Как зарегистрироваться на airbnb в качестве арендодателя квартиры
Как сдать квартиру на Airbnb
Каждый человек, у которого есть свое жилье, может сдать его через Airbnb. Причем на любой срок, например, на пару дней, несколько недель, месяцев. О том, как это сделать, поговорим далее подробно.
Как сдать квартиру с помощью Airbnb
Новичкам (потенциальным арендодателям), у которых еще нет своего аккаунта на Airbnb, нужно:
Обратите внимание! Плата за регистрацию не взимается. Купон в виде скидки на первую поездку предоставляют только при регистрации по пригласительной ссылке.
Пользователю со статусом хозяина следует заполнить профиль, пройти верификацию. После этого он может:
Согласно НК РФ по итогам года арендодатель (будучи резидентом РФ) должен отчитаться перед налоговой. Т. е. сдать декларацию физлица 3-НДФЛ с указанием доходов от аренды и заплатить НДФЛ по ставке 13%. Если сдача в аренду жилья – бизнес с большим доходом, следует регистрироваться в качестве ИП (выгоднее УСН 6%).
Какое жилье можно сдать
На Airbnb сдают бюджетное и дорогое жилье:
Тип сдаваемого жилья разный:
Сдавать можно также необычное, уникальное жилье. Перечень его представлен на сайте. К нему, например, относят:
Сдаваемое жилье может попасть в разряд более дорогостоящего жилья (повышенного качества и дизайна) и участвовать в программе Airbnb Plus. Для этого нужно быть суперхозяином, не отменять бронирования, иметь средний рейтинг за предыдущий год 4,8+. Это жилье со значком «PLUS», как минимум с индивидуальным стилем, максимальным комфортом и идеальным порядком.
Какое жилье нельзя сдать
На Airbnb можно сдать любое частное жилье. Главное, чтобы оно было привлекательным, чистым, и, по крайней мере, с минимально необходимыми удобствами. Минимальные удобства – это наличие:
На основе рекомендаций американских Центров по контролю и профилактике болезней компания разработала для хозяев Правила уборки. Основные пункты:
Соответственно, жилье, не соответствующее перечисленным требованиям, сдаче не подлежит.
Как создать объявление на аренду квартиры
Чтобы создать объявление, нужно, следуя всплывающим подсказкам и советам:
Управление квартирой: встреча и проводы гостя
Хозяин принимает гостей так, как ему удобно. Он самостоятельно решает:
При желании арендодатель может добавить в объявление второго хозяина – человека, который будет ему помогать. Например, наводить порядок в сдаваемых помещениях, встречать и провожать гостей, вести с ними переписку, выполнять др. обязанности. Вторым хозяином может быть родственник, друг, нанятый работник. Допускается добавление 3 человек.
Хозяин также может создать для гостей:
Обратите внимание! Хозяин сам определяет Правила дома (указывает ограничения, требования к проживающим гостям).
Так, к примеру, он может указать в Правилах дома: «не курить», «не брать с собой животных», «выносить мусор по определенным дням», проч. До бронирования он может затребовать удостоверение личности гостя.
Как получить выплату
Деньги за аренду переводятся хозяину по прошествии 24 час. после заселения гостя. Вывести (получить) заработанные деньги в РФ можно:
Эти способы предусмотрены для граждан (физлиц).
Как зарегистрировать свой объект на Airbnb?
Чтобы сдать жилье через Аирбнб, нужно, во-первых, зарегистрироваться на сайте так, как этого требует порядок, установленный компанией. Во-вторых, следует дать объявление о сдаче в аренду жилья на сайте. Только после этого можно приступать к приему бронирований и встрече гостей.
Какое жилье можно сдавать на Аирбнб
Через сайт Аирбнб можно сдавать в краткосрочную и долгосрочную аренду практически любое частное жилье. Дешевое, дорогое, стандартное типа квартиры, а также необычное. Чаще всего на Аирбнб сдают:
Любой из перечисленных вариантов можно сдать целиком либо частично (место в комнате, часть дома, виллы и т. п.). Причем на любой срок: на день, два и больше. Долгосрочная аренда предполагает сдачу жилья на период от 28 ночей.
По сути, все зависит от хозяина (собственника жилья). Как он захочет, так, собственно, и будет сдавать жилье. Условия бронирования, аренды жилья определяет именно он.
Как подать объявление о сдаче жилья
Все объявления о сдаче жилья в аренду размещаются на сайте Аирбнб бесплатно. Процесс составления и публикации объявления сложности не представляет.
Чтобы составить и опубликовать объявление, нужно найти в верхней панели «Добавить объявление» (либо воспользоваться кнопкой «Принимайте гостей»), затем заполнить предложенную форму объявления. 
Форма объявления позволяет проверять и редактировать текст. Поэтому в завершение можно все проверить, внести исправления, а только потом нажать кнопку «Опубликовать объявление».
Как установить цену?
Цена указывается за ночь. Ее всегда определяет хозяин жилья. Для определения адекватной цены можно воспользоваться кнопкой «Умные цены», которая показывает оптимальный вариант стоимости жилья в зависимости от спроса на него в конкретной местности. 
Варианты стоимости, которые хозяин может установить:
Все, что устанавливает хозяин, суммируется, и выставляется как итоговая стоимость аренды. Исключением является залог за сохранность имущества. Эта сумма блокируется на счету гостя после оформления и подтверждения брони, но она не списывается и не является платой за аренду. Если после отъезда гостя претензий к нему не будет, имущество хозяина не пострадает, то вся заблокированная сумма вернется на счет гостя.
Как увеличить рейтинг и шансы на запрос аренды?
Компания советует для этого:
Хозяева, которые не отменяют бронирования, и имеют средний рейтинг за предыдущий год 4,8+, становятся суперхозяевами. Это особый статус, который позволяет участвовать в программе Airbnb Plus. Жилье таких хозяев помечается значком «PLUS». Это говорит о том, что это дорогостоящее жилье с безупречным порядком, чистотой, уникальным дизайном, повышенным комфортом.
Финансовые вопросы
Все финансовые вопросы, которые касаются оплаты брони, на начальном этапе обычно решаются гостем и хозяином самостоятельно. Airbnb предоставляет возможность для связи уже на этапе бронирования. Гость может написать хозяину и в сообщении:
Но если между хозяином и гостем возник финансовый спор и он не решается, любой из них может обратиться за помощью:
Как начисляется оплата
Начисление арендной платы производится одинаково для всех, по правилам, установленным компанией. Оплата за аренду перечисляется хозяевам не сразу. Сначала гость бронирует жилье, а сумма арендной платы удерживается на его счету. Затем гость отправляется в поездку. И только после того, как прошел день после его заселения (приезда), удержанная сумма перечисляется на счет хозяина забронированного жилья.
Это правило распространяется и на оплату в рассрочку. Первый платеж проводится по общим правилам, не сразу, а спустя 24 час. после приезда и заселения гостя. А остальные суммы перечисляются автоматически в те дни, которые указаны при оформлении бронирования. Условно говоря, согласно установленному графику.
Как вывести деньги
Россияне (хозяева, физлица) могут вывести полученные за аренду деньги двумя способами:
Нужно ли подтверждать свой профиль при регистрации
При регистрации на сайте нужно подтвердить:
Кроме этого, в профиле должно обязательно присутствовать фото из удостоверяющего документа (его скан), и фото, которое сделано для подтверждения селфи. Чтобы сохранить бронирования, можно удалить лишь фото в профиле (аватар).
Все это требуется для того, чтобы получить доступ ко всем услугам компании. Чтобы получать информацию обо всех вариантах жилья и бронировать жилье без ограничений, обязательно следует подтвердить личность.
Как ИП сдать квартиру через Airbnb
Я ИП. Как мне оформить документы, чтобы сдавать квартиру на Эйрбиэнби?
Налоговой неважно, как ИП сдает жилье: сам или через сервис. Налоговой главное — налоги и отчетность. Поэтому придется оформить документы:
Пример акта-приема передачи квартиры
Договоры и акты нужно хранить. Во-первых, они могут понадобится, если возникнут проблемы с жильцом и придется идти в суд. Во-вторых, налоговая может попросить отчетность для проверки. Может и не попросить, но лучше не рисковать.
А можно быть ИП, но сдавать жилье на Эйрбиэнби как физлицо?
Да. Можно сдавать жилье как физическое лицо: с полученных денег нужно платить 13% налогов и каждый год подавать декларацию по форме 3-НДФЛ.
Если ИП зарабатывает на чем-то другом и параллельно сдает квартиру в аренду как физлицо, то налоговая ничего не скажет — лишь бы налоги платились.
Если вдруг сдача квартиры станет основным источником дохода, налоговая может посчитать это предпринимательской деятельностью и поинтересоваться, почему физлицо сдает не как ИП. При этом на практике налоговая за такие нарушения не наказывает и не может заставить человека регистрировать ИП, чтобы сдавать квартиру.
Можно ли брать залог за квартиру?
Обычно при сдаче квартиры владелец получает залог — страховку на случай, если жильцы устроят потоп.
Эйрбиэнби запрещает брать залог не через сервис. Так они не знают, сколько платят жильцы и не смогут помочь, если что-то пойдет не так. Жилец может пожаловаться, и аккаунт хозяина заблокируют.
Страховой взнос можно указать в объявлении о сдаче квартиры. Он называется «Залог за сохранность имущества». Тогда жилец вместе с оплатой жилья переведет в сервис еще и сумму залога.
Проблема здесь такая: по условиям Эйрбиэнби, чтобы получить этот залог, вам придется в течение двух суток обоснованно доказать, что жилец навредил квартире.
Мы советуем сделать так:
Некоторые хозяева всё-таки берут залог. Или вообще получают запрос на бронирование, а потом договариваются с жильцом напрямую, без сервиса, чтобы не платить комиссию. Если Эйрбиэнби об этом узнает, заблокирует аккаунт.
Новое по кассам — статья о том, что изменилось с июля 2017 года
Кому ставить кассу в этом году и другие вопросы по 54-ФЗ
Если всё же брать деньги наличными, понадобится касса. По новому закону 54 ФЗ, предприниматели обязаны выдавать чеки через онлайн-кассу — она отправляет данные в налоговую. Это касается и тех, кто работает в сфере услуг, например, сдает жилье в аренду. Когда покупать кассу, зависит от системы налогообложения. Об этом мы подробно писали в статьях в Деле.
Как получать деньги от жильцов
В обычном договоре прописывается в каком виде и когда жилец передает вам деньги. В случае с Эйрбиэнби, жилец не отдает деньги вам напрямую, поэтому понадобится другая формулировка. Подойдет, например, вот такая:
Такую формулировку можно указать в договоре в разделе об оплате квартиры
С коммунальными услугами и интернетом то же самое — Эйрбиэнби не одобряет расчеты, которые проходят вне сервиса, поэтому лучше включить стоимость услуг в аренду и платить их самому. В договоре нужно указать, что электроэнергию, воду, отопление и другие услуги оплачивает владелец квартиры:
В договоре лучше указать, что за коммунальные услуги и интернет платит владелец квартиры
А если я поселю у себя иностранцев?
С иностранцами порядок действия такой же, но их нужно дополнительно зарегистрировать — поставить на миграционный учет.
Если у иностранца не будет временной регистрации, то оштрафуют не только его, но и принимающую сторону, то есть, хозяина квартиры.
Обычно регистрацией занимаются гостиницы или отели, но здесь в роли гостиницы выступает ИП. В обычное время зарегистрировать иностранца нужно сделать в течение семи рабочих дней, во время ЧМ-2018 придется уложиться в три дня.
Куда идти:
Что взять с собой:
Во время чемпионата зарегистрировать иностранца через МФЦ нельзя, только через отделение МВД.
Как ИП получать деньги с Эйрбиэнби?
Для арендодателей из России система предлагает два способы оплаты: банковским переводом на счет или на карту Пэйонир.
Так выглядят способы оплаты в аккаунте Эйрбиэнби
Для ИП подходит банковский перевод на расчетный счет: так у налоговой не возникнет вопросов. Еще нужно будет пройти валютный контроль — показать банку от кого и за что ИП получил деньги. В Модульбанке для Эйрбиэнби есть упрощенный валютный контроль: мы просим от ИП выписку из оферты и план поездки гостей.
У меня ИП, но не для сдачи квартиры. Как быть?
Если ИП хочет зарабатывать еще и на аренде, есть два выхода.
Как я сдавала комнату через Airbnb.com
И заработала на гостях, пельменях и матрешках
Это был такой период, который модно называть «кризисом среднего возраста». Я пережила развод, раздел бизнеса и хотела делать «ничего», но чтобы при этом были деньги. Спросила у приятеля, что делать. Приятель показал мне «Эйр-би-эн-би».
Меня впечатлил доход моего приятеля: около 25 тысяч долларов в год. Я тоже хотела принимать гостей, не скучать в одиночестве и получать такие деньги.
Моя квартира в двух минутах ходьбы от метро «Кутузовская». Здесь три комнаты, паркетный пол, французские окна от пола до потолка, уютная гостиная и хозяйка, говорящая на трех языках (то есть я). Сдавать одну из комнат посуточно — казалось, что я нашла идеальное решение всех проблем. И вот что из этого получилось.
Объявление
Никаких ограничений для регистрации на сайте нет. Хозяином может стать каждый, в чьей стране работает сервис и кто готов пустить в квартиру посторонних людей. Я погуглила упоминания сервиса в криминальной хронике, ничего не нашла, но на всякий случай увезла из квартиры драгоценности. После этого я отправилась на сайт.
Чтобы разместить квартиру на «Эйр-би-эн-би», вам нужны текст объявления и фотографии.
Для начала фотографируете квартиру сами — хоть на телефон, хоть на профессиональную камеру. Добавить ваши фотографии — именно то, что предложит вам система при регистрации.
Сервис делит пользователей на «простых» и «подтвержденных». Ко вторым доверия больше. Чтобы подтвердить аккаунт, нужно заказать бесплатную съемку квартиры на «Эйр-би-эн-би», а еще пройти верификацию на сайте.
Чтобы пройти верификацию на «Эйр-би-эн-би», вам понадобится:
Тот факт, что у вас дома побывал реальный человек и фотографии сделаны им, добавит вам на старте «очков» и доверия потенциальных гостей.
Процесс заказа, организации съемки и выкладки фотографий на сайт не быстрый. У меня это заняло около 5 недель. В это время на сайте могут стоять любые фотографии, а квартира уже появится в поиске.
Вот фотографии моей квартиры, которые сделал профессиональный
фотограф «Эйр-би-эн-би». Бесплатно
Вот фотографии моей квартиры, которые сделал профессиональный фотограф «Эйр-би-эн-би». Бесплатно
Поисковые запросы завязаны на тексте. Поэтому уделите ему достаточно внимания. Например, изучите тексты объявлений, которые сейчас на пике популярности в вашем городе, и подумайте, что написать о своей квартире такого, чтобы в ней захотелось поселиться. Подробнее о тексте объявления я расскажу в другой раз.
Если, как и я когда-то, вы не готовы принимать у себя русских — пишите объявление сразу на иностранном языке. Русские клиенты вас не найдут, и это скажется на доходах, зато вы окружите себя представителями интересующей страны. Напишите объявление сразу на трех или четырех языках, если хотите принимать гостей сразу из нескольких стран.
К чему готовиться
Я подошла к подготовке комнаты без фанатизма. Убрала вещи из шкафов и комодов, протерла пол, постелила свежее белье, поставила цветы в вазу и села читать инструкции на сайте.
«Эйр-би-эн-би» рекомендует установить датчики дыма и угарного газа (не установила), напечатать эвакуационные карты для гостей на случай ЧП (не напечатала) и обзавестись аптечкой (решила обойтись набором лекарств, который есть в доме). Ни об одном из этих пунктов я за год не вспомнила. И поняла, что готовиться можно к чему угодно, но вы всё равно не угадаете, что произойдет.
Скажем, что делать в ситуации, когда к тебе приезжают евреи, которые едят только кошерное и только из одноразовой посуды? Вариантов два: купить или показать им магазин, где продается такая посуда. Купить только на первый взгляд кажется более затратным решением. На практике же одноразовая посуда обошлась в 400 рублей, а в результате — лояльность израильских гостей, отличные рекомендации и 100 шекелей чаевых.
Или что делать, если гость приезжает на сутки раньше? Представляете, комната отмыта, застелено свежее белье, у меня в гостях прекрасная пара — она немка, он чех. Мы поедаем торт и общаемся на смеси известных нам языков. Внезапно звонок в дверь:
— Hello, Maya! It’s John from Canada.
Я сверяюсь с календарем и понимаю, что «Джон фром Кэнада» должен был приехать только послезавтра. «Да, да, я знаю, я перепутал даты, когда вводил на сайте, но это же не страшно, правда? Я готов доплатить!» — говорит мне, широко улыбаясь, Джон. Через 5 минут я уже придумываю, как освободить вторую комнату, и знакомлю Джона с гостями.
Такие штуки приносят дополнительный доход. Люди понимают, когда они вас напрягают, и готовы за это платить.
Если сдача квартиры не единственное, чем наполнена ваша жизнь, поставьте миллион напоминалок про приезд гостя. У меня стояли напоминалки на планшете и в телефоне, и всё равно к моменту приезда очередного гостя я то и дело оказывалась то в булочной, то в прачечной, то на рабочей встрече. Очень неловко было бросать всё, чтобы срочно доехать домой и открыть страдальцу дверь. Один раз гость меня так и не дождался и уехал, оставив злобный отзыв.
Отзывы
Важное завершение общения — попросить отзыв у уезжающего гостя, а в идеале еще и подсказать ему, что именно писать. Часто люди не оставляют отзывы, потому что не знают, что сказать кроме «было клево, спасибо» или «nice flat». Они стесняются, им неловко, а отзывы определяют место квартиры в рейтинге и количество потенциальных клиентов, а значит, и количество заработанных вами денег.
Просить отзывы тоже неловко и не хочется. Но если вы всё это время общались с гостем, а не угрюмо сидели по разным углам, то попросить отзыв не так уж и сложно. «Джон, отлично посидели, спасибо! Напишешь пару слов на сайте? Если хочешь, я помогу с формулировками», — совсем не страшная фраза, которая обеспечила мне массу приятных отзывов и новых клиентов.
Проблемы, которых никто не ждал
Чтобы сдавать квартиру, надо очень любить людей и быть готовым к неожиданностям. У гостей меняются планы, они забывают о договоренностях, болеют и т. п. Они живые и хотят внимания. Если бы человек ехал в Москву, чтобы сидеть в одиночестве за компьютером, он бы выбрал гостиницу. А если он едет жить в квартиру, то хочет познакомиться и пообщаться. И вот уж за «пообщаться» точно придется отвечать вам.
Пять правил аренды
Вопрос, чем занять гостей, которые сами не придумали себе программу на 3 дня в Москве, вставал регулярно. Сначала я отмалчивалась и нервно пыталась нагуглить театры, дающие спектакли на английском. А потом познакомилась с несколькими экскурсоводами и стала отправлять к ним гостей за процент. Ребята отлично знают Москву, могут рассказывать хоть о сталинских высотках, хоть о булгаковской Москве, хоть о перестройке и при этом говорят по-английски. Так вопрос с досугом гостей был решен, а квартира с утра до вечера оставалась в моем распоряжении.
Вечер — традиционное время для разговоров о жизни. Часто гости приезжали со всем набором стереотипных представлений о России. Я пыталась сначала рассказывать, что это не совсем так, а потом решила, что стереотипы продаются лучше. Поэтому дома завелись водка, самолепные пельмени, домашние соленья и даже матрешки. Водка отлично скрашивала беседу и развязывала языки даже самым застенчивым гостям. Пельмени — отличная закуска, которую к тому же гости могут готовить сами под водку и разговоры. Селфи на телефон за столом, засыпанным мукой, рядом с тазиком фарша были любимым развлечением гостей.
Неприятной частью такого бизнеса оказалась обычная домохозяйская рутина: уборка, стирка и готовка. До и после отъезда гостей нужно мыть посуду, драить полы и шкафы, стирать и гладить белье, наводить порядок и покупать свежие цветы. Чем больше в доме было людей, тем больше появлялось работы. А вызывать каждый день клинеров дорого: убирать одну комнату из трех они не станут, а за всю квартиру берут не меньше 3000 рублей. В общем, делать «ничего» получилось плохо, и если вам важно не прилагать усилия, то либо закладывайте в стоимость квартиры уборку, либо не связывайтесь.
Еще микробизнес обострил отношения с соседями. Обнаружив, что к нам минимум два раза в неделю таскаются люди с чемоданами, какая-нибудь баба Маня то и дело приходила «разбираться». Квартира съемная, и любимым аргументом соседей было «мы хозяевам всё расскажем». Но тут я подстраховалась и рассказала всё сама. Хозяева понимали, что в стране кризис, и совершенно не возражали против моего мелкого бизнеса. Поэтому угрозы меня не пугали, но необходимость улыбаться соседям и успокаивать их при каждой встрече в лифте иногда напрягала.
Как договориться с арендодателем
Если всё оформлять по закону, то с хозяевами квартиры у вас должен быть договор аренды с правом сдавать помещения в субаренду. Эта возможность должна быть отдельно указана в договоре в разделе «Права и обязанности нанимателя». Но на практике, так как арендодатели не хотят платить налоги, то вы живете в квартире без договора. Значит, и вопрос с субарендой решаете полюбовно. Главное — пообещать, что все риски вы берете на себя и, если что, компенсируете ущерб.
Расходы, доходы, налоги
Комнату около метро «Кутузовская» можно было на тот момент (дело было пару лет назад) сдавать где-то за 2000 рублей в сутки. При полной загрузке это давало 50 тысяч рублей в месяц. Сейчас сервис не рекомендует ставить цену ниже 3300 рублей, потому что цены выросли.
Сумма, которую вы выставляете в объявлении, не равна сумме, которую вы получите на карточку. Сервис вычтет из полученной вами суммы сбор за услуги в размере 3% с каждого бронирования.
Все суммы, которые вы получаете от «Эйр-би-эн-би», считаются доходом, поэтому должны быть учтены при заполнении налоговой декларации. Ваш доход от сдачи облагается налогом 13%, как и любой другой.
И на что отдаем часть зарплаты
Если не убирать квартиру самой, то придется вычесть из дохода еще и расходы на прачечную и уборщицу. Прачечная стоит где-то 2300 рублей за один заход, а уборщица — еще 2600 рублей. Но чаще ты смотришь на эти цифры и идешь убирать квартиру и стирать белье самостоятельно.
Подкидываете клиентов друзьям-экскурсоводам — в виде процента набегает еще от 5000 до 10 000 рублей в месяц. Около 5000 рублей составляют чаевые за месяц. Ну и если вы не гнушаетесь вариантом, когда клиент платит «мимо кассы», или зарегистрированы на аналогичных по смыслу порталах (например на Homestay.com), то есть шанс получить еще примерно 10 000 рублей. Мой максимальный доход от всей этой авантюры составлял около 50 000 рублей в месяц. До 25 000 долларов за год я не добралась.
Несчастливый финал
Через полгода функционирования «домашнего отеля» моя квартира по ощущениям превратилась в проходной двор. Я забыла, когда я просто сидела в тишине с книжкой или ходила одна в театр. «Ничего, если я к тебе? Я с гостинцами, и еще со мной пара коллег», — словоохотливый Хуан звонил всегда внезапно, но регулярно. Он ездил на международные выставки в Экспоцентре, а от меня туда легко дойти пешком. Одновременно в Вайбер писал Эрик из Потсдама, а в Вотсап стучался давешний жилец из Португалии.
После очередного такого набега я удалила объявление с сайта и сменила номер телефона. Я поняла, что не хочу больше ни общаться, ни принимать гостей, ни говорить о политике. Пельмени я не могла видеть еще примерно год.
Один из бывших постояльцев нашел меня через полгода в соцсетях: «Hola! Maya! ¿Kak delá». Дела мои были отлично, и я быстро-быстро объяснила ему, что вышла замуж, переехала и умерла. Больше мне никто не писал.