можно ли приватизировать квартиру частично муниципальную
Приватизация квартиры главным квартиросъемщиком
Может ли главный квартиросъемщик в целях дальнейшей продажи приватизировать на себя одного квартиру, если в ней прописаны дети и внуки? Будут ли они участвовать в приватизации?
Согласно абз. 1 ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане РФ, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных этим законом, иными нормативными правовыми актами РФ и нормативными правовыми актами субъектов РФ, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
таким образом, решение о приватизации принимается всеми лицами, имеющими право пользования жилым помещением на условиях социального найма, в том числе законными представителями несовершеннолетних с учетом мнения органа опеки и попечительства.
Следовательно, в изложенной ситуации главный квартиросъемщик не имеет право приватизировать квартиру на себя, если другие лица, пользующиеся этой квартиры на условиях социального найма, не дадут согласия на это. В том случае, если к таким лицам в этой квартире относятся несовершеннолетние, то потребуется решение органа опеки и попечительства.
Тонкости приватизации доли в квартире
Мои родители в разводе. Квартиру получали до развода на троих, в ордере мой отец, мама и я. Мама свою долю приватизировала, а мой отец и я нет. Отец выписался 15 лет назад, он вновь женился и проживал по новому адресу все эти годы. Отец умер четыре месяца назад. Что будет с его неприватизированной долей в старой квартире? Кто на нее имеет право? Мама проживает в этой квартире. Я живу за границей.
Как указано в вопросе, муниципальная квартира была выделена семье по договору социального найма (до 2005 года – по ордеру) на трех человек: вашим родителям и вам.
Порядок бесплатной передачи жилых помещений в собственность граждан регулируется Законом РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Жилое помещение можно приватизировать в индивидуальную или в общую долевую собственность двух и более проживающих в нем лиц, которые становятся собственниками этого жилого помещения (квартиры), и могут в дальнейшем владеть, пользоваться и распоряжаться своими долями (ст. 209 ГК РФ).
Квартира – единый целостный объект недвижимости, поэтому это жилое помещение можно приватизировать только целиком на одного гражданина (в его индивидуальную собственность) или в общую долевую собственность двух и более проживающих там лиц.
Для успешного проведения приватизации требуется согласие всех лиц, которые проживают в квартире и имеют право на приватизацию данной жилой площади.
Скорее всего, ваш отец и вы не были включены в число долевых собственников при приватизации этой квартиры, так как письменно отказались принимать участие в приватизации этой квартиры, дав согласие на оформление всей квартиры в индивидуальную собственность вашей мамы.
Отказ от приватизации – это письменное согласие гражданина на отказ от получения на свое имя права собственности на долю в жилом помещении, в котором он проживает (постоянно зарегистрирован). При отказе от участия в приватизации право собственности этого гражданина на долю в приватизируемом жилом помещении переходит всем остальным лицам, зарегистрированным в данном жилом помещении.
Российским законодательством не предусмотрено проведение приватизации только одной доли в едином обособленном объекте (квартире), поэтому приватизировать одну долю в квартире на вашу маму, оставив другие две доли неприватизированными, как вы указываете, невозможно.
И, следовательно, неприватизированной доли вашего отца в этой квартире нет, а есть индивидуальная собственность вашей мамы на всю квартиру целиком.
Данную информацию вы можете перепроверить, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) по адресу интересующей вас квартиры, или на сайте Росреестра, или с использованием сервиса Госуслуг, или непосредственно через МФЦ. Данную выписку может заказать любое лицо как на свою недвижимость, так и на чужую.
Теперь по вопросу наследства, оставшегося после смерти вашего отца-наследодателя, умершего четыре месяца назад.
Согласно ст. 1111 ГК РФ наследование по закону имеет место, когда и поскольку оно не изменено завещанием, а также в иных случаях, установленных ГК РФ.
Наследники по закону призываются к наследованию в порядке очередности. Наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя (п. 1 ст. 1142 ГК РФ).
В состав наследственного имущества входят принадлежащие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности (ст. 1112 ГК РФ).
Следовательно, если у вашего отца на момент его смерти находилась в собственности новая квартира (или доля в ней), где он проживал со своей новой супругой последние 15 лет, или имелось в собственности другое имущество или имущественные права и обязанности, то они включаются в наследство, которое открылось после смерти наследодателя четыре месяца назад.
На основании вышеизложенного, если у вашего отца на момент его смерти было другое имущество, а он не оставил завещание на других лиц, вы являетесь наследником по закону первой очереди и имеете право на наследство отца наравне с другими наследниками первой очереди. При этом ваша мама (бывшая супруга отца) в круг его наследников по закону не входит.
Для приобретения наследства вы должны его принять в течение шести месяцев с момента смерти наследодателя (ст. 1152 и п. 1 ст. 1154 ГК РФ). Поскольку ваш отец умер четыре месяца назад, у вас осталось всего два месяца, чтобы подать нотариусу заявление о принятии наследства по последнему месту жительства наследодателя (ст. 1115 и п. 1 ст. 1153 ГК РФ).
Если вы проживаете за границей, то удостоверить ваше заявление о принятии наследства можете в посольстве или консульстве РФ на территории той страны, где вы находитесь, а затем с курьером или по почте передать нотариусу. Выяснить, открыто ли наследственное дело после смерти отца другими его наследниками и у какого именно нотариуса, можно на сайте Федеральной нотариальной палаты по реестру наследственных дел.
Старая квартира, оформленная в собственность на вашу маму, где ваш отец не участвовал в приватизации, в наследственную массу не включается и не делится между наследниками вашего отца.
Приватизация части квартиры
Несмотря на это, среди населения всё ещё немало сомнений, причиной которым старые законы и низкая осведомлённость в действующих законодательных нормах. Большинство граждан начинают интересоваться нюансами только тогда, когда других вариантов у них уже нет.
Приватизация части квартиры регулируется Жилищным действующим кодексом Российской Федерации, а также соответствующими федеральными законами. В них закреплено, что каждый зарегистрированный жилец муниципальной квартиры имеет право на приватизацию своей комнаты, не считаясь с мнением остальных проживающих. Иными словами, часть квартиры может быть приватизирована, а вторая – оставаться муниципальной собственностью.
Выдел отдельной доли
Главной проблемой частичной приватизации жилья является раздел недвижимости и определение доли, которая будет переведена в частную собственность. После того, как она будет оформлена в личное владение, собственник сможет распорядиться ней так, как посчитает нужным, но, разумеется, в рамках закона. Он сможет её продать, обменять, подарить или завещать, чего не смогут сделать квартиросъемщики той части, которая останется муниципальной. При этом их разрешение на заключение сделки не понадобиться.
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →
Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!
Важно учитывать, что даже после приватизации комнаты и выдела доли общего имущества, изолировать ее или часть квартиры не получится. То есть, кухней, ванной комнатой, туалетом и прихожей по-прежнему будут пользоваться все жильцы. Некий условный раздел, правила и время пользования ими можно установить добровольно между соседями и желательно не в устной, а письменной форме. Лучше всего заключить соглашение и заверить его у нотариуса, чтобы в дальнейшем не возникало споров. В крайнем случае, можно проделать то же самое через суд.
При выделе доли с комнатой или комнатами вопросов не возникает. Они закрепляются за тем, кто их приватизирует. При определении же доли в помещениях общего пользования будет учитываться площадь приватизируемых комнат. Если они, занимают половину площади квартиры, значит, этому владельцу будет принадлежать половина кухни, половина санитарных узлов, а также половина прихожей и прочего.
Документы для приватизации
Чтобы приватизировать часть квартиры, которая находится в муниципальной собственности, необходимо заранее заняться подготовкой и сбором обязательных для этого документов. В стандартный перечень входят:
Каждый, кто не желает становиться участником приватизации, имеет право написать отказ, заверив его нотариально. При этом за ним может быть сохранено право на дальнейшее проживание. В некоторых случаях могут затребовать выписку из лицевого счёта, подтверждение, что заявитель впервые использует своё право на приватизацию и прочие бумаги в зависимости от обстоятельств.
О порядке и сроках
Подать заявление о намерении приватизировать часть квартиры имеет право каждый совершеннолетний дееспособный гражданин. Наличие российского гражданства обязательно. Для этого необходимо обратиться к Департаменту жилищной инспекции. Если у заявителя нет договора социального найма, необходимо обратиться в местный муниципалитет.
В любом случае, пока на руках не будет всех требующихся бумаг, не имеет смысла подавать заявление. Все утерянные, испорченные и неактуальные документы нужно возобновить в кратчайшие сроки. В среднем, если заняться всеми бумагами сразу, на это уйдёт около одного месяца.
Так, чтобы получить выписка из ЕГРП (Единого государственного реестр прав на недвижимость) понадобиться примерно три дня. Если нужна выписка из Единого расчетного информационного центра то, на это уйдёт примерно две недели. При необходимости получить согласие попечительского совета, если не возникнет затруднений, это займёт около десяти дней, но, порой, рассмотрение вопроса занимает и месяц. Важно учесть, что при обращении в органы опеки, отказ неизбежен, если за последние полгода из муниципальной квартиры был снят с регистрации малолетний ребёнок.
Законные основания
Помимо законного права, весомыми основаниями для приватизации части квартиры являются такие обстоятельства, как:
На практике едва ли не каждый заинтересованный сталкивается со спорами и конфликтами, возникающими между жильцами, когда приходиться официально выделить долю и приватизировать жилье частично. От подобных ситуаций не застрахован никто, даже если речь идёт о родственниках, в том числе близких.
Следует учитывать ещё и то, что приватизировать часть квартиры можно только тогда, когда речь идёт не об однокомнатной квартире. Выделить в ней долю в натуре попросту не представляется реальным. Если недвижимый объект полностью приватизирован и его нужно разделить, можно условно выделить доли и выплатить денежную компенсацию вместо реальных метров. В остальных ситуациях, при наличии хотя бы двух комнат, затруднений возникать не должно.
Обязательные условия
Самым важным условием для приватизации части муниципальной квартиры является наличие на это прав.
Кто имеет право на приватизацию:
Временная прописка прав на оформление муниципальной жилплощади в собственность не даёт. Временно зарегистрированные граждане не могут ни подать заявление, ни стать участниками приватизации вместе с другими жильцами. Кроме того, после нее они не сохраняют за собой право на дальнейшее проживание.
В некоторых случаях часть жилья можно приватизировать платно, то есть посредством выкупа недвижимости. Это касается граждан, которые своё право использовали ранее. Кроме того, государству выгоден подобный выкуп, поскольку муниципалитет передаёт ответственность за содержание имущества новому владельцу и не обязуется проводить там капитальные ремонты за свой счёт.
Последние изменения в законодательстве могли быть не отображены в данной статье, в связи с этим статья могла утратить юридическую актуальность. В случае возникновения вопросов обязательно обратитесь за бесплатной консультацией к нашему юристу через форму ниже.
Муниципальная квартира: нужно ли приватизировать
Приватизация квартиры без согласия участника
Как подарить часть квартиры родственнику?
Правила выписки из муниципальной квартиры
Порядок приватизации государственного и муниципального имущества
Муниципальная квартира после смерти нанимателя
Стоит ли приватизировать квартиру
Мы с семьей сейчас живем в квартире по договору социального найма. Все знакомые говорят, что ее обязательно надо приватизировать. Не могли бы вы рассказать о плюсах и минусах приватизированного жилья?
На мой взгляд, положительные моменты от приватизации перевешивают отрицательные, но каждый сам решает этот вопрос для себя. Читайте и решайте, будет ли для вас лучше приватизировать квартиру или оставить все как есть.
Что такое приватизация
Приватизация — это когда государство передает человеку в собственность имущество. Можно приватизировать жилье, землю, нежилые помещения. Приватизированную квартиру можно продать, подарить, оставить в наследство. Можно сделать из нее офис или перепланировать — конечно, если это возможно технически. В неприватизированной квартире можно только жить, ничего в ней не меняя.
Приватизация бывает бесплатная и платная.
Интересующая вас приватизация жилых помещений — это когда администрация города бесплатно передает вам в собственность жилье, в котором вы сейчас живете по договору социального найма. Сейчас это жилое помещение находится в государственном или муниципальном жилищном фонде, а после приватизации станет вашей собственностью.
Бывает жилье, которое нельзя приватизировать. Это, например, все жилые помещения, которые находятся в аварийном состоянии, а также жилье в общежитиях, в домах закрытых военных городков. Еще нельзя приватизировать некоторые служебные жилые помещения, но это точно не ваш случай.
Если ваша квартира в нормальном состоянии и расположена в обычном доме, вы можете воспользоваться своим правом и приватизировать ее.
Плюсы приватизации
Главный положительный момент: вы станете собственником жилья и сможете распоряжаться им по своему усмотрению.
Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Вы сможете продать квартиру, обменять ее на что-то другое, подарить, передать по наследству, заложить, чтобы взять кредит, и так далее.
Собственное жилье может стать вкладом при оформлении ренты или при заключении договора о переселении в социальный приют для пожилых людей.
Если вы захотите сделать перепланировку, сможете обратиться в районную администрацию, согласовать проект и получить разрешение на переделку вашей квартиры. В муниципальном жилье, в котором вы всего лишь наниматель, никто не разрешит вам сносить стены и совмещать санузел.
То же самое касается перевода помещения в нежилое. Если квартира, в которой вы живете, расположена на первом этаже и есть смысл перевести ее в статус нежилого помещения, чтобы продать под офис или магазин, ее надо для начала приватизировать.
Наследство
Приватизированную квартиру вы сможете оставить в наследство кому пожелаете. Этот человек или люди могут быть зарегистрированы в другом месте, состоять с вами в родстве или нет — важно, чтобы вы выразили свою волю в завещании, и все.
Неприватизированная квартира не может передаваться по наследству. Да, члены семьи нанимателя продолжают жить в ней после смерти родственника и кто-то из них становится ответственным нанимателем взамен умершего, но по факту это не наследование. Право на постоянное проживание в квартире будет только у тех родственников, которые на момент смерти ответственного нанимателя были зарегистрированы и жили в этой квартире.
Если никто из родственников не был прописан вместе с вами, договор социального найма будет прекращен и квартира вернется в муниципальную собственность.
Получается, чтобы ваше жилье осталось в пользовании родных и близких, кто-то из них обязательно должен там проживать и быть зарегистрирован.
Оплата
За квартиру, которую вы берете у муниципалитета или государства внаем, надо вносить не только коммунальные платежи, но и плату за пользование жилым помещением.
К примеру, в Москве с 2016 года установлена плата в размере 27,14 рубля за квадратный метр общей площади жилого помещения в многоквартирном жилом доме со всеми удобствами, с лифтом и мусоропроводом. По общему правилу плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за оплачиваемым.
Получается, что по оплате приватизированное жилье выгоднее того, что предоставлено по договору соцнайма. Возможно, в дальнейшем налоговые ставки пересмотрят и увеличат, но ведь и плата за нанимаемое помещение может вырасти.
В собственной квартире вы сможете предоставить право постоянной регистрации и проживания кому угодно, если площадь квартиры позволит. В квартиру, в которой вы живете по договору соцнайма, пропишут только членов вашей семьи.
Минусы приватизации
Как только вы станете собственником, придется нести все расходы на содержание жилья самостоятельно. Если будете уклоняться, могут заставить платить в судебном порядке.
А вот в квартирах, которые предоставляются по договору социального найма, все расходы по капитальному ремонту и самой квартиры, и всего дома несет наймодатель — муниципальное образование.
Еще один минус: на квартиру, находящуюся в собственности, могут наложить взыскание. Мы рассказывали, как это происходит сейчас и как законодатель планирует изменить этот порядок, в статье «Единственное жилье заберут за долги».
Если по каким-то причинам муниципалитет или государство решит изъять вашу приватизированную квартиру для своих нужд, такое изъятие компенсируется предоставлением другого жилья или деньгами. Но, поскольку переселение нанимателей происходит с учетом установленной физиологической нормы на человека, оно может оказаться более выгодным, чем компенсация за приватизированное жилье.
К примеру, сейчас в Москве проходит реновация: старые пятиэтажки будут сносить, поэтому людям, которые в них живут, предоставляют новое жилье или денежную компенсацию. Собственники квартир могут выбрать, что им предпочтительнее: переехать в новое жилье, приготовленное для переселенцев, или получить деньги и распорядиться ими по своему усмотрению. Те, кто живет в квартирах по договорам социального найма, могут получить только равнозначное жилье. Правда, они могут выбрать: продолжать жить как наниматели или сразу получить новую квартиру в собственность.
Если семья проживает в неприватизированных комнатах, то при расселении такие люди могут получить взамен однокомнатную либо двухкомнатную квартиру — в зависимости от количества изначально занимаемых комнат. А если комнаты приватизированы, собственник, скорее всего, получит равноценное жилье — то есть аналогичное по стоимости, но не по площади — или денежную компенсацию по рыночной цене комнат в коммуналке. В этом случае тот, кто будет переезжать из неприватизированного жилья, может оказаться в выигрыше.
Один из основных минусов: если у вас есть право на получение бесплатного жилья — например, вы ветеран труда, или многодетный родитель, или инвалид, или страдаете от хронического заболевания, — то вы сможете им воспользоваться, только если останетесь жить в неприватизированной квартире.
Конституция России закрепила за малоимущими и иными указанными в законе гражданами, нуждающимся в жилище, право получить его бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов.
Мы писали, как получить жилье по социальным программам, так что проверьте, не упускаете ли вы свой шанс получить от государства бесплатную квартиру.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Приватизируем свою долю в муниципальной квартире без согласия дольщиков. Советы
К сожалению, далеко не всегда люди, проживающие в одной муниципальной квартире, состоят между собой в хороших семейных отношениях. Поэтому желание приватизировать часть жилья с целью закрепить за собой собственность, вполне понятно. А возможно ли это сделать с правовой точки зрения? Что говорит закон? Передачу государственного жилья в собственность на безвозмездной основе регулирует ФЗ «О приватизации…» от 4.07.1991 года.
Он действует уже более 20 лет, но у людей до сих пор возникают вопросы относительно приватизации жилья.
Что делать, если человек не соглашается на приватизацию и одновременно не желает писать отказ от своей доли? Самое простое – разменять квартиру и приватизировать (либо не приватизировать) каждому свою жилплощадь. Но это далеко не всегда возможно в силу размера квартиры и других, самых разных обстоятельств.
Поэтому люди и пытаются найти выход, чтобы без размена все же приватизировать свою часть жилья.
Как проходит процесс приватизации жилья
Размер долей может быть разным, главное – чтобы все участники процесса договорились об этом между собой. Также важно, чтобы не были нарушены права несовершеннолетних, в противном случае органы опеки не дадут своего разрешения на проведение безвозмездной сделки.
Тогда доля, причитающаяся ему по закону, распределяется между оставшимися участниками процесса приватизации.
Однако существуют некоторые способы, на которых мы остановимся ниже, но они, во-первых, требуют достаточных усилий, а во-вторых – не отличаются особенной надежностью.
Как приватизировать свою долю отдельно
Но так ли это просто, как кажется? Попробуем разобраться детально.
Если такая возможность технически осуществима, можно предпринять следующие действия:
В данном случае, минусом способа становится отсутствие имущественного права на места общего пользования, его у собственника не будет. Пользоваться ванной комнатой, санузлом, подсобными помещениями можно лишь вместе с остальными проживающими.
Приватизация по соглашению
В таком соглашении должны быть указаны:
Таким образом, у каждого имеется отдельная комната, остальная же площадь остается в общем пользовании, то есть – квартира становится коммунальной. Имея на руках подобное соглашение, можно обратиться с заявлением о приватизации отдельной комнаты.
Приватизация без согласия других проживающих
Если мирным путем решить вопрос не получается, остается только попытаться оформить отдельный договор найма. Только таким образом можно добиться приватизации доли в муниципальной квартире.
Если она дает свое согласие на перезаключение договоров, то каждый из проживающих станет нанимателем отдельной комнаты и сможет самостоятельно приватизировать ее.
В суде необходимо будет доказать, что семейные отношения между проживающими отсутствуют, хозяйство ведется раздельно.
Если перед этим удалось провести разделение лицевого счета через управляющую компанию, это станет дополнительным плюсом к доказательной базе. Если нет – его возможно разделить и через суд, подав соответствующий иск.
После того, как эти бумаги получены, комнату можно оформлять в собственность. В соответствующий орган подается заявление с просьбой о приватизации и пакет следующих документов:
Таким образом, мы видим, что процесс приватизации комнаты или части муниципальной квартиры является делом достаточно затратным, сложным, требующим обращения в многочисленные инстанции.
Поэтому, в данной ситуации самым благоразумным решением будет обратиться за профессиональной помощью.