Роман Бабичев.
Если собственник продает квартиру, то выселение происходит не всегда. Нередко квартиру продают как бы вместе с арендаторами, и те продолжают ее снимать уже у нового хозяина.
Как должно проходить выселение из квартиры
Прежде чем выселить арендатора из квартиры, собственник должен предупредить его и дать время для переезда. Обычно речь идет об одном месяце, отметила руководитель отдела сети офисов «Миэль» Ольга Яцевская. За такой же срок квартирант должен предупредить собственника о том, что он съезжает, если иные условия не прописаны в договоре.
Затем назначается время встречи, собственник или его агент должен осмотреть квартиру на предмет ее состояния и соответствия условиям ее содержания. После составляется передаточный акт, в котором фиксируется, что помещение принято в надлежащем виде. Затем следует возврат депозита, если все в порядке и деньги не пойдут на устранение нарушений.
В случае досрочного расторжения договора, если квартирант ничего не нарушил (например, квартира продается), то к собственнику могут применяться штрафные санкции. Они должны быть прописаны в договоре.
«К примеру, по дорогим квартирам в 90% случаев досрочное расторжение договора возможно только со штрафом. Как правило, сумма штрафа составляет месячную арендную ставку. При отсутствии договора рассчитывать на какие-то компенсации нет смысла», — сказал Роман Бабичев из «Азбуки жилья».
Однако даже истечение срока договора не означает его автоматического расторжения, добавил Родион Ларченко. «Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора собственник должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить его об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать квартиру в течение года или более», — пояснил юрист.
Если собственник не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Это правило не применяется к договорам, заключенным менее чем на один год.
Что делать, если квартирант не согласен с выселением
Если арендатор не согласен с выселением, а переговоры зашли в тупик, то сторонам необходимо решать этот вопрос в судебном порядке.
«Если наниматель отказывается выехать из квартиры (независимо от того, что является причиной выселения), выселить его могут только судебные приставы. Но такие случаи встречаются крайне редко, чаще всего стороны решают подобные вопросы путем переговоров и компромиссов», — отметил ведущий юрисконсульт «Инком-Недвижимости».
Обеспечительный платеж в данном случае возвращается нанимателю за вычетом сумм, которые обеспечивались таким платежом согласно договору: как правило, это задолженность по плате за наем и оплата убытков (например, порча мебели, техники).
Суд может предоставить нанимателю срок для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора, но не более одного года. Если в течение этого времени квартирант не устранит нарушений, суд по повторному обращению собственника расторгает договор, уточнил Родион Ларченко.
Если наниматель ничего не нарушил, выселить его досрочно нельзя. Продажа квартиры не является основанием для выселения. «Если собственник сменил замки или иным образом пытается лишить нанимателя возможности пользоваться квартирой, наниматель вправе требовать возмещения убытков», — сказал юрист. К убыткам может относиться разница в плате за наем, если наниматель был вынужден снимать более дорогую квартиру, расходы на переезд, а также моральный вред.
Советы экспертов
Несмотря на то что выселение квартирантов в силу закона обязывает стороны обращаться в суд, такой способ используется крайне редко, обычно стороны находят компромисс, отметил Кирилл Кокорин. «Это связано с тем, что судебные процессы, во-первых, требуют привлечение соответствующих специалистов, во-вторых, занимают много времени, поэтому стороны решают вопросы во внесудебном порядке», — пояснил он.
Чтобы избежать неприятных ситуаций при аренде квартиры, в том числе не доводить до выселения, нужно заключать договор. Это главное правило, которые называют эксперты.
Арендатора делает уязвимым неправильное оформление договора (когда образец скачивается из интернета без всякой проверки) аренды или его отсутствие. «При отсутствии договора арендатор совершенно не защищен — по сути, получается, что этот человек безо всяких оснований проживает в чужой квартире. Поэтому и выселение может быть быстрым и безапелляционным», — отметила Ольга Яцевская из «Миэль».
Поэтому важно не только заключать договор, но и прописывать в нем все нюансы, включая пункт о расторжении договора, сроках выселения и штрафных санкциях. При возникновении непредвиденных ситуаций это позволит решить вопросы с учетом интересов обеих сторон. Если собственник захочет выселить арендатора, то это будет стоить денег, точно так же, как если квартирант решит съехать раньше срока.
При самостоятельном поиске жилья нужно проверить, не стоит ли квартира, которую вы хотите снять, на продаже, добавил Роман Бабичев. «Если квартира продается, лучше ее не снимать — прожить в ней долго не получится. Если квартира не приватизирована, необходимо уточнить, сколько человек в ней прописано, и взять у всех согласия на сдачу. Если квартира принадлежит нескольким собственникам, то должны быть согласия на сдачу от всех собственников жилья», — посоветовал эксперт.
Соблюдать условия договора, вовремя вносить арендную плату, использовать квартиру по назначению, не нарушать права соседей и не заключать договоры найма с явно кабальными условиями для арендатора — гарантия того, что вас не выселят из съемной квартиры, подытожил юрисконсульт «Инком-Недвижимости».
Как съехать из квартиры, если собственница умерла
Я просмотрел все ваши статьи о наследстве и съемных квартирах, но не нашел ситуацию, похожую на мою.
Мы с однокурсником снимали квартиру в Москве у одинокой пенсионерки с 2012 года. По инструкции из вашей статьи узнали, что какое-то время назад бабушки не стало.
Сначала квартиру снимал мой однокурсник, с 2014 года я тоже живу в ней. Договор на аренду жилья был заключен в 2012 году на 11 месяцев через риелтора, но позже его не продлевали. Все эти годы мы жили без договора. Никто, кроме бабушки, в квартире не зарегистрирован.
В 2015—2016 годах я оплачивал ЖКУ и телефон в квартире со своей банковской карты. С 2017 года собственница настоятельно просила передавать ей плату за ЖКУ и аренду наличными. Договор с интернет-провайдером оформлен на моего одногруппника. Я часто плачу за интернет со своей банковской карты. Недавно я вызывал на этот адрес сантехников из ГБУ «Жилищник». Сам делал заявку через диспетчерскую города Москвы, и мне даже пришло письмо от «Мос-ру».
Я знал, что в январе собственница квартиры планировала ложиться в больницу. С тех пор я не мог до нее дозвониться. Однажды, придя с работы, я увидел на двери две странные записки с одним и тем же номером мобильного телефона и просьбой позвонить в связи со смертью собственницы.
Я позвонил по этому номеру. Ответил мужчина, который представился наследником. Он предложил мне заключить новый договор и сменить замки. Мне показалось подозрительным, что он ничего не знал про другую квартиру женщины, куда мы привозили деньги, квитанции, письма из налоговой и куда к ней еженедельно приходила соцработница. Он не смог назвать даже станцию метро или улицу, где находится квартира.
Единственная живая родственница, о которой покойная упоминала, — ее племянница, живущая в одной из стран СНГ.
Сколько времени у нас есть на то, чтобы съехать из этой квартиры? Я не рассчитываю жить в ней пять лет, как героиня другой статьи Т—Ж, и сомневаюсь, что у нас есть даже полгода — период, после которого наследники вступают в свои права. Но есть ли хотя бы пара месяцев, чтобы найти другую квартиру и перевезти свои вещи?
Как быть с оплатой квартиры до тех пор, пока мы не съедем? Не выставят ли нам потом наследники счет? Могу ли я оформить у нотариуса какой-то документ, разрешающий проживание на прежних условиях?
Как правильно съехать с этой квартиры? Надо ли вызывать работников ГБУ «Жилищник» и Мосэнерго, чтобы они записали показания счетчиков, перекрыли воду в квартире, отключили электричество и составили соответствующий акт? Кому отдавать ключи от квартиры? Нотариусу, который указан в нотариальном деле? Или обратиться к участковому полицейскому? Кто должен составлять акт осмотра жилого помещения?
Как оповестить о случившемся единственную родственницу покойной? Мне известно, что бабушка звонила ей в прошлом году со своего городского телефона. МГТС же не предоставит мне детализацию телефонных звонков другого абонента? Даст ли МГТС эти данные нотариусу или участковому, и если да, то как мне настоять на передаче таких данных мне либо на том, чтобы нотариус или участковый сами оповестили предполагаемую наследницу?
Просто хочется, чтобы квартира не перешла государству или, что еще хуже, каким-то мошенникам, которые нарисуют завещание задним числом, а досталась хотя бы племяннице.
Сергей, вы жили в квартире по договоренности с собственником. Только собственник может распоряжаться квартирой — сдавать ее или выселять из нее людей. Если бабушка умерла, то через шесть месяцев кто-то вступит в наследство, станет новым собственником — и будет вправе вас выселить или перезаключить с вами договор найма квартиры.
Если собственница умерла в январе, то еще почти полгода квартира находится под охраной нотариуса. У человека, который с вами связался, сейчас не может быть никаких документов, дающих ему право перезаключить договор. Возможно, если вы поменяете замки и отдадите ключи незнакомцу, то поспособствуете мошенничеству. Вы и сами об этом догадываетесь.
Что происходит с договором при смене собственника
При наследовании права и обязанности передаются в том объеме, в котором они были у умершего человека.
Наследник становится новым наймодателем. Теперь вы снимаете квартиру у него и платить должны ему. Наследник может предложить вам расторгнуть договор найма или подписать его на новых условиях, а также вправе выселить вас, если вы навредили квартире. Например, если вы устроили потоп и в квартире вздулся ламинат.
Но все это касается только наследника, который уже вступил в свои права. В течение шести месяцев после смерти прежнего собственника нотариус еще не определил наследников и никому не передал права собственника. Пока нет свидетельства о праве на наследство, никто не может вас выгнать, потребовать деньги или ключи.
Поэтому если квартира хорошая, то не торопитесь оттуда съезжать.
Как платить за квартиру после смерти собственника
Когда появится новый собственник, вы уже с ним будете решать, на каких условиях съедете или останетесь. Проверьте договор 2012 года: возможно, он продлевается автоматически. Если у пенсионерки дома хранится второй экземпляр этого договора, наследник сможет взыскать плату за проживание в квартире после смерти собственницы по его условиям.
Расчет платы за наем. Суды взыскивают плату за наем квартиры по условиям даже ненадлежаще оформленных договоров. Для ответа на вопрос о взыскании долга с жильца я изучила судебную практику и выяснила, что деньги могут взыскать даже по не зарегистрированному в Росреестре договору, который признали обе стороны. Так что суд может использовать для расчетов условия вашего договора 2012 года и по нему определить объем прав и обязанностей как ваших, так и наследника. Если договор не сохранился, с вас в любом случае не смогут взыскать больше средней арендной платы по району.
За то, что вы живете в квартире без договора после смерти наследодателя, новый собственник вправе потребовать компенсацию. Это прямые убытки — начисления за жилищно-коммунальные услуги, а также упущенная выгода — средняя стоимость сдачи таких же квартир в этом районе. Наследник также может взыскать проценты на размер платы за наем, поскольку вы как будто пользовались деньгами умершей, которые могли приносить проценты на банковском счете.
Кому платить. Квартиру, которая входит в наследство и сдается в наем, охраняет нотариус. По заявлению заинтересованного лица он может принимать в свой депозит деньги за наем квартиры. Если такого заявления нет, лучше отложите оплату до вступления кого-то в наследство.
На практике платить нотариусу за наем квартиры надо так. Наследник пишет заявление о принятии наследства и просит нотариуса выступить наймодателем в договоре найма квартиры, пока наследник не вступит в наследство. А нотариус получает от квартиросъемщиков деньги.
В любом случае, чтобы получить деньги за квартиру или перезаключить договор в первые полгода после смерти пенсионерки, к вам должен обратиться нотариус с официальным письмом и документами, а не незнакомец с записками в двери.
Съезжать ли сейчас с квартиры
Я думаю, вам пока не стоит переезжать. Если вы так долго живете в квартире, значит, она вам нравится, а переезд в Москве стоит дорого. К тому же вас никто не выгоняет: мужчина по телефону хотел перезаключить договор, а не выселить вас. Если вы переедете до того, как объявится наследник, в будущем будет сложно доказать, когда именно вы жили в квартире и сколько энергоресурсов потратили.
ГБУ «Жилищник» и Мосэнерго не представители собственника, у них нет полномочий составлять с вами какие-то документы с показаниями приборов учета. Вы тоже не доверенное лицо собственника. А бумага, которую составили неуполномоченные стороны, не будет иметь правового значения ни для собственника, ни для нотариуса, ни для суда. Так что привлекать посторонних людей к вашему выезду не нужно.
Если хотите съехать сейчас, до того как объявится новый законный собственник квартиры, все переговоры нужно вести с нотариусом. По закону к нотариусу могут обращаться заинтересованные в наследстве люди, а вы к ним не относитесь. Но вы не можете больше ни с кем обсуждать, что освобождаете квартиру. Заплатить за квартиру и сообщить показания счетчиков тоже некому. Поэтому попробовать обратиться к нотариусу стоит.
Проверить, открыто ли наследственное дело после смерти любого человека, можно на сайте Федеральной нотариальной палаты. Там же есть информация, у какого нотариуса оно находится, с телефонами и адресами.
Мой совет: лучше дождитесь, пока пройдет полгода со смерти старушки, и составьте акт передачи квартиры с новым собственником.
Как нотариус ищет наследников
Нотариус не обязан искать возможного наследника, если у него нет о нем информации.
Если нотариус знает, кто может быть наследником и где его найти, например ему известен адрес проживания человека или его работы, он обязан известить наследника об открытии наследства. Когда нотариус знает о наследниках, но не знает, где их найти, он может попытаться разыскать их через объявления в газете или интернете. Но если нотариус не знает ни имен, ни адресов наследников и у него вообще нет доказательств их существования, разыскивать их он не обязан.
Возможные наследники сами несут риск потерять право на наследство. Я понимаю, вам кажется несправедливым, что квартира может попасть в руки мошенников, но по закону это вас даже не касается. Возможно, хозяйка квартиры оставила завещание, где указала контакты племянницы. Или вдруг племянница за эти полгода вспомнит про тетушку и начнет ее искать. Вам мог позвонить родственник племянницы, или бабушка могла оставить квартиру совсем постороннему человеку.
Если вы узнали про наследственное дело, можете написать нотариусу заявление с просьбой найти родственника пенсионерки. Но если вы не знаете ни имени человека, ни его адреса или телефона, ваши слова вряд ли помогут.
Что делать вам
Сергей, вы не можете повлиять на наследование. Но если хотите очистить совесть, то попробуйте самостоятельно найти племянницу. Может быть, бабушка называла ее по имени, а фамилия у них одинаковая. Вдобавок вы знаете страну проживания — попробуйте поискать в соцсетях. Всем подходящим женщинам можно написать, что умерла их возможная родственница, после которой остались две московские квартиры. Чтобы получить наследство, все равно необходимо подтвердить родственные связи, так что мошенничество вы не спровоцируете.
Бабушка наверняка дружила с соседками по тому адресу, где на самом деле жила. Может быть, у них есть информация о родственниках, которым надо сообщить о произошедшем. А возможно, племянницу известили и без вас. Если считаете нужным, съездите туда и поговорите с соседями.
В любом случае не бросайте пока квартиру. Пустая она будет более легкой добычей для мошенников. А если найдете наследницу и ей некогда будет продавать квартиру, сможете продолжать ее снимать.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.